丁屋大廈

【圍村變城寨？】為消化丁權而曾出現過的「丁屋大廈」提案 發布日期：2025年8月14日 土地有限，但丁權無限。因政策設計失誤，每位年滿18歲的男原居民均可申請興建一間丁屋，所以理論上合資格者無上限，加上可轉售的漏洞，多年來形成詐騙丁屋牌照的「套丁」產業。保守研究得出歷來每4間丁屋，就有至少1間屬於詐騙得來【註1】。以有限土地消化無限丁權，成為了歷屆政府需要但無法處理的悖論，繼而催生了「丁屋大廈」（丁廈）概念，作為一個應對問題的「方法」，但也無法根治丁屋問題本身。經過數十年的討論，近日政府終於對方案「落閘」【註2】。回顧丁廈建議被提出後，曾經一石激起千層浪，社會各界包括政府內部都提出過不同的丁廈方案，研究員現將主要及「創新性」的建議整理，部分建議如落實將大幅度增加鄉村發展密度，猶如新界版九龍城寨：▍（一）單層大單位大廈式發展方案（1982年）為應對大批海外原居民湧港「套丁」消耗土地，政府成立小組研究善用鄉村土地方案，首次提出「大廈式發展」，每名村民佔一層，每層190平方米（2045呎），面積與現時丁屋標準相若（分為三層，每層700呎，合共2100呎），但據報村民不喜歡這個建議，寧願有更多可種菜和養雞的空地，方案遭到否決【註3】，可見當年鄉村生活的觀念仍主宰不少鄉村發展方向。 ▍（二）鄉事六至九層丁廈方案 （2002-05年）鄉議局趁政府檢討丁屋政策的機會，提倡「多層式丁屋」方案，樓高六層或九層，每層700呎，技術上將每個原居民擁有的三層每層700呎丁屋疊起成為大廈，由幾名原居民共同擁有大廈業權【註4】。▍（三）唐英年「加高加橫」方案（2012年特首選舉）在持有特首選委選票的鄉議局的倡議下，特首參選人唐英年表示應考慮丁屋應「加高加橫」，每層超過700呎之餘【註5】，亦可增至六至九層，後來澄清為僅放寬高限【註6】。唐英年亦提出「丁權共享」概念，不過遭到同屬候選人的梁振英反對【註7】。唐解釋這是為了避免簡單劃下丁權截龍死線解決招惹原居民司法覆核或要求政府補償【註8】。有新界人士進一步在唐英年的建議上，指要興建十二層【註9】。▍（四）曾俊華「丁屋居屋」混合方案 （2017年特首選舉）2017年特首選舉期間，候選人曾俊華提出丁屋及居屋「混合發展」，部分單位用作丁屋，其餘單位為夾心階層提供住屋【註10】，不過他未有提供詳情，僅為初步建議。曾俊華承認相關建議是為了得到鄉議局的特首選舉提名票。▍（五）與私樓混合方案（2011年）丁廈建議亦會令原居民成為發展商之一，私樓供應暴增，或令發展商利益受損。所以有建議指丁廈應與私樓「結合」，在新界新市鎮的賣地條款要求興建一定數量面積700呎的單位，供男丁認購【註11】。▍（六）與首置樓混合方案（2020年）鄉議局提交《財政預算案》建議，希望政府容許興建丁廈，並配合當時政府的首置政策，預留不少於2成單位供首置用途作為「交換」，以增加整體房屋供應【註12】，不過建議沒有得到正面回應。▍（七）「以地換樓」49層巨無霸丁廈+2400億贖回丁權方案（2012年）以「解決」丁屋為目標，有地產界人士提出「以地換樓」方案，在新界鄉郊興建49層高丁廈，每層12個單位，每個700 呎，未建屋的原居民可獲分配一個單位及獲贈100萬元以換取其丁權，合共花費2400億公帑【註11】。由於建議過於「進取」，似乎沒有跟進討論。▍（八）《竊聽風雲3》地產商收購「方案」（2013年）此「方案」是以丁屋大廈為題材的《竊聽風雲3》虛構，但劇情亦有參考現實狀況。劇中政府決定終結丁權，但以容許在鄉村興建丁廈消化丁權「截龍」前的申請，作為政治交換。地產商收購村內土地及丁權，統一業權後興建巨型丁廈，但由於鄉事亦欲成為發展商（現實上也是），與地產商展開明爭暗鬥。 ▍（九）鄉議局「城中村」方案（2020－2025年）鄉事派派員到深圳「城中村」取經，及後建議參考內地城中村政策，由政府收購舊丁屋，集合村內丁權合建現代化大廈，甚至參考深圳，將其發展成大型屋苑，低層設商場、停車場【註12】。持有立法會議席的鄉議局主席劉業強，在2023年要求立法會秘書處研究廣東省城中村的發展政策【註13】，作為研究基礎向政府進一步倡議丁廈。但研究結果顯示，新界鄉村的發展脈絡和制度與內地華南地區鄉村有顯著分別，而丁廈建議亦沒有獲得社會廣泛討論，所以亦沒有得到政府公開回應。丁廈建議的出現，除了表面上是應對「土地有限，丁權無限」，但或多或少來自於鄉議局相信政府不應對鄉村土地使用施加限制而來的。侯志強曾經說過「新界土地本屬原居民」、「我們是業權人，起500層都得」【註14】，雖然說法誇張，但侯志強追求的低度土地管制若然成真，新界圍村將成為新界版的九龍城寨。以上說法源於英國租借新界後形成的特殊的土地政治環境，但無論如何，各種丁廈方案放在現實的規劃及政策背景下，幾近不切實際，尤其是當「套丁」濫用問題不絕時。雖然鄉事派多年來一直鍥而不捨地提倡，但一直無被有關當局認真看待。2025年7月，發展局首次表示「無意容許」興建丁廈，理由為「丁廈」概念是高密度方式發展，與政策原意不符，加上具社會爭議性，法律及規劃層面亦偏離現有安排【註15】，正式為丁廈提案這場「鬧劇」畫上句號。 【註1】本土研究社《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》 【註2】理由是高密度丁屋不符政策原意，有法律及規劃問題，但這個原因早年已顯而易見，亦有不少民間人士提出，拖拉20年到今天才否決，是有其政策原因，另文再述。 [...]