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【「屯」積居地？】屯門將增2成人口 但仲有13塊未賣住宅地？
【「屯」積居地？】屯門將增2成人口 但仲有13塊未賣住宅地？ 發布日期：2025年4月1日 因規劃問題，不少屯門居民需往返市區工作或滿足日常所需，屯門對外交通問題經常成為熱話，反映其人口已超出可承載量。今季(4月-6月)政府唯一的出售地皮，正是位於屯門海珠路的新增住宅地皮，鄰近擬建的屯門南延綫第16區車站，料可提供額外525伙，連同更多區內的新項目，預料人口會繼續增加。截至去年中，屯門人口為54萬，比5年前多約4萬，而未來已落實公私營住宅人口額外有近11萬人，意味將額外增加2成，但這還未計及區內已劃作住宅但未賣出的私人住宅地。研究員翻閱相關分區計劃大綱圖，發現除海珠路地皮，屯門區內尚有至少12塊被劃為住宅用途的土地儲備，理論上若全數推出，推算合共可再多建超過3,000伙，再容納近萬人。在這個規劃背景和如此市況下，海珠路與另外12塊地皮的吸引力未必太大，即使全數賣出，亦會加劇屯門對外交通問題。▍屯門已計劃住宅項目將再增逾11萬人口綜觀屯門區即將落成或已規劃的公營及私營住宅項目供應，已可預視未來屯門人口會繼續急遽增長：➤ 未來將落成的房屋項目【註1】住宅項目｜伙數｜人口*｜預計落成年份／進度｜星堤2期 (發展商:新地)｜1,326伙｜3,448人｜2025年落成｜屯門市地段第561號 (發展商:長實)｜2,020伙｜5,252人｜興建中｜屯門藍地福亨村 (發展商:寶庭)｜15伙｜39人｜興建中｜屯門柳園舊址改劃住宅｜600伙｜1,560人｜已改劃｜屯門青山公路─青山灣段430號 (發展商:路勁基建)｜224伙｜582人｜已改劃｜藍地丈量約份第130約地段 (發展商:泛海)｜184伙｜478人｜已改劃｜掃管笏愛琴海岸旁用地 (發展商:新地)｜1,551伙｜4,033人｜申請改劃｜屯門南延線港鐵上蓋項目 (發展商:港鐵)｜8,148伙｜21,185人｜最快2039年落成｜兆湖苑居屋項目｜2,768伙｜7,197人｜2027年落成｜屯門54區5號地盤居屋項目｜1,020伙｜2,652人｜2028-29年度落成｜屯門屯興路公營房屋項目｜2,700伙｜7,560人｜2030-31年度落成｜屯門新慶路公營房屋項目｜10,000伙｜28,000人｜2027-28及2028-29年度落成｜屯門54區第4A(南)號公營房屋項目項目｜1,475伙｜4,130人｜2028-29年度落成｜康寶路公營房屋計劃｜9,500伙｜26,600人｜2031/32至2033/34年度落成｜—總數｜41,531伙｜112,716人｜* 公屋容納人口以每伙2.8作計算，其他則以當前家庭住戶平均人數2.6作計算以上項目，尚未計算如黃金海灣各期 (1,323伙)、NOVO LAND (769伙)、尚岸 (80伙)等近年落成尚在銷售的屯門住宅項目，若將其貨尾相加，未來增長的房屋供應，動輒能容納十多萬人，佔現時屯門54萬人口兩成多。事實上，屯門本身配套跟不上居民需要的規劃問題，如屯門公路長期塞車、上落班時段西鐵線亦相當擁擠，因此過去亦有議員憂慮屯門南延線通車後，鐵路系統未能負荷，將進一步「逼爆」車廂【註2】。此外，近年亦有其社區配套追不上發展速度的批評，其不同分區都有諸如診所、街市、圖書館不足的問題，引起區議員不滿【註3】。▍屯門積存大量已規劃住宅用地 海珠路僅冰山一角儘管如此，政府仍在本季推售海珠路的住宅地皮。先勿論這塊地皮，能夠有多大吸引力吸引地產商樂意投資，即使能順利推售，似乎亦非屯門人樂見。更令人擔憂的，是除了海珠路地皮，政府於屯門仍有至少13塊住宅用地土儲，潛在容納人口逾2萬：➤ 屯門已規劃作住宅用途土儲地皮｜土地面積 (方呎)｜總樓面面積 (方呎)｜規劃用途｜粗略估計提供伙數*｜人口*國際十字路會｜約29.64萬｜約102.45萬｜住宅(乙類)14｜1,708伙｜4,441人前藍地原水抽水站員工宿舍｜約2.77萬｜約1.11萬｜住宅(丙類)｜18伙｜47人鄰近五柳雅薈廣場地皮｜約7.48萬｜約7.48萬｜住宅(戊類)｜125伙｜325人新達里新慶路交界地皮｜約9.64萬｜約9.64萬｜住宅(戊類)｜161伙｜419人鄰近福亨遊樂場地皮｜約3.89萬｜約1.56萬｜住宅(丙類)｜26伙｜68人五柳路鄰部藍地輕鐵站地皮｜約4.41萬｜約4.41萬｜住宅(戊類)｜74伙｜192人福亨村路東邊地皮｜約66.32萬｜約13.26萬｜住宅(丁類)｜221伙｜575人福亨村路西邊地皮｜約12.06萬｜約4.83萬｜住宅(丙類)｜80伙｜208人福亨村路北邊地皮｜約5千｜約2千｜住宅(丙類)｜3伙｜8人達福路東邊地皮｜約10.72萬｜約4.29萬｜住宅(丙類)｜71伙｜185人達福路西邊地皮｜約152.8萬｜約30.56萬｜住宅(丁類)｜509伙｜1,323人鄰近小欖食水配水庫地皮｜約60.45萬｜24.18萬｜住宅(丙類)1｜403伙｜1,048人—總數｜約361.23萬｜約203.97萬｜／｜3,399伙｜8,837人｜*以平均單位面積600方呎粗略估計 (海珠路地皮總樓面面積除以伙數約為541方呎)*人口以當前家庭住戶平均人數2.6作計算上述均是在「屯門、藍地及掃管笏分區計劃大綱圖」內，被劃為住宅用途的地皮，當前狀態為綠化帶或棕地 (可收地推售) 等，其潛在可供應的住宅達3,000多伙，可容納近萬人，尚未計當區部分被劃作綜合發展區的地皮，亦可興建一定比例的住宅，意味政府已積存大量可供應住宅用地。在現時的人口及房屋增長背景下，即使海珠路地皮只是較小的一塊住宅地，要獲發展商青睞入標，似亦不容樂觀。至少可肯定的，是即使現時部分屯門居民因區內工作機會不足而需跨區工作（主要是九龍／港島），造成屯門公路及屯馬線塞爆，但政府似乎仍假設屯赤及屯門南延線足以紓緩問題對外交通問題，而無計劃為該區人口「封頂」。但究竟當區是否能承載再多人口，並且需要如此多住宅用地？目前屯門的規劃狀況十分吊詭，與北都區內未來住宅規劃所遇的困境類同。政府或許在寄望未來洪水橋新發展區落成後，能為屯門區提供在地工作機會而毋須往港九上班，但在商業地過剩下，政府已放寬洪水橋商業地樓面改為為住宅用途【註4】，人口再度增加，聲稱的「職住平衡」更難實現。或許政府亦在盤算，待北部都會區及深港西部鐵路落成後，香港經濟中心會北移，區內居民將可北上往返新田／前海上班或生活，舒緩屯門往南的交通壓力，但而按目前北都創科規劃來看，未來在新田／落馬洲主要的工作機會似乎多屬內地創科專才，經濟活動單一，亦與現有屯門人口關係不大，似乎未來不少屯門人仍要南下工作，交通問題依然。而專才們的就業地點都位於新田／落馬洲一帶，他們或寧願在深圳居住減低生活開支，在港深兩地資產價格會趨近前，北都以至屯門的未售住宅地對發展商來說吸引力成疑。這問題沒有簡單解決辦法，意味上述12塊可供推售的住宅地皮，很可能將長期處於閒置「曬太陽」狀態。這些地皮是否可以用作其他更有意義的用途，例如將其改劃作當區有需要的社區配套，如診所、街市、圖書館等，似乎也較用作住宅更為適切，即使未能解決就業困境，但至少，也可舒緩社區配套不足的長遠問題。 【註1】參考公營房屋未來供應官方文件、當區住宅展開工程同意書、城規會相關改劃申請及相關報導。 【註2】香港01. 2020.6.5. 屯門南延線採架空路段造價較低 通車後西鐵線增班次疏人潮 【註3】香港01. 2021.7.26 屯門：香港主要住宅區 社區配套追不上發展速度 【註4】本土研究社：元朗洪水橋低調變陣 囤地美夢居民惡夢？
【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編
【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編 造價達3萬億的北都開發強調未來造城藍圖，但甚少提及現有受收地影響的人具體的處境。近月北都七大發展區中佔地面積最大的新界北新發展區計劃，佔1420公頃的發展提及未來的創科區、多層豬廈及體育訓練場云云，但在現時官方網站及發展計劃，除了只提及過坐落於「優先發展區」內的昇平村及較寮村將受收地影響外，處於餘下發展區內的受影響村落都未有提及，只在公佈發展當日提及「計劃範圍內約10條非原居民村需遷離」一句，它們彷彿白紙一張、沒有歷史、不曾存在。 究竟這些鄉村在哪裡，有多少人受影響，面對什麼處境? 透過與當區村民協力研究，研究社辨認出大部分位處現時新界北發展區內及邊陲的「非原居民」聚落名稱及位置，不少連地圖也沒有清晰顯示。不像原居民村落的待遇，這些聚落將會直接間接受北都新發展區所影響，讓當區村民及公眾更了解滅村實況，特此編制以下滅村名單： 新界北受影響非原居民村／聚落（標示「非」的原本為原居民村名稱，但這些原居民村外圍均有非原居民聚落，後者會受北都收地滅村影響）： ➤較寮村 ➤昇平(新)村 ➤打鼓嶺新村 ➤大埔田 (非) ➤坪輋 (非) ➤五洲路 (非) ➤坪輋新村 ➤啟芳園 ➤圓茶壺村 ➤橫嶺 ➤高埔北村 ➤軍地北村 ➤新塘埔 (非) ➤大窩村 ➤布格仔 ➤馬料水新村 (非) ➤木湖 (非) ➤新屋嶺 (非) ➤沙嶺 (非) 新界北邊陲非原居民村： ● 萊洞村[...]
【街景荏苒】香港街頭特色景觀變化咗幾多？
發佈時間：2025年3月27日 近年流行「無處不旅遊」，旅遊發展已成施政重中之重。去年尾公布的《香港旅遊業發展藍圖2.0》強調要「豐富地區旅遊資源」、「彰顯本地文化特色」【註1】，但政府政策卻不協調且互相矛盾，令過往充滿本地特色的城市元素消逝，尤其以近幾年尤為明顯。近日政府以避免工業意外為由，要求公務工程最少一半採用金屬棚架，以逐步取代竹棚【註2】。金屬棚架是否更安全仍有待評估，而這政策轉變帶來的，除卻對難以轉型的搭棚工人造成影響外，亦牽涉街頭景觀特色的消亡。研究員盤點出8個近年本地街頭景觀特色的轉變，在大家日常觀察下，又能否數得出更多例子？▍竹棚竹棚是香港建築業的傳統標誌，因其輕便、成本低且易於搭建而在高樓林立的都市中廣泛使用。據稱用於建築的疊竹棚技術可最早追溯至隋唐時期【註3】，而香港為全球幾乎最後廣泛使用竹棚的城市，構成獨一無二的城市景觀，遊客趨之若鶩。金屬棚架是否比較優越需要論證，但將其以安全理由一刀切，將其取代而不進一步尋求減少意外的方法，是源於城市管治者看不到這千年工藝對香港的價值。▍霓虹燈／伸出式招牌同樣以安全理由被一刀切取締的，還有霓虹燈／伸出式招牌。這些招牌在眾多電影出現，如著重光與影的王家衛港產片，及在香港取景的外國電影 (如蝙蝠俠：黑夜之神)和遊戲 (如Sleeping Dogs、野狗子)。鏡頭下的霓虹燈／伸出式招牌更成為外銷全球的香港文化象徵。伸出式招牌互相爭奪路人眼球，擠在相對海外城市而言相對狹窄的街道，配以相對LED來說，屬散射光所以較為柔和的霓虹燈光，加上其密度，在晚上構成了一個毋須刻意營造的「夜繽紛」氛圍，具有強大的真實感和生活感，比起現在的景點營造更勝一籌。林鄭月娥就任發展局時 (2010年)，其管轄的建築署開始以安全理由取締伸出式招牌，大部分的舊伸出式招牌在未論證其安全性成疑下，就純粹因尺寸或物料原因，遭一刀切拆卸或改建，順道令逐漸失傳的霓虹燈加速消亡，而近年全港霓虹燈招牌量亦僅剩不足500個【註4】。▍路牌字體香港的路牌字體反映了本地殖民歷史、中西匯聚等特徵，雖然多年有的字體有所演變，但大多都根據保存市民對街道的熟悉感和道路使用者的辨識度而定。近年使用中文字體「全真字庫（港人版）-粗黑」，和舊英文字體Transport，亦在科學上被論證為適合道路使用者【註5】，在未有充份討論下以新創字體「文悅古典明朝體」取代，稱能為香港街頭注入「文化氣息」，但除令市民及遊客不熟悉外，亦引起安全隱患【註6】▍暖黃色街燈傳統的街燈發出暖黃色的光芒，為夜間的街道營造溫馨的氛圍。但近年，為了提高能源效率，政府逐步將傳統街燈更換為白光LED燈，自2017/18年度起，路政署開始展開街燈更換工程，目標每年平均更換6,500支路燈和1,500支行人天橋及行人隧道光管至LED燈具【註7】，大大改變了街道的夜間景觀和氛圍。▍行人過路紅光投射2013年運輸署試驗在交通燈桿加裝伸延臂，於紅燈時透過LED投射紅光至地面，旨於提醒「低頭族」勿亂過馬路，以提升行人安全。而每個裝置的採購及安裝費用成本，約為1.6萬港元，被質疑使街景變得詭異且浪費公帑【註8】。▍壁畫近年街頭壁畫大行其道，尤其是在九龍城、深水埗等舊區，不論是市建局還是私人發展商，都在各自的項目上融入壁畫元素。相對地，本身舊市區常見各式各樣的牆壁塗鴉，卻越來越少。作為不佔用空間的裝飾，在市區重建的過程中，發展商或以為社區增添特色之名，在將舊區的一些老店、建築移遷或拆除後，猶如將其畫上牆壁憑弔。就如市建局針對九龍城重建表示，希望將該區提升成為「型格社區」，其中一個必要元素便是要髹上特色的壁畫，並額外資助區內8幢大廈美化外牆，將潮州、泰國和舊啟德機場3個主題以外牆壁畫呈現，但具體的重建方案卻會將具特色的商舖逼遷【註9】。又如深水埗通州街臨時街市外曾舉辦以Cyberpunk為主題的展覽，邀請藝術家創作龐克風壁畫，然而，這活動及壁畫卻變成了驅趕露宿者的工具【註10】。▍夾公仔機舖因經濟不景及消費模式改變，夾公仔機在香港街頭激增。單是以小店聞名的葵涌廣場，接近六分一店舖已改為公仔舖或韓式自拍館等無人鋪【註11】，這類無人鋪接近沒有人力成本，在經濟不景下遇到業務擴張的機會。而往時人流如鯽的旺區大街地舖，如旺角和尖沙咀，都隨處可見裝修簡陋、不用聘請人手經營的夾公仔機，亦有人將其理解為香港「消費降級」的象徵。近幾年，香港街頭景觀的加速變化，街頭上少了些舊風景，像是伸出式招牌及竹棚設施等承載深厚文化記憶的特色在逐漸消失，也多了些新事物，例如是夾公仔機店舖風行市區。公眾難免感到唏噓，但某些轉變如街燈店舖等應時的演變，或非全然是壞事。上述變化重塑了我們對這座城市的熟悉感和地方感，除了潛移默化中影響著一代香港人的文化認同，更加轉變了外國人心中香港的形象。其帶來的爭議，不僅在於香港街頭面貌的轉變，更在於其牽涉到城市獨特身份的存續與傳承。或許在平衡城市文化特色及其他考量因素時，政府亦有必要細察這些變化的意義，讓街頭景觀繼續訴說屬於香港的故事。 【註1】《香港旅遊業發展藍圖2.0》https://shorturl.at/KHgLD 【註2】Yahoo News. 2025.3.18. 發展局工務工程一半用金屬棚架 工會憂損本地工人生計 https://shorturl.at/vgonT 【註3】The oval partnership. 2024.3.28. Unlocking the Power of Bamboo: A Technique Built on Tradition https://shorturl.at/3xBSx 【註4】CNA. 2023.5.17. Dim prospects for Hong[...]
【濕地「密」碼】北都濕地住宅密度大增十倍：和生圍前恆大皇宮屋
發佈時間：2025年3月24日 新田科技城摧毀濕地上百公頃，為區內近年最大規模生境破壞事件之一，長遠衝擊近年健康已亮警號的米埔國際級濕地【註1】。如此計劃能獲通過，除了因為政府使用舊規劃資料以通過環評要求外，更因為計漏政府北都計劃外的「連鎖效應」：北都基建升級令區內近400公頃的發展商土儲【註2】一夜之間變得價值連城，私人發展亦接踵而來。▍和生圍原濕地旁和生圍「恒大皇宮屋」計劃 膨脹12倍時間倒帶至2020－2021年，當時內房恒大還未爆煲，花近百億申請在元朗和生圍、鄰近加州花園的濕地緩衝區內興建268個幢洋房，其中1座設8廳8房，樓面面積達20萬呎，被稱爲「皇宮屋」。連同附近較「樸素」的獨立屋發展，預計人口僅為854人【註3】。當時若干城規會委員已對於這個位於濕地緩衝區而言，明顯屬龐然巨物的皇宮屋所產生的生態影響已表憂慮－－因為地皮僅距離米埔濕地300多米。但近日從恒大接手了地皮的財團近月向城規會申請放寬發展密度，計劃將其發展3,517伙的「小社區」，伙數暴漲12.3倍，合共128幢洋房，47幢樓高6－10層住宅大廈，人口激增10.7倍至過10,000人【註4】。翻查資料，旁邊離濕地更遠的加州花園只是1－2層高，人口僅4,000人，而更加接近濕地的前皇宮屋地皮，申請興建高10層的住宅大廈；參考視覺影響評估圖【見圖】，和生圍發展鶴立雞群，大有壓倒旁邊濕地生境之勢，其生態影響之大亦不言而喻。▍北都發展計漏「外溢效應」國際級濕地危危乎和生圍發展申請（編號:Y/YL-MP/9）仍在公眾查閱階段(截至2025年3月24日)，將在月內審議，可惜目前社會就此討論不多。翻查代表發展商的顧問提交的規劃書(supporting planning statement)，發展商之所以認為可以在濕地旁邊如此大興土木，是因為所在地的「規劃境況」已經與以往不同，「一系列本地和跨境策略性運輸交通基礎建設項目，為該區更高的發展能力創造動力」，雖然沒有指明為什麼交通基建，但明顯是指快將展開研究的北都公路。和生圍規劃書還指由於項目接近新田科技城，「與周圍現有住宅互相融合協調」、「提供務實而可行的發展機遇」、「有助於北部都會區的住房供應」，明顯是為了在新田科技城工作的專才而設，因此若果沒有北都的話，這片濕地緩衝區土地亦不會被看中發展。按目前規劃資料來看，縱使顧問準備的生態影響評估 (ecological impact assessment)聲稱破壞有限，但亦留有不少疑點：參考以往密度較低的發展方案之申述文件，曾有環團指出在如此接近濕地的情況下，如何緩解發展項目與水鳥飛行路線重疊所產生的影響、住宅產生的光害影響濕地雀鳥了作息（難度規定住戶晚上要關燈？）等影響仍欠缺具體且有說服力的資料，更何況現時的發展規模已比當初增加10多倍，影響亦必然更具破壞性。而這些北都發展所誘發私人項目的影響，是政府在進行北都包括新田科技城的環境影響評估中並未包括的：在非常具爭議的新田科技城環評，政府稱會為填塘影響而設立三寶樹濕地公園，「確保相關濕地的生態功能及承載力不會有淨損失」【註5】，但相關的評核，只計算了政府發展範圍內的影響，其所誘發、在範圍外的發展的「外溢效應」(spillover effect)，卻未有考慮在內。長春社在2023年統計在北都發展公佈後，城規會已接獲至少10宗在濕地緩衝區內的申請，當中的發展申請亦援引北都發展及其基建帶來的額外機遇，影響地點不止新田濕地那麼簡單，這些「蝴蝶效應」下產生的規劃申請（若獲批），理應亦要續項補償，更要考慮各項目之間互動影響，情況極為複雜，亦未有反映在已經獲批的新田科技城環評中，所以若要認真計算新田科技城所帶來的具體影響，恐怕簡單一個三寶樹濕地公園亦難以補償。在區域一體化下，北都各發展區往來深圳更方便，未來這一大批興建在日漸便捷的邊境旁私樓供應，價格競爭力將成為疑問，而和生圍這個萬人社區，最終又會否「鳥去樓空」? 【註1】Now新聞.2019年2月9日.經緯線本周提要】米埔水鳥十年減少三成 https://bit.ly/423VmGu 【註2】本土研究社. 《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》. https://bit.ly/3htsVhy 【註3】關 乎 申 請 編 號 A/YL-MP/291 的 擬 議 用 途 /發 展 的 概 括 發 展 規[...]
【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你
【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你 啟德體育園開幕，政府大肆宣傳能舒緩體育場地不足，但當前的短缺問題，癥結在於缺乏「去中心化」的體育館 —— 對於普通市民來說，多一個地區體育館，總有用過要跨區才去到的啟德體育園。根據規劃標準及香港人口數據計算，2019年全港缺少293個羽毛球場及224個籃球場【註1】，但政府似乎不積極追落後。研究員早前發現各區擬建體育設施均有「拖數」情況，最嚴重的可拖近四分一世紀【註2】。面對質疑，政府歸咎於未能搬遷選址上現存土地用途等限制【註3】。這或許能為某些計劃短期延誤辯解，但政府卻忽略了一些近水樓台，手到拿來的潛在體育設施場地：已廢棄校舍及大批殺校潮下將結束營運的學校操場球場設施。 這些可釋放的體育場地，包括籃球場、羽毛球場及操場等。若能適當改裝，或許能在短期內舒緩目前緊張的康樂設施供應問題。 ▍原可用作供應體育場地的廢棄校舍案例 ➤ 前灣仔學校：荒廢廿年與街道一門之隔的籃球場位於灣仔愛群道的灣仔學校在2006年停辦後，一直未有長遠用途，只短期借予三間學校作臨時使用，土地未歸還政府【註4】，至今已空置近20年，意味與公眾只有一大門之隔的籃球場亦荒廢足20年。現校舍在2020年從新分配作重置特殊學校校舍用地，計劃討論長達4年，重建工程終在本年度動工，預計於2028-29年完成【註5】，過去若能善用，至少是20年可用的市區籃球場用地。 ➤ 前荃灣信義學校：丟空10年的完整球場及環形跑道 位於荃灣象山邨的荃灣信義學校於2011年停辦，丟空近10年，終在2021年尾開展工程作過渡性房屋「樂屋」，現時的舊校舍的球場和環繞球場的跑道已經被納入「樂屋」範圍。若然在殺校後積極活用校舍資源，則可避免體育設施丟空10年所做成的空間浪費【註6】。➤ 保良局蕭漢森小學(舊校舍)：校舍內有4線泳池，公屋用途未知何時動工 位於火炭穗禾苑的保良局蕭漢森小學因空間不足，於明年重置到同區新校舍，據2023年公佈經中央調配機制檢討的空置校舍用地列表，舊校舍已交由房屋署管理，長遠作公營房屋發展【註7】。長遠發展計劃由醞釀到執行需時數年，舊校舍有4線泳池等少有體育設施，可考慮在重建動工前的空窗期期間開放予公眾使用，善用社區資源。▍殺校潮下潛在可研究釋放的學校體育設施達200多處 事實上政府並非沒有考慮重新運用這些土地資源，但政策並無助有效釋放這些設施及社區使用。在2023年，部門曾檢討有210間位於政府土地的空置校舍用地清單【註8】，研究作長遠興建公屋，或短期租約形式批予非政府機構等用途。然而清單並非齊全，亦無交待為何有部分空置多年的校舍，如灣仔學校竟未有納入清單考量當中。另外，上述檢討雖亦有相當數量的校舍被分配作不同民生用途，但當中亦有不少因處理及規劃需時，或是由於行政官僚或程序上的延誤，令規劃期間的場地資源持續丟空。這些尚未落實新用途的校舍場地，實則可以更有效率地被投入使用，以「臨時體育場地」形式納入管理和開放予公眾。尤其是上述作短租用途的66所廢校中，有56所因一直未有人承租或達成合適協議，處於長期空置狀態。面對如此情況，政府大可考慮將這些原擬短租的校舍設施，轉化成由康文署協調和管理的體育場地，並建立配套措施及系統化的場地預約平台，讓市民更便捷地使用。而更值得注意的是，隨著未來可能出現新一波「殺校潮」，經研究員統計整合，未來5年至少有16間位於市區、設施可直接使用的中小學，已知將停辦、遷校或合併。這些將被騰出來的校舍設施，若能事先規劃並納入康體設施供應中，停運後即可轉化並開放使用，無需再經冗長研究或行政程序，能在短期內為各社區提供額外體育場所。▍現校亦可開放運動場地？ 除上述校舍，現時仍在營運的學校體育設施，同樣值得進一步向公眾開放。事實上，政府自2017/18年度起推行「開放學校設施推動體育發展計劃」【註9】，鼓勵津貼學校於非上課時段，如周末或假期開放校內場地。然而，或許由於學校方面在保安、管理及維護上或有實際困難，故計劃並沒有吸引學校的踴躍參與。要令學校釋疑，亦非無計可施。舉例說，可以研究校舍建築物與操場之間，及操場與校外街道之間，分別興建兩道閘門作足夠區隔。在上課日子將後者關閉，把球場留給學生使用，周末時則只關閉前者，將球場開放給公眾或體育團體使用。部門亦可考慮由康文署或相關部門進行更深入的管理支援與統籌，而非僅靠學校與體育團體間的個別聯繫，同時亦可進一步提供誘因，如提升保安及清潔等配套，減輕學校在開放設施後的負擔。在顧及保安及管理需要下，更可進一步研究如何在周末善用學校其他設施（如禮堂、會議室）。此舉除加強學校與社區的連結，甚至可為學生帶來參與社區管理與公共服務的學習機會，一舉兩得。以上僅為研究員初步觀察學校體育設施運用情況，作出一些提議拋磚引玉，其可行性仍需詳細研究，想必教育和體育界人士會有更獨到提議。既然在財赤下，額外興建體育設施或有困難，而短期內亦要煩惱難以覓得合適選址，若政府及各界好好協調，上述學校體育場地，將會是其中一個唾手可得的「低垂水果」(low-hanging fruit)，有助於進一步推動體育在社區普及化，以舒緩場地短缺之苦。 -- 參考資料 【註1】香港01. 2019.9.24. 【城市數據】公共體育場地不足遠低於標準 邊類球場最短缺？ https://shorturl.at/KlBqD 【註2】本研社. 2024.9.11. 【慢過法國蝸牛】地區康體設施供應拖數大盤點！ https://shorturl.at/bDZHw 【註3】屯門區議會. 2023.9.11. 文件2023年第21號：「屯門第16區運動場、休憩用地及公眾停車場」 工程計劃的進展 https://shorturl.at/S8Otx 【註4】香港01. 2019.5.6.【廢校巡查】鬧市幽靈廢校 空置十年未上榜 組織促政府交真名單[...]
【在商言商】全港潛在商業樓面土儲至少4,000萬呎 相等於20幢IFC？
發佈時間：2025年3月20日 香港甲級商廈空置率高企，最新整體空置率為17%【註1】，中環商業區及九龍東商貿區甲廈空置率亦分別高達13.2%及21%【註2】，達800萬平方呎樓面空置【註3】。仲量聯行指出，今年將再有近400萬平方呎的寫字樓供應進入市場【註4】，世邦魏理仕更估算，直至2030年亦難以消化過盛的供應，空置空間甚至會保持在約1,500萬平方呎【註5】。雪上加霜的是，上述統計數字僅呈現具體已知的新寫字樓供應，還未計政府已規劃和尚未賣出的商業用地所提供的樓面面積(主要為寫字樓，亦包括酒店、商場)。若保守計算已有具體規劃大綱的新發展區，已有至少26塊已規劃但未售的商業地皮，以及4塊已售但未建商廈的商業地皮，達4,000萬平方呎的潛在商業樓面供應，相等於20幢IFC。若全部不改劃，仍維持商業用途，恐怕到2047年仍未消化完畢。▍如不更改用途 30塊商業商貿地將變「死城」？回應空置率上升，政府上月宣布來年將不會推出商業用地。今日大批「蟹貨」商業地出現，部分源於政府2017年委託顧問公司進行的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註6】。當時估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，以合理化九龍東 (CBD2) 和明日大嶼 (CBD3) 這些核心商業區的發展，亦支持了東涌、洪水橋等新商業地的規劃。❢ 已規劃但未實現的商業地列表：新發展區/商貿區｜未售商業地*面積｜所涉地皮｜啟德發展區｜8.04公頃｜5塊：包括第3A區6號、第3B區1-4號、第4C區4-5號用地等九龍灣商貿區｜7.19公頃｜3塊｜包括前九龍灣驗車中心、九巴九龍灣車廠等觀塘商貿區｜2.34公頃｜2塊｜觀塘碼頭巴士總站、舊成業街休憩公園原址東涌東擴展區｜5.00公頃｜3塊｜東涌第128-130區東涌西擴展區｜1.18公頃｜3塊｜裕東路以北第38A-38C用地洪水橋／厦村新發展區｜24.12公頃｜8塊｜包括規劃區第17A-17C區、第32A-D區等落馬洲河套地區｜1.23公頃｜2塊｜落馬洲河套第3區、第4區總共｜49.1公頃｜26塊｜新發展區/商貿區｜已售但未動工商業地面積｜所涉地皮｜獲標發展商安達臣道發展區｜1.12公頃｜3塊｜測量約份第3約地段第1077-1078號｜領展、新地東涌東擴展區｜1.24公頃｜1塊｜第57區東涌市地段第45號用地｜華懋總共｜2.36公頃｜4塊｜▍現存商業地蟹貨積存無期 更無理由填明日大嶼上述30塊只是潛在供應的一部分，尚未計新發展區外(如中環、屯門、沙田等)閒置的商業用地，以及一些如「商業/住宅發展」、「混合用途」、「綜合發展區」等亦可作興建商廈的用途土地，更未計入北都創科地內的商業用途樓面面積，故此4,000萬平方呎的潛在供應，除非政府大幅砍掉現有及未來規劃的商業元素，只會是個非常保守的數字。現時香港商業區的情況是，CBD1（中環金鐘）呈現大量空置，CBD2（啟德）已開始走樣，新發展區中的商業地亦「重蟹」而被逐漸改劃，當香港的經濟角色亦開始轉變，若仍然保留著以商業核心區(CBD)作增長模型的城市經濟規劃，甚至還要堅持發展CBD3 (明日大嶼)，則無疑是不切實際，倒錢落海。雖則疫後全球辦公室使用模式轉變，商廈空置高企亦非香港獨有，但近年亦出現回歸辦公室(return to office)的趨勢，縱然沒有疫情，如此龐大的空置規模，亦已反映本身政府在規劃估算上過於樂觀。要政府接受現實調整思維需時，當下我們更應討論的是，這些商業地不少反正都會繼續空置，該如何善用這些閒置資源？當然全部改劃作住宅亦不現實，因為一旦擬議的商業或產業用地消失，原先以商業樓面估算的就業機會都會消失，「職住平衡」不能實現，新入住的人口（如有）亦須跨區上班，或會多區上演屯門公路的惡夢。面對新的經濟現實，透過短期租約開放部分閒置商業地作社區經濟用途為其中一個可行方法，例如商販檔攤區域，或是出租予NGO或社企搞活動或市集，促進社區經濟活動之用，或是加強各種城市日常需要的基礎經濟 (foundational economy)產業，增加社區在未來持續的經濟逆境中的韌性。而對於一些尚未落實具體規劃的新發展區（主要是北都），是否應相應削減相關產業或商業用地，是政府亟需考慮的重點。 【註1】東方日報. 2025.1.9. 港去年甲級商廈空置率17% https://shorturl.at/vXil7 【註2】經濟日報. 2024.11.20. 空置高企 九龍灣商廈重建變陣 https://shorturl.at/6pgCM 【註3】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註4】香港01. 2024.12.12. 明年商廈租金料續跌 仲量聯行倡政府賣地拆細出售、減附加條款 https://shorturl.at/8XX6Z 【註5】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註6】規劃署.[...]
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【「屯」積居地？】屯門將增2成人口 但仲有13塊未賣住宅地？
【「屯」積居地？】屯門將增2成人口 但仲有13塊未賣住宅地？ 發布日期：2025年4月1日 因規劃問題，不少屯門居民需往返市區工作或滿足日常所需，屯門對外交通問題經常成為熱話，反映其人口已超出可承載量。今季(4月-6月)政府唯一的出售地皮，正是位於屯門海珠路的新增住宅地皮，鄰近擬建的屯門南延綫第16區車站，料可提供額外525伙，連同更多區內的新項目，預料人口會繼續增加。截至去年中，屯門人口為54萬，比5年前多約4萬，而未來已落實公私營住宅人口額外有近11萬人，意味將額外增加2成，但這還未計及區內已劃作住宅但未賣出的私人住宅地。研究員翻閱相關分區計劃大綱圖，發現除海珠路地皮，屯門區內尚有至少12塊被劃為住宅用途的土地儲備，理論上若全數推出，推算合共可再多建超過3,000伙，再容納近萬人。在這個規劃背景和如此市況下，海珠路與另外12塊地皮的吸引力未必太大，即使全數賣出，亦會加劇屯門對外交通問題。▍屯門已計劃住宅項目將再增逾11萬人口綜觀屯門區即將落成或已規劃的公營及私營住宅項目供應，已可預視未來屯門人口會繼續急遽增長：➤ 未來將落成的房屋項目【註1】住宅項目｜伙數｜人口*｜預計落成年份／進度｜星堤2期 (發展商:新地)｜1,326伙｜3,448人｜2025年落成｜屯門市地段第561號 (發展商:長實)｜2,020伙｜5,252人｜興建中｜屯門藍地福亨村 (發展商:寶庭)｜15伙｜39人｜興建中｜屯門柳園舊址改劃住宅｜600伙｜1,560人｜已改劃｜屯門青山公路─青山灣段430號 (發展商:路勁基建)｜224伙｜582人｜已改劃｜藍地丈量約份第130約地段 (發展商:泛海)｜184伙｜478人｜已改劃｜掃管笏愛琴海岸旁用地 (發展商:新地)｜1,551伙｜4,033人｜申請改劃｜屯門南延線港鐵上蓋項目 (發展商:港鐵)｜8,148伙｜21,185人｜最快2039年落成｜兆湖苑居屋項目｜2,768伙｜7,197人｜2027年落成｜屯門54區5號地盤居屋項目｜1,020伙｜2,652人｜2028-29年度落成｜屯門屯興路公營房屋項目｜2,700伙｜7,560人｜2030-31年度落成｜屯門新慶路公營房屋項目｜10,000伙｜28,000人｜2027-28及2028-29年度落成｜屯門54區第4A(南)號公營房屋項目項目｜1,475伙｜4,130人｜2028-29年度落成｜康寶路公營房屋計劃｜9,500伙｜26,600人｜2031/32至2033/34年度落成｜—總數｜41,531伙｜112,716人｜* 公屋容納人口以每伙2.8作計算，其他則以當前家庭住戶平均人數2.6作計算以上項目，尚未計算如黃金海灣各期 (1,323伙)、NOVO LAND (769伙)、尚岸 (80伙)等近年落成尚在銷售的屯門住宅項目，若將其貨尾相加，未來增長的房屋供應，動輒能容納十多萬人，佔現時屯門54萬人口兩成多。事實上，屯門本身配套跟不上居民需要的規劃問題，如屯門公路長期塞車、上落班時段西鐵線亦相當擁擠，因此過去亦有議員憂慮屯門南延線通車後，鐵路系統未能負荷，將進一步「逼爆」車廂【註2】。此外，近年亦有其社區配套追不上發展速度的批評，其不同分區都有諸如診所、街市、圖書館不足的問題，引起區議員不滿【註3】。▍屯門積存大量已規劃住宅用地 海珠路僅冰山一角儘管如此，政府仍在本季推售海珠路的住宅地皮。先勿論這塊地皮，能夠有多大吸引力吸引地產商樂意投資，即使能順利推售，似乎亦非屯門人樂見。更令人擔憂的，是除了海珠路地皮，政府於屯門仍有至少13塊住宅用地土儲，潛在容納人口逾2萬：➤ 屯門已規劃作住宅用途土儲地皮｜土地面積 (方呎)｜總樓面面積 (方呎)｜規劃用途｜粗略估計提供伙數*｜人口*國際十字路會｜約29.64萬｜約102.45萬｜住宅(乙類)14｜1,708伙｜4,441人前藍地原水抽水站員工宿舍｜約2.77萬｜約1.11萬｜住宅(丙類)｜18伙｜47人鄰近五柳雅薈廣場地皮｜約7.48萬｜約7.48萬｜住宅(戊類)｜125伙｜325人新達里新慶路交界地皮｜約9.64萬｜約9.64萬｜住宅(戊類)｜161伙｜419人鄰近福亨遊樂場地皮｜約3.89萬｜約1.56萬｜住宅(丙類)｜26伙｜68人五柳路鄰部藍地輕鐵站地皮｜約4.41萬｜約4.41萬｜住宅(戊類)｜74伙｜192人福亨村路東邊地皮｜約66.32萬｜約13.26萬｜住宅(丁類)｜221伙｜575人福亨村路西邊地皮｜約12.06萬｜約4.83萬｜住宅(丙類)｜80伙｜208人福亨村路北邊地皮｜約5千｜約2千｜住宅(丙類)｜3伙｜8人達福路東邊地皮｜約10.72萬｜約4.29萬｜住宅(丙類)｜71伙｜185人達福路西邊地皮｜約152.8萬｜約30.56萬｜住宅(丁類)｜509伙｜1,323人鄰近小欖食水配水庫地皮｜約60.45萬｜24.18萬｜住宅(丙類)1｜403伙｜1,048人—總數｜約361.23萬｜約203.97萬｜／｜3,399伙｜8,837人｜*以平均單位面積600方呎粗略估計 (海珠路地皮總樓面面積除以伙數約為541方呎)*人口以當前家庭住戶平均人數2.6作計算上述均是在「屯門、藍地及掃管笏分區計劃大綱圖」內，被劃為住宅用途的地皮，當前狀態為綠化帶或棕地 (可收地推售) 等，其潛在可供應的住宅達3,000多伙，可容納近萬人，尚未計當區部分被劃作綜合發展區的地皮，亦可興建一定比例的住宅，意味政府已積存大量可供應住宅用地。在現時的人口及房屋增長背景下，即使海珠路地皮只是較小的一塊住宅地，要獲發展商青睞入標，似亦不容樂觀。至少可肯定的，是即使現時部分屯門居民因區內工作機會不足而需跨區工作（主要是九龍／港島），造成屯門公路及屯馬線塞爆，但政府似乎仍假設屯赤及屯門南延線足以紓緩問題對外交通問題，而無計劃為該區人口「封頂」。但究竟當區是否能承載再多人口，並且需要如此多住宅用地？目前屯門的規劃狀況十分吊詭，與北都區內未來住宅規劃所遇的困境類同。政府或許在寄望未來洪水橋新發展區落成後，能為屯門區提供在地工作機會而毋須往港九上班，但在商業地過剩下，政府已放寬洪水橋商業地樓面改為為住宅用途【註4】，人口再度增加，聲稱的「職住平衡」更難實現。或許政府亦在盤算，待北部都會區及深港西部鐵路落成後，香港經濟中心會北移，區內居民將可北上往返新田／前海上班或生活，舒緩屯門往南的交通壓力，但而按目前北都創科規劃來看，未來在新田／落馬洲主要的工作機會似乎多屬內地創科專才，經濟活動單一，亦與現有屯門人口關係不大，似乎未來不少屯門人仍要南下工作，交通問題依然。而專才們的就業地點都位於新田／落馬洲一帶，他們或寧願在深圳居住減低生活開支，在港深兩地資產價格會趨近前，北都以至屯門的未售住宅地對發展商來說吸引力成疑。這問題沒有簡單解決辦法，意味上述12塊可供推售的住宅地皮，很可能將長期處於閒置「曬太陽」狀態。這些地皮是否可以用作其他更有意義的用途，例如將其改劃作當區有需要的社區配套，如診所、街市、圖書館等，似乎也較用作住宅更為適切，即使未能解決就業困境，但至少，也可舒緩社區配套不足的長遠問題。 【註1】參考公營房屋未來供應官方文件、當區住宅展開工程同意書、城規會相關改劃申請及相關報導。 【註2】香港01. 2020.6.5. 屯門南延線採架空路段造價較低 通車後西鐵線增班次疏人潮 【註3】香港01. 2021.7.26 屯門：香港主要住宅區 社區配套追不上發展速度 【註4】本土研究社：元朗洪水橋低調變陣 囤地美夢居民惡夢？
【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編
【地圖解鎖】北都新界北隱藏滅村名單大匯編 造價達3萬億的北都開發強調未來造城藍圖，但甚少提及現有受收地影響的人具體的處境。近月北都七大發展區中佔地面積最大的新界北新發展區計劃，佔1420公頃的發展提及未來的創科區、多層豬廈及體育訓練場云云，但在現時官方網站及發展計劃，除了只提及過坐落於「優先發展區」內的昇平村及較寮村將受收地影響外，處於餘下發展區內的受影響村落都未有提及，只在公佈發展當日提及「計劃範圍內約10條非原居民村需遷離」一句，它們彷彿白紙一張、沒有歷史、不曾存在。 究竟這些鄉村在哪裡，有多少人受影響，面對什麼處境? 透過與當區村民協力研究，研究社辨認出大部分位處現時新界北發展區內及邊陲的「非原居民」聚落名稱及位置，不少連地圖也沒有清晰顯示。不像原居民村落的待遇，這些聚落將會直接間接受北都新發展區所影響，讓當區村民及公眾更了解滅村實況，特此編制以下滅村名單： 新界北受影響非原居民村／聚落（標示「非」的原本為原居民村名稱，但這些原居民村外圍均有非原居民聚落，後者會受北都收地滅村影響）： ➤較寮村 ➤昇平(新)村 ➤打鼓嶺新村 ➤大埔田 (非) ➤坪輋 (非) ➤五洲路 (非) ➤坪輋新村 ➤啟芳園 ➤圓茶壺村 ➤橫嶺 ➤高埔北村 ➤軍地北村 ➤新塘埔 (非) ➤大窩村 ➤布格仔 ➤馬料水新村 (非) ➤木湖 (非) ➤新屋嶺 (非) ➤沙嶺 (非) 新界北邊陲非原居民村： ● 萊洞村[...]
【街景荏苒】香港街頭特色景觀變化咗幾多？
發佈時間：2025年3月27日 近年流行「無處不旅遊」，旅遊發展已成施政重中之重。去年尾公布的《香港旅遊業發展藍圖2.0》強調要「豐富地區旅遊資源」、「彰顯本地文化特色」【註1】，但政府政策卻不協調且互相矛盾，令過往充滿本地特色的城市元素消逝，尤其以近幾年尤為明顯。近日政府以避免工業意外為由，要求公務工程最少一半採用金屬棚架，以逐步取代竹棚【註2】。金屬棚架是否更安全仍有待評估，而這政策轉變帶來的，除卻對難以轉型的搭棚工人造成影響外，亦牽涉街頭景觀特色的消亡。研究員盤點出8個近年本地街頭景觀特色的轉變，在大家日常觀察下，又能否數得出更多例子？▍竹棚竹棚是香港建築業的傳統標誌，因其輕便、成本低且易於搭建而在高樓林立的都市中廣泛使用。據稱用於建築的疊竹棚技術可最早追溯至隋唐時期【註3】，而香港為全球幾乎最後廣泛使用竹棚的城市，構成獨一無二的城市景觀，遊客趨之若鶩。金屬棚架是否比較優越需要論證，但將其以安全理由一刀切，將其取代而不進一步尋求減少意外的方法，是源於城市管治者看不到這千年工藝對香港的價值。▍霓虹燈／伸出式招牌同樣以安全理由被一刀切取締的，還有霓虹燈／伸出式招牌。這些招牌在眾多電影出現，如著重光與影的王家衛港產片，及在香港取景的外國電影 (如蝙蝠俠：黑夜之神)和遊戲 (如Sleeping Dogs、野狗子)。鏡頭下的霓虹燈／伸出式招牌更成為外銷全球的香港文化象徵。伸出式招牌互相爭奪路人眼球，擠在相對海外城市而言相對狹窄的街道，配以相對LED來說，屬散射光所以較為柔和的霓虹燈光，加上其密度，在晚上構成了一個毋須刻意營造的「夜繽紛」氛圍，具有強大的真實感和生活感，比起現在的景點營造更勝一籌。林鄭月娥就任發展局時 (2010年)，其管轄的建築署開始以安全理由取締伸出式招牌，大部分的舊伸出式招牌在未論證其安全性成疑下，就純粹因尺寸或物料原因，遭一刀切拆卸或改建，順道令逐漸失傳的霓虹燈加速消亡，而近年全港霓虹燈招牌量亦僅剩不足500個【註4】。▍路牌字體香港的路牌字體反映了本地殖民歷史、中西匯聚等特徵，雖然多年有的字體有所演變，但大多都根據保存市民對街道的熟悉感和道路使用者的辨識度而定。近年使用中文字體「全真字庫（港人版）-粗黑」，和舊英文字體Transport，亦在科學上被論證為適合道路使用者【註5】，在未有充份討論下以新創字體「文悅古典明朝體」取代，稱能為香港街頭注入「文化氣息」，但除令市民及遊客不熟悉外，亦引起安全隱患【註6】▍暖黃色街燈傳統的街燈發出暖黃色的光芒，為夜間的街道營造溫馨的氛圍。但近年，為了提高能源效率，政府逐步將傳統街燈更換為白光LED燈，自2017/18年度起，路政署開始展開街燈更換工程，目標每年平均更換6,500支路燈和1,500支行人天橋及行人隧道光管至LED燈具【註7】，大大改變了街道的夜間景觀和氛圍。▍行人過路紅光投射2013年運輸署試驗在交通燈桿加裝伸延臂，於紅燈時透過LED投射紅光至地面，旨於提醒「低頭族」勿亂過馬路，以提升行人安全。而每個裝置的採購及安裝費用成本，約為1.6萬港元，被質疑使街景變得詭異且浪費公帑【註8】。▍壁畫近年街頭壁畫大行其道，尤其是在九龍城、深水埗等舊區，不論是市建局還是私人發展商，都在各自的項目上融入壁畫元素。相對地，本身舊市區常見各式各樣的牆壁塗鴉，卻越來越少。作為不佔用空間的裝飾，在市區重建的過程中，發展商或以為社區增添特色之名，在將舊區的一些老店、建築移遷或拆除後，猶如將其畫上牆壁憑弔。就如市建局針對九龍城重建表示，希望將該區提升成為「型格社區」，其中一個必要元素便是要髹上特色的壁畫，並額外資助區內8幢大廈美化外牆，將潮州、泰國和舊啟德機場3個主題以外牆壁畫呈現，但具體的重建方案卻會將具特色的商舖逼遷【註9】。又如深水埗通州街臨時街市外曾舉辦以Cyberpunk為主題的展覽，邀請藝術家創作龐克風壁畫，然而，這活動及壁畫卻變成了驅趕露宿者的工具【註10】。▍夾公仔機舖因經濟不景及消費模式改變，夾公仔機在香港街頭激增。單是以小店聞名的葵涌廣場，接近六分一店舖已改為公仔舖或韓式自拍館等無人鋪【註11】，這類無人鋪接近沒有人力成本，在經濟不景下遇到業務擴張的機會。而往時人流如鯽的旺區大街地舖，如旺角和尖沙咀，都隨處可見裝修簡陋、不用聘請人手經營的夾公仔機，亦有人將其理解為香港「消費降級」的象徵。近幾年，香港街頭景觀的加速變化，街頭上少了些舊風景，像是伸出式招牌及竹棚設施等承載深厚文化記憶的特色在逐漸消失，也多了些新事物，例如是夾公仔機店舖風行市區。公眾難免感到唏噓，但某些轉變如街燈店舖等應時的演變，或非全然是壞事。上述變化重塑了我們對這座城市的熟悉感和地方感，除了潛移默化中影響著一代香港人的文化認同，更加轉變了外國人心中香港的形象。其帶來的爭議，不僅在於香港街頭面貌的轉變，更在於其牽涉到城市獨特身份的存續與傳承。或許在平衡城市文化特色及其他考量因素時，政府亦有必要細察這些變化的意義，讓街頭景觀繼續訴說屬於香港的故事。 【註1】《香港旅遊業發展藍圖2.0》https://shorturl.at/KHgLD 【註2】Yahoo News. 2025.3.18. 發展局工務工程一半用金屬棚架 工會憂損本地工人生計 https://shorturl.at/vgonT 【註3】The oval partnership. 2024.3.28. Unlocking the Power of Bamboo: A Technique Built on Tradition https://shorturl.at/3xBSx 【註4】CNA. 2023.5.17. Dim prospects for Hong[...]
【濕地「密」碼】北都濕地住宅密度大增十倍：和生圍前恆大皇宮屋
發佈時間：2025年3月24日 新田科技城摧毀濕地上百公頃，為區內近年最大規模生境破壞事件之一，長遠衝擊近年健康已亮警號的米埔國際級濕地【註1】。如此計劃能獲通過，除了因為政府使用舊規劃資料以通過環評要求外，更因為計漏政府北都計劃外的「連鎖效應」：北都基建升級令區內近400公頃的發展商土儲【註2】一夜之間變得價值連城，私人發展亦接踵而來。▍和生圍原濕地旁和生圍「恒大皇宮屋」計劃 膨脹12倍時間倒帶至2020－2021年，當時內房恒大還未爆煲，花近百億申請在元朗和生圍、鄰近加州花園的濕地緩衝區內興建268個幢洋房，其中1座設8廳8房，樓面面積達20萬呎，被稱爲「皇宮屋」。連同附近較「樸素」的獨立屋發展，預計人口僅為854人【註3】。當時若干城規會委員已對於這個位於濕地緩衝區而言，明顯屬龐然巨物的皇宮屋所產生的生態影響已表憂慮－－因為地皮僅距離米埔濕地300多米。但近日從恒大接手了地皮的財團近月向城規會申請放寬發展密度，計劃將其發展3,517伙的「小社區」，伙數暴漲12.3倍，合共128幢洋房，47幢樓高6－10層住宅大廈，人口激增10.7倍至過10,000人【註4】。翻查資料，旁邊離濕地更遠的加州花園只是1－2層高，人口僅4,000人，而更加接近濕地的前皇宮屋地皮，申請興建高10層的住宅大廈；參考視覺影響評估圖【見圖】，和生圍發展鶴立雞群，大有壓倒旁邊濕地生境之勢，其生態影響之大亦不言而喻。▍北都發展計漏「外溢效應」國際級濕地危危乎和生圍發展申請（編號:Y/YL-MP/9）仍在公眾查閱階段(截至2025年3月24日)，將在月內審議，可惜目前社會就此討論不多。翻查代表發展商的顧問提交的規劃書(supporting planning statement)，發展商之所以認為可以在濕地旁邊如此大興土木，是因為所在地的「規劃境況」已經與以往不同，「一系列本地和跨境策略性運輸交通基礎建設項目，為該區更高的發展能力創造動力」，雖然沒有指明為什麼交通基建，但明顯是指快將展開研究的北都公路。和生圍規劃書還指由於項目接近新田科技城，「與周圍現有住宅互相融合協調」、「提供務實而可行的發展機遇」、「有助於北部都會區的住房供應」，明顯是為了在新田科技城工作的專才而設，因此若果沒有北都的話，這片濕地緩衝區土地亦不會被看中發展。按目前規劃資料來看，縱使顧問準備的生態影響評估 (ecological impact assessment)聲稱破壞有限，但亦留有不少疑點：參考以往密度較低的發展方案之申述文件，曾有環團指出在如此接近濕地的情況下，如何緩解發展項目與水鳥飛行路線重疊所產生的影響、住宅產生的光害影響濕地雀鳥了作息（難度規定住戶晚上要關燈？）等影響仍欠缺具體且有說服力的資料，更何況現時的發展規模已比當初增加10多倍，影響亦必然更具破壞性。而這些北都發展所誘發私人項目的影響，是政府在進行北都包括新田科技城的環境影響評估中並未包括的：在非常具爭議的新田科技城環評，政府稱會為填塘影響而設立三寶樹濕地公園，「確保相關濕地的生態功能及承載力不會有淨損失」【註5】，但相關的評核，只計算了政府發展範圍內的影響，其所誘發、在範圍外的發展的「外溢效應」(spillover effect)，卻未有考慮在內。長春社在2023年統計在北都發展公佈後，城規會已接獲至少10宗在濕地緩衝區內的申請，當中的發展申請亦援引北都發展及其基建帶來的額外機遇，影響地點不止新田濕地那麼簡單，這些「蝴蝶效應」下產生的規劃申請（若獲批），理應亦要續項補償，更要考慮各項目之間互動影響，情況極為複雜，亦未有反映在已經獲批的新田科技城環評中，所以若要認真計算新田科技城所帶來的具體影響，恐怕簡單一個三寶樹濕地公園亦難以補償。在區域一體化下，北都各發展區往來深圳更方便，未來這一大批興建在日漸便捷的邊境旁私樓供應，價格競爭力將成為疑問，而和生圍這個萬人社區，最終又會否「鳥去樓空」? 【註1】Now新聞.2019年2月9日.經緯線本周提要】米埔水鳥十年減少三成 https://bit.ly/423VmGu 【註2】本土研究社. 《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》. https://bit.ly/3htsVhy 【註3】關 乎 申 請 編 號 A/YL-MP/291 的 擬 議 用 途 /發 展 的 概 括 發 展 規[...]
【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你
【臨「場」發揮】唔夠球場？ 廢棄校舍幫到你 啟德體育園開幕，政府大肆宣傳能舒緩體育場地不足，但當前的短缺問題，癥結在於缺乏「去中心化」的體育館 —— 對於普通市民來說，多一個地區體育館，總有用過要跨區才去到的啟德體育園。根據規劃標準及香港人口數據計算，2019年全港缺少293個羽毛球場及224個籃球場【註1】，但政府似乎不積極追落後。研究員早前發現各區擬建體育設施均有「拖數」情況，最嚴重的可拖近四分一世紀【註2】。面對質疑，政府歸咎於未能搬遷選址上現存土地用途等限制【註3】。這或許能為某些計劃短期延誤辯解，但政府卻忽略了一些近水樓台，手到拿來的潛在體育設施場地：已廢棄校舍及大批殺校潮下將結束營運的學校操場球場設施。 這些可釋放的體育場地，包括籃球場、羽毛球場及操場等。若能適當改裝，或許能在短期內舒緩目前緊張的康樂設施供應問題。 ▍原可用作供應體育場地的廢棄校舍案例 ➤ 前灣仔學校：荒廢廿年與街道一門之隔的籃球場位於灣仔愛群道的灣仔學校在2006年停辦後，一直未有長遠用途，只短期借予三間學校作臨時使用，土地未歸還政府【註4】，至今已空置近20年，意味與公眾只有一大門之隔的籃球場亦荒廢足20年。現校舍在2020年從新分配作重置特殊學校校舍用地，計劃討論長達4年，重建工程終在本年度動工，預計於2028-29年完成【註5】，過去若能善用，至少是20年可用的市區籃球場用地。 ➤ 前荃灣信義學校：丟空10年的完整球場及環形跑道 位於荃灣象山邨的荃灣信義學校於2011年停辦，丟空近10年，終在2021年尾開展工程作過渡性房屋「樂屋」，現時的舊校舍的球場和環繞球場的跑道已經被納入「樂屋」範圍。若然在殺校後積極活用校舍資源，則可避免體育設施丟空10年所做成的空間浪費【註6】。➤ 保良局蕭漢森小學(舊校舍)：校舍內有4線泳池，公屋用途未知何時動工 位於火炭穗禾苑的保良局蕭漢森小學因空間不足，於明年重置到同區新校舍，據2023年公佈經中央調配機制檢討的空置校舍用地列表，舊校舍已交由房屋署管理，長遠作公營房屋發展【註7】。長遠發展計劃由醞釀到執行需時數年，舊校舍有4線泳池等少有體育設施，可考慮在重建動工前的空窗期期間開放予公眾使用，善用社區資源。▍殺校潮下潛在可研究釋放的學校體育設施達200多處 事實上政府並非沒有考慮重新運用這些土地資源，但政策並無助有效釋放這些設施及社區使用。在2023年，部門曾檢討有210間位於政府土地的空置校舍用地清單【註8】，研究作長遠興建公屋，或短期租約形式批予非政府機構等用途。然而清單並非齊全，亦無交待為何有部分空置多年的校舍，如灣仔學校竟未有納入清單考量當中。另外，上述檢討雖亦有相當數量的校舍被分配作不同民生用途，但當中亦有不少因處理及規劃需時，或是由於行政官僚或程序上的延誤，令規劃期間的場地資源持續丟空。這些尚未落實新用途的校舍場地，實則可以更有效率地被投入使用，以「臨時體育場地」形式納入管理和開放予公眾。尤其是上述作短租用途的66所廢校中，有56所因一直未有人承租或達成合適協議，處於長期空置狀態。面對如此情況，政府大可考慮將這些原擬短租的校舍設施，轉化成由康文署協調和管理的體育場地，並建立配套措施及系統化的場地預約平台，讓市民更便捷地使用。而更值得注意的是，隨著未來可能出現新一波「殺校潮」，經研究員統計整合，未來5年至少有16間位於市區、設施可直接使用的中小學，已知將停辦、遷校或合併。這些將被騰出來的校舍設施，若能事先規劃並納入康體設施供應中，停運後即可轉化並開放使用，無需再經冗長研究或行政程序，能在短期內為各社區提供額外體育場所。▍現校亦可開放運動場地？ 除上述校舍，現時仍在營運的學校體育設施，同樣值得進一步向公眾開放。事實上，政府自2017/18年度起推行「開放學校設施推動體育發展計劃」【註9】，鼓勵津貼學校於非上課時段，如周末或假期開放校內場地。然而，或許由於學校方面在保安、管理及維護上或有實際困難，故計劃並沒有吸引學校的踴躍參與。要令學校釋疑，亦非無計可施。舉例說，可以研究校舍建築物與操場之間，及操場與校外街道之間，分別興建兩道閘門作足夠區隔。在上課日子將後者關閉，把球場留給學生使用，周末時則只關閉前者，將球場開放給公眾或體育團體使用。部門亦可考慮由康文署或相關部門進行更深入的管理支援與統籌，而非僅靠學校與體育團體間的個別聯繫，同時亦可進一步提供誘因，如提升保安及清潔等配套，減輕學校在開放設施後的負擔。在顧及保安及管理需要下，更可進一步研究如何在周末善用學校其他設施（如禮堂、會議室）。此舉除加強學校與社區的連結，甚至可為學生帶來參與社區管理與公共服務的學習機會，一舉兩得。以上僅為研究員初步觀察學校體育設施運用情況，作出一些提議拋磚引玉，其可行性仍需詳細研究，想必教育和體育界人士會有更獨到提議。既然在財赤下，額外興建體育設施或有困難，而短期內亦要煩惱難以覓得合適選址，若政府及各界好好協調，上述學校體育場地，將會是其中一個唾手可得的「低垂水果」(low-hanging fruit)，有助於進一步推動體育在社區普及化，以舒緩場地短缺之苦。 -- 參考資料 【註1】香港01. 2019.9.24. 【城市數據】公共體育場地不足遠低於標準 邊類球場最短缺？ https://shorturl.at/KlBqD 【註2】本研社. 2024.9.11. 【慢過法國蝸牛】地區康體設施供應拖數大盤點！ https://shorturl.at/bDZHw 【註3】屯門區議會. 2023.9.11. 文件2023年第21號：「屯門第16區運動場、休憩用地及公眾停車場」 工程計劃的進展 https://shorturl.at/S8Otx 【註4】香港01. 2019.5.6.【廢校巡查】鬧市幽靈廢校 空置十年未上榜 組織促政府交真名單[...]
【在商言商】全港潛在商業樓面土儲至少4,000萬呎 相等於20幢IFC？
發佈時間：2025年3月20日 香港甲級商廈空置率高企，最新整體空置率為17%【註1】，中環商業區及九龍東商貿區甲廈空置率亦分別高達13.2%及21%【註2】，達800萬平方呎樓面空置【註3】。仲量聯行指出，今年將再有近400萬平方呎的寫字樓供應進入市場【註4】，世邦魏理仕更估算，直至2030年亦難以消化過盛的供應，空置空間甚至會保持在約1,500萬平方呎【註5】。雪上加霜的是，上述統計數字僅呈現具體已知的新寫字樓供應，還未計政府已規劃和尚未賣出的商業用地所提供的樓面面積(主要為寫字樓，亦包括酒店、商場)。若保守計算已有具體規劃大綱的新發展區，已有至少26塊已規劃但未售的商業地皮，以及4塊已售但未建商廈的商業地皮，達4,000萬平方呎的潛在商業樓面供應，相等於20幢IFC。若全部不改劃，仍維持商業用途，恐怕到2047年仍未消化完畢。▍如不更改用途 30塊商業商貿地將變「死城」？回應空置率上升，政府上月宣布來年將不會推出商業用地。今日大批「蟹貨」商業地出現，部分源於政府2017年委託顧問公司進行的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註6】。當時估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，以合理化九龍東 (CBD2) 和明日大嶼 (CBD3) 這些核心商業區的發展，亦支持了東涌、洪水橋等新商業地的規劃。❢ 已規劃但未實現的商業地列表：新發展區/商貿區｜未售商業地*面積｜所涉地皮｜啟德發展區｜8.04公頃｜5塊：包括第3A區6號、第3B區1-4號、第4C區4-5號用地等九龍灣商貿區｜7.19公頃｜3塊｜包括前九龍灣驗車中心、九巴九龍灣車廠等觀塘商貿區｜2.34公頃｜2塊｜觀塘碼頭巴士總站、舊成業街休憩公園原址東涌東擴展區｜5.00公頃｜3塊｜東涌第128-130區東涌西擴展區｜1.18公頃｜3塊｜裕東路以北第38A-38C用地洪水橋／厦村新發展區｜24.12公頃｜8塊｜包括規劃區第17A-17C區、第32A-D區等落馬洲河套地區｜1.23公頃｜2塊｜落馬洲河套第3區、第4區總共｜49.1公頃｜26塊｜新發展區/商貿區｜已售但未動工商業地面積｜所涉地皮｜獲標發展商安達臣道發展區｜1.12公頃｜3塊｜測量約份第3約地段第1077-1078號｜領展、新地東涌東擴展區｜1.24公頃｜1塊｜第57區東涌市地段第45號用地｜華懋總共｜2.36公頃｜4塊｜▍現存商業地蟹貨積存無期 更無理由填明日大嶼上述30塊只是潛在供應的一部分，尚未計新發展區外(如中環、屯門、沙田等)閒置的商業用地，以及一些如「商業/住宅發展」、「混合用途」、「綜合發展區」等亦可作興建商廈的用途土地，更未計入北都創科地內的商業用途樓面面積，故此4,000萬平方呎的潛在供應，除非政府大幅砍掉現有及未來規劃的商業元素，只會是個非常保守的數字。現時香港商業區的情況是，CBD1（中環金鐘）呈現大量空置，CBD2（啟德）已開始走樣，新發展區中的商業地亦「重蟹」而被逐漸改劃，當香港的經濟角色亦開始轉變，若仍然保留著以商業核心區(CBD)作增長模型的城市經濟規劃，甚至還要堅持發展CBD3 (明日大嶼)，則無疑是不切實際，倒錢落海。雖則疫後全球辦公室使用模式轉變，商廈空置高企亦非香港獨有，但近年亦出現回歸辦公室(return to office)的趨勢，縱然沒有疫情，如此龐大的空置規模，亦已反映本身政府在規劃估算上過於樂觀。要政府接受現實調整思維需時，當下我們更應討論的是，這些商業地不少反正都會繼續空置，該如何善用這些閒置資源？當然全部改劃作住宅亦不現實，因為一旦擬議的商業或產業用地消失，原先以商業樓面估算的就業機會都會消失，「職住平衡」不能實現，新入住的人口（如有）亦須跨區上班，或會多區上演屯門公路的惡夢。面對新的經濟現實，透過短期租約開放部分閒置商業地作社區經濟用途為其中一個可行方法，例如商販檔攤區域，或是出租予NGO或社企搞活動或市集，促進社區經濟活動之用，或是加強各種城市日常需要的基礎經濟 (foundational economy)產業，增加社區在未來持續的經濟逆境中的韌性。而對於一些尚未落實具體規劃的新發展區（主要是北都），是否應相應削減相關產業或商業用地，是政府亟需考慮的重點。 【註1】東方日報. 2025.1.9. 港去年甲級商廈空置率17% https://shorturl.at/vXil7 【註2】經濟日報. 2024.11.20. 空置高企 九龍灣商廈重建變陣 https://shorturl.at/6pgCM 【註3】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註4】香港01. 2024.12.12. 明年商廈租金料續跌 仲量聯行倡政府賣地拆細出售、減附加條款 https://shorturl.at/8XX6Z 【註5】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙 https://shorturl.at/vmtJQ 【註6】規劃署.[...]