發佈時間：2024年11月10日　 牽涉上千間的丁屋大王王光榮的元朗套丁案，廉署亦高調發稿公告，案中部分已上庭認罪，案情中亦提供了新資訊，指在14年內單在水蕉新村內共115座套丁屋苑，10萬收購丁權賣出丁屋每間賺900萬至1300萬，單此屋苑已能賺上10億，亦即是說若果丁屋大王多年來套上1000間丁屋，則已經是一門賺上100億的違規生意。根據本研社過往的丁屋研究，透過對全港642條原居民村的房屋特徵及地權狀況進行全面普查，發現全港約4萬間丁屋就有1萬間是以屋苑化方式興建的疑似套丁項目。按此粗略推算，估計1萬間疑似套丁屋苑將已是上1000億的「大茶飯」，今時今日在香港有什麼生意，會好得過收丁權呃地政濫用丁屋政策圖利?涉案元朗十八鄉水蕉新村的套丁屋苑「曉門」亦是相當明目張膽的，十年前發展方將售樓說明書公然上載，文件中上百個收集丁權而來的賣丁者一覽無遺，亦在說明書中列明發展項目包含的是「新界豁免屋宇」(絕大部份為丁屋，加上出售者為個別男丁，為套丁特徵)，這經過研究分析及媒體曝光後，亦成為案中路人皆見的罪證。雖說曉門樓價已由上萬元一呎下滑至六千多元呎，但仍然無阻近年物業成交。唯要注意的是，這些套丁屋苑地契的到期日也是2047年，近年政府已建議未來透過「負面清單」形式分批將大部分地契自動續期，然而要留意的是，政府未來亦會否將這些集團式套丁屋苑放入問題地契的「負面清單」，那麼套丁屋苑買家或將可能面對比一般物業交易更多的按揭、地稅及續期風險，當然現時發展局指在「負面清單」「因嚴重違規、屢勸不改而遭納入「負面清單」的個案」，屬於「極罕有」。此案由約2014年開始出售，到及後本研社進行《丁不厭詐》及《新丁再現》的研究報告及多次傳媒報導，到2021年才正式被捕，王光榮亦到2025年初才上庭，至今已歷時過10年才有望繩之於法，仍要看未來廉署會否繼續查明「曉門」以外其他已有充分證據的違規套丁計劃。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們

發佈時間：2024年11月6日　 被譽為全球最型格社區之一的深水埗【註1】，將被市建局的全區重建計劃影響，前年展開研究後，不少人已經擔心該區的草根特色和特殊集聚經濟，將如觀塘裕民坊、灣仔喜帖街般被消滅。昨天市建局向區議會提供進一步的資料【註2】，傳媒集中報導區議員建議興建登山電梯接駁嘉頓山的「新穎」建議，反而忽略了進度報告更多令人憂慮的部分：➤ 意味不明的「四大發展地帶」、「地標式門廊」、「高低錯落天際線」市建局將重建範圍劃分四大發展地帶，包括通州街的「時尚活力創新帶」、長沙灣以北的「樂活社區」、牽涉全區的「潮買綠悠社區」、嘉頓山和主教山的「歷史綠景雙山帶」。首先，深水埗一帶本來已經是成衣業重鎮，一向有時尚活力；亦是年輕人和遊客來尋寶的「潮買」社區；嘉頓山和主教山本來就是居民晨運後花園，沒有什麼舊建築可以重建，後者更是民間阻止政府工程破壞古蹟而得以保育，亦不一定以重建手法才能永久保存。重建模式不當更有機會殺死一個有活力的社區，報告似乎沒有妥善交代「重建」和「促進活力」之間的因果關係。仔細閱讀報告，發現還有不少看似意味不明的規劃，包括在「時尚活力創新帶」部分中，「為深水埗締造地標式門廊」，原來是透過轉移地積比，在通州街一帶興建構建「高低錯落的天際線」（即一堆摩天大廈），作「混合用途」（即商廈、豪宅和辦公室），但這些與創造「時尚活力創新帶」的關係是什麼？報告又沒有說明。參考市建局花墟重建計劃安置花舖的做法，現時被重置在人煙稀少的通州街臨時街市的「棚仔」，已奄奄一息，它或將再被二度逼遷進入「混合用途」的高檔商場，步灣仔喜帖街後塵，一間一間的倒閉，曾經在深水埗成衣業擔當重要地位的「棚仔」或成歷史。➤ 地區特色被挪用成重建理由大部分區外人到深水埗主要是到訪餐廳和閒遊購物，吸引他們的是「熱鬧的美食集中地」、「獨特的購物天堂」。兩者的共通點是「草根」：在地攤／排檔尋寶的重要地方，或是有特殊經濟產業集聚點（如電子貨品），形成深水埗獨有的氛圍，所以深水埗作為相對草根的飲食和購物地帶已經深入民心。雖然報告中肯定這一點，但市建局似乎是將其視為可開發的資產，透過重建「增加活力」（本來已經很有活力，毋須市建局越俎代庖），但市建局採納的以追逐盈利為基礎的重建模式，實質會在重建的過程中，消費深水埗因「草根而型格」的地區特色，將其進一步商業化、高檔化，提升土地價值，過程中摧毀本來的草根社區肌理。我們可以從報告的字眼中看到這種套路：「....(重建）帶來發展機遇，傳承及弘揚深水埗地區的文化特色」、「深水埗....活力十足，同時亦因人流較高，需要提升行人易行度和連通性...梳理人車網絡的佈局」。總括而言，市建局是透過肯定舊區的地區特色和活力為切入點，將其「問題化」(problematise)。即使這些問題真的存在，亦可以以管理方法改善，不過市建局卻將重建視為這些問題的唯一答案，挪用舊區的有機性，變成重建的理由。這種手法的惡果在此不贅，單單看觀塘裕民坊、中環嘉咸街和灣仔喜帖街已知結果如何，而市建局在深水埗採取全區重建模式，其規模或比上述三個重建項目大，影響亦更深遠。➤ 露宿者中心、兒童服務機構等或成逼遷目標早前本研社曾就市建局透過重建侵吞深水埗公共設施選址作「預測」【註3】，是次報告亦驗證了早前我們所擔心的：報告點名「長沙灣道以北」一帶的社區設施「相當低矮」及「只有單一用途」，「且不符合現今標準」(?) ，將透過「一地多用」模式重組。透過「一地多用」重組社區設施的弊端已被廣泛討論，涉及改變社區設施的性質和質素，市民使用設施的方式亦會改變【註4】。更令人憂慮的是，長沙灣道以北有不少重要社區設施，以市建局期望的發展「檔次」來看，不大機會獲得重置，例如香港露宿者救濟會的元州中心、扶幼中心宿舍等，剛剛在2019年翻新的南昌街公廁，也可能因為「用途單一」要為重建讓路。➤ 騎呢「配水庫經濟」 行唔行得通？最近官場流行提出XX經濟，市建局亦為主教山配水庫提出「歷史綠景雙山帶」，提議設立文物徑，「推廣深水埗地區的旅遊和促進地區經濟」，報告亦有引用「大部份店鋪營運經營者」指「主教山配水庫若全面開放成為旅遊景點，遊客數目將會上升，並且帶來新營商機遇」，似乎打算大搞「配水庫經濟」。配水庫毋須重建，興建文物徑理論上亦與市建局業務無關，唯一吸引市建局染指的可能是古蹟為所帶來的文化價值，並將其轉化成土地價值。況且，店鋪營運經營者期望搞「配水庫經濟」，是否行得通，效果有多大，確實見仁見智。➤ 沒公佈問卷內容 未知問卷調查可靠性整份報告的建議，是基於問卷調查的結果，被訪問人士包括業主、租戶、路人、店舖營運者等，而訪問得出的結果頗為一致，即同意「四大發展地帶」的建議方向。然而，最關鍵的問卷內容和研究方法學卻沒有一併公布，無法釋除公眾對於問題是否有引導性的疑問，抑或問卷數目有多代表性。同樣是市建局項目的花墟重建計劃，亦有類似的問卷調查／社會影響評估，報告結果出爐後，即有新聞報告引述花檔員工憶述曾有市建局職員上門做類似的問卷調查，並認為問題充滿引導性，例如有一條問題就是問員工，在缺乏脈絡底下，「想不想要多些停車位」，然後被引導答出市建局想聽到的答案【註5】。當然，由於市建局沒有公佈深水埗重建的問卷內容，我們亦無從得知是次問卷是否同樣有引導性，不過若然花墟的個案屬實，可見市建局在進行問卷調查／社會影響評估時，或有引導性之嫌的前科，令後續的調查結果之公正性受質疑。總括而言，市建局在過往數個重大重建項目所犯的錯誤，在深水埗全區重建的建議中「重複犯錯」，而所波及的，並不只是一條囍帖街、或一個裕民坊那麼簡單。在新的重建策略中，重建所波及的是整區，深水埗全區重建的研究範圍達130公頃，影響的亦非當區居住的居民那麼簡單，而是香港市民珍惜、具草根一面又不乏活力的深水埗。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們

發佈時間：2024年11月1日　 最新消息指今個財年首9月港府財政赤字達2260億，財政儲備剩下5086億，雖然較多稅收在年尾才收取，但這個臨時赤字數目仍然很驚人。不過早幾日陳茂波仍然大派定心丸，指「不用擔心個別一兩年的赤字額」【註1】，財赤未來3年會逐步收窄。過往每當財赤出現時，財政司都十分樂觀，例如前年預計去年政府帳目會轉虧為盈，2026／27年會重返萬億水平【註2】，現在看來甚是困難。所以財赤是否真的如陳茂波說會在3年內慢慢收窄？看看現在的經濟，就知道陳茂波真是個樂觀的人。研究員分析了過去20年按月的港府財政儲備比較長線的走勢，發現情況不容樂觀。▍雪崩式下跌：跌幅近年最深為時最長財政儲備由2020年起持續下跌，由2019年1月的高峰1.2萬億，暴跌逾半5086億至近2010年水平，短短5年間下降58%，從圖表的趨勢來看猶如雪崩式下跌。若然把通漲率計算在內，現時儲備的實質價值，甚至低於量化寬鬆前2007年的水平。而下跌趨勢已持續5年，比沙士前後那艱難時刻更長久（當時財政儲備在2004年末起止跌回穩），而且現時在經濟上短中期都看不見曙光，結構性財赤已成。▍年內財政儲備大起大落自疫情起，財政儲備水平開始像坐過山車般大起大落。按月分析的話，一般來說每個財年開始財政儲備都會下跌，但在後半年回升，這是由於雖則薪俸稅及利得稅等主要稅收月份在年底，年內儲備波幅僅在1000億左右或以下。但近數年的波幅達2000億以上，可達現時財政儲備的三分一。若果將來荷包無現在那麼「深」，這個波幅會導致一點麻煩。這固然與2020年來的一次性防疫措施和暴增的衛生開支有關，但疫情已過去，波幅仍如此大，這牽涉了港府的開支收入性質和結構有所改變。▍收入結構改變　支出卻維持高水平若再深入分析近年的收支結構，自2022／23年起，過往佔總收入兩成的地價收入暴跌至現時約3－5%，房地產及股票市場不振亦令印花稅收入暴跌，在22／23年度縮減三份一【註3】。尚算能保持穩定的還有佔總收入近半的利得稅和薪俸稅，但隨著各大經濟支柱開始崩裂，利得稅和薪俸稅能否長期維持穩定屬未知之數。取而代之，政府在不影響簡單稅制的前提下，正尋找其他收入來源，包括開始積極發行債券。此外近年財政儲備的投資收入有「斬獲」：在22/23年，未來基金最少賺300億。另外庫房亦「受惠」於房屋儲備金的回撥（本來是2014年時從庫房撥出去成立的），連同其投資收入總額達900多億【註3】。不過這些都是屬借貸當收入（要還的）、炒股和「左袋入右袋」，不屬穩定（房屋儲備金的分批回撥庫房已於2022／23年完成），故此從圖表見到21／22年、22／23財年末的「大反彈」，在23／24年起便得乏力。不過財年開始的跌幅仍然極深，顯示開支在疫情後仍然維持高水平，導致財政儲備急劇下降。每年年初的儲備跌幅比以往強勁，與恆常開支增加不無關係。政府「一般收入帳目」中的經常開支部分，在2023／24年為6011億，十年前為2013／14年為3377億，升幅近8成【註4】，不少經常開支很難亦不應縮減，例如教育和醫療等。另外非經常開支過往十多年暴增和在近年一直維持在高水平，加深了每年初的儲備跌幅。例如支付基建開支的「基本工程儲備基金」，近3年錄得近3成的升幅【註4】，基金的收支差距亦大增，這是由於賣地收入大跌8成【註5】，而2023／24年基金的開支為994億；2000年代初，這個數字才維持在每年200－300億。▍在小處「度縮數」，卻在大處揮金如土收入的縮減和不穩定、恆常支出不能大幅削減、基建開支持續增長，此消彼長下，造成財政儲備大萎縮。政府不是不知道情況危險，已於2年前開始透過「資源效率優化計劃」削減經常開支在2024／25和2025／26年累計削減2%，節省約100多億，絕對是杯水車薪，但卻已經影響了社福機構的資助【註6】。然而，在某些明顯可以節省的地方卻揮金如土－－例如計劃在灣仔海旁，斥資6至7億興建「大型建設計劃展館」介紹北部都會區等。▍愈不透明的基建開支估算近來政府有大型基建如5800億的明日大嶼不願公開成本估算，疑怕公眾知道造價過高後成發展阻攔，然而不公開卻可能意味着這些巨型基建的工程成本控制機制無效，預視到未來的嚴重超支將進一步拖累庫房儲備，若連明日大嶼亦不願意公布其造價估算，較明日大嶼規模大得多、曾有傳總造價3萬億的北部都會區，會否面對同樣處境？▍開始恆常借債度日當收入赤字數字亦未真實反映收支差距，這是由於政府開始借債「縮減」赤字，考慮到往後需逐漸為債券還款還息，將會是一筆可觀的支出。而事實上，近年的利息開支已飆升，由2015-2020年每年均不足8千萬元的利息開支，逐年遞增至本年度的逾90億【註7】。2024-25年財政年度至今只賣出37億賣地收入，即連「以地養債」也難以談得上。預期情況會進一步惡化，政府已計劃於本年度發債1200億（未計其他公營部門如機管局、市建局等的借債計劃），內含242億元預留之後還舊債【註8】，未來這個金額隨著債權到期兌現，將會繼續上升。▍改變百多年來「量入為出」理財傳統早年有學者指出，港英政府在百多年管治中維持了平衡預算(balanced budget)、極力避免公共債務(the almost complete avoidance of any public debt)等【註9】、和實踐節約文化（economy ethic)等原則，在70－90年代經濟起飛階段，為港府打下豐厚的財政基礎。這些「量入為出」原則，大致亦承傳至基本法第107及108條。但明顯這傳統在過去十多年開始被打破，在基建、創科範疇，政府開支變得極為進取，甚至在回報不明的狀態下，也要傾家蕩產傾倒千億規模公帑；傳統經濟支柱下滑導致地價和印花稅收入雪崩式下跌，則以各種手段「掩飾」，開始有系統地恆常借債以支撐政府開支，打破百多年來謹慎的公共理財原則。雖然現時香港的負債比率頗低，與負債纍纍的西方國家屬「小巫見大巫」，亦有指香港仍有很大借債空間，但香港僅是一個特區/城市，難以與能以印錢解決債務的國家相比【註10】，所以持續「高強度」借債的影響確實值得關注。▍沙盤推演－結構性財赤如何改變城市現時經濟不明朗，難以用經濟週期簡單解釋，所以陳茂波認為3年來財赤會改善，的確是樂觀，港府財政狀況很有機會繼續惡化下去。參考過往重大經濟危機（97－03年）港府的應對手法，或可以預視一下，如果情況沒改善，除了削減福利外（已經開始發生，例如削減$2搭車優惠和公屋加租），政府亦不大可能改變其「簡單稅制」這個幾乎是最後的優勢。政府或可能像過往拋售公共資產「為生」，一如將公屋商場資產售予領匯等私有化計劃，在經濟逆境下，這些措施或進一步影響我們的城市空間和基層市民的生存空間。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們

發佈時間：2024年10月24日　 前天（10月22日）廉政公署起訴一名涉嫌在西貢套丁的原居民，今天提堂答辯【註1】。這是過去四年來，第三次有人因涉嫌套丁被廉署拘捕，這情況多年未見。➤何謂套丁？套丁屬串謀詐騙，指男丁與地產商合作，前者透過向地政虛假陳述興建丁屋自住，但實質已與地產商簽訂秘密合作協議，丁屋牌照到手後，將丁屋權益轉讓予地產商，包裝成一手樓發售，違反「丁屋自住」的政策原意。➤從法庭案例分析三種套丁分贓方法案情透露了公眾認識不深的套丁分贓術，亦解釋了為何套丁「咁好搵」：發展商完工後，男丁將獲得頂層單位業權，其餘則屬發展商，這是其中一種「分贓」方式。套丁「分贓」屬秘密協議內容，極度隱蔽而公眾對此並不認識，但仔細分析不同的「分贓」方式，即能勾勒鄉郊非法套丁產業鏈的輪廓，以及初步認識鄉郊土地政治下，「有丁權但無地」的男丁、「有地但無丁權」的地產商，和有權決定誰有丁權／在那裡可以起丁屋的村長之間，三方之間的角力。研究員分析過往數十年牽涉丁屋紛爭的法庭案例，及訪問了曾從事丁屋生意的人士，綜合所得三種比較普遍的分贓模式：▍方法一：50/50 平均對分收益➤男丁有地但無資金、由地產商注資 (1990年代流行）男丁提供土地，發展商提供建築費用所需資金，聲稱「合作發展」(“joint venture”)。多出現於90年代或更早、比較偏遠的鄉村，以及地產商尚未大舉購買鄉郊土地之時。建成之後，賣樓收益扣除土地及建築成本後，平均對分，有些情況亦可能是對分建成丁屋群的業權。//參考案例：HCA3979/1994 Sung Wai Kiu and another v. Wong Mei Yin➤佛堂／祖堂有地但無資金、由地產商注資鄉郊不少土地並非以個人而是「祖堂」的方式共同持產，由祖堂集體決定與發展商「合作」。若由地產商注資，分成方法都是50／50 平均對分純利，或對分丁屋群的業權。《新界條例》下，祖堂地事務由司理(manager) 猶如地主般管理土地，所以亦有司理擅自與發展商「合作發展」而祖堂被蒙在鼓裡，後來捲款「夾帶私逃」的個案。//參考案例: HCA 568/2007 Chung Tin Pui, as manager of Chung Man Yiu Tso v. Li Pak Sau [...]