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【休棄空間】細數深水埗最無用的休憩用地
發佈時間：2024年12月13日 香港市區人多擠迫，社區內少量的公園變成非常重要的喘息空間，亦有助城市降溫和改善空氣質素。在城市規劃層面上，這些「休憩用地」向市民提供公共空間作康樂用途。按《香港規劃標準與準則》，香港人均應享2平方米休憩用地，大概是一格廁所的大小，本已細得可憐，但部分市區，尤其是九龍舊區連這個標準也達不到，只有人均0.5-1.4平方米（分別為旺角及深水埗），對當區居民的心理和生理健康也有影響。為何這麼低？除了直觀地分析九龍舊區地理限制，還有人為因素導致。▍「可計算」(countable)和「不可計算」的休憩用地打開城市規劃委員會提供的地圖【註1】，不難發現全港各處的市區內都有大大小小以鮮綠色標示的休憩用地(open space) ，很容易會誤會全港有充裕的休憩用地。但細心一看，部分的「休憩用地」是山坡和草叢。這些不被計算在「可計算的休憩用地」(countable open space)中，絕大部分均是政府土地，充其量只能被理解為在規劃層面預定為休憩用地，但政府未將其實現，是欠市民的「債」。在舊區，可計算的休憩用地更形重要，因為舊區亦是劏房居民聚居之處，很需要室外空間放鬆和社交，政府為劏房居民安排「社區客廳」政策更側面反映了舊區之有用公共空間的不足。▍非休憩用途的休憩用地：深水埗案例以深水埗為例，研究員透過比對規劃圖和實地考察，發現區內原來有不少匪夷所思的「休憩用地」，詳情可見配圖：「休憩用地」｜面積｜現有用途海壇街武帝廟對出｜616平方米｜行車路界限街基隆街交界｜204平方米｜行車路兼安全島長沙灣道界限街交界｜149平方米｜安全島南昌街大埔道交界｜149平方米｜圍欄圍起的草叢通州街公園兩旁｜約16,000平方米｜行車路西邨路欽州街西交界｜約6,000平方米｜巴士站迴旋處、公廁順寧道遊樂場對出｜約700平方米｜行車路簡單來說，這些「休憩用地」是不能停留、設計上不能提供休憩功能，或甚至不能到達的地方，皆不符合休憩用地以提供戶外公共空間作各種康樂用途的主要規劃目的，他們雖然個別面積不大，但合計也有2.2 公頃，超過半個深水埗公園的面積，它們的狀態如下：➤ 行車路、安全島、草叢包括海壇街武帝廟對出一段海壇街、通州街公園兩旁的聚魚道和昌新里、界限街基隆街交界的一段楓樹街、順寧道遊樂場對出一段東沙島街，用作兩線至四線闊的行車路、安全島。聚魚道、昌新里、東沙島街的「休憩用地」，實際是真正公園／花園延伸出行人路及馬路而成，武帝廟對出一段海壇街，則完全是行人路及馬路。➤ 巴士站迴旋處西邨路欽州街西交界有個隱蔽的巴士站，受密集的樹林所包圍，樹木成蔭，就環境而言其實很適合作為休憩空間，可惜現場一張座椅也沒有，只有迴旋的行車路和沒有巴士站牌的巴士站。➤ 被圍封的草叢南昌街大埔道交界塊安全島相連的地有個被藍色圍欄圍起的草叢，圍欄之中有矮樹和草坡，甚至有個充滿禪意的小裝飾，可惜圍欄被鎖起，相信很少有人留意到這個別緻的擺設。➤ 三角形安全島長沙灣道界限街交界的安全島連接三條斑馬線，過路處之外有個草叢，空間之小似乎亦不期待過路人停留。以上部分休憩用地或有天然限制而不能實現，但亦有部分地方有潛能但沒被好好使用，例如西邨路巴士站迴旋處明顯處於荒廢狀態，面積又不細，用來改造成小型公園未嘗不可，即使那三個三角形安全島，也不是不可考慮用作有創意的社區用途，例如社區園圃等等，總好過用來荒廢和「湊數」。亦可考慮在規劃層面取消其休憩用地狀態，變回道路等符合現實的規劃用途，再在區內其他地方另闢真正的公園補回。其實這亦不只是深水埗出現的現象，全港各區亦有類似狀況，總有一幅無用的休憩用地在你的社區附近，令人思疑既然休憩用地在全港絕大部分區域均有短缺和分配不均的情況時【註2】，為何政府不願行多一步盡用已經在規劃層面預留給休憩用途的用地，這足以反映政府在提供公共空間上的消極態度。▍ 是歷史遺留的問題，還是資產？－海壇街武帝廟案例翻閱1970年代的圖則，發現原來大概50年前，該等用地已被規劃為休憩用途，它們自何時被規劃為休憩用途，又為何沒有被實現？這或許是歷史遺留下來的問題，但這些歷史亦是將這些空間改造的契機和資產。翻查海壇街武帝廟（亦稱關帝廟）前的行車路的衛星圖和文獻，廟前的公共空間已有過百年歷史，及後遭政府「吞併」成為道路。該廟前曾為墟市，墟市旁就是界限街，即1898年英國租借新界前的中英邊境，武帝廟在華界一側。據歷史學者、前殖民地官員夏思義(Patrick Hase)最新關於英殖前香港香港鄉村及墟市的著作【註3】指，英國人割讓九龍後，在武帝廟旁的界限街設立關口。而武帝廟為當時區內主要寺廟，為附近村落民眾的生活重心。武帝廟亦有極佳的風水，故此廟前望向港島山脊的空地一直沒有發展，成為一個空地。按這些資料推測，不難理解為何武帝廟前的空地後來會成為墟市。據夏思義記載，該空地成為了村民擺賣的墟市外，還是邊境走私貨品集散地，包括鴉片，故此英軍亦在該關口設立了檢查站檢查進出貨品。英國人在1898年租借新界後，邊境轉移至深圳河，跨境貿易北移，但這個空地則保留下來。九龍人口在20世紀初急速膨脹，深水埗出現不少規劃問題，1910－20年代時政府打算收回廟宇及前的空地，但武帝廟的風水絕佳不容破壞，在村民強烈反對而作罷【註4】，不過四周建成格網狀的道路網絡漸漸包圍廟前空地。因風水考慮，政府可能有一段長時間也不敢收回發展。不過翻查1963年的衛星圖，發現該廟前空地可能已成為道路（但解像度不高無法肯定），1972年時已肯定有車輛停泊和使用，已遭政府正式「吞併」。但未知是否因1920年代那段抗爭歷史，1970年代政府劃定該區規劃圖則時，仍保留了該路段為「休憩用地」，直至今天。換句話說，這些「餅碎」休憩用地，未必是政府故意在區內「湊數」而胡亂指定，而是有其歷史因由，換以21世紀的眼光出發，這些有趣的歷史反而是寶貴的歷史資產。政府在嘗試償還欠市民的「休憩用地」債時，不妨可按該區的獨特性和歷史加以塑造，舉例說這塊武帝廟前「休憩用地」，可考慮不影響該區交通的前提下，將那段數十米長的海壇街重新變回公共空間，將其與武帝廟連結，廟宇的活動亦可伸延至該空間，在設計上亦可給予彈性，讓其不會是個尋常的公園，而是一個富有特色、具深厚歷史底蘊的休憩用地。 【註1】城市規劃委員會法定規劃綜合網站3 https://www.ozp.tpb.gov.hk/ 【註2】Civic Exchange (2017). Unopened Space: Mapping Equitable Availability of Open Space in Hong Kong. 【註3】Hase, P. H. (2024). [...]
【研論】基建債 你債我唔債?
發佈時間：2024年12月12日 政府原訂發行200億元「基建債」予公眾零售認購，初步顯示認購額僅有178.5億，不足目標9成，破天荒成為10年來首個政府發行而認購額不足的債券。政府年初時仍然信心滿滿，今日竟不達目標，對未來仍需巨額借債的大型基建項目，帶來了什麼啟示? ⧫ 整合金管局資料，可見近5年政府/機管局債券發行數據如下：各年零售債券｜保證年回報｜目標發行額｜認購額｜認購比例｜認購人數2024 基建債｜3.5厘｜200億｜178.5億｜0.89倍（認購不足）｜12.8萬2024 銀債｜4厘｜500億｜699.8億｜1.4倍｜30萬2024 三跑債｜4.25厘｜50億｜156.9億｜3.14倍｜17.5萬2023 銀債｜5厘｜500億｜717億｜1.43倍｜32.4萬2023 綠債｜4.75厘｜150億｜300億｜2倍｜32.1萬2022 銀債｜4厘｜300億｜624.6億｜2.08倍｜29萬2022 綠債｜2.5厘｜150億｜325.7億｜2.17倍｜48.8萬2021 銀債｜3.5厘｜240億｜678.6億｜2.83倍｜25.7萬2021 IBond｜2厘｜150億｜539.5億｜3.60倍｜70.9萬2020 銀債｜3.5厘｜100億｜432.2億｜4.32倍｜13.5萬2020 IBond｜2厘｜100億｜383.6億｜3.84倍｜45.6萬有說是次發基建債僅保息3.5厘，吸引力不足，市場投資者同期有更多投資選擇，亦有其道理，但有報導曾引述市場人士發行時，曾估計將至少有20萬人認購，甚至多於去年發行綠債的32萬人申請，但最後只有12.8萬人認購，無可否認反映現實需求與想像中存在一定落差，那麼是次基建債出了什麼差錯？事實上，今年年初機管局發行50億「三跑債」，超額認購2倍，認購額達157億，一度成為當時政府發基建零售債的強心針。然而今次首見公眾認購不足，政府則「打圓場」強調基建債在機構債券部分超額認購，但卻迴避了公眾認購不足的問題。未來尤其公眾零售「認購不足」會否成為發債的新常態？或者樂觀地看，經常出現樂觀性的高估，才是基建項目的香港特色?其實現時云云政府債券計劃中不只「基建債」才會用於起基建，過往政府10年以來所發行總數上千億計的各種銀債、綠債等，都有不少會撥入「基本工程儲備基金」作基建項目，甚至借回來的「基建債」，是否成為了近年常用的「債冚債」財技，將借來的錢放入用於基本工程基金的專項帳目，再同期將基本工程基金原本可用於基建的既有儲備，轉走至一般政府帳目作恆常開支，都令基建債作為投資未來基建整件事變得不純粹。故此財政司司長曾揚言發行基建零售債券，目的是能讓市民對推動基建有更大「參與感」和「獲得感」，其實都是名目問題，又有幾多投資者會不看債息高低，純粹是基於支持興建更多基建而選購基建債?實際上，無論最後政府基建項目成功還是爛尾，只要政府能夠還息贖回，基本上項目出現什麼問題，也不會直接影響現時基建債的回報。若政府有信心這些基建投資項目回報吸引，想提升「參與感」，為何不進取一點，為「明日大嶼」、「片區」、「收費公路」等大型投資項目發零售債，直接將基建投資與回報掛勾，「齊上齊落」，相信必然能夠令公眾對基建項目更加「到肉」。若期望當今本地買債券的投資者不以回報為主，聚焦於關注基建投資項目的社會及經濟影響，可能確實要求過多，但「責任投資」(responsible investment) 亦是全球不同地方談及政府基建債其中一個重點，會在投資債券時同樣著眼對整體社會福祉得益，亦會關注基建項目背後的收地逼遷、人道議題、環境生態破壞問題等，直接影響對債券針對項目的印象優劣，不僅會反映在其真實認購量上，亦有助提升基建項目的發展及管治質素。雖然這些新趨勢未必能直接解釋是次基建債認購不足的情況，但可以預視這個概念在未來會更形普及，令公眾投資者更能掌握及選擇投資什麼有真實需要的基建項目，提升基建債的透明度及責任因素，或能在日後提高基建債的叫座力。若從借債規模來看，政府近年放寬綠債和基建債合共借款上限由2,000億提升至5,000億元 (尚未計銀債和Ibond等其他政府債券計劃)，現時已借未償還的綠債及基建債約1,600億，即是未來仍有上3000多億的政府債未借/可借。若然以4厘作為平均息率借盡5000億上限，是次借債的200億剛好只夠未來政府還一年債息。有說借債比起其他城市地區仍然處於健康水平，但在連年結構性財赤下仍「借債還債」，則不可同日而語。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【一鑊熟】消失中的食環熟食小販市場
發佈時間：2024年12月11日 各區的熟食小販市場是日常市民尋找廉價美食的好去處，是香港飲食文化之一，但近年一個又一個食環署轄下的熟食中心市場被關閉，亦有新聞報道過檔主不願搬遷【註1】，似乎他們並非無生意，倒閉似是由其他因素造成。研究員翻查文件，發現食環署近年加速關閉各區熟食中心，過去10年至少有13個：葵青區（3個）：➤大連排道熟食小販市場 （關閉年份：2015年）➤大圓街熟食市場 （關閉年份：2019年）➤葵榮路熟食小販市場 （關閉年份：2023年）觀塘區（3個）➤彩虹道街市及熟食中心（關閉年份：2022年）➤觀塘碼頭熟食市場（關閉年份：2023年）➤勵業街熟食小販市場 （關閉年份：2023年）荃灣 （2個）➤聯仁街熟食小販市場（關閉年份：2019年）➤馬角街熟食小販市場（關閉年份：2016年）沙田區 （2個）➤火炭東熟食市場（原擬定關閉年份：2024年）➤火炭西熟食市場（原擬定關閉年份：2024年）深水埗區（2個）➤汝州西街熟食小販市場（關閉年份：2016年）➤長沙灣熟食市場（關閉年份：2019年）油尖旺區（1個）➤新填地街熟食小販市場（關閉年份：2022年）熟食小販市場經營多年，近年突然迅速衰落，究竟是餐廳難吃少人光顧之故，還是業主管理不善之禍？部分熟食小販市場位置優越，鄰近民居或上班地點，不愁顧客，亦是明星食店的搖籃，似乎他們競爭力並不低，但政府卻有另一番看法。▍表面理由：使用率偏低、虛耗公眾資源、不符合經濟效益？根據文件，食環署連環關閉熟食小販市場的理由通常是「使用率偏低」【註2】、「虛耗公眾資源」【註3】或「不符合經濟效益」【註4】，不過文件話鋒一轉，提及到關閉的決定能「釋放土地資源」，「達到地盡其用」，意味背後尚有其他決定性因素。透過整合關閉熟食小販市場的例子，我們能夠透視政府關閉熟食市場的思維。▍「超前部署」：改劃商業用途已關閉的熟食市場|擬定/現有用途➤大連排道熟食小販市場|K83商廈 （關閉年份：2015年）➤汝州西街熟食小販市場|新世界地產甲級寫字樓項目（關閉年份：2016年）➤馬角街熟食小販市場 | 新意網數據中心（關閉年份：2016年）➤勵業街熟食小販市場 | 擬改建23層商廈 （關閉年份：2023年）我們留意到情況在2015年審計署批評食環署對熟食小販市場管理不善後，有惡化跡象，不過食環署的對策並非改革管理，而是加速關閉它們。與此同時，不少熟食市場位處工業區，同期政府採取活化工廈政策，將前工業區轉型為商貿區，兩者共同作用下，令大量熟食小販市場關門大吉。工廈被「活化」後，亦多了上班族在區內活動，少了熟食小販市場亦代表少了價格相宜午飯的選擇，規劃上亦不是一件好事。或許有人會爭辯，熟食小販市場設施「缺乏競爭力」，但這可能不是檔主不願妥善經營：大連排道熟食小販市場經營的檔販曾向食環請求，希望可加設冷氣機卻被拒絕，更設下限制不能放置更多食桌，狠批政府「陰乾」熟食小販市場【註5】。不禁令人懷疑，即使有需求，店主有意經營，食環署是否仍有計劃地製造既定事實，令這些熟食市場空置率高企，然後藉此將其關閉，轉為商廈或其他用途。▍被「一地多用」殺死：全場爆滿都要被強行清場生意好的熟食中心也難以倖免。已關閉的熟食市場|擬定的社區用途➤火炭東及西熟食市場 | 政府聯用大廈➤彩虹道熟食中心|納入四美街休憩用地重建項目➤觀塘碼頭熟食市場|與海濱長廊結合火炭東西熟食市場經營超過40年，以雞粥聞名，其出租率更是100%，但政府計劃以「一地多用模式」將其改為政府聯用大廈。檔販曾向食環署請願，希望可以預留一層作熟食市場，既可以改善經營環境，亦可以保留區內特色飲食文化。但卻被當局拒絕，表示社區對地區服務需求殷切，而火炭一帶已經有食肆供應，不會提供安置【註6】。同樣情況發生在觀塘碼頭熟食市場，營近40年，全場出租率達90%，卻因為「起動九龍東」中的海濱規劃而關閉。政府曾經在「起動九龍東」計劃中提出毋需拆除觀塘碼頭熟食市場【註7】，但最終卻為了「整合休憩空間」而決定把其關閉；研究員曾在熟食市場關閉前到訪，有租用三個檔位的檔販表示，只獲政府分配一個安置檔位，面積更比原有的更細，無法恢復同等規模的生意，由此可見政府將熟食中心的位置確實放得很低。熟食市場的出現，與多年須安置街上熟食檔販有關，政府透過廉價租金協助草根階層創業，亦讓附近市民能夠尋找親民價「隱世美食」。在政府活化工廈、起動九龍東等為舊工業區轉型的政策下，政府或會覺得這些歷史遺留下來的問題與新規劃格格不入，起了慢性殺死熟食市場的動機。▍熟食市場也以可申遺：港府當係草 新加坡當係寶這邊廂香港將熟食市場當是「草」，那邊廂新加坡則當熟食市場(hawker centre) 是「寶」。新加坡政府在2011年重新啟動新熟食小販中心計劃，目的是提供可負擔的社交空間及多種類的平價美食【註8】，2015年分別提出會新增興建10個新熟食小販中心【註9】，顯示新加坡更有意將熟食小販成為其國家特色和地區經濟的重要一環，小販除維護了新加坡飲食傳統，更被視為「小販企業家」(hawkerpreneurs)，獲國家重視。時至今日，除了為國民提供廉價美食外，新加坡熟食小販中心更晉身成為旅遊景點，例如麥士威熟食中心 (Maxwell Food Centre)、牛車水大廈巴剎和熟食中心 (Chinatown Complex Market & Food Centre)等等，屬真正的「無處不旅遊」。2020年，新加坡政府成功將小販熟食文化登上入《人類非物質文化遺產代表名錄》【註10】，及後有人疑惑為何香港不能【註11】。不過香港政府對熟食市場的態度截然不同，並無將這些地區瑰寶視為資產好好保育，甚至將其視為「商業轉型」的障礙。上月陳茂波趁「AI 教父」、英偉達(NVIDIA) 創辦人黃仁勳來港，立刻抓緊機會，帶黃仁勳到深水埗的街邊大排檔吃小炒，洗塵兼體驗「港味」，順道介紹香港的「機遇」。有趣的是，陳茂波不是帶他到傳統上大排檔較為集中和更有氣氛的熟食中心（後者保安也較街鋪更嚴密，是較合理的選擇），未知是否因為經過食環署多年的淘汰後，陳茂波已經找不到一間能代表香港特色的熟食中心，向黃仁勳展示香港僅餘的特色和活力？ 【註1】獨立媒體.2022年1月5日. 新填地街熟食小販市場今年底關閉 [...]
【簡單來管】簡樸的「簡樸房」規管框架
發佈時間：2024年12月5日 剛剛取代楊潤雄成為文體旅局局長的羅淑佩原為房屋局常秘，她任內最後一份主要工作為推出「簡樸房」規管制度，隨即便升官，未知李家超是否因為欣賞其「簡樸房」規管制度的工作？不過，仔細看看今周展開諮詢的「簡樸房」規管制度建議方案【註1】，似乎難以如議員所讚揚能「解決深層次問題」【註2】。綜觀整份方案，至少有以下8點缺憾或問題，有可能造成反效果，令不適切居所住戶的處境惡化：► 喪失基本生活機能：「被簡樸」的廚房政府將「簡樸房」的最低面積要求，設於8平方米，相等約兩張乒乓球桌。而將標準設到如此低的代價，便是要將廚房部分的強制要求「簡樸」掉，否則難以讓較小單位同時容納獨立廁所與廚房。現時近9成「劏房」均設有廚房，當政策對廚房設下諸如防火及圍封的標準，同時又未有強制要求設有廚房，意味即使較大的劏房有空間容納，部分業主可能拒絕設置（因有額外防火要求，會增加成本），或是將煮食空間降格，以逃避有關規管。當然，政府或許亦因減少消防風險等善意考量，而放棄對廚房的強制要求，尤其是對於居於劏房的基層家庭而言，在家煮食是節省日常開支的重要一環，取消廚房意味喪失煮食空間，令簡樸房「簡樸」得連基本生活機能也被取消掉。又或是可想像有住戶會自己添設電磁爐解決，放在床邊的摺檯上煮食，但在缺乏獨立專用的廚房空間煮食，並與其他生活用途重疊，風險分分鐘會更大。► 削足適履：寧願降低最低面積標準 也要迴避起始租金的關鍵議題為何要將最低標準定在近乎沒有尊嚴的8平方米？建議方案其中一段這樣寫：「社會上亦有聲音（誰？）表示部分一人劏房住戶不期望最低面積要求太高，以節省租金開支」。這句有點駭人聽聞，誰不想以較合理的租金租到一個較為體面的居住空間？關鍵的問題不是面積「太大」，而是劏房租金高得過份及缺乏「起始租金」的限制下，劏房業主有仍空間賺取暴利。全港劏房今年年中的平均呎租為$40.5，比紅山半島豪宅（$32)高一大截，更遙遙領先一般私樓租金水平，性價比極低。透過政策控制租金至非暴利水平，自然能令劏房戶租到較體面的生活空間。2021年劏房租管實施後，劏房租金竟不斷上升。今年年中，葵青區的劏房租金比去年同期暴升近4成，灣仔區的劏房每月租金中位數升至$7,700，呎租達$56.2，堪稱全港最癲【註3】。由此可見，沒有起始租金的劏房租管根本無用，透過不知名人士「吹風」指不如將最低面積標準降低來「減少」租金支出，寧可犧牲改善劏房居民處境的大好機會，也因不願要求已大賺多年的劏房業主讓利，恐怕只是在削弱簡樸房的政策原意。► 核證執修洗費數以億計 住戶隨時硬食改裝成本？而在現時建議的規管政策下，業主須申請認證，方可繼續出租單位，而政府亦要求業主須每5年提交經由專業人士（包括註冊建築師、土木工程師或測量師）核證的報告，假設有8萬間符合要求的簡樸房，若每間的核證費要$1,000元，已是近億的生意，再加上有需要按標準執修的單位，如防水工程動輒要數萬元，業主們予工程業界的洗費或數以億計，工程業界或成最大贏家。未設有「起始租金」限制，意味業主可選擇輕易鑽劏房租管政策的漏洞提價，無法改善居住環境之餘，住戶硬食業主按要求改裝轉嫁的成本，業主繼續賺取不合理的高利潤。► 受影響租戶應不止3成 政府「底氣」夠唔夠頂？坊間相當關注受政策影響下，住戶需另覓居所的安置問題。然而，受影響住戶數字在方案中竟沒有提及。較為相關的數字，在於政府估計將有約3成現存單位需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足近3萬人。而其似乎預設其他合乎面積要求者，只需要簡單執修，但如設置通風窗戶、獨立廁所等，實際上亦是相當大工程，過程中住戶亦需另覓居所，再加上方案要求或亦令部分業主拒絕出租【註4】，當中造成的逼遷後果亦沒有被考量在內，故亦可預料將有更多租戶會大受影響，政府所指已有足夠「底氣」安置受影響居民，恐怕沒有考慮到這點。► 受影響住戶的人口特徵資料欠奉 無法針對性援助觀乎方案最首當其衝者，或是居於面積較小的單身劏房戶，若能針對其進行仔細的統計劃分，例如若有如青年、在職中年、獨居長者的比例，政府在落實政策前，實質可參考其人口特徵，考慮相應的後續安置安排。例如會否可開展一定數量的青年宿舍計劃、輕微調整單身公屋單位供應，或考慮增加長者住屋。然而，沒有相關人口數據，連事前安排的根據也欠奉，似乎更反映政府在處理劏房問題時，沒有針對性地處理不同住戶的居住問題。不過，現時政府的態度是不處理安置問題，可能因此連這些基本資料也懶得收集分析。政府亦拒絕公佈解決劏房問題小組的研究報告，令學界和關注劏房居民的社區組織也苦無資料，想幫忙亦無所入手。► 房屋資源僅為提供「底氣」不承諾作安置用途？而針對與安置有關的安排，方案提及的措施，竟只是透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。先不論社工隊協助尋找租盤有否實際意義，政府事實上並無承諾能運用上述房屋資源安置受影響住戶，明言將大量興建的簡約公屋及過渡性房屋，只是為政府「提供底氣」，可見政府即使令部分人因政策流離失所，亦未有承擔責任，並聲稱會對其他同樣輪候公屋者造成不公，而不考慮讓其提早編配公屋。當無妥善安置安排，亦可預視部分住戶或要轉居籠屋等更惡劣居所。► 執法強度視乎市場、公屋供應？在登記及寬限期結束後，政府稱會以「風險為本」原則，來決定執法優次，除是否符合標準外，亦會考慮「簡樸房」市場供應及公營房屋供應等。但這是否意味，若政策落實後，市場反應劇烈，單位供應暴跌，而新建公屋供應又不足以應付大量受影響住戶時，執法行動將不再優先？雖然政府認為自己「底氣」充足，但細看政府未來聲稱已覓足夠土地興建公屋原來是不穩定或未確定的，例如剛剛的司法覆核案件，就令粉嶺高球場的12,000公屋單位瀕臨泡湯，萬一將來公屋量因「不可抗力」改變，執法力度又因此減低，原來的「簡樸房」政策成效或打折扣。► 不夠全面：天台屋、丁屋劏房無額外機制打擊這反映規管政策能否取得實效，仍受制於政策所帶來的後果，社會能否承擔。而建議方案實際上已迴避了如位處商廈、工廈、丁屋等的劏房，稱其本身不合法規而應透過執法處理，但現時坊間亦可見到散布於上述建築類型的劏房，其處境可以同樣甚至更加惡劣，當現時沒有額外機制打擊，純粹依賴舊有成效不彰的法規，若最終「簡樸房」供應過少，屆時是否又可以「放生」這些不適切居所，甚至永續這類劏房的存在，仍是未知之數。「簡樸房」規管制度出爐後，何永賢第一次時間就規管框架見面諮詢意見的，是建築師、測量師、物業管理界別人士【註5】，並非受影響的劏房居民和關注劏房的團體，相信政策制定的過程中，業界的參與同樣遠超關注劏房的團體，這也解釋了為何整份框架給了人一個照顧業界需要，多於劏房居民需要的印象。此外，與數年前處理劏房租管的小組不同，這次政府成立解決劏房問題小組中，連基層團體代表也沒有【註6】，未知小組如何有效吸收在地劏房居民的意見，最終導致出爐的「簡樸房」規管制度這麼「簡樸」，距離「解決深層次問題」還有漫漫長路。 【註1】立法會CB(1)1583/2024(02)號文件 「簡樸房」規管制度建議方案 https://shorturl.at/Fx6Og 【註2】光傳媒. 2024.12.02 「簡樸房」展開為期兩個月諮詢 議員盛讚方案為房屋局「創舉」https://shorturl.at/ikNbD 【註3】本研社.2024.10.17【安置政策失蹤】簡樸屋 租金毫不簡樸 https://shorturl.at/ScmVI 【註4】星島. 2024.11.27 簡樸房︱業界稱罰則「嚴重過僭建」 重裝或需趕走租客 業主會：寧退場免坐監 https://shorturl.at/LErBv 【註5】「解決劏房問題」工作組 - 成員名單及職權範圍 https://shorturl.at/r5V7A 【註6】「劏房」租務管制研究工作小組的成員名單 https://shorturl.at/eJTNq [...]
【葉公好農?】等候8年的「農業優先區」建議「冇料到」?
發佈時間：2024年12月4日 1. 從構思到出台已上40年，用上8年時間研究的「農業優先區」計劃，今日終於出台。這段時空之中，我們與各大關注團體已優先發佈過《活農活現》首份北都農地分佈研究、昔日良田美景基本上已向棕地、發展計劃圈地優先讓路。最新文件顯示政府終於列出37個建議區共980公頃農業優先區，是否意味著香港終於有農可用城鄉共融?2. 環境生態局最新「農業優先區」文件顯示，北都活躍及可耕農地幾乎全數被抽起。根據《活農活現》民間研究調查，區內的羅湖沙嶺、上下山雞乙、大埔田等位處北都的農區都屬相當優質農地帶，文件中並無提及這些500公頃農地資源 (當中186公頃為活躍耕地) 會否全被吞噬及如何補償，與及未來北都計劃中有何對策將這些農地融入城市景觀，只有部分在民間調查有提及的逢吉鄉、下白泥、沙頭角公路一帶及丙崗(部分)被納入優先區建議。3. 在北都範圍以外，現時建議亦有不少活躍及優質農區仍然關鍵缺席，包括上水大隴、沙頭角南涌、荃灣川龍等)，可見花近8年時間的農業優先區研究，至今仍然不算整全，亦無具體交代為何只選定這37區作建議的原因。4. 建議區內政府只說會有繼續沿用現有措施，包括配對復耕計劃及農業基金作支援，亦指出漁農署會為優先區的發展規劃申請審批時提出個別部門的反對意見，然而對於積極保存農區的水土資源、農業社區穩定性等，幾乎沒有新策，將會令優先區能否真正做到優先農用的功能成疑。5. 文件公佈後未來政府即將開展諮詢，形容建議區可以作「指導方向」、提高施政透明度及可預期性，但香港鄉郊環境被摧殘至今，本土食物供應缺乏穩定的基礎，優先區能否真的讓本土農業有地可用，還是只屬「葉公好農」?參考文件：- 2024年12月10日討論文件 立法會食物安全及環境衞生事務委員會將優質農地界定為「農業優先區」的建議 CB(2)1591/2024(01)- 《活農活現：北部都會區農地調查報告及農業優先區建議》(2024年8月) 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【「覆」水難收】粉嶺高球場法庭推翻建屋環評 將引發骨牌式覆核潮?
發佈時間：2024年12月3日 昨天香港哥爾夫球會成功透過司法覆核，推翻粉嶺高球場公屋計劃的環境影響評估（環評）報告，1.2萬伙公屋供應不是泡湯的話亦會延遲。球會之所以能「打甩」發展計劃，其中一個決定性因素是環保署委託顧問所做的環評報告錯漏百出，令球會有大量法律理據把這份環評推翻，可謂技術性推翻政府決定。 研究員閱畢400多頁判辭技術分析，發現法官對於環評的要求遠比政府實質所做的高。此案例一確立，已經直接令其他已完成環評的各大發展項目面對新一波司法覆核風險，亦令現時已經面對司法覆核的北都新田科技城被推翻機會大增。 ▍粉嶺高球場環評錯漏百出 法官拆骨式批評 以下從判辭綜合出來的法官觀點，全部會對現行/未來的環評開出更清晰及明確標準，要達成的話，現時不少正在進行的/已完成的環評也很可能不合格： ➤ 北部因素影響環評： 法官接納高球會一方入稟指，環評報告沒有考慮到北部都會區中「城鄉共融」、「積極保育」等規劃原則，而粉嶺高球場屬於北都範圍；環評沒有將公屋計劃置放於北都的「保育」大局，其他大型發展項目的影響也要考慮在內。法官甚至指，有了北都計劃後就要以截然不同角度看「高球場保育」(building on a century old golf course…may be seen in a rather different light…when the whole environs is intended to be subject to much wider [...]
In The Press
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On-Going Research
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【休棄空間】細數深水埗最無用的休憩用地
發佈時間：2024年12月13日 香港市區人多擠迫，社區內少量的公園變成非常重要的喘息空間，亦有助城市降溫和改善空氣質素。在城市規劃層面上，這些「休憩用地」向市民提供公共空間作康樂用途。按《香港規劃標準與準則》，香港人均應享2平方米休憩用地，大概是一格廁所的大小，本已細得可憐，但部分市區，尤其是九龍舊區連這個標準也達不到，只有人均0.5-1.4平方米（分別為旺角及深水埗），對當區居民的心理和生理健康也有影響。為何這麼低？除了直觀地分析九龍舊區地理限制，還有人為因素導致。▍「可計算」(countable)和「不可計算」的休憩用地打開城市規劃委員會提供的地圖【註1】，不難發現全港各處的市區內都有大大小小以鮮綠色標示的休憩用地(open space) ，很容易會誤會全港有充裕的休憩用地。但細心一看，部分的「休憩用地」是山坡和草叢。這些不被計算在「可計算的休憩用地」(countable open space)中，絕大部分均是政府土地，充其量只能被理解為在規劃層面預定為休憩用地，但政府未將其實現，是欠市民的「債」。在舊區，可計算的休憩用地更形重要，因為舊區亦是劏房居民聚居之處，很需要室外空間放鬆和社交，政府為劏房居民安排「社區客廳」政策更側面反映了舊區之有用公共空間的不足。▍非休憩用途的休憩用地：深水埗案例以深水埗為例，研究員透過比對規劃圖和實地考察，發現區內原來有不少匪夷所思的「休憩用地」，詳情可見配圖：「休憩用地」｜面積｜現有用途海壇街武帝廟對出｜616平方米｜行車路界限街基隆街交界｜204平方米｜行車路兼安全島長沙灣道界限街交界｜149平方米｜安全島南昌街大埔道交界｜149平方米｜圍欄圍起的草叢通州街公園兩旁｜約16,000平方米｜行車路西邨路欽州街西交界｜約6,000平方米｜巴士站迴旋處、公廁順寧道遊樂場對出｜約700平方米｜行車路簡單來說，這些「休憩用地」是不能停留、設計上不能提供休憩功能，或甚至不能到達的地方，皆不符合休憩用地以提供戶外公共空間作各種康樂用途的主要規劃目的，他們雖然個別面積不大，但合計也有2.2 公頃，超過半個深水埗公園的面積，它們的狀態如下：➤ 行車路、安全島、草叢包括海壇街武帝廟對出一段海壇街、通州街公園兩旁的聚魚道和昌新里、界限街基隆街交界的一段楓樹街、順寧道遊樂場對出一段東沙島街，用作兩線至四線闊的行車路、安全島。聚魚道、昌新里、東沙島街的「休憩用地」，實際是真正公園／花園延伸出行人路及馬路而成，武帝廟對出一段海壇街，則完全是行人路及馬路。➤ 巴士站迴旋處西邨路欽州街西交界有個隱蔽的巴士站，受密集的樹林所包圍，樹木成蔭，就環境而言其實很適合作為休憩空間，可惜現場一張座椅也沒有，只有迴旋的行車路和沒有巴士站牌的巴士站。➤ 被圍封的草叢南昌街大埔道交界塊安全島相連的地有個被藍色圍欄圍起的草叢，圍欄之中有矮樹和草坡，甚至有個充滿禪意的小裝飾，可惜圍欄被鎖起，相信很少有人留意到這個別緻的擺設。➤ 三角形安全島長沙灣道界限街交界的安全島連接三條斑馬線，過路處之外有個草叢，空間之小似乎亦不期待過路人停留。以上部分休憩用地或有天然限制而不能實現，但亦有部分地方有潛能但沒被好好使用，例如西邨路巴士站迴旋處明顯處於荒廢狀態，面積又不細，用來改造成小型公園未嘗不可，即使那三個三角形安全島，也不是不可考慮用作有創意的社區用途，例如社區園圃等等，總好過用來荒廢和「湊數」。亦可考慮在規劃層面取消其休憩用地狀態，變回道路等符合現實的規劃用途，再在區內其他地方另闢真正的公園補回。其實這亦不只是深水埗出現的現象，全港各區亦有類似狀況，總有一幅無用的休憩用地在你的社區附近，令人思疑既然休憩用地在全港絕大部分區域均有短缺和分配不均的情況時【註2】，為何政府不願行多一步盡用已經在規劃層面預留給休憩用途的用地，這足以反映政府在提供公共空間上的消極態度。▍ 是歷史遺留的問題，還是資產？－海壇街武帝廟案例翻閱1970年代的圖則，發現原來大概50年前，該等用地已被規劃為休憩用途，它們自何時被規劃為休憩用途，又為何沒有被實現？這或許是歷史遺留下來的問題，但這些歷史亦是將這些空間改造的契機和資產。翻查海壇街武帝廟（亦稱關帝廟）前的行車路的衛星圖和文獻，廟前的公共空間已有過百年歷史，及後遭政府「吞併」成為道路。該廟前曾為墟市，墟市旁就是界限街，即1898年英國租借新界前的中英邊境，武帝廟在華界一側。據歷史學者、前殖民地官員夏思義(Patrick Hase)最新關於英殖前香港香港鄉村及墟市的著作【註3】指，英國人割讓九龍後，在武帝廟旁的界限街設立關口。而武帝廟為當時區內主要寺廟，為附近村落民眾的生活重心。武帝廟亦有極佳的風水，故此廟前望向港島山脊的空地一直沒有發展，成為一個空地。按這些資料推測，不難理解為何武帝廟前的空地後來會成為墟市。據夏思義記載，該空地成為了村民擺賣的墟市外，還是邊境走私貨品集散地，包括鴉片，故此英軍亦在該關口設立了檢查站檢查進出貨品。英國人在1898年租借新界後，邊境轉移至深圳河，跨境貿易北移，但這個空地則保留下來。九龍人口在20世紀初急速膨脹，深水埗出現不少規劃問題，1910－20年代時政府打算收回廟宇及前的空地，但武帝廟的風水絕佳不容破壞，在村民強烈反對而作罷【註4】，不過四周建成格網狀的道路網絡漸漸包圍廟前空地。因風水考慮，政府可能有一段長時間也不敢收回發展。不過翻查1963年的衛星圖，發現該廟前空地可能已成為道路（但解像度不高無法肯定），1972年時已肯定有車輛停泊和使用，已遭政府正式「吞併」。但未知是否因1920年代那段抗爭歷史，1970年代政府劃定該區規劃圖則時，仍保留了該路段為「休憩用地」，直至今天。換句話說，這些「餅碎」休憩用地，未必是政府故意在區內「湊數」而胡亂指定，而是有其歷史因由，換以21世紀的眼光出發，這些有趣的歷史反而是寶貴的歷史資產。政府在嘗試償還欠市民的「休憩用地」債時，不妨可按該區的獨特性和歷史加以塑造，舉例說這塊武帝廟前「休憩用地」，可考慮不影響該區交通的前提下，將那段數十米長的海壇街重新變回公共空間，將其與武帝廟連結，廟宇的活動亦可伸延至該空間，在設計上亦可給予彈性，讓其不會是個尋常的公園，而是一個富有特色、具深厚歷史底蘊的休憩用地。 【註1】城市規劃委員會法定規劃綜合網站3 https://www.ozp.tpb.gov.hk/ 【註2】Civic Exchange (2017). Unopened Space: Mapping Equitable Availability of Open Space in Hong Kong. 【註3】Hase, P. H. (2024). [...]
【研論】基建債 你債我唔債?
發佈時間：2024年12月12日 政府原訂發行200億元「基建債」予公眾零售認購，初步顯示認購額僅有178.5億，不足目標9成，破天荒成為10年來首個政府發行而認購額不足的債券。政府年初時仍然信心滿滿，今日竟不達目標，對未來仍需巨額借債的大型基建項目，帶來了什麼啟示? ⧫ 整合金管局資料，可見近5年政府/機管局債券發行數據如下：各年零售債券｜保證年回報｜目標發行額｜認購額｜認購比例｜認購人數2024 基建債｜3.5厘｜200億｜178.5億｜0.89倍（認購不足）｜12.8萬2024 銀債｜4厘｜500億｜699.8億｜1.4倍｜30萬2024 三跑債｜4.25厘｜50億｜156.9億｜3.14倍｜17.5萬2023 銀債｜5厘｜500億｜717億｜1.43倍｜32.4萬2023 綠債｜4.75厘｜150億｜300億｜2倍｜32.1萬2022 銀債｜4厘｜300億｜624.6億｜2.08倍｜29萬2022 綠債｜2.5厘｜150億｜325.7億｜2.17倍｜48.8萬2021 銀債｜3.5厘｜240億｜678.6億｜2.83倍｜25.7萬2021 IBond｜2厘｜150億｜539.5億｜3.60倍｜70.9萬2020 銀債｜3.5厘｜100億｜432.2億｜4.32倍｜13.5萬2020 IBond｜2厘｜100億｜383.6億｜3.84倍｜45.6萬有說是次發基建債僅保息3.5厘，吸引力不足，市場投資者同期有更多投資選擇，亦有其道理，但有報導曾引述市場人士發行時，曾估計將至少有20萬人認購，甚至多於去年發行綠債的32萬人申請，但最後只有12.8萬人認購，無可否認反映現實需求與想像中存在一定落差，那麼是次基建債出了什麼差錯？事實上，今年年初機管局發行50億「三跑債」，超額認購2倍，認購額達157億，一度成為當時政府發基建零售債的強心針。然而今次首見公眾認購不足，政府則「打圓場」強調基建債在機構債券部分超額認購，但卻迴避了公眾認購不足的問題。未來尤其公眾零售「認購不足」會否成為發債的新常態？或者樂觀地看，經常出現樂觀性的高估，才是基建項目的香港特色?其實現時云云政府債券計劃中不只「基建債」才會用於起基建，過往政府10年以來所發行總數上千億計的各種銀債、綠債等，都有不少會撥入「基本工程儲備基金」作基建項目，甚至借回來的「基建債」，是否成為了近年常用的「債冚債」財技，將借來的錢放入用於基本工程基金的專項帳目，再同期將基本工程基金原本可用於基建的既有儲備，轉走至一般政府帳目作恆常開支，都令基建債作為投資未來基建整件事變得不純粹。故此財政司司長曾揚言發行基建零售債券，目的是能讓市民對推動基建有更大「參與感」和「獲得感」，其實都是名目問題，又有幾多投資者會不看債息高低，純粹是基於支持興建更多基建而選購基建債?實際上，無論最後政府基建項目成功還是爛尾，只要政府能夠還息贖回，基本上項目出現什麼問題，也不會直接影響現時基建債的回報。若政府有信心這些基建投資項目回報吸引，想提升「參與感」，為何不進取一點，為「明日大嶼」、「片區」、「收費公路」等大型投資項目發零售債，直接將基建投資與回報掛勾，「齊上齊落」，相信必然能夠令公眾對基建項目更加「到肉」。若期望當今本地買債券的投資者不以回報為主，聚焦於關注基建投資項目的社會及經濟影響，可能確實要求過多，但「責任投資」(responsible investment) 亦是全球不同地方談及政府基建債其中一個重點，會在投資債券時同樣著眼對整體社會福祉得益，亦會關注基建項目背後的收地逼遷、人道議題、環境生態破壞問題等，直接影響對債券針對項目的印象優劣，不僅會反映在其真實認購量上，亦有助提升基建項目的發展及管治質素。雖然這些新趨勢未必能直接解釋是次基建債認購不足的情況，但可以預視這個概念在未來會更形普及，令公眾投資者更能掌握及選擇投資什麼有真實需要的基建項目，提升基建債的透明度及責任因素，或能在日後提高基建債的叫座力。若從借債規模來看，政府近年放寬綠債和基建債合共借款上限由2,000億提升至5,000億元 (尚未計銀債和Ibond等其他政府債券計劃)，現時已借未償還的綠債及基建債約1,600億，即是未來仍有上3000多億的政府債未借/可借。若然以4厘作為平均息率借盡5000億上限，是次借債的200億剛好只夠未來政府還一年債息。有說借債比起其他城市地區仍然處於健康水平，但在連年結構性財赤下仍「借債還債」，則不可同日而語。 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【一鑊熟】消失中的食環熟食小販市場
發佈時間：2024年12月11日 各區的熟食小販市場是日常市民尋找廉價美食的好去處，是香港飲食文化之一，但近年一個又一個食環署轄下的熟食中心市場被關閉，亦有新聞報道過檔主不願搬遷【註1】，似乎他們並非無生意，倒閉似是由其他因素造成。研究員翻查文件，發現食環署近年加速關閉各區熟食中心，過去10年至少有13個：葵青區（3個）：➤大連排道熟食小販市場 （關閉年份：2015年）➤大圓街熟食市場 （關閉年份：2019年）➤葵榮路熟食小販市場 （關閉年份：2023年）觀塘區（3個）➤彩虹道街市及熟食中心（關閉年份：2022年）➤觀塘碼頭熟食市場（關閉年份：2023年）➤勵業街熟食小販市場 （關閉年份：2023年）荃灣 （2個）➤聯仁街熟食小販市場（關閉年份：2019年）➤馬角街熟食小販市場（關閉年份：2016年）沙田區 （2個）➤火炭東熟食市場（原擬定關閉年份：2024年）➤火炭西熟食市場（原擬定關閉年份：2024年）深水埗區（2個）➤汝州西街熟食小販市場（關閉年份：2016年）➤長沙灣熟食市場（關閉年份：2019年）油尖旺區（1個）➤新填地街熟食小販市場（關閉年份：2022年）熟食小販市場經營多年，近年突然迅速衰落，究竟是餐廳難吃少人光顧之故，還是業主管理不善之禍？部分熟食小販市場位置優越，鄰近民居或上班地點，不愁顧客，亦是明星食店的搖籃，似乎他們競爭力並不低，但政府卻有另一番看法。▍表面理由：使用率偏低、虛耗公眾資源、不符合經濟效益？根據文件，食環署連環關閉熟食小販市場的理由通常是「使用率偏低」【註2】、「虛耗公眾資源」【註3】或「不符合經濟效益」【註4】，不過文件話鋒一轉，提及到關閉的決定能「釋放土地資源」，「達到地盡其用」，意味背後尚有其他決定性因素。透過整合關閉熟食小販市場的例子，我們能夠透視政府關閉熟食市場的思維。▍「超前部署」：改劃商業用途已關閉的熟食市場|擬定/現有用途➤大連排道熟食小販市場|K83商廈 （關閉年份：2015年）➤汝州西街熟食小販市場|新世界地產甲級寫字樓項目（關閉年份：2016年）➤馬角街熟食小販市場 | 新意網數據中心（關閉年份：2016年）➤勵業街熟食小販市場 | 擬改建23層商廈 （關閉年份：2023年）我們留意到情況在2015年審計署批評食環署對熟食小販市場管理不善後，有惡化跡象，不過食環署的對策並非改革管理，而是加速關閉它們。與此同時，不少熟食市場位處工業區，同期政府採取活化工廈政策，將前工業區轉型為商貿區，兩者共同作用下，令大量熟食小販市場關門大吉。工廈被「活化」後，亦多了上班族在區內活動，少了熟食小販市場亦代表少了價格相宜午飯的選擇，規劃上亦不是一件好事。或許有人會爭辯，熟食小販市場設施「缺乏競爭力」，但這可能不是檔主不願妥善經營：大連排道熟食小販市場經營的檔販曾向食環請求，希望可加設冷氣機卻被拒絕，更設下限制不能放置更多食桌，狠批政府「陰乾」熟食小販市場【註5】。不禁令人懷疑，即使有需求，店主有意經營，食環署是否仍有計劃地製造既定事實，令這些熟食市場空置率高企，然後藉此將其關閉，轉為商廈或其他用途。▍被「一地多用」殺死：全場爆滿都要被強行清場生意好的熟食中心也難以倖免。已關閉的熟食市場|擬定的社區用途➤火炭東及西熟食市場 | 政府聯用大廈➤彩虹道熟食中心|納入四美街休憩用地重建項目➤觀塘碼頭熟食市場|與海濱長廊結合火炭東西熟食市場經營超過40年，以雞粥聞名，其出租率更是100%，但政府計劃以「一地多用模式」將其改為政府聯用大廈。檔販曾向食環署請願，希望可以預留一層作熟食市場，既可以改善經營環境，亦可以保留區內特色飲食文化。但卻被當局拒絕，表示社區對地區服務需求殷切，而火炭一帶已經有食肆供應，不會提供安置【註6】。同樣情況發生在觀塘碼頭熟食市場，營近40年，全場出租率達90%，卻因為「起動九龍東」中的海濱規劃而關閉。政府曾經在「起動九龍東」計劃中提出毋需拆除觀塘碼頭熟食市場【註7】，但最終卻為了「整合休憩空間」而決定把其關閉；研究員曾在熟食市場關閉前到訪，有租用三個檔位的檔販表示，只獲政府分配一個安置檔位，面積更比原有的更細，無法恢復同等規模的生意，由此可見政府將熟食中心的位置確實放得很低。熟食市場的出現，與多年須安置街上熟食檔販有關，政府透過廉價租金協助草根階層創業，亦讓附近市民能夠尋找親民價「隱世美食」。在政府活化工廈、起動九龍東等為舊工業區轉型的政策下，政府或會覺得這些歷史遺留下來的問題與新規劃格格不入，起了慢性殺死熟食市場的動機。▍熟食市場也以可申遺：港府當係草 新加坡當係寶這邊廂香港將熟食市場當是「草」，那邊廂新加坡則當熟食市場(hawker centre) 是「寶」。新加坡政府在2011年重新啟動新熟食小販中心計劃，目的是提供可負擔的社交空間及多種類的平價美食【註8】，2015年分別提出會新增興建10個新熟食小販中心【註9】，顯示新加坡更有意將熟食小販成為其國家特色和地區經濟的重要一環，小販除維護了新加坡飲食傳統，更被視為「小販企業家」(hawkerpreneurs)，獲國家重視。時至今日，除了為國民提供廉價美食外，新加坡熟食小販中心更晉身成為旅遊景點，例如麥士威熟食中心 (Maxwell Food Centre)、牛車水大廈巴剎和熟食中心 (Chinatown Complex Market & Food Centre)等等，屬真正的「無處不旅遊」。2020年，新加坡政府成功將小販熟食文化登上入《人類非物質文化遺產代表名錄》【註10】，及後有人疑惑為何香港不能【註11】。不過香港政府對熟食市場的態度截然不同，並無將這些地區瑰寶視為資產好好保育，甚至將其視為「商業轉型」的障礙。上月陳茂波趁「AI 教父」、英偉達(NVIDIA) 創辦人黃仁勳來港，立刻抓緊機會，帶黃仁勳到深水埗的街邊大排檔吃小炒，洗塵兼體驗「港味」，順道介紹香港的「機遇」。有趣的是，陳茂波不是帶他到傳統上大排檔較為集中和更有氣氛的熟食中心（後者保安也較街鋪更嚴密，是較合理的選擇），未知是否因為經過食環署多年的淘汰後，陳茂波已經找不到一間能代表香港特色的熟食中心，向黃仁勳展示香港僅餘的特色和活力？ 【註1】獨立媒體.2022年1月5日. 新填地街熟食小販市場今年底關閉 [...]
【簡單來管】簡樸的「簡樸房」規管框架
發佈時間：2024年12月5日 剛剛取代楊潤雄成為文體旅局局長的羅淑佩原為房屋局常秘，她任內最後一份主要工作為推出「簡樸房」規管制度，隨即便升官，未知李家超是否因為欣賞其「簡樸房」規管制度的工作？不過，仔細看看今周展開諮詢的「簡樸房」規管制度建議方案【註1】，似乎難以如議員所讚揚能「解決深層次問題」【註2】。綜觀整份方案，至少有以下8點缺憾或問題，有可能造成反效果，令不適切居所住戶的處境惡化：► 喪失基本生活機能：「被簡樸」的廚房政府將「簡樸房」的最低面積要求，設於8平方米，相等約兩張乒乓球桌。而將標準設到如此低的代價，便是要將廚房部分的強制要求「簡樸」掉，否則難以讓較小單位同時容納獨立廁所與廚房。現時近9成「劏房」均設有廚房，當政策對廚房設下諸如防火及圍封的標準，同時又未有強制要求設有廚房，意味即使較大的劏房有空間容納，部分業主可能拒絕設置（因有額外防火要求，會增加成本），或是將煮食空間降格，以逃避有關規管。當然，政府或許亦因減少消防風險等善意考量，而放棄對廚房的強制要求，尤其是對於居於劏房的基層家庭而言，在家煮食是節省日常開支的重要一環，取消廚房意味喪失煮食空間，令簡樸房「簡樸」得連基本生活機能也被取消掉。又或是可想像有住戶會自己添設電磁爐解決，放在床邊的摺檯上煮食，但在缺乏獨立專用的廚房空間煮食，並與其他生活用途重疊，風險分分鐘會更大。► 削足適履：寧願降低最低面積標準 也要迴避起始租金的關鍵議題為何要將最低標準定在近乎沒有尊嚴的8平方米？建議方案其中一段這樣寫：「社會上亦有聲音（誰？）表示部分一人劏房住戶不期望最低面積要求太高，以節省租金開支」。這句有點駭人聽聞，誰不想以較合理的租金租到一個較為體面的居住空間？關鍵的問題不是面積「太大」，而是劏房租金高得過份及缺乏「起始租金」的限制下，劏房業主有仍空間賺取暴利。全港劏房今年年中的平均呎租為$40.5，比紅山半島豪宅（$32)高一大截，更遙遙領先一般私樓租金水平，性價比極低。透過政策控制租金至非暴利水平，自然能令劏房戶租到較體面的生活空間。2021年劏房租管實施後，劏房租金竟不斷上升。今年年中，葵青區的劏房租金比去年同期暴升近4成，灣仔區的劏房每月租金中位數升至$7,700，呎租達$56.2，堪稱全港最癲【註3】。由此可見，沒有起始租金的劏房租管根本無用，透過不知名人士「吹風」指不如將最低面積標準降低來「減少」租金支出，寧可犧牲改善劏房居民處境的大好機會，也因不願要求已大賺多年的劏房業主讓利，恐怕只是在削弱簡樸房的政策原意。► 核證執修洗費數以億計 住戶隨時硬食改裝成本？而在現時建議的規管政策下，業主須申請認證，方可繼續出租單位，而政府亦要求業主須每5年提交經由專業人士（包括註冊建築師、土木工程師或測量師）核證的報告，假設有8萬間符合要求的簡樸房，若每間的核證費要$1,000元，已是近億的生意，再加上有需要按標準執修的單位，如防水工程動輒要數萬元，業主們予工程業界的洗費或數以億計，工程業界或成最大贏家。未設有「起始租金」限制，意味業主可選擇輕易鑽劏房租管政策的漏洞提價，無法改善居住環境之餘，住戶硬食業主按要求改裝轉嫁的成本，業主繼續賺取不合理的高利潤。► 受影響租戶應不止3成 政府「底氣」夠唔夠頂？坊間相當關注受政策影響下，住戶需另覓居所的安置問題。然而，受影響住戶數字在方案中竟沒有提及。較為相關的數字，在於政府估計將有約3成現存單位需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足近3萬人。而其似乎預設其他合乎面積要求者，只需要簡單執修，但如設置通風窗戶、獨立廁所等，實際上亦是相當大工程，過程中住戶亦需另覓居所，再加上方案要求或亦令部分業主拒絕出租【註4】，當中造成的逼遷後果亦沒有被考量在內，故亦可預料將有更多租戶會大受影響，政府所指已有足夠「底氣」安置受影響居民，恐怕沒有考慮到這點。► 受影響住戶的人口特徵資料欠奉 無法針對性援助觀乎方案最首當其衝者，或是居於面積較小的單身劏房戶，若能針對其進行仔細的統計劃分，例如若有如青年、在職中年、獨居長者的比例，政府在落實政策前，實質可參考其人口特徵，考慮相應的後續安置安排。例如會否可開展一定數量的青年宿舍計劃、輕微調整單身公屋單位供應，或考慮增加長者住屋。然而，沒有相關人口數據，連事前安排的根據也欠奉，似乎更反映政府在處理劏房問題時，沒有針對性地處理不同住戶的居住問題。不過，現時政府的態度是不處理安置問題，可能因此連這些基本資料也懶得收集分析。政府亦拒絕公佈解決劏房問題小組的研究報告，令學界和關注劏房居民的社區組織也苦無資料，想幫忙亦無所入手。► 房屋資源僅為提供「底氣」不承諾作安置用途？而針對與安置有關的安排，方案提及的措施，竟只是透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。先不論社工隊協助尋找租盤有否實際意義，政府事實上並無承諾能運用上述房屋資源安置受影響住戶，明言將大量興建的簡約公屋及過渡性房屋，只是為政府「提供底氣」，可見政府即使令部分人因政策流離失所，亦未有承擔責任，並聲稱會對其他同樣輪候公屋者造成不公，而不考慮讓其提早編配公屋。當無妥善安置安排，亦可預視部分住戶或要轉居籠屋等更惡劣居所。► 執法強度視乎市場、公屋供應？在登記及寬限期結束後，政府稱會以「風險為本」原則，來決定執法優次，除是否符合標準外，亦會考慮「簡樸房」市場供應及公營房屋供應等。但這是否意味，若政策落實後，市場反應劇烈，單位供應暴跌，而新建公屋供應又不足以應付大量受影響住戶時，執法行動將不再優先？雖然政府認為自己「底氣」充足，但細看政府未來聲稱已覓足夠土地興建公屋原來是不穩定或未確定的，例如剛剛的司法覆核案件，就令粉嶺高球場的12,000公屋單位瀕臨泡湯，萬一將來公屋量因「不可抗力」改變，執法力度又因此減低，原來的「簡樸房」政策成效或打折扣。► 不夠全面：天台屋、丁屋劏房無額外機制打擊這反映規管政策能否取得實效，仍受制於政策所帶來的後果，社會能否承擔。而建議方案實際上已迴避了如位處商廈、工廈、丁屋等的劏房，稱其本身不合法規而應透過執法處理，但現時坊間亦可見到散布於上述建築類型的劏房，其處境可以同樣甚至更加惡劣，當現時沒有額外機制打擊，純粹依賴舊有成效不彰的法規，若最終「簡樸房」供應過少，屆時是否又可以「放生」這些不適切居所，甚至永續這類劏房的存在，仍是未知之數。「簡樸房」規管制度出爐後，何永賢第一次時間就規管框架見面諮詢意見的，是建築師、測量師、物業管理界別人士【註5】，並非受影響的劏房居民和關注劏房的團體，相信政策制定的過程中，業界的參與同樣遠超關注劏房的團體，這也解釋了為何整份框架給了人一個照顧業界需要，多於劏房居民需要的印象。此外，與數年前處理劏房租管的小組不同，這次政府成立解決劏房問題小組中，連基層團體代表也沒有【註6】，未知小組如何有效吸收在地劏房居民的意見，最終導致出爐的「簡樸房」規管制度這麼「簡樸」，距離「解決深層次問題」還有漫漫長路。 【註1】立法會CB(1)1583/2024(02)號文件 「簡樸房」規管制度建議方案 https://shorturl.at/Fx6Og 【註2】光傳媒. 2024.12.02 「簡樸房」展開為期兩個月諮詢 議員盛讚方案為房屋局「創舉」https://shorturl.at/ikNbD 【註3】本研社.2024.10.17【安置政策失蹤】簡樸屋 租金毫不簡樸 https://shorturl.at/ScmVI 【註4】星島. 2024.11.27 簡樸房︱業界稱罰則「嚴重過僭建」 重裝或需趕走租客 業主會：寧退場免坐監 https://shorturl.at/LErBv 【註5】「解決劏房問題」工作組 - 成員名單及職權範圍 https://shorturl.at/r5V7A 【註6】「劏房」租務管制研究工作小組的成員名單 https://shorturl.at/eJTNq [...]
【葉公好農?】等候8年的「農業優先區」建議「冇料到」?
發佈時間：2024年12月4日 1. 從構思到出台已上40年，用上8年時間研究的「農業優先區」計劃，今日終於出台。這段時空之中，我們與各大關注團體已優先發佈過《活農活現》首份北都農地分佈研究、昔日良田美景基本上已向棕地、發展計劃圈地優先讓路。最新文件顯示政府終於列出37個建議區共980公頃農業優先區，是否意味著香港終於有農可用城鄉共融?2. 環境生態局最新「農業優先區」文件顯示，北都活躍及可耕農地幾乎全數被抽起。根據《活農活現》民間研究調查，區內的羅湖沙嶺、上下山雞乙、大埔田等位處北都的農區都屬相當優質農地帶，文件中並無提及這些500公頃農地資源 (當中186公頃為活躍耕地) 會否全被吞噬及如何補償，與及未來北都計劃中有何對策將這些農地融入城市景觀，只有部分在民間調查有提及的逢吉鄉、下白泥、沙頭角公路一帶及丙崗(部分)被納入優先區建議。3. 在北都範圍以外，現時建議亦有不少活躍及優質農區仍然關鍵缺席，包括上水大隴、沙頭角南涌、荃灣川龍等)，可見花近8年時間的農業優先區研究，至今仍然不算整全，亦無具體交代為何只選定這37區作建議的原因。4. 建議區內政府只說會有繼續沿用現有措施，包括配對復耕計劃及農業基金作支援，亦指出漁農署會為優先區的發展規劃申請審批時提出個別部門的反對意見，然而對於積極保存農區的水土資源、農業社區穩定性等，幾乎沒有新策，將會令優先區能否真正做到優先農用的功能成疑。5. 文件公佈後未來政府即將開展諮詢，形容建議區可以作「指導方向」、提高施政透明度及可預期性，但香港鄉郊環境被摧殘至今，本土食物供應缺乏穩定的基礎，優先區能否真的讓本土農業有地可用，還是只屬「葉公好農」?參考文件：- 2024年12月10日討論文件 立法會食物安全及環境衞生事務委員會將優質農地界定為「農業優先區」的建議 CB(2)1591/2024(01)- 《活農活現：北部都會區農地調查報告及農業優先區建議》(2024年8月) 支持本土研究 巨變中的香港，仍有本地在經營關注不同議題的民間力量，謹守崗位默默堅持。 作為專研規劃發展、城市保育、土地問題、房屋危機、環境保存、開放數據等範疇，我們的研究員相信開放的公共知識有其不可或缺的時代意義。留在這裡的人仍努力在閱讀、圍爐、思索、製作、紀錄、尋求突破、尋找未來，而這裡依然需要更多原創、深度、扎實的研究基礎來說明一切，用事實書寫我城的故事。 與此城共渡過十年，我們更明白自己時代的角色與位置：扎根本土發掘原創可能，切入城市議題打開缺口，提供批判視野的公共論述。如你認同我們深度扎實的研究，請月費訂閱方式支持，來守護僅存的民間研究工作。 支持我們
【「覆」水難收】粉嶺高球場法庭推翻建屋環評 將引發骨牌式覆核潮?
發佈時間：2024年12月3日 昨天香港哥爾夫球會成功透過司法覆核，推翻粉嶺高球場公屋計劃的環境影響評估（環評）報告，1.2萬伙公屋供應不是泡湯的話亦會延遲。球會之所以能「打甩」發展計劃，其中一個決定性因素是環保署委託顧問所做的環評報告錯漏百出，令球會有大量法律理據把這份環評推翻，可謂技術性推翻政府決定。 研究員閱畢400多頁判辭技術分析，發現法官對於環評的要求遠比政府實質所做的高。此案例一確立，已經直接令其他已完成環評的各大發展項目面對新一波司法覆核風險，亦令現時已經面對司法覆核的北都新田科技城被推翻機會大增。 ▍粉嶺高球場環評錯漏百出 法官拆骨式批評 以下從判辭綜合出來的法官觀點，全部會對現行/未來的環評開出更清晰及明確標準，要達成的話，現時不少正在進行的/已完成的環評也很可能不合格： ➤ 北部因素影響環評： 法官接納高球會一方入稟指，環評報告沒有考慮到北部都會區中「城鄉共融」、「積極保育」等規劃原則，而粉嶺高球場屬於北都範圍；環評沒有將公屋計劃置放於北都的「保育」大局，其他大型發展項目的影響也要考慮在內。法官甚至指，有了北都計劃後就要以截然不同角度看「高球場保育」(building on a century old golf course…may be seen in a rather different light…when the whole environs is intended to be subject to much wider [...]