全港有逾百個公共碼頭由政府維修管理，政府於2017年首提出推行「改善碼頭計劃」，挑選23個碼頭進行改善工程，計劃現正進展得如火如荼，已有10個碼頭工程被提交立法會討論，每項預計造價由4,580萬元至1億5,740萬不等。政府聲稱計劃考慮多項因素，包括公共安全、碼頭前往郊遊景點的可達度、使用量、當區「居民訴求」等【註1】。然而，政府沒有具體解釋23個碼頭的選址準則，亦有地理位置相近的碼頭面臨同樣問題卻不被納入計劃當中，究竟政府在打甚麼如意算盤，改善這些碼頭背後又會否另有原因？ ⧭ 碼頭先行打通鄉郊「旅遊地產」？ 研究員針對所選碼頭選址進行研究，翻查鄰近地區的相關報導，並整理出各個地方的地緣獨特性，發現其分布不少與現時政府的生態旅遊項目相關，包括《北部都會區發展策略》雙城三圈中的「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」概念，以及「大嶼山康樂及旅遊發展策略」。「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」覆蓋香港地質公園範圍，涉及在內的獲選碼頭便有12個，意味其具生態價值，當中包括《北部都會區》中有提及的東平洲與荔枝窩的碼頭【註2】。而涉及「大嶼山康樂及旅遊發展策略」的碼頭亦有4個，包括策略有提及的馬灣涌、大澳、二澳的碼頭【註3】。其餘的則主要為長洲、南丫島、坪洲這些熱門郊遊小島的碼頭。 表面看來被選碼頭的地區與近年政府提倡的生態旅遊/綠色旅遊有關，但細察之下，當中不少村落曾有被囤地開發的危機，或是發展的痕跡，碼頭改善計劃將直接一併「改善」這些偏遠地區的「旅遊地產式」發展潛力，囤地地產商或直接得益，包括： ▍荔枝莊：2010年起，發展商萊蒙國際主席兼大股東黃俊康以私人名義購入荔枝莊逾200幅地皮，或意圖囤地待時機發展【註4】。 ▍糧船灣：2011年糧船灣有官地被違法僭建渡假屋，而現時相鄰的東丫亦有已發展的渡假村經營【註5】。 [...]

【原文刊於明報星期日生活】高爾夫球場近日重新進入公共視域，再次掀起一場應否作為土地供應選項的爭議。除了高球場公屋計劃由本來的32公頃縮水至9公頃，數日前計劃更以「需要政府補交額外資料」為由被環諮會落下「暫緩決定」。在近日這場高球場爭奪戰的背後，反映現時新政府管治如何做到「利益固化藩籬」，跟「提速、提量、提效」的做法卻背道而馳。現時高球場的發展計劃暫時觸礁，除了意味等上樓公屋戶要一等再等外，對今日香港還有何啟示？ 事件簿：回顧高球場爭議 由醞釀作為東北新發展區一個民間替代方案，到納入成為官方研究及規劃方案，整個討論差不多已經十年，讓我們回顧整場爭議過程： ▊2013年：環保觸覺及立法會議員曾委託港大民調就高球場作為新界東北發展計劃的替代方案、保存東北居民生活方式的意見，當中65%受訪者認同高球場應作為替代方案。 ▊2015年：《發展新界北部地區初步可行性研究》曾就高爾夫球場提出的兩個發展方案，分別是局部發展當中32公頃的方案，預計提供4,600個單位、可容納1.3萬人；而整個172公頃發展方案，當時研究指礙於地形較為狹窄，加上要避開大量古樹和山墳，僅能興建逾一萬個中小型單位。當時被質疑貶低高球場發展潛力，「合理化」其他政府早已預定的土地選項。 ▊2018年：土地供應專責小組終將粉嶺高球場列入優先土地發展選項，倡議優先研究發展高球場以東約32公頃土地作短中期發展，但原則上與民間訴求一致，傾向收回整個佔地172公頃的整個高球場。 ▊2019年：時任特首林鄭月娥對有逾六成民意支持的粉嶺高球場土地建屋，表示仍很有爭議，「照單全收」未必是負責任行為。政府轉軚稱「全盤接納」小組建議的八個優先選項，但未有提及全面發展高球場，僅表明會局部發展該32公頃土地，並拖至2023年才收回32公頃舊場作興建公營房屋，其餘140公頃用地則繼續以象徵式地價續租至2027年6月30日。 [...]

在粉嶺高爾夫球場建公屋被「暫緩」之際，政府日前向城規會申請增加古洞北和粉嶺北公營房屋30％地積比，最高樓宇高度達至主水平基準140-180米，古洞北最高地積比可達7.8倍，比現時皇后山已40多層公屋邨的7倍更高。從修訂構想圖可見，公屋放寬高限後將「密不見天」，全區數十橦40-50層高公屋旨日可待。 申請亦同時將區內大部分私樓住宅用地整體地積多送20%，當中古洞北有私樓地皮的最高地積比將高達7.2倍。其實這已是新發展區歷年來送給地產商的第三份「禮物」。由當初的「原址換地」政策，及年初的標準補地價，至是次放寬密度，至少已惠及以下已成功申請換地的地塊： 粉嶺北新發展區 ▌由恒地持有：B5、B8-B11地盤，共76.3萬方呎 ▌由新世界持有：B6-B7地盤，共23.8萬方呎 古洞北新發展區 ▌由長實持有：B12地盤，共5.35萬方呎 [...]