Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【為何九龍城寨必須拆?】
發佈時間：2024年6月25日 電影「九龍城寨」上映後社會重燃「城寨熱」，過往九龍城寨有關主權爭議的討論今日已不復見，卻重新引起對象徵著舊香港的城寨建築美學及「三不管」城市奇觀的關注。然而，今日不少人會質疑拆去昔日原真建築今日卻保留仿製場境打卡，但當日港英政府面對九龍城寨為何要非拆不可?近年更多史料已出土，豐富了九龍城寨更多鮮為人知的故事，例如在1987年時中英雙方達成協議，決定清拆九龍城寨，曾有「優待」的安置及補償，如安置上公屋也可獲「搬遷費」，其中原因不僅是港英政府一直心怕居民反對，亦不只是因為籠統的「主權爭議」，其中一個背後考慮，是當中有不量業權及地權多年來都沒有正式登記，一旦在收地時有佔用人/城寨業主提出「逆權侵佔」 (adverse possession)，將會引起相當麻煩的事，這些都能從新開放的檔案文件窺見答案。翻查了一份1982年的開放英國歷史檔案 (FCO40 1511 - Kowloon Walled City) 中，可以見到港府已在1984年前部署清拆九龍城寨，於當中一份研究文件中明確提到清拆則有可能引發潛在的逆權侵佔。電報中官方分析，整個九龍城寨事實上只有一塊地港英政府曾經批出土地 (衙門)，所以其餘的都會有逆權風險。試想像，假若當年有佔用人在港英政府一直沒有徵收過地租亦沒曾「批地」，連土地登記也沒有進行的情況下，證明自己已佔用物業或土地超過60年以上，最後成功逆權侵佔，而官司再拖十年八年的話，事件將會引起不只中英雙方的反應，而會是惹來國際眼中具主權爭議地帶的注視。從此風險因素，才能解釋到為何收地補償條款在當年「格外優厚」，也說明到為何這次清拆要用只3年的時間迅速完成。另一方面，當年面對一個更大的問題是，港英政府收回土地建基於《收回官地條例》(Crown Lands Resumption Ordinance) 的法理基礎，但發現面對如九龍城寨長年都沒有官方批地予佔用人的地帶，條例是不能賦予權力給政府收回沒有官方批地的土地 (原文：in the absence of any Crown leases granted to alleged adverse possessors such as the inhabitants [...]
【盛況不再】展覽業未死 但谷極谷唔起？
發佈時間：2024年6月12日 【盛況不再】展覽業未死 但谷極谷唔起？為重塑香港國際形象，政府去年起力谷盛事，然而不少「盛事」被質疑水份過多，例如打卡裝置Chubby Hearts Hong Kong和「梵高· 樂印」藝術裝置；真正的大型盛事卻史無前例地頻頻甩轆，先有美斯缺陣表演賽及後續的退票風波，後有最貴門票座位與球檯成水平線的「香港國際桌球明星挑戰賽」。為整體審視香港政府在力谷盛事下的表現，我們不可只看體育盛事或景點營造的成果，還要看看對外彰顯香港經濟實力的展覽業（亦是《香港盛事年表》中的重頭戲）表現得如何。近日香港展覽會議業協會又稱，展覽業已較去年復甦強勁【註1】，但究竟實情如何？翻查《香港盛事年表》中共有17項逾10年舉辦歷史的周年性展覽「盛事」，對比歷來買家或入場人數，以及參展商數量，我們發現相比疫前，絕大部分展覽均比往冷清，未能回復當時盛況。▍僅2展覽入場人數有輕微增長 一半跌率超逾10%研究員翻查研究範圍內的展覽的相關貿發局新聞稿、各展覽概覽，以及相關媒體報導，比較疫前（2018年）及疫後（2024年）的表現，發現即使政府大力宣傳力谷，入場人數仍普遍較疫前少，部分更暴跌三至四成：展覽名稱｜2018年入場人數｜2024年入場人數｜變化香港國際印刷及包裝展｜16,000｜10,000｜-37.5%香港國際授權展｜22,000｜15,000｜-31.8%香港國際文具及學習用品展｜20,960｜14,390｜-31.4%香港禮品及贈品展｜50,000｜35,000｜-30%香港嬰兒用品展｜33,000｜26,600｜-19.4%香港國際春季燈飾展｜20,500 ｜16,926｜-17.4%Vinexpo Asia｜17,000｜14,203｜-16.5%（* 詳見完整列表）這些展覽過往均舉辦多年，屬成熟的業界展覽，並非新鮮事物，亦是各特定行業經濟模式的一部分，理應在疫後應較具復甦彈性，但實質數據顯示情況強差人意，而且不只一個半個展覽如是，反映各行各業現在面對的處境。僅有2項展覽的買家或入場人數，相對疫前有所增加，分別是「香港國際醫療及保健展」，以及「香港春季電子產品展」，但僅微升約2至4%。另外亦有展覽入場人數已回復至接近疫前逾9成水平，包括被稱為珠寶雙展的「香港國際珠寶展」 和「香港國際鑽石、寶石及珍珠展」（95%），以及香港玩具展（94%），反映電子產品、珠寶和玩具仍受人們的鍾愛。事實上，行業導向的「印刷及包裝展」和「授權展」等，一般本地市民未必有興趣參與，入場人次暴跌反映的僅是香港在這些行業的差劣表現，未足以反映「搞盛事」本身失敗，但若連更老少咸宜、盛事導向的香港花卉展覽入場人次，都由去年逾70萬人跌至今年的逾65萬人，亦較疫前2018年的72萬人減少接近一成，這顯示這並非僅僅個別展覽「出事」，而是近乎全部「盛事」展覽表現都未如某些人所稱般復甦。▍展覽參展商規模復甦具明顯差異 有展覽參展規模暴跌近九成除了入場人數外，這些展覽又能否吸引參展商呢？撇除難以找到最新參展商數字的「香港國際毛皮時裝展覽會」，在上述17項展覽中，有14個參展商均未能回復到疫前水平，甚至有部分展覽參展商數量規模暴跌九成：展覽名稱｜2018年參展商數量｜2024年參展商數量｜變化香港國際家用紡織品展｜290｜40｜-86.2%香港禮品及贈品展｜4,360｜1,995｜-54.2%香港國際文具及學習用品展｜257｜151｜-41.3%香港春季電子產品展｜2,950｜1,967｜-33.3%Vinexpo Asia｜1,465｜1,032｜-29.6%（* 詳見完整列表）少部分展覽的參展商數目有所增長，或僅僅微跌，可被視為復甦進度良好，包括「香港國際醫療及保健展」，以及「香港嬰兒用品展」，今年已較疫前有更多的參展商參與，增加比率皆為約7%，亦有部分已趨近疫前展覽規模：展覽名稱｜2018年參展商數量｜2024年參展商數量｜變化香港嬰兒用品展｜580｜623｜+7.4%香港國際醫療及保健展｜280｜300｜+7.1%香港國際春季燈飾展｜1,350｜1,300｜-3.7%教育及職業博覽｜870｜800｜-8.0%（* 詳見完整列表）從上述數據可見，不同展覽復甦表現雖然差異極大，但整體參展商數字仍強差人意。就客觀數字來看，大部分的展覽參展規模及入場人數皆萎縮是不爭事實，部分展覽的相關數字甚至暴跌四至接近九成，在有小部分展覽已見復甦理想的跡象，這些規模暴跌的展覽，是否真的能回復舊況仍難預料。疫後開放已一年，國際交通已無阻隔，這變化反映了香港現時各行業在國際間的吸引力，普遍未恢復至疫前水平。展覽業或許未完全復甦，但明顯在政府大力宣傳盛事經濟下，表現似乎仍強差人意。若萎縮情況沒改善，或萎縮情況擴散至其他表演尚可的行業展覽，這亦許反映香港作為展覽或盛事中心的地位，或已受動搖，這並不是不斷宣傳香港為「國際盛事之都」就能解決的問題。完整列表： https://shorturl.at/cENhR參考資料【註1】文匯網：港展覽業復甦勁 訪客年增5.6倍 https://shorturl.at/qL7zK 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【別有用深】樓盤偽裝學：新盤最棹忌起喺深水埗？
發佈時間：2024年6月11日 數月前恒基位於巴域街的新樓盤Belgravia Place 開賣，樓盤推廣大肆宣傳其為「長沙灣新盤」，引起網民好奇為明明巴域街在深水埗和石硤尾交界，竟然會被形容為位於長沙灣，扭曲市民對地理名稱和空間的認知，未知準買家搭地鐵去睇樓時有冇落錯車？近年越來越多樓盤廣告與地產代理標榜的地段，與普遍認知的位置有些距離，例如位於紅磡甚至土瓜灣的樓盤也會被形容為位於何文田。研究員發現，深水埗Belgravia Place 自稱位於長沙灣並非獨立事件，近年極多舊區重建新盤落成後都會「瞬間轉移」，換上鄰近地方地名推銷，相信即使是當區街坊，亦會感到疑惑，若買家或租客對當區陌生，亦可能會誤墮「樓盤偽裝」的陷阱。從這些案例可見，地產業界在推銷樓盤時，可謂出盡奇招。▍案例分析：深水埗舊區重建樓盤事實上，深水埗的界線有時候也會很模糊，在不同定義下亦會有所轉變，保守起見，研究員在定義上不採用較廣義的「深水埗區議會分區」，而是使用中原內部界定的「深水埗樓市片區」及美聯地產「地區百科」中的「深水埗區」，並識別兩者重疊範圍內近5年的新盤，再涵蓋其他以深水埗站為最近地鐵站的新盤，審視在銷售過程中，這些樓盤對位處「狹義深水埗區」的處理手法，進一步分析這「樓盤偽裝」的現象。按此定義，研究員聚焦了2021至2025年共5年間「狹義深水埗區」內落成的9個新樓盤，包括Belgravia Place、曉柏峰、佳悅、連方、映岸 、喜．揚、The Campton、弦雅，以及AVA 228，逐一檢視其官方宣傳策略，以及地產代理在銷售時的說法。▍「深水埗」三隻字 多數地產商和代理避而不談綜觀上述被涵蓋的新樓盤，地產商與代理們在宣傳時幾乎全數均在淡化其位於深水埗的事實，例如官方宣傳資料對於樓盤所在位置的描述，以及當中各地圖對深水埗的呈現方式，均避開位處深水埗區的描述，尤以下列4個新樓盤宣傳的處理方式最為明顯。｜The Campton｜❖區域描述：位處「西九嶄新商區」❖針對深水埗的淡化策略：宣傳影片與地理交通資料圖，均主要提及步行至長沙灣站約4分鐘，沒有提及更近的深水埗站，地圖亦概括當區為長沙灣。｜映岸｜❖區域描述：「位處西南九龍發展核心，毗鄰國際級西九文化區」❖針對深水埗的淡化策略：美聯地產代理將其定位為長沙灣通州街280號；在交通描述上有提及「距離港鐵南昌站和深水埗站約7分鐘步程」，但在港鐵路線示意圖只以南昌站作核心，甚至沒有標示更近的深水埗站。｜連方｜❖區域描述：標榜位於「南昌東」的「新銳都會生活圈」❖針對深水埗的淡化策略：聲稱坐擁「雙站三綫」之便，但雙站是南昌和長沙灣站，沒有包含更近的深水埗站，且其港鐵車程圖亦沒有標示深水埗站｜Belgravia Place｜❖區域描述：「進佔九龍核心開展，獨據巴域街一號」、「鄰近九龍塘傳統豪宅區」❖針對深水埗的宣傳策略：港鐵路線簡化圖未有標誌鄰近的「深水埗站」上述樓盤均是位於大眾認知的深水埗區域，如映岸、Belgravia Place等，甚至位於地產代理劃分的深水埗區內，卻明顯有意傾向描述其位於其他地段，如長沙灣、南昌，比較誇張的是標榜其鄰近直線距離逾3公里的西九文化區(映岸)等。另外比較離譜的例子有位處深水埗和太子地鐵站之間的的「喜．揚」，中原地產代理介紹其地址述為「長沙灣鴨寮街93號」。只有少數樓盤如佳悅，會在宣傳資料內直接表明地址為深水埗海壇街225號，並清楚地以深水埗作為宣傳地圖的核心，其餘普遍均對其坐落的深水埗區著墨極少，甚乎避而不談。而綜觀所有深水埗的樓盤在被地產代理推銷時，亦普遍地以坐處長沙灣區作為宣傳。▍與深水埗 / 長沙灣地鐵站的距離地鐵站名的區域劃分本身亦常被質疑與真實位置有所偏差，政府與鐵路公司早年沒有清楚的命名共識，而以街道名稱命名，導致深水埗、長沙灣和荔枝角等地區邊界一直受爭議。然而，對大眾而言，地鐵站位置無可否認已成為識別地區的重要準則之一。若粗略地以地鐵站的距離來衡量上述樓盤的位置，相對其標榜的地鐵站，往往以深水埗站更近，步程亦較短，均以5至9分鐘便能到達。樓盤 與深水埗 / 長沙灣站直線距離 Google Map顯示步行時長Belgravia Place 400米＜1100米 6分鐘＜18分鐘 (深水埗站 v.s 長沙灣站)曉柏峰 500米＜1300米 9分鐘＜21分鐘佳悅 500米＜760米 8分鐘＜14分鐘連方 [...]
【透視規劃申述 II】發展商發功 預視將變「新田地產城」?
發佈時間：2024年6月10日 現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中，8成多意見屬反對，然而最終只會重視的可能只有當中1%，這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商，以不同身份及名義的申述，可從這些申述意見，窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。⦿ 地產利益分身術研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容，不難見到他們都原則上支持新田科技城，但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係，只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司，隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力，對政府的規劃能發揮一定影響：⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?不少有發展商背景的申述，強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」，要求改變7:3 公私營房屋比例，當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻，輪候冊長，公屋政策自然排除絕大部分香港市民，所以不應該起那麼多公屋居屋，並將公私營房屋比例改為5:5 「作為起點」（as a starting point）。【香港地產建設商會(編號S976)】若區內公營房屋大削兩成，亦有可能意味著發展商有更多新田科技城內的囤地，可原址換地作私樓發展，亦對於現時改善基層劏房戶的嚴重住屋問題帶來打擊。⦿ 囤地現形阻規劃佈局另有一公司特地為了區內一塊土地（Area 19C劃作創科用途的魚塘）作詳細規劃建議，希望為該地塊提供更大彈性起住宅／獨立屋（house），並要求住宅不可以是員工宿舍，形同「霸地盤」。翻查土地資料，發現原來申述者為Birkenhead Properties & Investment Limited（地段編號DD99 769RP），正是那塊土地的業主，而據網上資料，Birkenhead Properties & Investment Limited是某大地產的「艇仔」公司 【Birkenhead Properties & Investment Limited(編號S721)】⦿ 「社區設施已經太多」某大地產商的另一「艇仔」公司，同樣特地為了區內一塊土地（Area1A 劃作「政府、機構或社區」用途，G/IC）提出意見，不過今次是反對，認為那塊土地不應該劃作G/IC，因為「社區設施已經太多」（indoor sports centre is [...]
【新田科技城規劃申述】專家都冇眼睇！
發佈時間：2024年6月1日 新田科技城規劃申述接獲9成反對，傳媒亦有廣泛報道部分著名人物的意見。研究員細閱1600度份申述書，發現了不少未被注視的申述內容，深入分析有助我們理解民意有多一面倒。當中不乏有理有節、大量基於數據和科學的申述，當中最全面的，要算是資深大律師白理桃Ruy Baretto (申述編號S440)。白理桃除了是資深大律師，還是嘉道理農場的董事會成員，對環境議題熟悉，亦是「民間土地資源專家組」(Citizens Task Force on Land Resources)成員，關注香港土地規劃問題。申述書不長，只有7頁，但載有46個精簡論點「痛擊」新田科技城規劃，涵蓋法律原則、規劃原則、政策合理性、環境保護概念，現精選如下，幾乎全部質疑政府都未有（或根本不能）回答（英文為原文）：／／「不符保育原則、真實的平衡發展以及合法和理性的規劃」(Does not comply with principles for conservation and genuine balanced development and lawful or rational planning)／／「雀鳥飛行路線變成摩天大廈間的『石屎峽谷』，根本無用」(Flying routes are to become concrete canyons between buildings. [...]
南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？
發佈時間：2024年5月30日 南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？爭議多年的南大嶼「生態康樂走廊」近日出台，橫跨貝澳、長沙、水口、石𤩹等地。這裡過往曾有地主及發展計劃建議過攪「水療中心」、「動物農莊」、「渡假村」、「大型水上活動」，今日正式開始諮詢2個月，未來最終會否玩爛南大嶼景觀生態似乎未在主要考慮，但真正賺錢的會是靠生態康樂旅遊嗎？檢視現時南大嶼的分區規劃大綱，就能發現區內原來一直有數塊大面積的隱藏住宅土儲（R (C) )，包括以下4幅：1. 水口低密度住宅地：7.5公頃 （現時林地一片）2. 長沙政府渡假屋區 - 約6公頃 （未來有潛力分割出售）3. 長沙小型住宅地- 2公頃 (剛以2億低價出售予信置)4. 大浪灣住宅地 - 約10公頃 （澄碧邨旁，已有先破壞後發展的跡象）當旅遊帶動人流，打通基建，這些一直未賣出/賣不出的住宅地將會水漲船高，或許會愈劃愈多。最後旅遊化帶來生態不保、旅遊設施是否受歡迎或者都是後話，整個南大嶼走廊會否成為地產概念，模擬富豪獨立屋區變成低密度豪宅天堂，這可能才是開發南大嶼的終局。過往政府以「北發展，南保育」稱來平衡大嶼山各種開發，但當生態保育換成旅遊化，旅遊基建再催生地產，的確體現了「香港無處不地產」，連香港其一最山旮旯的郊野環境都逃不過。諮詢期間至7月28日，將能預示各種發現利益會空群出動，關心香港僅存自然環境的亦值得留意及積極回應。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
【為何九龍城寨必須拆?】
發佈時間：2024年6月25日 電影「九龍城寨」上映後社會重燃「城寨熱」，過往九龍城寨有關主權爭議的討論今日已不復見，卻重新引起對象徵著舊香港的城寨建築美學及「三不管」城市奇觀的關注。然而，今日不少人會質疑拆去昔日原真建築今日卻保留仿製場境打卡，但當日港英政府面對九龍城寨為何要非拆不可?近年更多史料已出土，豐富了九龍城寨更多鮮為人知的故事，例如在1987年時中英雙方達成協議，決定清拆九龍城寨，曾有「優待」的安置及補償，如安置上公屋也可獲「搬遷費」，其中原因不僅是港英政府一直心怕居民反對，亦不只是因為籠統的「主權爭議」，其中一個背後考慮，是當中有不量業權及地權多年來都沒有正式登記，一旦在收地時有佔用人/城寨業主提出「逆權侵佔」 (adverse possession)，將會引起相當麻煩的事，這些都能從新開放的檔案文件窺見答案。翻查了一份1982年的開放英國歷史檔案 (FCO40 1511 - Kowloon Walled City) 中，可以見到港府已在1984年前部署清拆九龍城寨，於當中一份研究文件中明確提到清拆則有可能引發潛在的逆權侵佔。電報中官方分析，整個九龍城寨事實上只有一塊地港英政府曾經批出土地 (衙門)，所以其餘的都會有逆權風險。試想像，假若當年有佔用人在港英政府一直沒有徵收過地租亦沒曾「批地」，連土地登記也沒有進行的情況下，證明自己已佔用物業或土地超過60年以上，最後成功逆權侵佔，而官司再拖十年八年的話，事件將會引起不只中英雙方的反應，而會是惹來國際眼中具主權爭議地帶的注視。從此風險因素，才能解釋到為何收地補償條款在當年「格外優厚」，也說明到為何這次清拆要用只3年的時間迅速完成。另一方面，當年面對一個更大的問題是，港英政府收回土地建基於《收回官地條例》(Crown Lands Resumption Ordinance) 的法理基礎，但發現面對如九龍城寨長年都沒有官方批地予佔用人的地帶，條例是不能賦予權力給政府收回沒有官方批地的土地 (原文：in the absence of any Crown leases granted to alleged adverse possessors such as the inhabitants [...]
【盛況不再】展覽業未死 但谷極谷唔起？
發佈時間：2024年6月12日 【盛況不再】展覽業未死 但谷極谷唔起？為重塑香港國際形象，政府去年起力谷盛事，然而不少「盛事」被質疑水份過多，例如打卡裝置Chubby Hearts Hong Kong和「梵高· 樂印」藝術裝置；真正的大型盛事卻史無前例地頻頻甩轆，先有美斯缺陣表演賽及後續的退票風波，後有最貴門票座位與球檯成水平線的「香港國際桌球明星挑戰賽」。為整體審視香港政府在力谷盛事下的表現，我們不可只看體育盛事或景點營造的成果，還要看看對外彰顯香港經濟實力的展覽業（亦是《香港盛事年表》中的重頭戲）表現得如何。近日香港展覽會議業協會又稱，展覽業已較去年復甦強勁【註1】，但究竟實情如何？翻查《香港盛事年表》中共有17項逾10年舉辦歷史的周年性展覽「盛事」，對比歷來買家或入場人數，以及參展商數量，我們發現相比疫前，絕大部分展覽均比往冷清，未能回復當時盛況。▍僅2展覽入場人數有輕微增長 一半跌率超逾10%研究員翻查研究範圍內的展覽的相關貿發局新聞稿、各展覽概覽，以及相關媒體報導，比較疫前（2018年）及疫後（2024年）的表現，發現即使政府大力宣傳力谷，入場人數仍普遍較疫前少，部分更暴跌三至四成：展覽名稱｜2018年入場人數｜2024年入場人數｜變化香港國際印刷及包裝展｜16,000｜10,000｜-37.5%香港國際授權展｜22,000｜15,000｜-31.8%香港國際文具及學習用品展｜20,960｜14,390｜-31.4%香港禮品及贈品展｜50,000｜35,000｜-30%香港嬰兒用品展｜33,000｜26,600｜-19.4%香港國際春季燈飾展｜20,500 ｜16,926｜-17.4%Vinexpo Asia｜17,000｜14,203｜-16.5%（* 詳見完整列表）這些展覽過往均舉辦多年，屬成熟的業界展覽，並非新鮮事物，亦是各特定行業經濟模式的一部分，理應在疫後應較具復甦彈性，但實質數據顯示情況強差人意，而且不只一個半個展覽如是，反映各行各業現在面對的處境。僅有2項展覽的買家或入場人數，相對疫前有所增加，分別是「香港國際醫療及保健展」，以及「香港春季電子產品展」，但僅微升約2至4%。另外亦有展覽入場人數已回復至接近疫前逾9成水平，包括被稱為珠寶雙展的「香港國際珠寶展」 和「香港國際鑽石、寶石及珍珠展」（95%），以及香港玩具展（94%），反映電子產品、珠寶和玩具仍受人們的鍾愛。事實上，行業導向的「印刷及包裝展」和「授權展」等，一般本地市民未必有興趣參與，入場人次暴跌反映的僅是香港在這些行業的差劣表現，未足以反映「搞盛事」本身失敗，但若連更老少咸宜、盛事導向的香港花卉展覽入場人次，都由去年逾70萬人跌至今年的逾65萬人，亦較疫前2018年的72萬人減少接近一成，這顯示這並非僅僅個別展覽「出事」，而是近乎全部「盛事」展覽表現都未如某些人所稱般復甦。▍展覽參展商規模復甦具明顯差異 有展覽參展規模暴跌近九成除了入場人數外，這些展覽又能否吸引參展商呢？撇除難以找到最新參展商數字的「香港國際毛皮時裝展覽會」，在上述17項展覽中，有14個參展商均未能回復到疫前水平，甚至有部分展覽參展商數量規模暴跌九成：展覽名稱｜2018年參展商數量｜2024年參展商數量｜變化香港國際家用紡織品展｜290｜40｜-86.2%香港禮品及贈品展｜4,360｜1,995｜-54.2%香港國際文具及學習用品展｜257｜151｜-41.3%香港春季電子產品展｜2,950｜1,967｜-33.3%Vinexpo Asia｜1,465｜1,032｜-29.6%（* 詳見完整列表）少部分展覽的參展商數目有所增長，或僅僅微跌，可被視為復甦進度良好，包括「香港國際醫療及保健展」，以及「香港嬰兒用品展」，今年已較疫前有更多的參展商參與，增加比率皆為約7%，亦有部分已趨近疫前展覽規模：展覽名稱｜2018年參展商數量｜2024年參展商數量｜變化香港嬰兒用品展｜580｜623｜+7.4%香港國際醫療及保健展｜280｜300｜+7.1%香港國際春季燈飾展｜1,350｜1,300｜-3.7%教育及職業博覽｜870｜800｜-8.0%（* 詳見完整列表）從上述數據可見，不同展覽復甦表現雖然差異極大，但整體參展商數字仍強差人意。就客觀數字來看，大部分的展覽參展規模及入場人數皆萎縮是不爭事實，部分展覽的相關數字甚至暴跌四至接近九成，在有小部分展覽已見復甦理想的跡象，這些規模暴跌的展覽，是否真的能回復舊況仍難預料。疫後開放已一年，國際交通已無阻隔，這變化反映了香港現時各行業在國際間的吸引力，普遍未恢復至疫前水平。展覽業或許未完全復甦，但明顯在政府大力宣傳盛事經濟下，表現似乎仍強差人意。若萎縮情況沒改善，或萎縮情況擴散至其他表演尚可的行業展覽，這亦許反映香港作為展覽或盛事中心的地位，或已受動搖，這並不是不斷宣傳香港為「國際盛事之都」就能解決的問題。完整列表： https://shorturl.at/cENhR參考資料【註1】文匯網：港展覽業復甦勁 訪客年增5.6倍 https://shorturl.at/qL7zK 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【別有用深】樓盤偽裝學：新盤最棹忌起喺深水埗？
發佈時間：2024年6月11日 數月前恒基位於巴域街的新樓盤Belgravia Place 開賣，樓盤推廣大肆宣傳其為「長沙灣新盤」，引起網民好奇為明明巴域街在深水埗和石硤尾交界，竟然會被形容為位於長沙灣，扭曲市民對地理名稱和空間的認知，未知準買家搭地鐵去睇樓時有冇落錯車？近年越來越多樓盤廣告與地產代理標榜的地段，與普遍認知的位置有些距離，例如位於紅磡甚至土瓜灣的樓盤也會被形容為位於何文田。研究員發現，深水埗Belgravia Place 自稱位於長沙灣並非獨立事件，近年極多舊區重建新盤落成後都會「瞬間轉移」，換上鄰近地方地名推銷，相信即使是當區街坊，亦會感到疑惑，若買家或租客對當區陌生，亦可能會誤墮「樓盤偽裝」的陷阱。從這些案例可見，地產業界在推銷樓盤時，可謂出盡奇招。▍案例分析：深水埗舊區重建樓盤事實上，深水埗的界線有時候也會很模糊，在不同定義下亦會有所轉變，保守起見，研究員在定義上不採用較廣義的「深水埗區議會分區」，而是使用中原內部界定的「深水埗樓市片區」及美聯地產「地區百科」中的「深水埗區」，並識別兩者重疊範圍內近5年的新盤，再涵蓋其他以深水埗站為最近地鐵站的新盤，審視在銷售過程中，這些樓盤對位處「狹義深水埗區」的處理手法，進一步分析這「樓盤偽裝」的現象。按此定義，研究員聚焦了2021至2025年共5年間「狹義深水埗區」內落成的9個新樓盤，包括Belgravia Place、曉柏峰、佳悅、連方、映岸 、喜．揚、The Campton、弦雅，以及AVA 228，逐一檢視其官方宣傳策略，以及地產代理在銷售時的說法。▍「深水埗」三隻字 多數地產商和代理避而不談綜觀上述被涵蓋的新樓盤，地產商與代理們在宣傳時幾乎全數均在淡化其位於深水埗的事實，例如官方宣傳資料對於樓盤所在位置的描述，以及當中各地圖對深水埗的呈現方式，均避開位處深水埗區的描述，尤以下列4個新樓盤宣傳的處理方式最為明顯。｜The Campton｜❖區域描述：位處「西九嶄新商區」❖針對深水埗的淡化策略：宣傳影片與地理交通資料圖，均主要提及步行至長沙灣站約4分鐘，沒有提及更近的深水埗站，地圖亦概括當區為長沙灣。｜映岸｜❖區域描述：「位處西南九龍發展核心，毗鄰國際級西九文化區」❖針對深水埗的淡化策略：美聯地產代理將其定位為長沙灣通州街280號；在交通描述上有提及「距離港鐵南昌站和深水埗站約7分鐘步程」，但在港鐵路線示意圖只以南昌站作核心，甚至沒有標示更近的深水埗站。｜連方｜❖區域描述：標榜位於「南昌東」的「新銳都會生活圈」❖針對深水埗的淡化策略：聲稱坐擁「雙站三綫」之便，但雙站是南昌和長沙灣站，沒有包含更近的深水埗站，且其港鐵車程圖亦沒有標示深水埗站｜Belgravia Place｜❖區域描述：「進佔九龍核心開展，獨據巴域街一號」、「鄰近九龍塘傳統豪宅區」❖針對深水埗的宣傳策略：港鐵路線簡化圖未有標誌鄰近的「深水埗站」上述樓盤均是位於大眾認知的深水埗區域，如映岸、Belgravia Place等，甚至位於地產代理劃分的深水埗區內，卻明顯有意傾向描述其位於其他地段，如長沙灣、南昌，比較誇張的是標榜其鄰近直線距離逾3公里的西九文化區(映岸)等。另外比較離譜的例子有位處深水埗和太子地鐵站之間的的「喜．揚」，中原地產代理介紹其地址述為「長沙灣鴨寮街93號」。只有少數樓盤如佳悅，會在宣傳資料內直接表明地址為深水埗海壇街225號，並清楚地以深水埗作為宣傳地圖的核心，其餘普遍均對其坐落的深水埗區著墨極少，甚乎避而不談。而綜觀所有深水埗的樓盤在被地產代理推銷時，亦普遍地以坐處長沙灣區作為宣傳。▍與深水埗 / 長沙灣地鐵站的距離地鐵站名的區域劃分本身亦常被質疑與真實位置有所偏差，政府與鐵路公司早年沒有清楚的命名共識，而以街道名稱命名，導致深水埗、長沙灣和荔枝角等地區邊界一直受爭議。然而，對大眾而言，地鐵站位置無可否認已成為識別地區的重要準則之一。若粗略地以地鐵站的距離來衡量上述樓盤的位置，相對其標榜的地鐵站，往往以深水埗站更近，步程亦較短，均以5至9分鐘便能到達。樓盤 與深水埗 / 長沙灣站直線距離 Google Map顯示步行時長Belgravia Place 400米＜1100米 6分鐘＜18分鐘 (深水埗站 v.s 長沙灣站)曉柏峰 500米＜1300米 9分鐘＜21分鐘佳悅 500米＜760米 8分鐘＜14分鐘連方 [...]
【透視規劃申述 II】發展商發功 預視將變「新田地產城」?
發佈時間：2024年6月10日 現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中，8成多意見屬反對，然而最終只會重視的可能只有當中1%，這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商，以不同身份及名義的申述，可從這些申述意見，窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。⦿ 地產利益分身術研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容，不難見到他們都原則上支持新田科技城，但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係，只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司，隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力，對政府的規劃能發揮一定影響：⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?不少有發展商背景的申述，強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」，要求改變7:3 公私營房屋比例，當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻，輪候冊長，公屋政策自然排除絕大部分香港市民，所以不應該起那麼多公屋居屋，並將公私營房屋比例改為5:5 「作為起點」（as a starting point）。【香港地產建設商會(編號S976)】若區內公營房屋大削兩成，亦有可能意味著發展商有更多新田科技城內的囤地，可原址換地作私樓發展，亦對於現時改善基層劏房戶的嚴重住屋問題帶來打擊。⦿ 囤地現形阻規劃佈局另有一公司特地為了區內一塊土地（Area 19C劃作創科用途的魚塘）作詳細規劃建議，希望為該地塊提供更大彈性起住宅／獨立屋（house），並要求住宅不可以是員工宿舍，形同「霸地盤」。翻查土地資料，發現原來申述者為Birkenhead Properties & Investment Limited（地段編號DD99 769RP），正是那塊土地的業主，而據網上資料，Birkenhead Properties & Investment Limited是某大地產的「艇仔」公司 【Birkenhead Properties & Investment Limited(編號S721)】⦿ 「社區設施已經太多」某大地產商的另一「艇仔」公司，同樣特地為了區內一塊土地（Area1A 劃作「政府、機構或社區」用途，G/IC）提出意見，不過今次是反對，認為那塊土地不應該劃作G/IC，因為「社區設施已經太多」（indoor sports centre is [...]
【新田科技城規劃申述】專家都冇眼睇！
發佈時間：2024年6月1日 新田科技城規劃申述接獲9成反對，傳媒亦有廣泛報道部分著名人物的意見。研究員細閱1600度份申述書，發現了不少未被注視的申述內容，深入分析有助我們理解民意有多一面倒。當中不乏有理有節、大量基於數據和科學的申述，當中最全面的，要算是資深大律師白理桃Ruy Baretto (申述編號S440)。白理桃除了是資深大律師，還是嘉道理農場的董事會成員，對環境議題熟悉，亦是「民間土地資源專家組」(Citizens Task Force on Land Resources)成員，關注香港土地規劃問題。申述書不長，只有7頁，但載有46個精簡論點「痛擊」新田科技城規劃，涵蓋法律原則、規劃原則、政策合理性、環境保護概念，現精選如下，幾乎全部質疑政府都未有（或根本不能）回答（英文為原文）：／／「不符保育原則、真實的平衡發展以及合法和理性的規劃」(Does not comply with principles for conservation and genuine balanced development and lawful or rational planning)／／「雀鳥飛行路線變成摩天大廈間的『石屎峽谷』，根本無用」(Flying routes are to become concrete canyons between buildings. [...]
南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？
發佈時間：2024年5月30日 南大嶼康樂藍圖最終又係攪地產？爭議多年的南大嶼「生態康樂走廊」近日出台，橫跨貝澳、長沙、水口、石𤩹等地。這裡過往曾有地主及發展計劃建議過攪「水療中心」、「動物農莊」、「渡假村」、「大型水上活動」，今日正式開始諮詢2個月，未來最終會否玩爛南大嶼景觀生態似乎未在主要考慮，但真正賺錢的會是靠生態康樂旅遊嗎？檢視現時南大嶼的分區規劃大綱，就能發現區內原來一直有數塊大面積的隱藏住宅土儲（R (C) )，包括以下4幅：1. 水口低密度住宅地：7.5公頃 （現時林地一片）2. 長沙政府渡假屋區 - 約6公頃 （未來有潛力分割出售）3. 長沙小型住宅地- 2公頃 (剛以2億低價出售予信置)4. 大浪灣住宅地 - 約10公頃 （澄碧邨旁，已有先破壞後發展的跡象）當旅遊帶動人流，打通基建，這些一直未賣出/賣不出的住宅地將會水漲船高，或許會愈劃愈多。最後旅遊化帶來生態不保、旅遊設施是否受歡迎或者都是後話，整個南大嶼走廊會否成為地產概念，模擬富豪獨立屋區變成低密度豪宅天堂，這可能才是開發南大嶼的終局。過往政府以「北發展，南保育」稱來平衡大嶼山各種開發，但當生態保育換成旅遊化，旅遊基建再催生地產，的確體現了「香港無處不地產」，連香港其一最山旮旯的郊野環境都逃不過。諮詢期間至7月28日，將能預示各種發現利益會空群出動，關心香港僅存自然環境的亦值得留意及積極回應。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們