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【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心? 未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。 早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極? ▌「豬頭骨」都變「大肥肉」 放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。 如果降低門檻，相信發展商即刻可以加速兼併有成2,400公頃 (大過明日大嶼兩倍) 既祖堂地業權，尤其在祖堂地附近囤地的發展商相信會更加積極，割據新界土地，本來作為「豬頭骨」的祖堂地即刻變成「大肥肉」。香港4大地產商有上千公頃農地儲備，咁樣幫佢拆牆鬆綁潛在俾佢地囤多2倍有突。 而鄉事派當然想分一杯羹，2018年有鄉事派表明不反對政府以甲級農地價收祖堂地起公屋。但到了今日要「簡化城規程序」，就即刻叫政府放寬出售門檻，善用新界土地，以「合理條件」發展祖堂地。同樣「要錢唔要地」，但土地發展的主導權最後就交到發展商手上，而政府覓地建公屋居屋將更加舉步為艱。 ▌「神秘」的祖堂地 一講新界「祖堂地」突然好似變左好多地出黎咁，其實只係一種土地擁地形式，用地上都只不過係新界農地、棕地或者屋地，反而係一直係地產王國難以克服嘅眼中釘。而家政府研究幫地產商起釘，講左咁耐政府連向公眾交個全港祖堂地分佈地圖都冇。 早在2018年政府聯合鄉議局成立新界祖／堂事務工作小組，研究如何加快祖堂地的出售同發展，但到了近日，連建制派在立法會質詢問及祖堂地嘅數量同面積，政府都可以話無相關備存資料。在政府未有官方數字之前，鄉事派連同民政就話要研究點樣加快出售。看來政府都知，祖堂地似乎真係一塊不可告人嘅大肥肉。 明明話要解決房屋問題，一味賴地硬話冇地，但就連最基本的祖堂地的數量分佈及面積都冇，究竟又點樣可以搵地呢？而家搵搵下地，又講到幫埋發展商搵，放寬祖堂地出售門檻，助長發展商囤更多地，遲啲用嚟起貴樓私樓，又加劇左房屋問題。 所以簡化地產商既發展管制根本唔係解決房屋問題既手段，只係向地產商分肥肉同阻礙左解決房屋問題之舉。 8月專研系列 #肢解城市規劃 全集：https://liber-research.com/steamlining_planning/ 參考資料： 【星島消息人士：地產商倡祖堂地「鬆綁」 八成宗族成員同意可賣】 https://bit.ly/3jNpbVF 【有問冇答】立法會二十一題：祖堂地 (2020) https://bit.ly/3yyUBVC 【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】 https://liber-research.com/developer_landresumption/ 【港台視點31：阿公地，無得避？】https://fb.watch/7d_leus_59/ #發展商土改前瞻 #祖堂地技術文 #簡化發展管制 [...]
地產商「投資失敗」都有安慰獎收?
地產商「投資失敗」都有安慰獎收? 文章發佈日期：2021年5月17日 上星期五政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地，包括元朗YOHO Midtown旁核心地段，興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」（連YOHO MidTown 旁黃金地段都收！），「重創」地產商發展大計，起公屋拯救水深火熱嘅基層市民？事情當然冇咁簡單。 呢3塊地，其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊，並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年，仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神，已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係，南華早報剛剛揭發，原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地，對於地產商「可有可無」，政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 ▍發展商收唔到「祖堂地」始「同意」政府收地 南華早報引述新鴻基發言人【註2】，承認原來位於YOHO Town 旁、5400平方米嘅地段之所以丟空多年，係因為當中夾雜「祖堂地」。「祖堂地」出售門檻高，似乎新鴻基無法收購餘下地段發展，而手持地段亦不足以發展私樓，結果土地丟空多年。所以對於地產商來講，呢啲土地已經係冇價值既「豬頭骨」，直接啲講就係投資失敗。政府現在出手收購土地，仲可以獲$2000萬收地賠償（公帑支付），好過渣都無，猶如安慰獎。 ▍另有3塊土地因地主提出發展申請放棄收地 值得注意嘅係，輿論集中喺被收嘅個3塊地，往往很容易忽略為何事過2年，仍然有7塊地收唔到。政府喺一份新聞公報【註3】簡單交代咗個7塊土地嘅情況，但唔肯提供完整資料。當中3塊政府已表示放棄收回，即係公屋供應又少咗一截啦。 究竟點解？原來係因為個3塊地嘅地主，係林鄭2年前宣布收地之後，提交咗地契修訂／換地申請（即發展申請），但個3塊地位置在哪裡、地主是誰就因為「商業敏感性」而不公開，公屋供應變相比地主（發展商？）搶走咗。 奇就奇在，點解過去2年公眾一直唔知呢幾塊土地係邊度，到今日都唔肯講，但呢3塊地嘅地主竟然會識係呢2年期間提交發展申請，卡住整個收地過程？一塊地係咁仲可以話咁啱得咁橋，但3塊地同時係咁，「撞彩」嘅機會甚低。 ▍唔公佈放棄收地詳情 引官商勾結嫌疑 所以，呢3塊避過收地一劫嘅土地嘅業主係邊個、位置係邊，係關鍵所在。如果相關土地不牽涉「祖堂地」，或原來又係某幾個大發展商持有，即代表呢啲避過收地一劫嘅土地，其實係發展商眼中嘅真正「靚地」(否則亦唔會提交換地申請同修改地契，準備發展）。 政府拒絕公佈呢幾塊避過收地嘅地塊嘅詳情，咁自不然會惹起公眾質疑，政府今次「十塊收三塊」嘅決定，係咪為某啲發展商度身訂造，令發展商既可以獲公帑包底，交出「豬頭骨」地、亦可以「保住」靚地自己起私樓，同時政府又可以獲得掌聲（被鬧咁耐終於肯收發展商嘅地！）嘅「三贏方案」，如果屬實，簡直係一場精心策劃嘅PR stunt。 要強調一點，根據《收回土地條例》，行政上地主並無「反對機制」，而且收地無理由可以拖兩年，甚至預先係放風，留有空間俾地主「做嘢」、同政府討價還價，或提交發展申請，卡住整個收地過程。 政府應立刻公佈被「放生」地段位置在哪，以釋除公眾疑慮，否則不要怪市民質疑是次選擇性收地，其實真係官商勾結。 #收回土地條例 #疑似打地主 【註1】發展局 局長隨筆 2019年10月20日 善用公權收回土地 發展公營房屋 ／／我們會檢視那些規劃上可作綜合發展區或住宅（甲類）發展，而地積比率比較高（一般而言，市區為7.5倍或以上，新界為5倍或以上）、現有構築物比較低矮（如只有幾層樓高），但有關業主**未有確切發展計劃的土地**。現時資料顯示，約有10組地塊符合這些條件。 https://bit.ly/2SYHdub 【註2】South [...]
土地共孽：濕地門口層層疊 林村樓39層高人口Double
土地共孽：濕地門口層層疊 林村樓39層高人口Double 繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。 極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。 如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。 其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。 究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。 歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。 本身一直行之有效既政府主導收地規劃，可以平衡到發展密度/生態環境/社區配套/用地選址等等元素，依家因為政府唔忍心收地產商土儲，變左由地產商主導呢個層層疊遊戲，註定左成個城市要為地產商暴推發展密度既貪婪而承受土地共孽。 #濕地保育區前起24層係咩玩法 #林村人口一招double #土地共享計劃 #土地研究 參考資料： 發展局 2021年8月6日 土地共享先導計劃再接獲兩宗申請 https://www.devb.gov.hk/.../application_received/index.html 香港公私合營的歷史真相 https://liber-research.com/34/
《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》
【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】 今日(2021年5月3日）本研社出版已經是第三份有關套丁名為《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》，10多位義工金睛火眼掃盡全新界177公頃潛在套丁地段，比起第一份《丁不厭詐》點題之作及第二份《新丁再現》深度剖析套丁案情，今次第三部曲就再下一城，將上2,000公頃中每條村每一塊潛在違規丁地，清清楚楚展露出來。 特別鳴謝一起完成研究報告的一眾義工朋友及成員，沒有他們的無償付出，基本上無可能短短半年內高速完成，揭示當今新界丁地規劃失當及鄉紳潛在套丁圖謀。 有興趣可以在以下連結細閱研究報告同地圖資料庫，冇咁多時間細讀，都歡迎望下個簡報同大大力share俾朋友： 《草木皆丁》報告全文：https://bit.ly/3nFeDcA 《草木皆丁》研究簡報：https://bit.ly/33b66EQ 《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫：https://bit.ly/3eME3AZ 研究報告發現精華： ◆ 騙地開丁：報告搵到「潛在套丁土儲」多達787個，佔地共177公頃。如果全部最後拎去違法套丁，可以起到9744間丁屋；套丁其實係詐騙，換句話說未來新界可能會有近萬宗詐騙案發生，真係「騙」地不應留。 ◆ 元朗黑丁：元朗區繼續一枝獨秀，區內潛在套丁土儲佔93公頃，佔全新界的一半。 ◆ 爛尾一丁：為更立體呈現問題及謹慎驗證資料，研究社透過查冊發現有你估唔到嘅商人(林建岳)涉嫌參與丁屋發展，結果「爛尾」，丟空市區靚地近三十年；亦發現政府規劃新市鎮時主動「鬆章」比丁屋發展商，避開鄉村內潛在違規丁地，為市民全力搵地之說，不攻自破。 ◆ 鳴金收丁：政府一直話丁地「零散」、「偏遠」，唔當佢哋係土地儲備，所以填海勢在必行。我哋研究發現，其實鄉郊不同嘅土地可以整合，例如潛在違規丁地、政府丁地及鄰近棕地，其中一個案例更加搵到6公頃相連地塊可綜合發展，但政府偏偏避開唔收地。 ◆ 全民造丁：如果呢啲「潛在套丁土儲」收返來發展以往政府都會起嘅「鄉村式公屋」，將可為市民帶來74,550個單位，可以住223,650人。如果政府肯認真做，其實仲快過填海。 報告一出，馬上達成4樣成就解鎖： ▍當事人沒回應：研究報告指出林建岳有打算發展疑似套丁項目，可能怕「講多錯多」，麗新集團的回覆卻是「無回覆」，唔敢否認或者承認，明顯「擊中要害」 ▍參與公司光速割蓆：同時被指涉及持有潛在套丁土儲的公司董事永泰地產主席鄭維志，向傳媒回覆稱涉事公司無任何關連，立即「割蓆」。 ▍KOL屈「收發展商錢」：一出報告，立刻（又）有KOL表示我哋收地產商錢。本研社一直強調財政自主、研究自主，營運靠支持者中小額月捐支持。講真我哋如果收地產商錢，我哋研究員就唔使咁多年「兜踎」捱低薪，裝修office 就唔使自己髹油，亦侮辱咗我哋一班義工嘅無償付出。 ▍連大律師都話有可疑：每次的套丁指控，政府一向以沒有確鑿證據為由，放任套丁擴散。眼見有法律界直指今次研究報告內的分割地段情況有可疑，本研社必須強調現時政府絕對有權調查這些可疑情況，防範「套丁」於未然，而非側側膊又唔做嘢。 本研社自2018年起跟進套丁問題，一路走來，已經出版3份、合共將近10萬字嘅研究報告，讓公眾了解到套丁問題嘅根本，並非簡簡單單係某一撮人嘅貪婪，而係政府多年來嘅不作為同默許中催生。隨著丁屋大王王光榮因涉嫌套丁被捕，解決套丁問題或許亦漸露曙光。民間需要多加努力，一同推動政策改變。 希望各位可以繼續支持我地既丁屋研究工作，有餘力可幫忙懲罰是次研究基本開支，高質研究必定會陸續有黎！ — 是次研究基本開支 — 資料整理：$2,500 安心查冊：$3,000 內部印刷：$1,000 報告推廣：$2,000 落地考察：$2,400 [...]
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】 2021年5月14日，政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地，包括元朗YOHO Midtown旁核心地段，興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」（連YOHO MidTown 旁黃金地段都收！），「重創」地產商發展大計，起公屋拯救水深火熱嘅基層市民？事情當然冇咁簡單。 呢3塊地，其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊，並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年，仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神，已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係，南華早報剛剛揭發，原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地，對於地產商「可有可無」，政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 ▍發展商收唔到「祖堂地」始「同意」政府收地 南華早報引述新鴻基發言人【註2】，承認原來位於YOHO Town 旁、5400平方米嘅地段之所以丟空多年，係因為當中夾雜「祖堂地」。「祖堂地」出售門檻高，似乎新鴻基無法收購餘下地段發展，而手持地段亦不足以發展私樓，結果土地丟空多年。所以對於地產商來講，呢啲土地已經係冇價值既「豬頭骨」，直接啲講就係投資失敗。政府現在出手收購土地，仲可以獲$2000萬收地賠償（公帑支付），好過渣都無，猶如安慰獎。 ▍另有3塊土地因地主提出發展申請放棄收地 值得注意嘅係，輿論集中喺被收嘅個3塊地，往往很容易忽略為何事過2年，仍然有7塊地收唔到。政府喺一份新聞公報【註3】簡單交代咗個7塊土地嘅情況，但唔肯提供完整資料。當中3塊政府已表示放棄收回，即係公屋供應又少咗一截啦。 究竟點解？原來係因為個3塊地嘅地主，係林鄭2年前宣布收地之後，提交咗地契修訂／換地申請（即發展申請），但個3塊地位置在哪裡、地主是誰就因為「商業敏感性」而不公開，公屋供應變相比地主（發展商？）搶走咗。 奇就奇在，點解過去2年公眾一直唔知呢幾塊土地係邊度，到今日都唔肯講，但呢3塊地嘅地主竟然會識係呢2年期間提交發展申請，卡住整個收地過程？一塊地係咁仲可以話咁啱得咁橋，但3塊地同時係咁，「撞彩」嘅機會甚低。 ▍唔公佈放棄收地詳情 引官商勾結嫌疑 所以，呢3塊避過收地一劫嘅土地嘅業主係邊個、位置係邊，係關鍵所在。如果相關土地不牽涉「祖堂地」，或原來又係某幾個大發展商持有，即代表呢啲避過收地一劫嘅土地，其實係發展商眼中嘅真正「靚地」(否則亦唔會提交換地申請同修改地契，準備發展）。 政府拒絕公佈呢幾塊避過收地嘅地塊嘅詳情，咁自不然會惹起公眾質疑，政府今次「十塊收三塊」嘅決定，係咪為某啲發展商度身訂造，令發展商既可以獲公帑包底，交出「豬頭骨」地、亦可以「保住」靚地自己起私樓，同時政府又可以獲得掌聲（被鬧咁耐終於肯收發展商嘅地！）嘅「三贏方案」，如果屬實，簡直係一場精心策劃嘅PR stunt。 要強調一點，根據《收回土地條例》，行政上地主並無「反對機制」，而且收地無理由可以拖兩年，甚至預先係放風，留有空間俾地主「做嘢」、同政府討價還價，或提交發展申請，卡住整個收地過程。 政府應立刻公佈被「放生」地段位置在哪，以釋除公眾疑慮，否則不要怪市民質疑是次選擇性收地，其實真係官商勾結。 #收回土地條例 #疑似打地主 【註1】 發展局 局長隨筆 2019年10月20日 善用公權收回土地 發展公營房屋 ／／我們會檢視那些規劃上可作綜合發展區或住宅（甲類）發展，而地積比率比較高（一般而言，市區為7.5倍或以上，新界為5倍或以上）、現有構築物比較低矮（如只有幾層樓高），但有關業主**未有確切發展計劃的土地**。現時資料顯示，約有10組地塊符合這些條件。 https://bit.ly/2SYHdub 【註2】South [...]
阻人上樓：發展商玩爛城規程序揼波棕大法
阻人上樓：發展商玩爛城規程序揼波棕大法 近日輿情都傾向將香港房屋短缺，歸咎城規程序複雜同政府部門「阻住發展」。但最新元朗一宗私樓規劃申請，揭露了發展商如何在程序裡「彈出彈入」，最後成功拖垮收回棕地作公屋供應。 事發經過： 2017年，規劃署喺優先發展棕地嘅民間呼聲之下，終於拍板研究收回棕地作公屋發展。 2018年，「朗豪有限公司」透過城規程序，喺元朗屏山一帶，「庸園路以東」棕地上提出申建166棟低密度住宅（A/YL-PS/565），釋出發展意向。 2019年11月，規劃署終於完成研究，將屏山一帶棕地列作「高發展潛力」，當中包括「庸園路以東」嘅棕地，但最終的收地選址建議只包含「庸園路之西」的棕地，一路之隔既「庸園路以東」棕地群則避過了政府收地，令該區原有可收回棕地面臨減半。 及後，規劃署在元朗區議會被問及為何剔走這片棕地群 (庸園路以東)時，指在進行棕地研究期間，城規會正處理上述規劃申請，因此該等地段並沒有納入檢視範圍。即是說，政府以「研究時有發展意向」為由，將該塊棕地「留起」俾有「發展意向」的發展商。 2020年中，朗豪有限公司在規劃署公佈具體邊界後，撤回該住宅申請。換言之，「發展意向」多麼幸運地成為收回該棕地的「擋箭牌」。 2021年7月，朗豪有限公司又向城規會遞交幾乎一樣的住宅申請，同樣涉及166棟低密度住宅同2座會所，地盤亦一樣「tuptup嶔」同規劃署「屏山北」的收地範圍。 成件事最大疑點係： 點解政府可以純粹因為有私人發展商的「發展意向」，就避開唔研究收番呢啲棕地做公屋? 點解發展商又咁橋，時序上會在政府著手研究棕地前就入左個規劃申請，令佢最後因為有「發展意向」而避開左收地呃運? 如果咁有「發展意向」，點解會在政府完結左研究收回棕地選址，就撤回左個申請? 隔左一年入既申請幾乎一模一樣? 成件事發生在元朗屏山，答案自己諗，但整個發展流程，可見發展商「彈出彈入」的規劃申請及撤回申請，現實上做到「霸位」效果，奪取了土地發展既主導權，而政府又會接受個刻show過規劃意向就唔收既原則，形成左名符其實既「揼波棕」。 如果大家對發展商用程序奪走原本可以預留用作興建公屋/居屋及社區用途嘅棕地資源，喺2021年8月24日之前，大家仲可以就申請提出意見（A/YL-PS/642）提出意見： https://bit.ly/3rVo61G 延伸閱讀： 2021棕地研究：《首個棕土政策 —— 成形還是走樣？》https://bit.ly/3fxVdU3 【棕地大縮水 填島大科水】https://www.inmediahk.net/node/1081048 元朗區議會房委會文件2021／第14號 議程：討論元朗區零散棕地發展 https://bit.ly/2Vhh3V8
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【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心? 未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。 早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極? ▌「豬頭骨」都變「大肥肉」 放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。 如果降低門檻，相信發展商即刻可以加速兼併有成2,400公頃 (大過明日大嶼兩倍) 既祖堂地業權，尤其在祖堂地附近囤地的發展商相信會更加積極，割據新界土地，本來作為「豬頭骨」的祖堂地即刻變成「大肥肉」。香港4大地產商有上千公頃農地儲備，咁樣幫佢拆牆鬆綁潛在俾佢地囤多2倍有突。 而鄉事派當然想分一杯羹，2018年有鄉事派表明不反對政府以甲級農地價收祖堂地起公屋。但到了今日要「簡化城規程序」，就即刻叫政府放寬出售門檻，善用新界土地，以「合理條件」發展祖堂地。同樣「要錢唔要地」，但土地發展的主導權最後就交到發展商手上，而政府覓地建公屋居屋將更加舉步為艱。 ▌「神秘」的祖堂地 一講新界「祖堂地」突然好似變左好多地出黎咁，其實只係一種土地擁地形式，用地上都只不過係新界農地、棕地或者屋地，反而係一直係地產王國難以克服嘅眼中釘。而家政府研究幫地產商起釘，講左咁耐政府連向公眾交個全港祖堂地分佈地圖都冇。 早在2018年政府聯合鄉議局成立新界祖／堂事務工作小組，研究如何加快祖堂地的出售同發展，但到了近日，連建制派在立法會質詢問及祖堂地嘅數量同面積，政府都可以話無相關備存資料。在政府未有官方數字之前，鄉事派連同民政就話要研究點樣加快出售。看來政府都知，祖堂地似乎真係一塊不可告人嘅大肥肉。 明明話要解決房屋問題，一味賴地硬話冇地，但就連最基本的祖堂地的數量分佈及面積都冇，究竟又點樣可以搵地呢？而家搵搵下地，又講到幫埋發展商搵，放寬祖堂地出售門檻，助長發展商囤更多地，遲啲用嚟起貴樓私樓，又加劇左房屋問題。 所以簡化地產商既發展管制根本唔係解決房屋問題既手段，只係向地產商分肥肉同阻礙左解決房屋問題之舉。 8月專研系列 #肢解城市規劃 全集：https://liber-research.com/steamlining_planning/ 參考資料： 【星島消息人士：地產商倡祖堂地「鬆綁」 八成宗族成員同意可賣】 https://bit.ly/3jNpbVF 【有問冇答】立法會二十一題：祖堂地 (2020) https://bit.ly/3yyUBVC 【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】 https://liber-research.com/developer_landresumption/ 【港台視點31：阿公地，無得避？】https://fb.watch/7d_leus_59/ #發展商土改前瞻 #祖堂地技術文 #簡化發展管制 [...]
地產商「投資失敗」都有安慰獎收?
地產商「投資失敗」都有安慰獎收? 文章發佈日期：2021年5月17日 上星期五政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地，包括元朗YOHO Midtown旁核心地段，興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」（連YOHO MidTown 旁黃金地段都收！），「重創」地產商發展大計，起公屋拯救水深火熱嘅基層市民？事情當然冇咁簡單。 呢3塊地，其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊，並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年，仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神，已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係，南華早報剛剛揭發，原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地，對於地產商「可有可無」，政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 ▍發展商收唔到「祖堂地」始「同意」政府收地 南華早報引述新鴻基發言人【註2】，承認原來位於YOHO Town 旁、5400平方米嘅地段之所以丟空多年，係因為當中夾雜「祖堂地」。「祖堂地」出售門檻高，似乎新鴻基無法收購餘下地段發展，而手持地段亦不足以發展私樓，結果土地丟空多年。所以對於地產商來講，呢啲土地已經係冇價值既「豬頭骨」，直接啲講就係投資失敗。政府現在出手收購土地，仲可以獲$2000萬收地賠償（公帑支付），好過渣都無，猶如安慰獎。 ▍另有3塊土地因地主提出發展申請放棄收地 值得注意嘅係，輿論集中喺被收嘅個3塊地，往往很容易忽略為何事過2年，仍然有7塊地收唔到。政府喺一份新聞公報【註3】簡單交代咗個7塊土地嘅情況，但唔肯提供完整資料。當中3塊政府已表示放棄收回，即係公屋供應又少咗一截啦。 究竟點解？原來係因為個3塊地嘅地主，係林鄭2年前宣布收地之後，提交咗地契修訂／換地申請（即發展申請），但個3塊地位置在哪裡、地主是誰就因為「商業敏感性」而不公開，公屋供應變相比地主（發展商？）搶走咗。 奇就奇在，點解過去2年公眾一直唔知呢幾塊土地係邊度，到今日都唔肯講，但呢3塊地嘅地主竟然會識係呢2年期間提交發展申請，卡住整個收地過程？一塊地係咁仲可以話咁啱得咁橋，但3塊地同時係咁，「撞彩」嘅機會甚低。 ▍唔公佈放棄收地詳情 引官商勾結嫌疑 所以，呢3塊避過收地一劫嘅土地嘅業主係邊個、位置係邊，係關鍵所在。如果相關土地不牽涉「祖堂地」，或原來又係某幾個大發展商持有，即代表呢啲避過收地一劫嘅土地，其實係發展商眼中嘅真正「靚地」(否則亦唔會提交換地申請同修改地契，準備發展）。 政府拒絕公佈呢幾塊避過收地嘅地塊嘅詳情，咁自不然會惹起公眾質疑，政府今次「十塊收三塊」嘅決定，係咪為某啲發展商度身訂造，令發展商既可以獲公帑包底，交出「豬頭骨」地、亦可以「保住」靚地自己起私樓，同時政府又可以獲得掌聲（被鬧咁耐終於肯收發展商嘅地！）嘅「三贏方案」，如果屬實，簡直係一場精心策劃嘅PR stunt。 要強調一點，根據《收回土地條例》，行政上地主並無「反對機制」，而且收地無理由可以拖兩年，甚至預先係放風，留有空間俾地主「做嘢」、同政府討價還價，或提交發展申請，卡住整個收地過程。 政府應立刻公佈被「放生」地段位置在哪，以釋除公眾疑慮，否則不要怪市民質疑是次選擇性收地，其實真係官商勾結。 #收回土地條例 #疑似打地主 【註1】發展局 局長隨筆 2019年10月20日 善用公權收回土地 發展公營房屋 ／／我們會檢視那些規劃上可作綜合發展區或住宅（甲類）發展，而地積比率比較高（一般而言，市區為7.5倍或以上，新界為5倍或以上）、現有構築物比較低矮（如只有幾層樓高），但有關業主**未有確切發展計劃的土地**。現時資料顯示，約有10組地塊符合這些條件。 https://bit.ly/2SYHdub 【註2】South [...]
土地共孽：濕地門口層層疊 林村樓39層高人口Double
土地共孽：濕地門口層層疊 林村樓39層高人口Double 繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。 極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。 如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。 其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。 究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。 歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。 本身一直行之有效既政府主導收地規劃，可以平衡到發展密度/生態環境/社區配套/用地選址等等元素，依家因為政府唔忍心收地產商土儲，變左由地產商主導呢個層層疊遊戲，註定左成個城市要為地產商暴推發展密度既貪婪而承受土地共孽。 #濕地保育區前起24層係咩玩法 #林村人口一招double #土地共享計劃 #土地研究 參考資料： 發展局 2021年8月6日 土地共享先導計劃再接獲兩宗申請 https://www.devb.gov.hk/.../application_received/index.html 香港公私合營的歷史真相 https://liber-research.com/34/
《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》
【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】 今日(2021年5月3日）本研社出版已經是第三份有關套丁名為《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》，10多位義工金睛火眼掃盡全新界177公頃潛在套丁地段，比起第一份《丁不厭詐》點題之作及第二份《新丁再現》深度剖析套丁案情，今次第三部曲就再下一城，將上2,000公頃中每條村每一塊潛在違規丁地，清清楚楚展露出來。 特別鳴謝一起完成研究報告的一眾義工朋友及成員，沒有他們的無償付出，基本上無可能短短半年內高速完成，揭示當今新界丁地規劃失當及鄉紳潛在套丁圖謀。 有興趣可以在以下連結細閱研究報告同地圖資料庫，冇咁多時間細讀，都歡迎望下個簡報同大大力share俾朋友： 《草木皆丁》報告全文：https://bit.ly/3nFeDcA 《草木皆丁》研究簡報：https://bit.ly/33b66EQ 《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫：https://bit.ly/3eME3AZ 研究報告發現精華： ◆ 騙地開丁：報告搵到「潛在套丁土儲」多達787個，佔地共177公頃。如果全部最後拎去違法套丁，可以起到9744間丁屋；套丁其實係詐騙，換句話說未來新界可能會有近萬宗詐騙案發生，真係「騙」地不應留。 ◆ 元朗黑丁：元朗區繼續一枝獨秀，區內潛在套丁土儲佔93公頃，佔全新界的一半。 ◆ 爛尾一丁：為更立體呈現問題及謹慎驗證資料，研究社透過查冊發現有你估唔到嘅商人(林建岳)涉嫌參與丁屋發展，結果「爛尾」，丟空市區靚地近三十年；亦發現政府規劃新市鎮時主動「鬆章」比丁屋發展商，避開鄉村內潛在違規丁地，為市民全力搵地之說，不攻自破。 ◆ 鳴金收丁：政府一直話丁地「零散」、「偏遠」，唔當佢哋係土地儲備，所以填海勢在必行。我哋研究發現，其實鄉郊不同嘅土地可以整合，例如潛在違規丁地、政府丁地及鄰近棕地，其中一個案例更加搵到6公頃相連地塊可綜合發展，但政府偏偏避開唔收地。 ◆ 全民造丁：如果呢啲「潛在套丁土儲」收返來發展以往政府都會起嘅「鄉村式公屋」，將可為市民帶來74,550個單位，可以住223,650人。如果政府肯認真做，其實仲快過填海。 報告一出，馬上達成4樣成就解鎖： ▍當事人沒回應：研究報告指出林建岳有打算發展疑似套丁項目，可能怕「講多錯多」，麗新集團的回覆卻是「無回覆」，唔敢否認或者承認，明顯「擊中要害」 ▍參與公司光速割蓆：同時被指涉及持有潛在套丁土儲的公司董事永泰地產主席鄭維志，向傳媒回覆稱涉事公司無任何關連，立即「割蓆」。 ▍KOL屈「收發展商錢」：一出報告，立刻（又）有KOL表示我哋收地產商錢。本研社一直強調財政自主、研究自主，營運靠支持者中小額月捐支持。講真我哋如果收地產商錢，我哋研究員就唔使咁多年「兜踎」捱低薪，裝修office 就唔使自己髹油，亦侮辱咗我哋一班義工嘅無償付出。 ▍連大律師都話有可疑：每次的套丁指控，政府一向以沒有確鑿證據為由，放任套丁擴散。眼見有法律界直指今次研究報告內的分割地段情況有可疑，本研社必須強調現時政府絕對有權調查這些可疑情況，防範「套丁」於未然，而非側側膊又唔做嘢。 本研社自2018年起跟進套丁問題，一路走來，已經出版3份、合共將近10萬字嘅研究報告，讓公眾了解到套丁問題嘅根本，並非簡簡單單係某一撮人嘅貪婪，而係政府多年來嘅不作為同默許中催生。隨著丁屋大王王光榮因涉嫌套丁被捕，解決套丁問題或許亦漸露曙光。民間需要多加努力，一同推動政策改變。 希望各位可以繼續支持我地既丁屋研究工作，有餘力可幫忙懲罰是次研究基本開支，高質研究必定會陸續有黎！ — 是次研究基本開支 — 資料整理：$2,500 安心查冊：$3,000 內部印刷：$1,000 報告推廣：$2,000 落地考察：$2,400 [...]
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】 2021年5月14日，政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地，包括元朗YOHO Midtown旁核心地段，興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」（連YOHO MidTown 旁黃金地段都收！），「重創」地產商發展大計，起公屋拯救水深火熱嘅基層市民？事情當然冇咁簡單。 呢3塊地，其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊，並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年，仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神，已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係，南華早報剛剛揭發，原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地，對於地產商「可有可無」，政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 ▍發展商收唔到「祖堂地」始「同意」政府收地 南華早報引述新鴻基發言人【註2】，承認原來位於YOHO Town 旁、5400平方米嘅地段之所以丟空多年，係因為當中夾雜「祖堂地」。「祖堂地」出售門檻高，似乎新鴻基無法收購餘下地段發展，而手持地段亦不足以發展私樓，結果土地丟空多年。所以對於地產商來講，呢啲土地已經係冇價值既「豬頭骨」，直接啲講就係投資失敗。政府現在出手收購土地，仲可以獲$2000萬收地賠償（公帑支付），好過渣都無，猶如安慰獎。 ▍另有3塊土地因地主提出發展申請放棄收地 值得注意嘅係，輿論集中喺被收嘅個3塊地，往往很容易忽略為何事過2年，仍然有7塊地收唔到。政府喺一份新聞公報【註3】簡單交代咗個7塊土地嘅情況，但唔肯提供完整資料。當中3塊政府已表示放棄收回，即係公屋供應又少咗一截啦。 究竟點解？原來係因為個3塊地嘅地主，係林鄭2年前宣布收地之後，提交咗地契修訂／換地申請（即發展申請），但個3塊地位置在哪裡、地主是誰就因為「商業敏感性」而不公開，公屋供應變相比地主（發展商？）搶走咗。 奇就奇在，點解過去2年公眾一直唔知呢幾塊土地係邊度，到今日都唔肯講，但呢3塊地嘅地主竟然會識係呢2年期間提交發展申請，卡住整個收地過程？一塊地係咁仲可以話咁啱得咁橋，但3塊地同時係咁，「撞彩」嘅機會甚低。 ▍唔公佈放棄收地詳情 引官商勾結嫌疑 所以，呢3塊避過收地一劫嘅土地嘅業主係邊個、位置係邊，係關鍵所在。如果相關土地不牽涉「祖堂地」，或原來又係某幾個大發展商持有，即代表呢啲避過收地一劫嘅土地，其實係發展商眼中嘅真正「靚地」(否則亦唔會提交換地申請同修改地契，準備發展）。 政府拒絕公佈呢幾塊避過收地嘅地塊嘅詳情，咁自不然會惹起公眾質疑，政府今次「十塊收三塊」嘅決定，係咪為某啲發展商度身訂造，令發展商既可以獲公帑包底，交出「豬頭骨」地、亦可以「保住」靚地自己起私樓，同時政府又可以獲得掌聲（被鬧咁耐終於肯收發展商嘅地！）嘅「三贏方案」，如果屬實，簡直係一場精心策劃嘅PR stunt。 要強調一點，根據《收回土地條例》，行政上地主並無「反對機制」，而且收地無理由可以拖兩年，甚至預先係放風，留有空間俾地主「做嘢」、同政府討價還價，或提交發展申請，卡住整個收地過程。 政府應立刻公佈被「放生」地段位置在哪，以釋除公眾疑慮，否則不要怪市民質疑是次選擇性收地，其實真係官商勾結。 #收回土地條例 #疑似打地主 【註1】 發展局 局長隨筆 2019年10月20日 善用公權收回土地 發展公營房屋 ／／我們會檢視那些規劃上可作綜合發展區或住宅（甲類）發展，而地積比率比較高（一般而言，市區為7.5倍或以上，新界為5倍或以上）、現有構築物比較低矮（如只有幾層樓高），但有關業主**未有確切發展計劃的土地**。現時資料顯示，約有10組地塊符合這些條件。 https://bit.ly/2SYHdub 【註2】South [...]
阻人上樓：發展商玩爛城規程序揼波棕大法
阻人上樓：發展商玩爛城規程序揼波棕大法 近日輿情都傾向將香港房屋短缺，歸咎城規程序複雜同政府部門「阻住發展」。但最新元朗一宗私樓規劃申請，揭露了發展商如何在程序裡「彈出彈入」，最後成功拖垮收回棕地作公屋供應。 事發經過： 2017年，規劃署喺優先發展棕地嘅民間呼聲之下，終於拍板研究收回棕地作公屋發展。 2018年，「朗豪有限公司」透過城規程序，喺元朗屏山一帶，「庸園路以東」棕地上提出申建166棟低密度住宅（A/YL-PS/565），釋出發展意向。 2019年11月，規劃署終於完成研究，將屏山一帶棕地列作「高發展潛力」，當中包括「庸園路以東」嘅棕地，但最終的收地選址建議只包含「庸園路之西」的棕地，一路之隔既「庸園路以東」棕地群則避過了政府收地，令該區原有可收回棕地面臨減半。 及後，規劃署在元朗區議會被問及為何剔走這片棕地群 (庸園路以東)時，指在進行棕地研究期間，城規會正處理上述規劃申請，因此該等地段並沒有納入檢視範圍。即是說，政府以「研究時有發展意向」為由，將該塊棕地「留起」俾有「發展意向」的發展商。 2020年中，朗豪有限公司在規劃署公佈具體邊界後，撤回該住宅申請。換言之，「發展意向」多麼幸運地成為收回該棕地的「擋箭牌」。 2021年7月，朗豪有限公司又向城規會遞交幾乎一樣的住宅申請，同樣涉及166棟低密度住宅同2座會所，地盤亦一樣「tuptup嶔」同規劃署「屏山北」的收地範圍。 成件事最大疑點係： 點解政府可以純粹因為有私人發展商的「發展意向」，就避開唔研究收番呢啲棕地做公屋? 點解發展商又咁橋，時序上會在政府著手研究棕地前就入左個規劃申請，令佢最後因為有「發展意向」而避開左收地呃運? 如果咁有「發展意向」，點解會在政府完結左研究收回棕地選址，就撤回左個申請? 隔左一年入既申請幾乎一模一樣? 成件事發生在元朗屏山，答案自己諗，但整個發展流程，可見發展商「彈出彈入」的規劃申請及撤回申請，現實上做到「霸位」效果，奪取了土地發展既主導權，而政府又會接受個刻show過規劃意向就唔收既原則，形成左名符其實既「揼波棕」。 如果大家對發展商用程序奪走原本可以預留用作興建公屋/居屋及社區用途嘅棕地資源，喺2021年8月24日之前，大家仲可以就申請提出意見（A/YL-PS/642）提出意見： https://bit.ly/3rVo61G 延伸閱讀： 2021棕地研究：《首個棕土政策 —— 成形還是走樣？》https://bit.ly/3fxVdU3 【棕地大縮水 填島大科水】https://www.inmediahk.net/node/1081048 元朗區議會房委會文件2021／第14號 議程：討論元朗區零散棕地發展 https://bit.ly/2Vhh3V8