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【看不見的丁圖】忽略丁屋供應量 私宅空置率長期被低估
發佈時間：2025年3月19日 近日發展局長甯漢豪表示本港不存在住宅供應過剩問題【註1】，並在不同場合亦引述差餉物業估價署推算4.1%的低住宅空置率（2023）佐證，以說明無需要繼續推行林鄭曾推出的一手樓空置稅【註2】。有些人辯解指低於5%的空置率是「自然空置率」，即例如業主換樓／裝修時產生的「假象」，不屬於空置問題。不過晚上在街上閒逛，尤其是在新市鎮或重建區，不難找到落成多年還烏燈黑火的新樓；新樓盤開售多年後，仍不難找到一手單位出售；即時已多數售出，有些新盤亦異常地寧靜，難以相信這些純粹是「自然空置」。差餉物業估價署的空置數字，十分值得細心檢視。▍政府計算住宅空置率時 假設了丁屋並不存在差餉物業估價署每年年底都會進行調查，包括過去3年落成的私人住宅單位，及在落成3年以上，只抽樣3% 作調查，取樣數字太低，而且方法竟是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察（沒有進入單位）【註3】，亦沒有透露如何具體界定空置，例如某戶主或專才購入單位為第二甚至第三住所，隔很久才回來一次，管理員或會視為「非空置」，誤差甚大。更大的漏洞是，自2002年起差估署的空置率推算剔除丁屋，現時丁屋數目已逼近5萬幢丁屋。丁屋也是私樓種類之一，大多亦會劏開三層出售，明顯忽略了重要的私樓供應來源。官方空置率的調查方法已有先天缺陷，尤其是每年新增丁屋單位本身數字十分可觀。▍一幢丁屋可「一劏三」 潛在供應量可及官方私樓供應數字的10%每年均有不少丁屋新盤推出，部分可能屬於非法套丁（未知是否因此政府部門不願將其納入調查範圍）。根據地產代理公司的搜尋器，多數單位面積是700呎或1400呎，意味著一幢2100呎的丁屋可被劏成兩至三個獨立單位出售；部分較舊的丁屋甚至可能被進一步劏成6個各350呎的小單位。近年政府提供的丁屋有關數字十分零散，研究員能找到的是2021－2023年間，分區地政處根據《建築物條例（新界適用）條例》，合共發出1,695份滿意紙【註4】。獲取滿意紙後，丁屋可以正式入住，無論是原居民入住抑或申請撤銷轉讓限制後向市場發售，亦是一種可居住的房屋資源。這代表了2021－2023年間，有潛在最多額外5,085（1,695x3)個另類「鄉村私人住宅」單位釋放，同期差估署的資料顯示有49,406個單位落成，若計及這些丁屋單位，實質私樓落成量會額外增加10%，但丁屋單位卻沒被看待為住宅供應而被計算在空置率調查之中，產生極大誤差。如果以丁屋總數來看的話，數字更為可觀。從1972－2022，政府已批出45,021個丁屋牌照【註5】，假設近年批核的牌照的丁屋已經落成並獲完工證可供入住，並保守估計平均每間丁屋能劏出2.5個獨立單位（因並非所有丁屋均會劏成3個甚至6個單位，部分新近落成的會劏成頂樓700呎及下複式1400呎2個單位，保守起見，取其中間數2.5個單位作大概推算），則潛在忽略了的私樓存量達11萬以上規模，還未計並非以丁屋牌照興建的舊村屋，或重建的新村屋，所以實質私樓總存量數字是更多，可見忽略村屋／丁屋的空置率統計數字會導致未能看清真實情況。▍丁屋單位空置量更可觀 官方住宅空置率屬低估由於官方空置率忽略了村屋／丁屋，他們的實質空置率更是一個謎，不過相信數字會比一般私樓更加嚴重：若然各位在路經新界鄉村，不難會發現一些落成了好幾年的丁屋，一直都處於「清水」狀態，沒有裝修亦沒有入住，不排除是等待獲發完工證後5年「過冷河期」，或許有些丁屋發展商在樓市低迷下，寧願將落成丁屋調空5年，等待「樓市小陽春」，也不願為丁屋補地價（每間丁屋的補價金額可達七位數字，但在發出完工證5年後將其轉售，則毋須補地價），這個情況在一些大型的丁屋屋苑尤為明顯。同樣「等待時機、待價而沽」的策略，在一般私樓市場亦甚為普遍，大量貨尾單位一直存在，其嚴重情況似乎未能反映在差餉物業估價署的住宅空置率推算上。研究員曾接受電視台訪問，指不少發展商的策略是不會立刻將新盤全面放售，而是會在開售第二年開始放慢放盤速度【註6】。研究員曾計算過某大埔新盤，開售3年後仍有30%未賣，個別樓盤甚至拖7年都未賣完，還未計已賣的單位，實質上是否空置，難以想像為何官方數字長期維持在「自然空置率」的水平。▍不願認真量度住宅空置量 迴避一手樓空置率立法呼聲首先從調查範圍看，目前空置率的調查方法竟忽略了數以十萬計的村屋／丁屋單位，已知調查方法粗疏，數字自然不可靠。翻查香港物業報告的技術附註，差估署自2002年開始將村屋／丁屋數字抽起【註3】，而當年正值私宅空置率歷史高位(6.8%)，未知兩者是否有關，後來私宅空置率逐漸回落【註7】。要認真量度一個單位是否空置，方法有很多。例如調查單位的水電煤容量是否長期不尋常地低，以確定單位是否恆常或長期有人居住。類似方法其實在調查公屋空置時有所採用，政府要認真收集私樓數據的話，並非難事。然而一旦認真收集數據及恢復調查範圍至村屋／丁屋的話，實質的私人住宅空置率可能十分驚人，令政府更有壓力仿效國外訂立一手樓空置稅，以防珍貴的房屋資源被浪費。但這必然不會受到發展商的歡迎，因為它們會更難透過操控實質住宅供應來維持價格，尤其是近年樓市逆轉的情況下。這或許是政府多年來一直不願認真計算私人住宅空置率的真實原因，對全球可負擔房屋資源最為緊絀的香港而言，可謂非常匪夷所思。 【註1】Now新聞. 2025年3月8日. 甯漢豪：不存在住宅供應過剩 商業用地改劃住宅會平衡定位供求 https://bit.ly/4hmt5Az 【註2】光傳媒. 2025年1月7日. 房屋局反駁澳媒劏房報道：認為所有劏房戶都生活在惡劣條件下 是一種誤解https://bit.ly/4iDOnLc 【註3】差餉物業估價署. 香港物業報告 2024. 技術附註 https://bit.ly/4hk1SOP 【註4】立法會財委會.審核2024-25年度開支預算. 答覆編號DEVB(PL)103. https://bit.ly/3FBss8V 【註5】公民透視 Access Info. 2023年2月3日. 丁屋的空間數據. https://bit.ly/4hjwHmK 【註6】TVB新聞透視.2023年1月8日. ｜入市有機？ (繁／簡字幕)｜無綫新聞 TVB News https://bit.ly/4kuNBlj 【註7】差餉物業估價署.私人住宅-各類單位年底空置量(1998-2024) https://bit.ly/3DFKh6i [...]
【研之鑿鑿】Webb-site停運後 僅存本地民間資料庫面臨倒閉潮？
發佈時間：2025年3月18日 上月財經資料庫網站Webb-site創辦人David Webb因患病而將其有序結束運作，著名紀錄舊香港歷史的網站Gwulo (古老)亦在同期宣佈離港，令公眾惋惜一時。雖然Webb-site近日提出會將整個資料庫上傳到 GitHub永久保存，讓公眾可繼續使用，但這件事情凸顯出全由民間自發而成，且發揮著重要社會功能的資料庫是多麼的艱難，究竟僅存本地民間資料庫還剩幾多，又在發揮著什麼社會功能?▍碩果僅存的民間資料庫這類民間自發籌建的資料庫，往往發揮著獨特的社會功能，例如Webb-site透過公司資料的透明化，能披露出投資市場不為人知消息；民間的資料庫亦能按民間不同的興趣與關注點，發掘公眾相對忽略的社會議題；由於資料庫都具備某種開放性、可搜尋及持續更新，亦能方便更多公眾能持續將資料數據再利用，有助令資料庫主題帶來持續關注、研究及報導，有利於本土研究工作。這類民間資料庫，雖為數不多，但亦不只有Webb-site這類財經資料庫。過去香港亦有不少公民個體或公民組織，就其專業志趣，建立不同範疇的資料庫。以下現存或已停運的民間資料庫，部分網站連結或已失效，且未能盡錄：❢ 財經資訊Webb-site: 由David Webb建立，始於1998年，整合上市公司董事、證監會持牌人、中央結算倉位等資料，增加投資市場透明度，保障了投資者利益之餘，這個資料庫亦成為記者、學術研究和民間研究者發掘各種財經資料、揭露鮮為人知市場消息的重地，媒體甚至將其形容為 “Corporate Watchdog”（監察企業者），可見其重要性。❢ 土地規劃地理資訊空間資料庫：由本土研究社建立，始於2018年，集合研究社歷年來發布，涉及空間資訊(Spatial data)的主要研究成果，例如能一眼看清全港棕地位置、多年的演變、疑似套丁地點、地產商囤積土儲，亦保存了政府已從網上下架的地理資訊（如郊野公園邊界）。❢ 住屋資訊售樓書資料庫：由建築師何尚衡建立，整合香港不同年代的售樓書，可從中透視樓盤設計、銷售賣點的歷史演變。 考城學社 Urban Studies Institute❢ 公共政策民間政策資料庫：由數個民間團體建立，始於2018年，就房屋、重建等不同政策範疇，整理不同規劃報告、相關公營部門年報、政府數據發布等官方文件。 民間政策資料庫 Hong Kong Public Policy Database❢ 社會事件香港自殺報導資料庫：由楊皓文Benny建立，始於2019年，每日紀錄當天的自殺報導，並整理自殺個案的時間、地點、年齡、性別和其他相關信息，並有整體趨勢數據、自殺年齡散布圖等統計圖象整理。❢ 交通資訊香港大典系列 (包括巴士、鐵路、渡輪、道路、航空交通)：由本地交通愛好者建立經營，當中載入各交流範疇的具體資訊，如不同公共交通工具的歷史、路線、班次、收費等。❢ 道路安全香港車禍傷亡資料庫：由街道變革、Hong Kong District Info建立，始於2022年，利用互動地圖和儀表版，將香港車禍位置和相關數據可視化，供市民及有興趣人士免費查閱。 街道變革 Street Reset香港馬路炸彈資料庫：透過不同渠道收集馬路上危險駕駛者的影像記錄，提醒駕駛者注意馬路安全。 香港馬路炸彈資料庫❢ 公共空間香港公共空間資料庫：由拓展公共空間建立，始於2016年，收錄私人發展公眾休憩空間的資訊，讓大眾清楚了解使用私人發展公眾休憩空間的權限。❢[...]
【未完即棄?】「新田部屋」：一個用上6億「過渡屋補貼」的公帑問題
發佈時間：2025年3月15日 北部都會區各新發展區正加速中，不僅現存的社區及環境要面對這種急速轉變，就連區內剛入伙的過渡性房屋如「博愛昇平村」【註1】，政府補貼3億興建，早前亦有報導因被納入優先區導致「剛入住即等拆」，突顯了粗放式規劃的問題，亦大大影響入住村內空置單位的意欲。而另一個面臨同類問題的個案，元朗新田過渡屋項目——「新田部屋」，為新世界於2021年借予政府作過渡屋的用地【註2】，涉1,080個單位容納2,700人，由去年7月入伙，房屋局局長何永賢數月前都親訪開幕，亦因未來新田科技城計劃，這項牽涉公帑補貼上6億而建的過渡屋，壽命還能延續多久?在新田科技城的規劃用地中，「新田部屋」選址位處「消防處新界工程部及相關設施」，預期是區內首階段的工程範圍，究竟能否捱到原訂5年的營運年期也成疑問。過渡屋一直被政府認為是解決劏房問題的「底氣」，然而一個個項目「剛起好就夠期」，將會令現今房屋策略「露底」。研究員再進一步查核，發現其入伙期將近一年，但至今最新狀況剩餘單位仍然超過一半，當中3人單位未編配率更逾8成。觀乎與「新田部屋」同期入伙的打鼓嶺「博愛昇平村」及錦田「路德會七星薈」，更有近7成未編配率【註3】。這種非一般高的空置狀況，部分反映選址位置問題，更大程度因為這些過渡屋已判上「死期」，可以想像考慮入住的居民將要面對穩定性的問題。事實上，位處偏遠鄉郊的過渡屋不一等沒有市民入住，有較完整編配率的元朗東頭「同心村」(98.7%)、以及洪水橋「仁愛居」(99%)，以及「博愛江夏圍村」(94.6%) 【註4】現時都有很高的入住率，但搬到「山旯旮」難保未搬上到公屋就要再搬的過渡屋，將會大大減低市民入住意欲。類似「昇平村」及「新田部屋」，還有牛潭尾真善路和流浮山的2個新過渡屋選址，同樣被規劃於北都新發展區的範圍之內，都面臨同一樣的處境。歸根究底，歸因過渡屋的規劃與選址不純粹是從暫時解決基層市民的居住問題出發，相關用地的發展商在興建過渡屋當時已同時向城規會申請由住宅(丙類)改劃至(乙類)，旨於增加地積比，以興建4幢35層高、提供1980伙的私樓【註5】，期望平整好過渡屋項目「功成身退」後，就能為私人住宅項目鋪路【註6】，令相關政策更似幫發展商過渡，或者幫政府提升房屋指標過渡，而新田部屋這上千個用6億公帑興建的過渡屋單位未用完即棄。 【註1】本研社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回 新界北規劃有幾粗疏？ https://shorturl.at/7fXJN 【註2】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註3】「住得易」過渡性房屋中央統一平台——剩餘可編配數目及剩餘單位數量資料 https://shorturl.at/9kzfL 【註4】同上 【註5】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註6】城規會—處理中的規劃申請：Y/YL-NTM/5 https://shorturl.at/qI6Lb 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【人走茶涼】有幾多舊式特色茶樓/士多會因新發展區覆滅？
發佈時間：2025年3月13日 新界北部由於歷史及接近邊境，一直保存著濃厚的鄉郊氣息和在地經濟特色，其鄉村、建築、農田等記錄著新界在高速發展前生活面貌的載體。然而，北部都會區涵蓋了整個新界北區，雖然政府高舉「城鄉共融」規劃原則，但細察北都的規劃藍圖，大致假設了幅員廣闊的鄉郊是白紙一張，其絕大部分的歷史和舊物似乎是可隨意抹去。研究員僅聚焦北都內的數個發展區，發現了不少政府在推動「城鄉共融」概念時，忽略了的重要鄉郊人文風景線，例如經過多年都市化發展後，仍然僅存茶樓、舊式茶座和士多。這些店舖除了是附近居民重要的歇腳和聯誼地點和滿足日常所需外，更反映了昔日鄉郊經濟的面貌，部分已經存在逾半世紀。但目前推動新發展區的方案，完全沒有保存這些鄉郊風景的討論，甚至連有系統的記錄也沒有。▍現存新發展區至少逾40間鄉郊特色食肆士多恐受波及研究員聚焦各發展區範圍，以google map地理資訊盤點新發展區範圍內外【註1】，所有或會受到發展波及的舊式茶樓、茶座、餐廳及士多，發現至少有15間士多、17間餐廳、9間茶樓/茶座，全部均能反映昔日鄉郊的人文風景。部分或受波及的特色食肆(包括士多)，有些位於非原居民村而被包括在發展區範圍內，或位於傳統村界範圍外，甚或是臨時建構物／舊村屋內，很可能受到北都計劃收地波及，或遭業主迫遷。➤ 龍威酒樓｜粉嶺坪輋路112號1000號地段地舖｜新界北｜特色：屹立坪輋超過半世紀，從簡陋寮屋發展成村內標誌性的老牌茶樓，由事頭婆一家三代家庭成員相繼接手經營，見證上世紀傳統家庭發展史。前身為「坪源酒樓」，後改名為「坪源龍威酒樓」，「龍」字事關龍年開張，而「威」字，是當時事頭婆李蓮妹丈夫的乳名。【註2】➤ 眾興茶樓｜粉嶺軍地寶盛坊第2212號地段｜新界北｜特色：已有約50年歷史，據顧客網上指稱其為村內的膳食中心，只做早茶點心和午市小菜炒粉麵，見證著昔日鄰近軍營的軍地曾經興旺的歷史。【註3】➤ 新蘭芳茶樓｜粉嶺馬尾下嶺咀村第76號｜新界北｜特色：沒有點心的「茶樓」，始創1960年代，當時為「蘭芳茶樓」，1980年代轉手並易名為「新蘭芳茶樓」，由60年代起，一直以「農場肥雞、馳名乳鴿」字眼作為宣傳招徠，外牆髹上醒眼的黃色漆油，具懷舊感覺。【註4】➤ 九記士多｜粉嶺打鼓嶺坪輋｜新界北｜特色：開業50多年，一直是村民的聚腳點，其醒目門牌是村外人進村時識別道路的重要地標，見到九記士多，即代表到了坪輋，猶如是坪輋的代名詞。店中售賣簡單麵食、三文治、多士、小食及雜貨，一大賣點是其凍檸啡，有食客稱其「味道苦中酸，兩者奇妙地夾」。【註5】➤ 天龍商店｜潭美竹攸路｜牛潭尾｜特色：由經營天龍機器有限公司的老闆開設，作為工友們的茶水部，因此內裏除了有各種飲料，亦有如蘿蔔炆牛腩飯等「碟頭飯」供應，唯只供應予工友。老闆向研究員透露，該商店已是其六代人的心血，對政府強行收地感到不滿。➤ 君記奶茶｜新田練板村／合盛圍｜新田科技城｜特色：區內著名，但來自市區遊人或許難以想像在魚塘濕地也可嘆奶茶。據報其奶茶「有漁村風味，價錢比起晨早的風景更怡人」【註6】由於位置偏遠，營業時間亦飄忽，除了懂「捐窿捐罅」的遊人撰寫的遊記偶有提及外，以上的茶樓、士多、食店網上資料不多，所以亦不排除事實上有更多的「隱世」食肆士多會受北都發展影響。▍新界北規劃曾提城規共融保留「原有聚落」 北都公佈後悄悄消失十多年前的新界東北滅村爭議，曾經令政府在日後規劃新發展區時，引入「城、鄉和自然共融」概念，以新界北為例，在2017年的《新界北發展可行性研究》指政府將盡可能保留新界北部現存自然資源、活躍/可耕農地，與及盡量避開發展原有非原居民村的「原有聚落」(Existing Settlement)【註7】，如實行的話，原有聚落的店舖、食肆、及人文風景，亦會得到更多保障，可是這些能反映地區歷史的寶貴資產，官方連記錄也沒有。隨著北部都會區在2021年橫空出世，雖然仍高舉「城鄉共融」概念，但實質執行上看待原居民村（即能建丁屋的土地，或零星的歷史建築等）以外均為白紙一張，不視其獨特的歷史脈絡和鄉郊風景須保存的資產。所以北都新發展區的滅村規模，比當年新界東北有過之而無不及：過去三年針對各新發展區，包括新田科技城、新界北及馬草壟等的發展建議中，均沒有提及要保留範圍內的非原居民村，上述提及過的鄉郊食肆士多，連同與之連結的鄉郊風景事物如農田和鄉郊社區，亦面對滅頂危機。屆時新界北的「鄉郊」或許只剩下高樓大廈和丁屋，所謂「城鄉共融」只是將高樓大廈(城）和低矮丁屋（鄉）放在一起，當中或許有些與當地文化歷史毫無關係，與市區所見無異的高級連鎖餐廳和商場等，我們的下一代將無法想像新界北原來曾經出現過如此獨特的人文風景。 註1】因北都發展亦有機會引起該區鄰近投機現象，發展區界外部分亦有可能受影響。 【註2】蘋果日報. 2018.6.25. 【粉嶺老酒樓】鄉下婆守護茶樓半世紀 喪夫後兒子接手：每天跟兒孫吃飯還求甚麼？（完整版）https://shorturl.at/bwkcc 【註3】撰自小島討論區中有關眾興茶樓的貼文 https://shorturl.at/9tF4n 【註4】香港賽馬會《港文化.港創意》網站. 新蘭芳茶樓 https://shorturl.at/adTbQ 【註5】U Travel. 九記士多. https://shorturl.at/8N74t 【註6】撰自fb專頁《食在元朗》中有關練板圍的君記奶茶的貼文 https://shorturl.at/7NgJO 【註7】本研社. 2024.10.9. https://shorturl.at/4kHaO 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。[...]
【鳴金收丁?】元朗套丁案 案照審區內丁照套？
發佈時間：2025年3月13日 本研多年來的丁屋政策研究，一直指出元朗區「最無王管」，無論疑似套丁數字【註1】和套丁土地儲備【註2】均「跑贏」新界所有區域，近月審理中的史上最嚴重的套丁案（曉門案）亦是發生在元朗。別以為在套丁屋苑「曉門」伏法的村屋大王王光榮在2021年落網後，風聲收緊之下元朗鄉紳會避嫌，暫時鳴金收「丁」。本研社抽查發現，研究員過去數年曾多次研究過的元朗流浮山輞井村（見圖），有疑似巨型套丁屋苑中有落成丁屋之滿意紙繼續在套丁案期間被批出，附近更有新的丁屋牌照獲批，可見這個屋苑正在分期擴展中。按現時的分割地段及批出的牌照來看，此疑似大型套丁屋苑規模達70多幢，與曉門的規模相去不遠，屬上億計的大生意。兩村同於一管轄區，一邊有村屋大王被告套丁，另一邊則繼續照批貌似套丁大型屋苑的牌照及滿意紙，似乎毫不避諱。研究員去年初曾接獲報料，元朗某地產舖貼上「賣地送丁、已入紙申請丁屋，包丁權費用 吉售 180萬」廣告，樓盤位置正於輞井村【註3】，這樣在元朗大馬路大搖大擺賣套丁樓盤廣告，路人皆見，不知當區負責審批丁屋的又能夠看得見?而研究員2年前接受傳媒採訪【註4】，亦曾在輞井村的地盤發現現場套丁特徵齊備：設計一式一樣、整齊排列、每棟丁屋有一大電錶箱，各有三個電錶，顯示將會逐層分售、有圍牆包圍屋苑、有看更亭、管理處，很難想像這批丁屋是男丁按自己想要集體「自發聚居」【註5】。按地權分析，該大片土地在1998年9月被”Birdsville Holdings Limited” 買下，進一步查證，該公司是英屬處女島離岸(BVI)公司，資料隱蔽性極高，無法進一步查證背後擁有人。一般男丁若要興建丁屋自住，犯不著要去加勒比海開公司處理丁屋事宜，而使用BVI 公司的「優點」是隱藏背後操縱者身份，亦屬一般疑似套丁屋苑慣常作法。唯一清楚的是，抽樣調查地段的業權在1個月後，曾低價轉讓給一譚姓男丁($310,000)，並由該譚姓男丁向元朗地政申請丁屋牌照。此動作亦常見於套丁操作：發展商以名義低價將土地業權轉讓予擁有丁權的男丁，後者向地政申請丁屋，但該男丁可能並非該地的實益擁有人(beneficial owner)。若果輞井村案例被證實為套丁，這點已足以構成串謀詐騙（參考曉門案例）：從地政署「騙取」丁權，實質獲得丁屋牌照後，該男丁不會自住，實質上亦沒有該丁屋的實質權益，該男丁只是被發展商「借殼」申請丁屋。在土地查冊資料顯示，丁屋牌照在2010年獲批後，拖延至2023年才批出滿意紙。按丁屋審批程序來看，批出滿意紙是僅是指地政處接納地契條款已被滿足。為何要拖延13年才完成工程（研究員在2023年到訪，現場仍然是未完工地盤），是否反映男丁其實並無急切自住需要? 抑或只是待整個套丁項目落成出售?在建築形態、規模、業權、發展歷程的種種疑點下，值得部門進一步調查是否另一宗可比曉門案的集體詐騙案。但在此情況仍批出滿意紙，反映相關部門仍須努力把關，否則只會縱容了「案照審丁照套」的情況。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 【註2】《新丁再現：新界套丁研究報告 2020》 【註3】本土研究社Facebook 2024年1月4日《完善丁圖，見疑即報》https://www.facebook.com/story.php/?story_fbid=767828532048921&id=100064653431413&_rdr 【註4】香港01. 2023年4月6日.丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 原文網址: 丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 | 香港01 https://www.hk01.com/article/873511...... 【註5】香港電台2018年1月4日. 梁福元指套丁情況不算嚴重 冀政府檢討丁屋政策 https://hk.news.yahoo.com/%E6%A2%81%E7%A6%8F%E5%85%83...... [...]
【明日大嶼「玩完」，然後呢？】
發佈時間：2025年3月11日 明日大嶼已成明日黃花，財赤下社會共識為減省不必要開支，但發展局最新指仍然會完成未完成的明日大嶼研究，至少花費$6.4億，還說做好的研究未來還會用，「唔好嘥」。這場鬧劇的起點源自約10年前的的東大嶼都會願景，所以除了這$6.4億外，還須計及過去10年已花費、無法計量的成本，例如大量公共和社會資源和時間。除了要求及時止損外，更重要的是聚焦從明日大嶼這場鬧劇中學到的教訓和啟示，帶來了什麼反思，以避免將來重蹈覆轍，那麼過往的犧牲才來得有意義。▍讚「上乘投資」學者 只能信佢一成回到2018年，當全城關注明日大嶼天價時，有38名經濟學者力排眾議支持，先指社會「情緒化」，再將明日大嶼形容為「上佳投資」【註1】，其基礎為估計人工島只是賣地會就有8000多億收入，已足夠回本。由於工程費用攤分數十年，港府財力絕無問題。這些觀點現在看起來已是笑話，相信這批學者已無人敢再談及這項「上乘投資」。專家學者的意見或表面專業中立，但背後或有經不得起時間考驗的大膽假設，所以社會亦不能再盡信專家所言，而需要尋根究底，驗證其專業觀點是否紮實。▍投放人力物力不止6.4 億在$6.4億顧問費以外，政府花費了不可計量的資源推銷明日大嶼，包括薪金昂貴的高官的寶貴時間、發展局和新聞處等公務員大量的公關資源、僱用社交媒體小編來反駁民間研究報告、無數內部會議、印刷大量宣傳品如顯示填海前後東大嶼水域想像圖的「光柵卡」（俗稱閃卡）等。還未計及大量專業團體年輕會員的心機－－2023年中前發展局還大力宣傳和與持份者接觸，與六大專業團體（測量師學會、建築師學會等），開了不少研討會等【註2】；此外成立過6大工作小組，邀請26個學者給予意見等等，現在他們的專業意見無用武之地。更加沒有計及工程策劃以外的大量社會成本－－引起一場上萬人的示威、激起官民爭拗、製造專業人士與普羅市民的對立、甚至波及娛樂圈：劉德華被冠上「填海華」的稱號，至今仍然洗脫不到「罪名」。從中可見，政府貿然挑起一場沒有贏家的戰役，成本遠遠不止眼見的金錢成本，還有更廣泛更無形的社會成本。▍「藏富於地」的土地儲備發展概念破產過去視明日大嶼作為上乘投資背後的預設，是土地能承載財富，賣地一年可獲千億收入，透過不斷造地便能持續產出利潤，高昂的地價，能支撐土地能製造大量經濟價值的論點，「藏富於地」，更令政府努力製造不知有沒有需求的土地。但已這是過去的事。隨著政府低調棄島，政府貌似全面改變了其政府主導發展思維，在北都發展中不再奢求賣地收入，而是透過片區模式等土地行政鬆綁吸引私人投資推動發展，但背後假設土地必然昂貴並從能夠從中榨取重大經濟價值的思維沒變，似乎沒有認清「藏富於地」的土地儲備發展概念已經破產。現時政府極力推銷下，發展商依然對北都具體發展普遍口惠而實不至，足以證明這點。▍假大空畫大餅城市開發模式應告一段落明日大嶼為典型的從無到有，畫大餅的城市開發案例。這類沒有現存和具體需求基礎的城市規劃，並沒有嚴謹的估算，所以容易估錯數，即使落成還要面對空置和低使用率的風險，這點在全球大批畫大餅的填海失敗案例中清楚說明【註3】，在財政緊絀的未來，這類高投資和回報不明的畫大餅城市開發模式應告一段落。▍明日大嶼「白色規劃」演化成北都的「戰略留白」當政府無法為沒有現實需求的質疑辯解時，經常會挪用外國「白色規劃」(white zone) 的案例，說明「先造地後想用途」的必要性，但背後仍是基於前述「藏富於地」的假設，面臨很大不確定性和風險。自「白色規劃」概念在明日大嶼生根後，北都規劃亦用上類似概念－－新田科技城和流浮山的藍圖預留大量沒有具體用途的創科土地，好聽一點是「戰略留白」，雖有闡述策略，但實質具體來說政府亦不清楚這些土地該做什麼、有什麼人會用，遑論計好數避免浪費和過度發展。▍所謂「策略性」 (CBD3、機場城市)一開始都只是一紙空文由於缺乏具體內容對應具體用地需要，所以連政府和顧問亦無法具體形容土地用來幹什麼：「核心商業區3/CBD3」（即明日大嶼），和CBD1和CBD2的定位區別是什麼？為何啟德(CBD2) 已經搞到一鑊粥兼全港商廈空置率最高，還要說商業樓面未夠要起CBD3？同樣情況發生於機場，機管局SkyTopia機場城市計劃，為何選擇搞藝術品交易和興建築地市場？西九亦有藝術品交易，是否重複規劃和惡性競爭？為何要去機場吃日本海鮮而不到機場坐飛機到日本吃更新鮮更便宜的海鮮？這些策略性發展計劃留下了千千萬萬個未解答的問題。這些需求並非建基於實質需求，而是需要製造且不一定成功製造的未出現需求，將千億資金放在隨時變樣的高風險投資，美其名為「策略」性，但實質可以是一紙空文，計劃會隨時間和不斷演變的需要而變樣，甚至最終成為廢紙。▍巨型填海計劃幾乎「逢島必輸」，惟堅實民間觀點能堅持到最後這鬧劇歷時至少8年。明日大嶼的直接死因為財赤，但遠因必須要歸功於堅實和持續的民意，以及基於事實基礎的民間研究。本研社和同綠色和平於前年發布《問題島途——從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》，讓公眾有全新的觀點論證明日大嶼的風險。即使在同日引來發展局「戰狼式」反駁，批評報告「立場先行」、「危言聳聽」，但由於無法提出能經得起考驗的反駁（發展局其後提出的外國成功例子屬抽空脈絡及無可比性【註4】），亦意味即使在現今的社會環境下，民間觀點仍有可能堅持到最後，煞停不得民心和無實際需要的大型都市發展計劃。 【註1】思考香港. 2018年11月6日 經濟學者支持明日大嶼 認為是上佳投資 https://www.thinkhk.com/article/2018-11/06/30803.html 【註2】發展局Facebook. 2023年4月22日【交椅洲人工島．與六大專業學會年輕會員會面】 https://www.facebook.com/DevelopmentBureau/posts/pfbid08UKrE9taT2jzrPCCA5HKwRce6aZAngTvAfc2sRXe8L6Vx3L9GEZewrSeJHju3zAKl 【註3】《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》 https://liber-research.com/uncertainfatesreclamationm....../ 【註4】【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」 https://liber-research.com/tmr_lantau_overseas_examples/ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
In The Press
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On-Going Research
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【看不見的丁圖】忽略丁屋供應量 私宅空置率長期被低估
發佈時間：2025年3月19日 近日發展局長甯漢豪表示本港不存在住宅供應過剩問題【註1】，並在不同場合亦引述差餉物業估價署推算4.1%的低住宅空置率（2023）佐證，以說明無需要繼續推行林鄭曾推出的一手樓空置稅【註2】。有些人辯解指低於5%的空置率是「自然空置率」，即例如業主換樓／裝修時產生的「假象」，不屬於空置問題。不過晚上在街上閒逛，尤其是在新市鎮或重建區，不難找到落成多年還烏燈黑火的新樓；新樓盤開售多年後，仍不難找到一手單位出售；即時已多數售出，有些新盤亦異常地寧靜，難以相信這些純粹是「自然空置」。差餉物業估價署的空置數字，十分值得細心檢視。▍政府計算住宅空置率時 假設了丁屋並不存在差餉物業估價署每年年底都會進行調查，包括過去3年落成的私人住宅單位，及在落成3年以上，只抽樣3% 作調查，取樣數字太低，而且方法竟是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集，或派員視察（沒有進入單位）【註3】，亦沒有透露如何具體界定空置，例如某戶主或專才購入單位為第二甚至第三住所，隔很久才回來一次，管理員或會視為「非空置」，誤差甚大。更大的漏洞是，自2002年起差估署的空置率推算剔除丁屋，現時丁屋數目已逼近5萬幢丁屋。丁屋也是私樓種類之一，大多亦會劏開三層出售，明顯忽略了重要的私樓供應來源。官方空置率的調查方法已有先天缺陷，尤其是每年新增丁屋單位本身數字十分可觀。▍一幢丁屋可「一劏三」 潛在供應量可及官方私樓供應數字的10%每年均有不少丁屋新盤推出，部分可能屬於非法套丁（未知是否因此政府部門不願將其納入調查範圍）。根據地產代理公司的搜尋器，多數單位面積是700呎或1400呎，意味著一幢2100呎的丁屋可被劏成兩至三個獨立單位出售；部分較舊的丁屋甚至可能被進一步劏成6個各350呎的小單位。近年政府提供的丁屋有關數字十分零散，研究員能找到的是2021－2023年間，分區地政處根據《建築物條例（新界適用）條例》，合共發出1,695份滿意紙【註4】。獲取滿意紙後，丁屋可以正式入住，無論是原居民入住抑或申請撤銷轉讓限制後向市場發售，亦是一種可居住的房屋資源。這代表了2021－2023年間，有潛在最多額外5,085（1,695x3)個另類「鄉村私人住宅」單位釋放，同期差估署的資料顯示有49,406個單位落成，若計及這些丁屋單位，實質私樓落成量會額外增加10%，但丁屋單位卻沒被看待為住宅供應而被計算在空置率調查之中，產生極大誤差。如果以丁屋總數來看的話，數字更為可觀。從1972－2022，政府已批出45,021個丁屋牌照【註5】，假設近年批核的牌照的丁屋已經落成並獲完工證可供入住，並保守估計平均每間丁屋能劏出2.5個獨立單位（因並非所有丁屋均會劏成3個甚至6個單位，部分新近落成的會劏成頂樓700呎及下複式1400呎2個單位，保守起見，取其中間數2.5個單位作大概推算），則潛在忽略了的私樓存量達11萬以上規模，還未計並非以丁屋牌照興建的舊村屋，或重建的新村屋，所以實質私樓總存量數字是更多，可見忽略村屋／丁屋的空置率統計數字會導致未能看清真實情況。▍丁屋單位空置量更可觀 官方住宅空置率屬低估由於官方空置率忽略了村屋／丁屋，他們的實質空置率更是一個謎，不過相信數字會比一般私樓更加嚴重：若然各位在路經新界鄉村，不難會發現一些落成了好幾年的丁屋，一直都處於「清水」狀態，沒有裝修亦沒有入住，不排除是等待獲發完工證後5年「過冷河期」，或許有些丁屋發展商在樓市低迷下，寧願將落成丁屋調空5年，等待「樓市小陽春」，也不願為丁屋補地價（每間丁屋的補價金額可達七位數字，但在發出完工證5年後將其轉售，則毋須補地價），這個情況在一些大型的丁屋屋苑尤為明顯。同樣「等待時機、待價而沽」的策略，在一般私樓市場亦甚為普遍，大量貨尾單位一直存在，其嚴重情況似乎未能反映在差餉物業估價署的住宅空置率推算上。研究員曾接受電視台訪問，指不少發展商的策略是不會立刻將新盤全面放售，而是會在開售第二年開始放慢放盤速度【註6】。研究員曾計算過某大埔新盤，開售3年後仍有30%未賣，個別樓盤甚至拖7年都未賣完，還未計已賣的單位，實質上是否空置，難以想像為何官方數字長期維持在「自然空置率」的水平。▍不願認真量度住宅空置量 迴避一手樓空置率立法呼聲首先從調查範圍看，目前空置率的調查方法竟忽略了數以十萬計的村屋／丁屋單位，已知調查方法粗疏，數字自然不可靠。翻查香港物業報告的技術附註，差估署自2002年開始將村屋／丁屋數字抽起【註3】，而當年正值私宅空置率歷史高位(6.8%)，未知兩者是否有關，後來私宅空置率逐漸回落【註7】。要認真量度一個單位是否空置，方法有很多。例如調查單位的水電煤容量是否長期不尋常地低，以確定單位是否恆常或長期有人居住。類似方法其實在調查公屋空置時有所採用，政府要認真收集私樓數據的話，並非難事。然而一旦認真收集數據及恢復調查範圍至村屋／丁屋的話，實質的私人住宅空置率可能十分驚人，令政府更有壓力仿效國外訂立一手樓空置稅，以防珍貴的房屋資源被浪費。但這必然不會受到發展商的歡迎，因為它們會更難透過操控實質住宅供應來維持價格，尤其是近年樓市逆轉的情況下。這或許是政府多年來一直不願認真計算私人住宅空置率的真實原因，對全球可負擔房屋資源最為緊絀的香港而言，可謂非常匪夷所思。 【註1】Now新聞. 2025年3月8日. 甯漢豪：不存在住宅供應過剩 商業用地改劃住宅會平衡定位供求 https://bit.ly/4hmt5Az 【註2】光傳媒. 2025年1月7日. 房屋局反駁澳媒劏房報道：認為所有劏房戶都生活在惡劣條件下 是一種誤解https://bit.ly/4iDOnLc 【註3】差餉物業估價署. 香港物業報告 2024. 技術附註 https://bit.ly/4hk1SOP 【註4】立法會財委會.審核2024-25年度開支預算. 答覆編號DEVB(PL)103. https://bit.ly/3FBss8V 【註5】公民透視 Access Info. 2023年2月3日. 丁屋的空間數據. https://bit.ly/4hjwHmK 【註6】TVB新聞透視.2023年1月8日. ｜入市有機？ (繁／簡字幕)｜無綫新聞 TVB News https://bit.ly/4kuNBlj 【註7】差餉物業估價署.私人住宅-各類單位年底空置量(1998-2024) https://bit.ly/3DFKh6i [...]
【研之鑿鑿】Webb-site停運後 僅存本地民間資料庫面臨倒閉潮？
發佈時間：2025年3月18日 上月財經資料庫網站Webb-site創辦人David Webb因患病而將其有序結束運作，著名紀錄舊香港歷史的網站Gwulo (古老)亦在同期宣佈離港，令公眾惋惜一時。雖然Webb-site近日提出會將整個資料庫上傳到 GitHub永久保存，讓公眾可繼續使用，但這件事情凸顯出全由民間自發而成，且發揮著重要社會功能的資料庫是多麼的艱難，究竟僅存本地民間資料庫還剩幾多，又在發揮著什麼社會功能?▍碩果僅存的民間資料庫這類民間自發籌建的資料庫，往往發揮著獨特的社會功能，例如Webb-site透過公司資料的透明化，能披露出投資市場不為人知消息；民間的資料庫亦能按民間不同的興趣與關注點，發掘公眾相對忽略的社會議題；由於資料庫都具備某種開放性、可搜尋及持續更新，亦能方便更多公眾能持續將資料數據再利用，有助令資料庫主題帶來持續關注、研究及報導，有利於本土研究工作。這類民間資料庫，雖為數不多，但亦不只有Webb-site這類財經資料庫。過去香港亦有不少公民個體或公民組織，就其專業志趣，建立不同範疇的資料庫。以下現存或已停運的民間資料庫，部分網站連結或已失效，且未能盡錄：❢ 財經資訊Webb-site: 由David Webb建立，始於1998年，整合上市公司董事、證監會持牌人、中央結算倉位等資料，增加投資市場透明度，保障了投資者利益之餘，這個資料庫亦成為記者、學術研究和民間研究者發掘各種財經資料、揭露鮮為人知市場消息的重地，媒體甚至將其形容為 “Corporate Watchdog”（監察企業者），可見其重要性。❢ 土地規劃地理資訊空間資料庫：由本土研究社建立，始於2018年，集合研究社歷年來發布，涉及空間資訊(Spatial data)的主要研究成果，例如能一眼看清全港棕地位置、多年的演變、疑似套丁地點、地產商囤積土儲，亦保存了政府已從網上下架的地理資訊（如郊野公園邊界）。❢ 住屋資訊售樓書資料庫：由建築師何尚衡建立，整合香港不同年代的售樓書，可從中透視樓盤設計、銷售賣點的歷史演變。 考城學社 Urban Studies Institute❢ 公共政策民間政策資料庫：由數個民間團體建立，始於2018年，就房屋、重建等不同政策範疇，整理不同規劃報告、相關公營部門年報、政府數據發布等官方文件。 民間政策資料庫 Hong Kong Public Policy Database❢ 社會事件香港自殺報導資料庫：由楊皓文Benny建立，始於2019年，每日紀錄當天的自殺報導，並整理自殺個案的時間、地點、年齡、性別和其他相關信息，並有整體趨勢數據、自殺年齡散布圖等統計圖象整理。❢ 交通資訊香港大典系列 (包括巴士、鐵路、渡輪、道路、航空交通)：由本地交通愛好者建立經營，當中載入各交流範疇的具體資訊，如不同公共交通工具的歷史、路線、班次、收費等。❢ 道路安全香港車禍傷亡資料庫：由街道變革、Hong Kong District Info建立，始於2022年，利用互動地圖和儀表版，將香港車禍位置和相關數據可視化，供市民及有興趣人士免費查閱。 街道變革 Street Reset香港馬路炸彈資料庫：透過不同渠道收集馬路上危險駕駛者的影像記錄，提醒駕駛者注意馬路安全。 香港馬路炸彈資料庫❢ 公共空間香港公共空間資料庫：由拓展公共空間建立，始於2016年，收錄私人發展公眾休憩空間的資訊，讓大眾清楚了解使用私人發展公眾休憩空間的權限。❢[...]
【未完即棄?】「新田部屋」：一個用上6億「過渡屋補貼」的公帑問題
發佈時間：2025年3月15日 北部都會區各新發展區正加速中，不僅現存的社區及環境要面對這種急速轉變，就連區內剛入伙的過渡性房屋如「博愛昇平村」【註1】，政府補貼3億興建，早前亦有報導因被納入優先區導致「剛入住即等拆」，突顯了粗放式規劃的問題，亦大大影響入住村內空置單位的意欲。而另一個面臨同類問題的個案，元朗新田過渡屋項目——「新田部屋」，為新世界於2021年借予政府作過渡屋的用地【註2】，涉1,080個單位容納2,700人，由去年7月入伙，房屋局局長何永賢數月前都親訪開幕，亦因未來新田科技城計劃，這項牽涉公帑補貼上6億而建的過渡屋，壽命還能延續多久?在新田科技城的規劃用地中，「新田部屋」選址位處「消防處新界工程部及相關設施」，預期是區內首階段的工程範圍，究竟能否捱到原訂5年的營運年期也成疑問。過渡屋一直被政府認為是解決劏房問題的「底氣」，然而一個個項目「剛起好就夠期」，將會令現今房屋策略「露底」。研究員再進一步查核，發現其入伙期將近一年，但至今最新狀況剩餘單位仍然超過一半，當中3人單位未編配率更逾8成。觀乎與「新田部屋」同期入伙的打鼓嶺「博愛昇平村」及錦田「路德會七星薈」，更有近7成未編配率【註3】。這種非一般高的空置狀況，部分反映選址位置問題，更大程度因為這些過渡屋已判上「死期」，可以想像考慮入住的居民將要面對穩定性的問題。事實上，位處偏遠鄉郊的過渡屋不一等沒有市民入住，有較完整編配率的元朗東頭「同心村」(98.7%)、以及洪水橋「仁愛居」(99%)，以及「博愛江夏圍村」(94.6%) 【註4】現時都有很高的入住率，但搬到「山旯旮」難保未搬上到公屋就要再搬的過渡屋，將會大大減低市民入住意欲。類似「昇平村」及「新田部屋」，還有牛潭尾真善路和流浮山的2個新過渡屋選址，同樣被規劃於北都新發展區的範圍之內，都面臨同一樣的處境。歸根究底，歸因過渡屋的規劃與選址不純粹是從暫時解決基層市民的居住問題出發，相關用地的發展商在興建過渡屋當時已同時向城規會申請由住宅(丙類)改劃至(乙類)，旨於增加地積比，以興建4幢35層高、提供1980伙的私樓【註5】，期望平整好過渡屋項目「功成身退」後，就能為私人住宅項目鋪路【註6】，令相關政策更似幫發展商過渡，或者幫政府提升房屋指標過渡，而新田部屋這上千個用6億公帑興建的過渡屋單位未用完即棄。 【註1】本研社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回 新界北規劃有幾粗疏？ https://shorturl.at/7fXJN 【註2】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註3】「住得易」過渡性房屋中央統一平台——剩餘可編配數目及剩餘單位數量資料 https://shorturl.at/9kzfL 【註4】同上 【註5】明報財經. 2021.10.9. 新世界過渡房地 申日後建私宅 牛潭尾地明年先建800伙 再變身4幢35層高住宅 https://shorturl.at/X2ESb 【註6】城規會—處理中的規劃申請：Y/YL-NTM/5 https://shorturl.at/qI6Lb 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們 [...]
【人走茶涼】有幾多舊式特色茶樓/士多會因新發展區覆滅？
發佈時間：2025年3月13日 新界北部由於歷史及接近邊境，一直保存著濃厚的鄉郊氣息和在地經濟特色，其鄉村、建築、農田等記錄著新界在高速發展前生活面貌的載體。然而，北部都會區涵蓋了整個新界北區，雖然政府高舉「城鄉共融」規劃原則，但細察北都的規劃藍圖，大致假設了幅員廣闊的鄉郊是白紙一張，其絕大部分的歷史和舊物似乎是可隨意抹去。研究員僅聚焦北都內的數個發展區，發現了不少政府在推動「城鄉共融」概念時，忽略了的重要鄉郊人文風景線，例如經過多年都市化發展後，仍然僅存茶樓、舊式茶座和士多。這些店舖除了是附近居民重要的歇腳和聯誼地點和滿足日常所需外，更反映了昔日鄉郊經濟的面貌，部分已經存在逾半世紀。但目前推動新發展區的方案，完全沒有保存這些鄉郊風景的討論，甚至連有系統的記錄也沒有。▍現存新發展區至少逾40間鄉郊特色食肆士多恐受波及研究員聚焦各發展區範圍，以google map地理資訊盤點新發展區範圍內外【註1】，所有或會受到發展波及的舊式茶樓、茶座、餐廳及士多，發現至少有15間士多、17間餐廳、9間茶樓/茶座，全部均能反映昔日鄉郊的人文風景。部分或受波及的特色食肆(包括士多)，有些位於非原居民村而被包括在發展區範圍內，或位於傳統村界範圍外，甚或是臨時建構物／舊村屋內，很可能受到北都計劃收地波及，或遭業主迫遷。➤ 龍威酒樓｜粉嶺坪輋路112號1000號地段地舖｜新界北｜特色：屹立坪輋超過半世紀，從簡陋寮屋發展成村內標誌性的老牌茶樓，由事頭婆一家三代家庭成員相繼接手經營，見證上世紀傳統家庭發展史。前身為「坪源酒樓」，後改名為「坪源龍威酒樓」，「龍」字事關龍年開張，而「威」字，是當時事頭婆李蓮妹丈夫的乳名。【註2】➤ 眾興茶樓｜粉嶺軍地寶盛坊第2212號地段｜新界北｜特色：已有約50年歷史，據顧客網上指稱其為村內的膳食中心，只做早茶點心和午市小菜炒粉麵，見證著昔日鄰近軍營的軍地曾經興旺的歷史。【註3】➤ 新蘭芳茶樓｜粉嶺馬尾下嶺咀村第76號｜新界北｜特色：沒有點心的「茶樓」，始創1960年代，當時為「蘭芳茶樓」，1980年代轉手並易名為「新蘭芳茶樓」，由60年代起，一直以「農場肥雞、馳名乳鴿」字眼作為宣傳招徠，外牆髹上醒眼的黃色漆油，具懷舊感覺。【註4】➤ 九記士多｜粉嶺打鼓嶺坪輋｜新界北｜特色：開業50多年，一直是村民的聚腳點，其醒目門牌是村外人進村時識別道路的重要地標，見到九記士多，即代表到了坪輋，猶如是坪輋的代名詞。店中售賣簡單麵食、三文治、多士、小食及雜貨，一大賣點是其凍檸啡，有食客稱其「味道苦中酸，兩者奇妙地夾」。【註5】➤ 天龍商店｜潭美竹攸路｜牛潭尾｜特色：由經營天龍機器有限公司的老闆開設，作為工友們的茶水部，因此內裏除了有各種飲料，亦有如蘿蔔炆牛腩飯等「碟頭飯」供應，唯只供應予工友。老闆向研究員透露，該商店已是其六代人的心血，對政府強行收地感到不滿。➤ 君記奶茶｜新田練板村／合盛圍｜新田科技城｜特色：區內著名，但來自市區遊人或許難以想像在魚塘濕地也可嘆奶茶。據報其奶茶「有漁村風味，價錢比起晨早的風景更怡人」【註6】由於位置偏遠，營業時間亦飄忽，除了懂「捐窿捐罅」的遊人撰寫的遊記偶有提及外，以上的茶樓、士多、食店網上資料不多，所以亦不排除事實上有更多的「隱世」食肆士多會受北都發展影響。▍新界北規劃曾提城規共融保留「原有聚落」 北都公佈後悄悄消失十多年前的新界東北滅村爭議，曾經令政府在日後規劃新發展區時，引入「城、鄉和自然共融」概念，以新界北為例，在2017年的《新界北發展可行性研究》指政府將盡可能保留新界北部現存自然資源、活躍/可耕農地，與及盡量避開發展原有非原居民村的「原有聚落」(Existing Settlement)【註7】，如實行的話，原有聚落的店舖、食肆、及人文風景，亦會得到更多保障，可是這些能反映地區歷史的寶貴資產，官方連記錄也沒有。隨著北部都會區在2021年橫空出世，雖然仍高舉「城鄉共融」概念，但實質執行上看待原居民村（即能建丁屋的土地，或零星的歷史建築等）以外均為白紙一張，不視其獨特的歷史脈絡和鄉郊風景須保存的資產。所以北都新發展區的滅村規模，比當年新界東北有過之而無不及：過去三年針對各新發展區，包括新田科技城、新界北及馬草壟等的發展建議中，均沒有提及要保留範圍內的非原居民村，上述提及過的鄉郊食肆士多，連同與之連結的鄉郊風景事物如農田和鄉郊社區，亦面對滅頂危機。屆時新界北的「鄉郊」或許只剩下高樓大廈和丁屋，所謂「城鄉共融」只是將高樓大廈(城）和低矮丁屋（鄉）放在一起，當中或許有些與當地文化歷史毫無關係，與市區所見無異的高級連鎖餐廳和商場等，我們的下一代將無法想像新界北原來曾經出現過如此獨特的人文風景。 註1】因北都發展亦有機會引起該區鄰近投機現象，發展區界外部分亦有可能受影響。 【註2】蘋果日報. 2018.6.25. 【粉嶺老酒樓】鄉下婆守護茶樓半世紀 喪夫後兒子接手：每天跟兒孫吃飯還求甚麼？（完整版）https://shorturl.at/bwkcc 【註3】撰自小島討論區中有關眾興茶樓的貼文 https://shorturl.at/9tF4n 【註4】香港賽馬會《港文化.港創意》網站. 新蘭芳茶樓 https://shorturl.at/adTbQ 【註5】U Travel. 九記士多. https://shorturl.at/8N74t 【註6】撰自fb專頁《食在元朗》中有關練板圍的君記奶茶的貼文 https://shorturl.at/7NgJO 【註7】本研社. 2024.10.9. https://shorturl.at/4kHaO 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。[...]
【鳴金收丁?】元朗套丁案 案照審區內丁照套？
發佈時間：2025年3月13日 本研多年來的丁屋政策研究，一直指出元朗區「最無王管」，無論疑似套丁數字【註1】和套丁土地儲備【註2】均「跑贏」新界所有區域，近月審理中的史上最嚴重的套丁案（曉門案）亦是發生在元朗。別以為在套丁屋苑「曉門」伏法的村屋大王王光榮在2021年落網後，風聲收緊之下元朗鄉紳會避嫌，暫時鳴金收「丁」。本研社抽查發現，研究員過去數年曾多次研究過的元朗流浮山輞井村（見圖），有疑似巨型套丁屋苑中有落成丁屋之滿意紙繼續在套丁案期間被批出，附近更有新的丁屋牌照獲批，可見這個屋苑正在分期擴展中。按現時的分割地段及批出的牌照來看，此疑似大型套丁屋苑規模達70多幢，與曉門的規模相去不遠，屬上億計的大生意。兩村同於一管轄區，一邊有村屋大王被告套丁，另一邊則繼續照批貌似套丁大型屋苑的牌照及滿意紙，似乎毫不避諱。研究員去年初曾接獲報料，元朗某地產舖貼上「賣地送丁、已入紙申請丁屋，包丁權費用 吉售 180萬」廣告，樓盤位置正於輞井村【註3】，這樣在元朗大馬路大搖大擺賣套丁樓盤廣告，路人皆見，不知當區負責審批丁屋的又能夠看得見?而研究員2年前接受傳媒採訪【註4】，亦曾在輞井村的地盤發現現場套丁特徵齊備：設計一式一樣、整齊排列、每棟丁屋有一大電錶箱，各有三個電錶，顯示將會逐層分售、有圍牆包圍屋苑、有看更亭、管理處，很難想像這批丁屋是男丁按自己想要集體「自發聚居」【註5】。按地權分析，該大片土地在1998年9月被”Birdsville Holdings Limited” 買下，進一步查證，該公司是英屬處女島離岸(BVI)公司，資料隱蔽性極高，無法進一步查證背後擁有人。一般男丁若要興建丁屋自住，犯不著要去加勒比海開公司處理丁屋事宜，而使用BVI 公司的「優點」是隱藏背後操縱者身份，亦屬一般疑似套丁屋苑慣常作法。唯一清楚的是，抽樣調查地段的業權在1個月後，曾低價轉讓給一譚姓男丁($310,000)，並由該譚姓男丁向元朗地政申請丁屋牌照。此動作亦常見於套丁操作：發展商以名義低價將土地業權轉讓予擁有丁權的男丁，後者向地政申請丁屋，但該男丁可能並非該地的實益擁有人(beneficial owner)。若果輞井村案例被證實為套丁，這點已足以構成串謀詐騙（參考曉門案例）：從地政署「騙取」丁權，實質獲得丁屋牌照後，該男丁不會自住，實質上亦沒有該丁屋的實質權益，該男丁只是被發展商「借殼」申請丁屋。在土地查冊資料顯示，丁屋牌照在2010年獲批後，拖延至2023年才批出滿意紙。按丁屋審批程序來看，批出滿意紙是僅是指地政處接納地契條款已被滿足。為何要拖延13年才完成工程（研究員在2023年到訪，現場仍然是未完工地盤），是否反映男丁其實並無急切自住需要? 抑或只是待整個套丁項目落成出售?在建築形態、規模、業權、發展歷程的種種疑點下，值得部門進一步調查是否另一宗可比曉門案的集體詐騙案。但在此情況仍批出滿意紙，反映相關部門仍須努力把關，否則只會縱容了「案照審丁照套」的情況。 【註1】《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 【註2】《新丁再現：新界套丁研究報告 2020》 【註3】本土研究社Facebook 2024年1月4日《完善丁圖，見疑即報》https://www.facebook.com/story.php/?story_fbid=767828532048921&id=100064653431413&_rdr 【註4】香港01. 2023年4月6日.丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 原文網址: 丁權未解決 · 二｜四分一丁屋疑似「套丁」 誰在助長濫用歪風 | 香港01 https://www.hk01.com/article/873511...... 【註5】香港電台2018年1月4日. 梁福元指套丁情況不算嚴重 冀政府檢討丁屋政策 https://hk.news.yahoo.com/%E6%A2%81%E7%A6%8F%E5%85%83...... [...]
【明日大嶼「玩完」，然後呢？】
發佈時間：2025年3月11日 明日大嶼已成明日黃花，財赤下社會共識為減省不必要開支，但發展局最新指仍然會完成未完成的明日大嶼研究，至少花費$6.4億，還說做好的研究未來還會用，「唔好嘥」。這場鬧劇的起點源自約10年前的的東大嶼都會願景，所以除了這$6.4億外，還須計及過去10年已花費、無法計量的成本，例如大量公共和社會資源和時間。除了要求及時止損外，更重要的是聚焦從明日大嶼這場鬧劇中學到的教訓和啟示，帶來了什麼反思，以避免將來重蹈覆轍，那麼過往的犧牲才來得有意義。▍讚「上乘投資」學者 只能信佢一成回到2018年，當全城關注明日大嶼天價時，有38名經濟學者力排眾議支持，先指社會「情緒化」，再將明日大嶼形容為「上佳投資」【註1】，其基礎為估計人工島只是賣地會就有8000多億收入，已足夠回本。由於工程費用攤分數十年，港府財力絕無問題。這些觀點現在看起來已是笑話，相信這批學者已無人敢再談及這項「上乘投資」。專家學者的意見或表面專業中立，但背後或有經不得起時間考驗的大膽假設，所以社會亦不能再盡信專家所言，而需要尋根究底，驗證其專業觀點是否紮實。▍投放人力物力不止6.4 億在$6.4億顧問費以外，政府花費了不可計量的資源推銷明日大嶼，包括薪金昂貴的高官的寶貴時間、發展局和新聞處等公務員大量的公關資源、僱用社交媒體小編來反駁民間研究報告、無數內部會議、印刷大量宣傳品如顯示填海前後東大嶼水域想像圖的「光柵卡」（俗稱閃卡）等。還未計及大量專業團體年輕會員的心機－－2023年中前發展局還大力宣傳和與持份者接觸，與六大專業團體（測量師學會、建築師學會等），開了不少研討會等【註2】；此外成立過6大工作小組，邀請26個學者給予意見等等，現在他們的專業意見無用武之地。更加沒有計及工程策劃以外的大量社會成本－－引起一場上萬人的示威、激起官民爭拗、製造專業人士與普羅市民的對立、甚至波及娛樂圈：劉德華被冠上「填海華」的稱號，至今仍然洗脫不到「罪名」。從中可見，政府貿然挑起一場沒有贏家的戰役，成本遠遠不止眼見的金錢成本，還有更廣泛更無形的社會成本。▍「藏富於地」的土地儲備發展概念破產過去視明日大嶼作為上乘投資背後的預設，是土地能承載財富，賣地一年可獲千億收入，透過不斷造地便能持續產出利潤，高昂的地價，能支撐土地能製造大量經濟價值的論點，「藏富於地」，更令政府努力製造不知有沒有需求的土地。但已這是過去的事。隨著政府低調棄島，政府貌似全面改變了其政府主導發展思維，在北都發展中不再奢求賣地收入，而是透過片區模式等土地行政鬆綁吸引私人投資推動發展，但背後假設土地必然昂貴並從能夠從中榨取重大經濟價值的思維沒變，似乎沒有認清「藏富於地」的土地儲備發展概念已經破產。現時政府極力推銷下，發展商依然對北都具體發展普遍口惠而實不至，足以證明這點。▍假大空畫大餅城市開發模式應告一段落明日大嶼為典型的從無到有，畫大餅的城市開發案例。這類沒有現存和具體需求基礎的城市規劃，並沒有嚴謹的估算，所以容易估錯數，即使落成還要面對空置和低使用率的風險，這點在全球大批畫大餅的填海失敗案例中清楚說明【註3】，在財政緊絀的未來，這類高投資和回報不明的畫大餅城市開發模式應告一段落。▍明日大嶼「白色規劃」演化成北都的「戰略留白」當政府無法為沒有現實需求的質疑辯解時，經常會挪用外國「白色規劃」(white zone) 的案例，說明「先造地後想用途」的必要性，但背後仍是基於前述「藏富於地」的假設，面臨很大不確定性和風險。自「白色規劃」概念在明日大嶼生根後，北都規劃亦用上類似概念－－新田科技城和流浮山的藍圖預留大量沒有具體用途的創科土地，好聽一點是「戰略留白」，雖有闡述策略，但實質具體來說政府亦不清楚這些土地該做什麼、有什麼人會用，遑論計好數避免浪費和過度發展。▍所謂「策略性」 (CBD3、機場城市)一開始都只是一紙空文由於缺乏具體內容對應具體用地需要，所以連政府和顧問亦無法具體形容土地用來幹什麼：「核心商業區3/CBD3」（即明日大嶼），和CBD1和CBD2的定位區別是什麼？為何啟德(CBD2) 已經搞到一鑊粥兼全港商廈空置率最高，還要說商業樓面未夠要起CBD3？同樣情況發生於機場，機管局SkyTopia機場城市計劃，為何選擇搞藝術品交易和興建築地市場？西九亦有藝術品交易，是否重複規劃和惡性競爭？為何要去機場吃日本海鮮而不到機場坐飛機到日本吃更新鮮更便宜的海鮮？這些策略性發展計劃留下了千千萬萬個未解答的問題。這些需求並非建基於實質需求，而是需要製造且不一定成功製造的未出現需求，將千億資金放在隨時變樣的高風險投資，美其名為「策略」性，但實質可以是一紙空文，計劃會隨時間和不斷演變的需要而變樣，甚至最終成為廢紙。▍巨型填海計劃幾乎「逢島必輸」，惟堅實民間觀點能堅持到最後這鬧劇歷時至少8年。明日大嶼的直接死因為財赤，但遠因必須要歸功於堅實和持續的民意，以及基於事實基礎的民間研究。本研社和同綠色和平於前年發布《問題島途——從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》，讓公眾有全新的觀點論證明日大嶼的風險。即使在同日引來發展局「戰狼式」反駁，批評報告「立場先行」、「危言聳聽」，但由於無法提出能經得起考驗的反駁（發展局其後提出的外國成功例子屬抽空脈絡及無可比性【註4】），亦意味即使在現今的社會環境下，民間觀點仍有可能堅持到最後，煞停不得民心和無實際需要的大型都市發展計劃。 【註1】思考香港. 2018年11月6日 經濟學者支持明日大嶼 認為是上佳投資 https://www.thinkhk.com/article/2018-11/06/30803.html 【註2】發展局Facebook. 2023年4月22日【交椅洲人工島．與六大專業學會年輕會員會面】 https://www.facebook.com/DevelopmentBureau/posts/pfbid08UKrE9taT2jzrPCCA5HKwRce6aZAngTvAfc2sRXe8L6Vx3L9GEZewrSeJHju3zAKl 【註3】《問題島途：從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》 https://liber-research.com/uncertainfatesreclamationm....../ 【註4】【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」 https://liber-research.com/tmr_lantau_overseas_examples/ 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們