【劏房新玩法？】香港住宅市場「宿舍化」
發佈時間：2025年11月12日
香港住宅租金指數剛剛於10月創歷史新高【註1】，部分源於增加的非本地學生及外勞，令租盤供應更加緊張。而學生和外勞來港，不但拉高租金，還在逐漸改變香港房屋市場的面貌。研究員發現有大量住宅被改裝為學生／外勞宿舍，將住宅改裝成劏房或放N張碌架床情況，極為多樣和廣泛。
研究員透過網上租務平台，搜尋以「宿舍」字眼推銷的租盤／放盤，發現了以下趨勢：
➤ 錦上路天水圍都有：「住宅宿舍化」情況遍佈全港
以往住宅改裝宿舍的主要顧客為大學就讀的非本地生，改裝情況局限於大學周邊或東鐵線沿線，例如大圍、沙田、紅磡、西營盤等。但隨著政府在2023年起有系統輸入外勞後，衍生的住宿需求擴展至全港各區，反映在遍佈全港的「宿舍盤」，如：近至銅鑼灣【註2】、旺角【註3】、北角【註4】，遠至天水圍【註5】、錦上路【註6】、都有，不少均註明「歡迎做員工宿舍」或「可做外勞宿舍」，顯示外來需求搶租盤的情況已擴散至各區。
➤ 乜房屋類型都有：傳統豪宅、中產屋苑、居屋、丁屋、商住大廈、天台屋….
與一般宿舍透過改裝舊樓／唐樓的印象不同，改裝成宿舍的房屋類型非常廣泛，由豪宅至天台屋，可謂「應有盡有」：
⧪ 九龍塘豪宅區：被改裝為學生宿舍，標榜8分鐘步行到校（浸大／城大），標榜「香港传统豪宅，傍山向海而居」【註7】。該單位原本屬四房一廳兩房連套廁的豪宅單位，被改為住8人的「宿舍」。
⧪ 紅磡中產屋苑：這個位於紅磡的中產屋苑細單位，只有481呎但被分間為三房，提供6個床位，表明可以做員工或學生宿舍【註8】。
⧪ 馬鞍山居屋：馬鞍山錦英一個401呎兩房居屋單位被改為三房，廣告顯示「合乎輸入勞工補充計劃住宿規定」，居屋單位可能被專營外勞宿舍的集團購入改裝而成【註9】。
⧪上環商住大廈：甚至有上環德輔道中的商住大廈被改為學生宿舍，目標顧客應該為就讀港大的非本地生，實用面積僅為260呎但亦有2房1廳，實用呎租達$52【註10】。
⧪天水圍村屋：整座「清水」村屋達6房4廁2廚房，標明「歡迎做員工宿舍」，但尚未改裝為宿舍格局，若改為宿舍將需要分間。由於村屋本身屬新界豁免屋宇，本來只適合幾個家庭居住的村屋，分間成數十人居住的宿舍的話有機會導致建築物設施超負荷，例如排污、承重等等，亦潛在違反地契條件。如果沒向城規會申請為「分層住宅」而獲批的話，更可能不符合《城市規劃條例》下「鄉村式發展地帶」的准許用途【註11】。
⧪ 旺角天台屋：旺角一舊樓230呎天台屋被改為外勞宿舍，呎租達$29.1，未知道該天台屋是否已獲屋宇署批准搭建。標榜高層、有電梯、有冷氣【註12】，但在夏天，天台屋通常有冷氣也活像焗爐。
➤ 清水樓放盤放租供改裝 集團包攬一條龍經營
研究員留意到不少放盤或租盤屬清水樓，在樓盤簡介指「可做宿舍」【註13】，應該是找二房東進一步改裝成宿舍模樣出租。
這類二房東宿舍樓盤的目標客戶，很可能是越來越常見的、為僱主提供解決外勞居住方案的集團。有不少宿舍樓盤會以「專責提供外勞住宿的解決方案」推銷，並標榜有上千床位等，顯示宿舍業務與劏房一樣，同樣呈現集團經營的情況。
市面上出現了亦為物業房東提供設計改造方案的設計公司，連一條龍管理和日常維修保養服務【註14】，故此亦經常見到宿舍盤會以「清潔服務」或「24小時管理」推銷。
➤ 宿舍比劏房更好賺：呎租達$93
劏房呎租比一般私樓呎租昂貴已經不合理（能夠達$50-60／呎），劏房本身已屬暴利，而當宿舍需求進一步增加，「劏」房模式由「間房」變成能夠塞進更多人的碌架床和太空艙，其利潤更豐。一個位於太子的宿舍盤，呎租達$84（以單人計）【註15】，如果在科學園的豪宅的話，以單人計呎租更達$93.2【註16】，是一般住宅的數倍，其利潤或可能吸引更多集團將住宅改裝成宿舍，但質素卻未能保證。
➤ 疑似違法生活質素堪憂：木製「太空艙」、疑似無窗房
市場湧現大量宿舍盤，質素亦參差。有一銅鑼灣勞工宿舍租盤，面積660呎，但放了十數個木製「太空艙」，雖然有2部二匹分體冷氣，但每個木製「太空艙」似乎只是靠一個小型抽氣扇和扇葉通風【註17】，盛夏之時應該極為辛苦，亦不清楚是否符合床位寓所條例的規定和要求；亦有學生宿舍的部分房間，唯一的窗是對著單位內走廊【註18】，不合乎將實施的簡樸房規管。
▍新興不適切居所湧現 與房屋政策與教育勞工政策脫節有關
以往十數年不適切居所的定義多為劏房，而政府亦因劏房情況嚴重，近年已著手處理。但還未處理得好劏房問題，新一批的「不適切宿舍」已經湧現。而因為宿舍多為床位，或以太空艙或碌架床的形式出現，部分的居住環境可以比劏房更加擠迫和惡劣，現行法例或政府執管能力亦未能妥善處理（簡樸房政策不規管村屋、天台屋和床位），尤其是政府的注意力主要放在傳統的劏房時，以床位寓所形式出現的不合規宿舍或遭到執法部門和輿論的忽視。
即使外勞宿舍須合乎若干規定，而各大學亦加緊購置物業改裝宿舍，但合規格或合乎基本質素的宿舍數目，遠遠不能追得上不斷增加的新來港學生。最新非本地生收生比例已調高至50%，未來更加要發展「留學香港」品牌，發展教育產業，這些需求必然外溢至質素參差的私人改裝市場上，若沒有足夠規範或執法能力，惡劣的居住環境將不斷出現。這歸咎於現行的教育勞工政策，似乎未有全局觀一併考慮，處理必然會出現的房屋問題，若只寄望透過市場供應，然後發現問題再想辦法監管的話，不同種類的不適切居所的問題只會更加嚴重。
【註1】香港財經時報. 2025年11月11日. 中原城市租金指數 再創歷史新高｜中原地產料全年私宅租金升約5% https://bit.ly/47AqYHA
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【註11】本土研究社. 2025年4月10日.【法外之丁】丁屋將成「簡樸房」時代劏房問題重災區？ https://bit.ly/43t5M3L
【註12】28Hse.com.樓盤編號# 3572706. 旺角 華新大廈 [代理盤] 高層 E室 (天台屋)有電梯，合外勞宿舍，高層 (3個房)有冷氣 https://bit.ly/48a7E44
【註13】28Hse.com.樓盤編號# 3624936. 旺角 上海街 [代理盤] 436A 三房二廁 可做宿舍 有匙即睇 https://bit.ly/47Cpwob
【註14】共居時光. Coliving Times. https://www.hki28.com/
【註15】28Hse.com.樓盤編號# 3575976. 太子 弼華大廈 [代理盤] 高層 D室 旺角弼華大廈，專業經營合租學生宿舍，女生合租單人間 https://bit.ly/4nMMcHb
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【註18】28Hse.com. 樓盤編號# 3575976. 太子 弼華大廈 [代理盤] 高層 D室 旺角弼華大廈，專業經營合租學生宿舍，女生合租單人間 https://bit.ly/4hSZd0h
