【德不償失】啟德商業地估值研究 最大跌幅近9成
發佈時間：2023年11月2日 啟德一幅「商改住」用地，9月份以呎價$5,400賣出，觸及近10年啟德賣地最低呎價【註1】。樓市疲弱，賣地中標價尋底，連帶市場估值急跌。研究員找到15幅在啟德的商業用地（包括3幅於2022年改劃為住宅用地）、綜合發展用地或其他用途（包括商業），嘗試查找這些地段在過去10年的估值變化，發現最大跌幅達到近90%，是位於跑道區的一幅商業／酒店用地「第4C區4號」，估值下限由2018年的高峯120.8億跌至今年3月的12.95億，低見$1,500/呎【註2】。 研究範圍的15幅地段，其中5幅已售出、2幅流標後閒置、3幅被撥作簡約公屋／隔離營，餘下5幅未推售。以下列舉數例： ➤ 原值百億跑道區商業地 驚見$1500/呎？（4C-4） 〔土地用途〕商業／酒店 〔樓面面積〕863,158 [...]
【循規道舉】盤點香港52個大型地區規劃發展項目
【循規道舉】盤點香港52個大型地區規劃發展項目 發布日期：2026年1月16日 說起香港近年的大型發展項目，社會各界或會聚焦於「北部都會區」中的各新發展區。而政府去年稱將大增未來5年的基本工程開支【註1】，似乎亦是劍指北都。然而，除此之外，香港是否尚有其他地區正／擬進行的具規模發展計劃？ 研究員整合近5年提出或進展中、以區域為本的大型發展項目【註2】，發現現時香港十八區中，除東區外所有區均有較具規模的發展計劃，涉及區域合共有至少52處，涵蓋政府、市建局、機管局、西九管理局及各發展商主導的項目（完整地圖連結放於留言／Story），尚未計一些佔地較小或人口不逾萬的住宅發展工程。 ▍元朗、離島、北區佔最多發展項目 受北都及各發展概念影響 綜觀52個項目，除北部都會區相關新發展區外，其餘地區重建計劃及大規模房屋發展計劃等亦被包括在內，而依十八行政區作劃分，以下6區涉及最多被規劃的地區，佔總數的近四之三： 1. 元朗區：9處 [...]
【循罪漸進】11種新式犯罪手法大檢視
【循罪漸進】11種新式犯罪手法大檢視 發布日期：2025年11月14日 近年罪案數字上升，網上詐騙案越來越多。但除此之外，在社會改變和科技進步下，同時間有不同種類、以往未曾出現、「估你唔到」的罪案亦應運而生，公眾要防範亦須了解最新犯罪手法如何演變。 研究員翻查政府文件、新聞報導、及民間研究報告，整理了11項因近幾年出現的新式犯罪手法： ▍新型犯罪模式清單 1. 礦電神偷 ➤偷殘疾院舍電力網速「掘礦」 近年「掘礦」盛行，但要耗用大量電力和網絡流量。今年4月香港耀能協會旗下兩間院舍的假天花發現8部「礦機」，令院舍每月電費激增$8000-9000兼網速減慢【註1】。原來是工程師傅替院舍安裝智能裝置期間偷裝「礦機」。以往的劫案是偷竊財物，「掘礦」風潮下，連電力和網速也會被偷，兩名男子涉嫌觸犯竊取電力罪被捕。另外亦有私人公司被黑客入侵，控制其電腦作掘礦達3個月。【註2】 [...]
【彭博Bloomberg】研究員受訪：香港地產商破壞濕地然後扮搞環保
發佈日期：2022年10月5日 近年香港地產商「轉型」，大搞國際風行的ESG (環境、社會及公司治理）概念，由減碳綠色建築到「活化」歷史建築，「捐（濕）地（起臨屋）」做「善事」，全部都寫入給投資者參考的報告書中。 但彭博新聞社(Bloomberg)今日（2022年10月5日）報道，香港地產商的很多行為，其實涉嫌與ESG 精神相違背：大舉囤地，開發濕地，先破壞綠地再起「綠色」建築然後聲稱很環保、大舉出售不宜人居的納米樓等等，對環境以至社會有莫大傷害。一如所料，這些行為沒有在ESG報告書中反映。對於彭博就他們破壞濕地舉動的查詢，部分地產商選擇不回應或「已讀不回」。 這些行為除了涉嫌誤導投資者外，亦不太符合ESG框架中「遵守或解釋」(comply or [...]
【建你唔島】財赤下明日大嶼 瀕臨「棄島」邊緣?
發佈時間：2024年1月26日 #古蹟辦 #古諮會 #古蹟保育 #大浪村 #鹹田村 甯漢豪昨日表示為免「地到用時方恨少」重現，決心爭取於2025年底開始填海起人工島【註1】，但觀其言，更要察其行，事實上千億財赤當前，財政預算案下月底公布，造價逾6,000億的明日大嶼經已陷入「棄保」局面 —— [...]
【廉署終出手「橫掃千丁」?】
發佈時間：2024年11月10日 牽涉上千間的丁屋大王王光榮的元朗套丁案，廉署亦高調發稿公告，案中部分已上庭認罪，案情中亦提供了新資訊，指在14年內單在水蕉新村內共115座套丁屋苑，10萬收購丁權賣出丁屋每間賺900萬至1300萬，單此屋苑已能賺上10億，亦即是說若果丁屋大王多年來套上1000間丁屋，則已經是一門賺上100億的違規生意。根據本研社過往的丁屋研究，透過對全港642條原居民村的房屋特徵及地權狀況進行全面普查，發現全港約4萬間丁屋就有1萬間是以屋苑化方式興建的疑似套丁項目。按此粗略推算，估計1萬間疑似套丁屋苑將已是上1000億的「大茶飯」，今時今日在香港有什麼生意，會好得過收丁權呃地政濫用丁屋政策圖利?涉案元朗十八鄉水蕉新村的套丁屋苑「曉門」亦是相當明目張膽的，十年前發展方將售樓說明書公然上載，文件中上百個收集丁權而來的賣丁者一覽無遺，亦在說明書中列明發展項目包含的是「新界豁免屋宇」(絕大部份為丁屋，加上出售者為個別男丁，為套丁特徵)，這經過研究分析及媒體曝光後，亦成為案中路人皆見的罪證。雖說曉門樓價已由上萬元一呎下滑至六千多元呎，但仍然無阻近年物業成交。唯要注意的是，這些套丁屋苑地契的到期日也是2047年，近年政府已建議未來透過「負面清單」形式分批將大部分地契自動續期，然而要留意的是，政府未來亦會否將這些集團式套丁屋苑放入問題地契的「負面清單」，那麼套丁屋苑買家或將可能面對比一般物業交易更多的按揭、地稅及續期風險，當然現時發展局指在「負面清單」「因嚴重違規、屢勸不改而遭納入「負面清單」的個案」，屬於「極罕有」。此案由約2014年開始出售，到及後本研社進行《丁不厭詐》及《新丁再現》的研究報告及多次傳媒報導，到2021年才正式被捕，王光榮亦到2025年初才上庭，至今已歷時過10年才有望繩之於法，仍要看未來廉署會否繼續查明「曉門」以外其他已有充分證據的違規套丁計劃。 支持本土研究 [...]