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【地產霸權之後 新基建黨出沒注意⚠️】
【地產霸權之後 新基建黨出沒注意】 香港地產黨被削權，還是會被新地主黨取而代之？工程界別特首選委的部署，將為此帶來關鍵啟示。 據明報統計，最新工程選委63個列明團體中竟有40家都屬私營工程公司，當中27家自去年至今中標金額，可知的超過366億公帑，意味著新選委體制設計上，雖然減弱了既有本地地產商及鄉事力量，卻很可能造就一群專食土地收益的新工程「跎地」。 其實土地問題的根源之一，不是用以騙小市民的「地少人多」，乃源自政府在公共財政上要拿可每年上千億的土地收益，持續供養背後私營工程公司的既得利益，令政府不願犧牲賣地收益及公地資源作解決房屋問題，被既得利益拖後腳，這就是香港玩了數十年的「土地—基建資本旋轉門」的遊戲，起很多大而無當的音樂噴泉大白象，民生保育的「適切基建」（appropriate infrastructure)淪為「無肉食」的次選。 而本地資深工程界代表李智明工程師，更點出這種新工程利益結構都以中資基建工程公司為主，未來特首為了更有動機落力推動類似「明日大嶼」的大型基建工程，以「投桃報李」，將會成為背後阻礙解決土地問題、耗用更龐大公帑建大型工程的「基建黨」。 這樣一來，中央指示解決深層次問題，取決於未來能否讓這群新工程利益忠誠讓利，抑或是仍然將土地問題簡化為造島問題，讓他們可以在現有政治體制見風使盡利。 #基建黨 #工程咬金 #左手交右手 #明日大嶼 明報全文：https://bit.ly/3aKgibv 研究到底 月捐支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch
【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】
【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】 本研社在2021年5月3日出版已經是第三份有關套丁名為《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》，10多位義工金睛火眼掃盡全新界177公頃潛在套丁地段，比起第一份《丁不厭詐》點題之作及第二份《新丁再現》深度剖析套丁案情，今次第三部曲就再下一城，將上2,000公頃中每條村每一塊潛在違規丁地，清清楚楚展露出來。 特別鳴謝一起完成研究報告的一眾義工朋友及成員，沒有他們的無償付出，基本上無可能短短半年內高速完成，揭示當今新界丁地規劃失當及鄉紳潛在套丁圖謀。 有興趣可以在以下連結細閱研究報告同地圖資料庫，冇咁多時間細讀，都歡迎望下個簡報同大大力share俾朋友： 《草木皆丁》報告全文：https://bit.ly/3nFeDcA 《草木皆丁》研究簡報：https://bit.ly/33b66EQ 《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫：https://bit.ly/3eME3AZ 研究報告發現精華： ◆ 騙地開丁：報告搵到「潛在套丁土儲」多達787個，佔地共177公頃。如果全部最後拎去違法套丁，可以起到9744間丁屋；套丁其實係詐騙，換句話說未來新界可能會有近萬宗詐騙案發生，真係「騙」地不應留。 ◆ 元朗黑丁：元朗區繼續一枝獨秀，區內潛在套丁土儲佔93公頃，佔全新界的一半。 ◆ 爛尾一丁：為更立體呈現問題及謹慎驗證資料，研究社透過查冊發現有你估唔到嘅商人(林建岳)涉嫌參與丁屋發展，結果「爛尾」，丟空市區靚地近三十年；亦發現政府規劃新市鎮時主動「鬆章」比丁屋發展商，避開鄉村內潛在違規丁地，為市民全力搵地之說，不攻自破。 ◆ 鳴金收丁：政府一直話丁地「零散」、「偏遠」，唔當佢哋係土地儲備，所以填海勢在必行。我哋研究發現，其實鄉郊不同嘅土地可以整合，例如潛在違規丁地、政府丁地及鄰近棕地，其中一個案例更加搵到6公頃相連地塊可綜合發展，但政府偏偏避開唔收地。 ◆ 全民造丁：如果呢啲「潛在套丁土儲」收返來發展以往政府都會起嘅「鄉村式公屋」，將可為市民帶來74,550個單位，可以住223,650人。如果政府肯認真做，其實仲快過填海。 報告一出，馬上達成4樣成就解鎖： ▍當事人沒回應：研究報告指出林建岳有打算發展疑似套丁項目，可能怕「講多錯多」，麗新集團的回覆卻是「無回覆」，唔敢否認或者承認，明顯「擊中要害」 ▍參與公司光速割蓆：同時被指涉及持有潛在套丁土儲的公司董事永泰地產主席鄭維志，向傳媒回覆稱涉事公司無任何關連，立即「割蓆」。 ▍KOL屈「收發展商錢」：一出報告，立刻（又）有KOL表示我哋收地產商錢。本研社一直強調財政自主、研究自主，營運靠支持者中小額月捐支持。講真我哋如果收地產商錢，我哋研究員就唔使咁多年「兜踎」捱低薪，裝修office 就唔使自己髹油，亦侮辱咗我哋一班義工嘅無償付出。 ▍連大律師都話有可疑：每次的套丁指控，政府一向以沒有確鑿證據為由，放任套丁擴散。眼見有法律界直指今次研究報告內的分割地段情況有可疑，本研社必須強調現時政府絕對有權調查這些可疑情況，防範「套丁」於未然，而非側側膊又唔做嘢。 本研社自2018年起跟進套丁問題，一路走來，已經出版3份、合共將近10萬字嘅研究報告，讓公眾了解到套丁問題嘅根本，並非簡簡單單係某一撮人嘅貪婪，而係政府多年來嘅不作為同默許中催生。隨著丁屋大王王光榮因涉嫌套丁被捕，解決套丁問題或許亦漸露曙光。民間需要多加努力，一同推動政策改變。 希望各位可以繼續支持我地既丁屋研究工作，有餘力可幫忙懲罰是次研究基本開支，高質研究必定會陸續有黎！ — 是次研究基本開支 — 資料整理：$2,500 安心查冊：$3,000 內部印刷：$1,000 報告推廣：$2,000 落地考察：$2,400 [...]
【告別Google Map】破解隱藏套丁地 升級地圖技術全攻略
【告別Google Map】破解隱藏套丁地 升級地圖技術全攻略 好多人問本研社研究員平時究竟點搵地同點樣分析大量嘅土地資料。其實唔係咩秘密，我哋主要係運用地理資訊系統(Geographic Information System, GIS)工具，將啲空間數據(spatial data)有系統咁整理、分析，我哋唔少嘅研究就係咁樣誕生㗎喇！以往我哋發佈報告用嘅GIS 工具係Google Map， 功能方面確有限制，例如圖層(layers)數量有限。 唔知大家有冇留意，最近我哋幸得友人技術相助，今次我哋發佈《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》嘅地圖資料庫，已經靜靜地升級咗做「ArcGIS online」版本 。 【研究神器升級】草木皆丁地圖資料庫即刻睇：https://bit.ly/3b3skNc 內裡紀錄著全新界潛藏潛在違規丁地嘅地圖庫已全面開放，絕不收費，市民大眾可以隨時、隨地參閱同使用今次研究地圖庫嘅數據，繼續跟進違規丁地最新發展，有助將研究成果貨如輪轉，成為其他民間團體嘅倡議同研究養份。 「ArcGIS online」除咗地圖底圖可以更多選擇外，表意上亦比Google Map 更為清楚。更加重要嘅係，佢嘅地理資訊分析能力，亦比Google Map 強大。現時潛在套丁土儲地圖庫嘅地圖圖表(attribute table)，包含每塊潛在套丁土儲嘅名稱、大小、涉及丁屋數量以及所在鄉村，將會連結空間圖徽(feature)，格式統一的地塊資料唔再單純為描述文字，而係可經整理同分析嘅數據。因而，今次經升級的地圖資料庫可以呈現更加清晰簡潔嘅資料分類，有利日後民間繼續對違規丁地跟進調查、趨勢統計以及空間分析。 以往我哋依賴嘅Google Map 有圖層(layer)功能上嘅限制，最多只能放10層圖層。圖層限制令我哋無法將大量嘅空間數據放喺同一檔案中整合分析，例如由於全港地段索引資料過於龐大，很難將地段索引資料直接置放於google map之上，變相難以全面地搜挖全新界潛藏套丁土儲，而「ArcGIS online」突破咗Google Map 喺圖層(layer)功能上嘅限制。 《草木皆丁》之所以能夠完成，全靠ArcGIS online中增加咗圖層數量嘅特點，對現有鄉村範圍、鄉村式發展用地、政府丁地、地段索引圖、新發展區規劃圖、甚至2017年棕地分佈等等多個圖層數據進行大量cross-checking嘅工夫。除咗快速地識別出現時787個潛在套丁土儲的表徵，亦從中揭發出哂界的潛在套丁土儲、「先破壞，後套丁」侵蝕濕地漁塘的可能以及新發展區收地故意避開原居民村等個案，搜挖出這些潛藏違規丁地多方面的問題。今次大家將會見到更加「花哩花碌」的新界，視覺化地呈現新界「騙」地開花。 今次本研社升級地圖工具，與其話方便咗我哋做研究，其實目標係更多為鼓勵民間共享、保存及再用這些土地資料，務求逐漸建立民間土地資訊共享平台，實踐協作式研究，培育民間研究力量。 下一步，我哋計劃將過往多年地圖資源上載至ArcGIS [...]
【港鐵物業俾佢賺盡50年？】#永續港鐵霸權 #7月專研
港鐵物業俾佢賺盡50年？ 適時本研推動緊港鐵霸權專題研究，琴日立法會就發展港鐵上蓋物業質詢【註一】，連葉劉等建制派都話港鐵用物業賺取豐厚利潤，有違鐵路本業，證明港鐵霸權壟斷問題已經係政府冇辦法逃避嘅社會議程。 而政府仍一貫以往經常送地益港鐵嘅縱容立場，運輸及房屋局局長陳帆講到明「鐵路加物業」模式嘅收益係為咗之後鐵路營運五十年。究竟當中所謂「營運五十年嘅財務評估」係點樣做出嚟？當中嘅參數到底點決定同預計？按照港鐵營運時生出嚟嘅「可加可加」財技、做埋地產商投地、玩埋海外鐵路投資，以及未來營運不斷開發潛在新鐵路(東平洲鐵路可能不再是夢)包攬哂上蓋物業發展，這些相信足夠港鐵營運鐵路唔止一個五十年，「所謂為未來營運五十年」更多係永續港鐵現時嘅營運謀利方程式，不斷合理化緊佢而家「賺盡」嘅霸權操作。 除了唔知頭唔知路嘅未來50年財務估算，單單睇番起初上蓋物業發展嘅歷史脈絡，當初發展上蓋物業嘅收益明顯為鐵路財政「緊急」(contingency)之用，跟現時用作「營運未來五十年」嘅講法可謂南轅北轍。面對現時已扭曲嘅「鐵路加物業」模式，港鐵鐵路營運當然長做長有，但後果就由買車票多年嚟都冇減過價嘅市民承擔。 【註一】立法會會議(2021/07/14) 就發展鐵路車站上蓋物業質詢 https://www.youtube.com/watch?v=Zs1iuveATnI 港鐵霸權專研系列成果一覽： 【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 https://liber-research.com/07_2021_mtr1 【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? https://liber-research.com/07_2021/07_2021_mtr2/
【數據分析：港鐵各站住宅物業版圖 2021】 #永續港鐵霸權 #7月專研
【數據分析：港鐵各站住宅物業版圖 2021】 #永續港鐵霸權 #7月專研 分析現時港鐵上蓋物業住宅項目的供應數量及地區分佈，可得出直至2021年港鐵有份參與發展的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），總計已建成125 557個住宅單位，而當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，管理112 759個住宅單位，30多萬人的生活在「鐵屋」之內，基本上可將港鐵列為香港主要發展商之一。 為現時整個港鐵住宅物管王國進行全面點算 (屋苑數據表列：https://bit.ly/3BAfuC3)，可得出以下分析： ▌未竟之鐵 單單目前港鐵有計劃落成的上蓋發展項目 (如元朗站上蓋、康城未來期數、黃竹坑上蓋、錦上路上蓋、何文田上蓋、八鄉車廠上蓋、小蠔灣車廠上蓋第一期)，未來近十年潛在供應房屋近34 060個單位，已佔未來全港私樓供應相當重的比例。再配合未來不斷開發新鐵路及其上蓋發展，如近日政府已放風北環線將以擁用權模式建造，港鐵未來物業發展的容量將不只3.4萬。 ▌以鐵圈地 日出康城作為最多港鐵住宅物業的車站，多達14個項目期數佔19 627個單位，而且未來期數第十一期至第十三期將提供6 400個單位。康城模式作為港鐵的圈地發展嘗試，除了壟斷整個地區的私樓供應，港鐵更包攬當中的物業管理權，主導整個社區的發展模式，可謂一種私人土地發展的「巨無霸」。 ▌東涌之珠 東涌線作為港鐵上蓋物業發展最多的鐵路路線，提供近33 210個住宅單位。自90年代末開始，正值東涌線建成，東涌站的東堤灣畔、海堤灣畔、青衣站的盈翠半島、九龍站漾日居、奧運站的維港灣、南昌站的匯璽等上蓋物業分別於90年末為港鐵帶來龐大的收益，物業發展漸成為其一主要收入，亦顯示當時鐵路加物業的發展定位開始轉變，港鐵開始有「賺到盡」趨勢。 ▌法團結界 在眾多港鐵住宅物業項目之中，只有9個上蓋住宅物業成功組成業主立案法團，而輕鐵屯門碼頭站的海翠花園只是少數成功例子。在「鐵定管理權」下，業主基本上難以逃離港鐵的管理模式。 ▌大小通吃 除了不斷開發新鐵路外，現時港鐵善用「大小通吃」的搵地策略，發展通風樓「插針式」項目，以及車廠圈地操作發展「巨無霸」項目，將會像擴散全港每個角落。 可以想像，如果各站住宅物業未來都用以興建居屋，將有多大程度減低上車人士負擔。一日這張住宅物業版圖格局不變，香港房屋問題並不會有根本性的變化。 研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC [...]
【香港鐵路大縮水秘史】#永續港鐵霸權 #7月專研
香港鐵路大縮水秘史 明顯見到地鐵計劃嘅鐵路早期系統，到後尾實施嘅時候變成縮水版嘅「修正早期系統」(modified initial system)，當中出現過一段少為人知鐵路縮水嘅秘史。石油危機令到負責鐵路早期系統嘅日資財團「突發」退出，港英政府更曾經與日資財團爭執，要追討退場所導致嘅鐵路超支及延遲上至億計嘅損失，但有趣的是，財團表明只可向港英支付港幣5百萬出於善意嘅「補償」(offered a nominal ex gratia payment of ¥300 million, equivalent to about HK$5 million)，呢個明顯唔足夠 (inadequate) 嘅賠償當然俾港英拒絕，而港英與日資財團嘅爭議後續就暫不可考。 為應對財團退場所引起嘅財政問題，港英推動嘅「修正早期系統」除咗鐵路規模大縮水外，原來窮到連車站都要縮水，推遲興建好多個車站出入口，鑽石山站當年更被設計得「簡陋」咗 (cheaper version of Diamond Hill Station)，要推遲落成未來接駁東九龍綫（現時沙中綫）嘅站內地下通道，更估唔到喺四十年前已經諗好咗要起東九龍線（現時沙中綫）拖到今日。除了節省鐵路開支，上蓋物業發展嘅可觀收入亦順應成為鐵路財路緊急儲備，今時今日嘅有「半個地產商」之稱嘅港鐵曾經亦有過一段財政緊縮嘅歷史時期。 想知更多港鐵縮水後續嘅詳情即刻睇： 7月專題—還原「物業帶動鐵路」的歷史時空 https://liber-research.com/07_2021_mtr1/ 參考資料： 1975 FCO 40 [...]
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On-Going Research
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【地產霸權之後 新基建黨出沒注意⚠️】
【地產霸權之後 新基建黨出沒注意】 香港地產黨被削權，還是會被新地主黨取而代之？工程界別特首選委的部署，將為此帶來關鍵啟示。 據明報統計，最新工程選委63個列明團體中竟有40家都屬私營工程公司，當中27家自去年至今中標金額，可知的超過366億公帑，意味著新選委體制設計上，雖然減弱了既有本地地產商及鄉事力量，卻很可能造就一群專食土地收益的新工程「跎地」。 其實土地問題的根源之一，不是用以騙小市民的「地少人多」，乃源自政府在公共財政上要拿可每年上千億的土地收益，持續供養背後私營工程公司的既得利益，令政府不願犧牲賣地收益及公地資源作解決房屋問題，被既得利益拖後腳，這就是香港玩了數十年的「土地—基建資本旋轉門」的遊戲，起很多大而無當的音樂噴泉大白象，民生保育的「適切基建」（appropriate infrastructure)淪為「無肉食」的次選。 而本地資深工程界代表李智明工程師，更點出這種新工程利益結構都以中資基建工程公司為主，未來特首為了更有動機落力推動類似「明日大嶼」的大型基建工程，以「投桃報李」，將會成為背後阻礙解決土地問題、耗用更龐大公帑建大型工程的「基建黨」。 這樣一來，中央指示解決深層次問題，取決於未來能否讓這群新工程利益忠誠讓利，抑或是仍然將土地問題簡化為造島問題，讓他們可以在現有政治體制見風使盡利。 #基建黨 #工程咬金 #左手交右手 #明日大嶼 明報全文：https://bit.ly/3aKgibv 研究到底 月捐支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch
【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】
【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】 本研社在2021年5月3日出版已經是第三份有關套丁名為《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》，10多位義工金睛火眼掃盡全新界177公頃潛在套丁地段，比起第一份《丁不厭詐》點題之作及第二份《新丁再現》深度剖析套丁案情，今次第三部曲就再下一城，將上2,000公頃中每條村每一塊潛在違規丁地，清清楚楚展露出來。 特別鳴謝一起完成研究報告的一眾義工朋友及成員，沒有他們的無償付出，基本上無可能短短半年內高速完成，揭示當今新界丁地規劃失當及鄉紳潛在套丁圖謀。 有興趣可以在以下連結細閱研究報告同地圖資料庫，冇咁多時間細讀，都歡迎望下個簡報同大大力share俾朋友： 《草木皆丁》報告全文：https://bit.ly/3nFeDcA 《草木皆丁》研究簡報：https://bit.ly/33b66EQ 《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫：https://bit.ly/3eME3AZ 研究報告發現精華： ◆ 騙地開丁：報告搵到「潛在套丁土儲」多達787個，佔地共177公頃。如果全部最後拎去違法套丁，可以起到9744間丁屋；套丁其實係詐騙，換句話說未來新界可能會有近萬宗詐騙案發生，真係「騙」地不應留。 ◆ 元朗黑丁：元朗區繼續一枝獨秀，區內潛在套丁土儲佔93公頃，佔全新界的一半。 ◆ 爛尾一丁：為更立體呈現問題及謹慎驗證資料，研究社透過查冊發現有你估唔到嘅商人(林建岳)涉嫌參與丁屋發展，結果「爛尾」，丟空市區靚地近三十年；亦發現政府規劃新市鎮時主動「鬆章」比丁屋發展商，避開鄉村內潛在違規丁地，為市民全力搵地之說，不攻自破。 ◆ 鳴金收丁：政府一直話丁地「零散」、「偏遠」，唔當佢哋係土地儲備，所以填海勢在必行。我哋研究發現，其實鄉郊不同嘅土地可以整合，例如潛在違規丁地、政府丁地及鄰近棕地，其中一個案例更加搵到6公頃相連地塊可綜合發展，但政府偏偏避開唔收地。 ◆ 全民造丁：如果呢啲「潛在套丁土儲」收返來發展以往政府都會起嘅「鄉村式公屋」，將可為市民帶來74,550個單位，可以住223,650人。如果政府肯認真做，其實仲快過填海。 報告一出，馬上達成4樣成就解鎖： ▍當事人沒回應：研究報告指出林建岳有打算發展疑似套丁項目，可能怕「講多錯多」，麗新集團的回覆卻是「無回覆」，唔敢否認或者承認，明顯「擊中要害」 ▍參與公司光速割蓆：同時被指涉及持有潛在套丁土儲的公司董事永泰地產主席鄭維志，向傳媒回覆稱涉事公司無任何關連，立即「割蓆」。 ▍KOL屈「收發展商錢」：一出報告，立刻（又）有KOL表示我哋收地產商錢。本研社一直強調財政自主、研究自主，營運靠支持者中小額月捐支持。講真我哋如果收地產商錢，我哋研究員就唔使咁多年「兜踎」捱低薪，裝修office 就唔使自己髹油，亦侮辱咗我哋一班義工嘅無償付出。 ▍連大律師都話有可疑：每次的套丁指控，政府一向以沒有確鑿證據為由，放任套丁擴散。眼見有法律界直指今次研究報告內的分割地段情況有可疑，本研社必須強調現時政府絕對有權調查這些可疑情況，防範「套丁」於未然，而非側側膊又唔做嘢。 本研社自2018年起跟進套丁問題，一路走來，已經出版3份、合共將近10萬字嘅研究報告，讓公眾了解到套丁問題嘅根本，並非簡簡單單係某一撮人嘅貪婪，而係政府多年來嘅不作為同默許中催生。隨著丁屋大王王光榮因涉嫌套丁被捕，解決套丁問題或許亦漸露曙光。民間需要多加努力，一同推動政策改變。 希望各位可以繼續支持我地既丁屋研究工作，有餘力可幫忙懲罰是次研究基本開支，高質研究必定會陸續有黎！ — 是次研究基本開支 — 資料整理：$2,500 安心查冊：$3,000 內部印刷：$1,000 報告推廣：$2,000 落地考察：$2,400 [...]
【告別Google Map】破解隱藏套丁地 升級地圖技術全攻略
【告別Google Map】破解隱藏套丁地 升級地圖技術全攻略 好多人問本研社研究員平時究竟點搵地同點樣分析大量嘅土地資料。其實唔係咩秘密，我哋主要係運用地理資訊系統(Geographic Information System, GIS)工具，將啲空間數據(spatial data)有系統咁整理、分析，我哋唔少嘅研究就係咁樣誕生㗎喇！以往我哋發佈報告用嘅GIS 工具係Google Map， 功能方面確有限制，例如圖層(layers)數量有限。 唔知大家有冇留意，最近我哋幸得友人技術相助，今次我哋發佈《草木皆丁－發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》嘅地圖資料庫，已經靜靜地升級咗做「ArcGIS online」版本 。 【研究神器升級】草木皆丁地圖資料庫即刻睇：https://bit.ly/3b3skNc 內裡紀錄著全新界潛藏潛在違規丁地嘅地圖庫已全面開放，絕不收費，市民大眾可以隨時、隨地參閱同使用今次研究地圖庫嘅數據，繼續跟進違規丁地最新發展，有助將研究成果貨如輪轉，成為其他民間團體嘅倡議同研究養份。 「ArcGIS online」除咗地圖底圖可以更多選擇外，表意上亦比Google Map 更為清楚。更加重要嘅係，佢嘅地理資訊分析能力，亦比Google Map 強大。現時潛在套丁土儲地圖庫嘅地圖圖表(attribute table)，包含每塊潛在套丁土儲嘅名稱、大小、涉及丁屋數量以及所在鄉村，將會連結空間圖徽(feature)，格式統一的地塊資料唔再單純為描述文字，而係可經整理同分析嘅數據。因而，今次經升級的地圖資料庫可以呈現更加清晰簡潔嘅資料分類，有利日後民間繼續對違規丁地跟進調查、趨勢統計以及空間分析。 以往我哋依賴嘅Google Map 有圖層(layer)功能上嘅限制，最多只能放10層圖層。圖層限制令我哋無法將大量嘅空間數據放喺同一檔案中整合分析，例如由於全港地段索引資料過於龐大，很難將地段索引資料直接置放於google map之上，變相難以全面地搜挖全新界潛藏套丁土儲，而「ArcGIS online」突破咗Google Map 喺圖層(layer)功能上嘅限制。 《草木皆丁》之所以能夠完成，全靠ArcGIS online中增加咗圖層數量嘅特點，對現有鄉村範圍、鄉村式發展用地、政府丁地、地段索引圖、新發展區規劃圖、甚至2017年棕地分佈等等多個圖層數據進行大量cross-checking嘅工夫。除咗快速地識別出現時787個潛在套丁土儲的表徵，亦從中揭發出哂界的潛在套丁土儲、「先破壞，後套丁」侵蝕濕地漁塘的可能以及新發展區收地故意避開原居民村等個案，搜挖出這些潛藏違規丁地多方面的問題。今次大家將會見到更加「花哩花碌」的新界，視覺化地呈現新界「騙」地開花。 今次本研社升級地圖工具，與其話方便咗我哋做研究，其實目標係更多為鼓勵民間共享、保存及再用這些土地資料，務求逐漸建立民間土地資訊共享平台，實踐協作式研究，培育民間研究力量。 下一步，我哋計劃將過往多年地圖資源上載至ArcGIS [...]
【港鐵物業俾佢賺盡50年？】#永續港鐵霸權 #7月專研
港鐵物業俾佢賺盡50年？ 適時本研推動緊港鐵霸權專題研究，琴日立法會就發展港鐵上蓋物業質詢【註一】，連葉劉等建制派都話港鐵用物業賺取豐厚利潤，有違鐵路本業，證明港鐵霸權壟斷問題已經係政府冇辦法逃避嘅社會議程。 而政府仍一貫以往經常送地益港鐵嘅縱容立場，運輸及房屋局局長陳帆講到明「鐵路加物業」模式嘅收益係為咗之後鐵路營運五十年。究竟當中所謂「營運五十年嘅財務評估」係點樣做出嚟？當中嘅參數到底點決定同預計？按照港鐵營運時生出嚟嘅「可加可加」財技、做埋地產商投地、玩埋海外鐵路投資，以及未來營運不斷開發潛在新鐵路(東平洲鐵路可能不再是夢)包攬哂上蓋物業發展，這些相信足夠港鐵營運鐵路唔止一個五十年，「所謂為未來營運五十年」更多係永續港鐵現時嘅營運謀利方程式，不斷合理化緊佢而家「賺盡」嘅霸權操作。 除了唔知頭唔知路嘅未來50年財務估算，單單睇番起初上蓋物業發展嘅歷史脈絡，當初發展上蓋物業嘅收益明顯為鐵路財政「緊急」(contingency)之用，跟現時用作「營運未來五十年」嘅講法可謂南轅北轍。面對現時已扭曲嘅「鐵路加物業」模式，港鐵鐵路營運當然長做長有，但後果就由買車票多年嚟都冇減過價嘅市民承擔。 【註一】立法會會議(2021/07/14) 就發展鐵路車站上蓋物業質詢 https://www.youtube.com/watch?v=Zs1iuveATnI 港鐵霸權專研系列成果一覽： 【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 https://liber-research.com/07_2021_mtr1 【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? https://liber-research.com/07_2021/07_2021_mtr2/
【數據分析：港鐵各站住宅物業版圖 2021】 #永續港鐵霸權 #7月專研
【數據分析：港鐵各站住宅物業版圖 2021】 #永續港鐵霸權 #7月專研 分析現時港鐵上蓋物業住宅項目的供應數量及地區分佈，可得出直至2021年港鐵有份參與發展的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），總計已建成125 557個住宅單位，而當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，管理112 759個住宅單位，30多萬人的生活在「鐵屋」之內，基本上可將港鐵列為香港主要發展商之一。 為現時整個港鐵住宅物管王國進行全面點算 (屋苑數據表列：https://bit.ly/3BAfuC3)，可得出以下分析： ▌未竟之鐵 單單目前港鐵有計劃落成的上蓋發展項目 (如元朗站上蓋、康城未來期數、黃竹坑上蓋、錦上路上蓋、何文田上蓋、八鄉車廠上蓋、小蠔灣車廠上蓋第一期)，未來近十年潛在供應房屋近34 060個單位，已佔未來全港私樓供應相當重的比例。再配合未來不斷開發新鐵路及其上蓋發展，如近日政府已放風北環線將以擁用權模式建造，港鐵未來物業發展的容量將不只3.4萬。 ▌以鐵圈地 日出康城作為最多港鐵住宅物業的車站，多達14個項目期數佔19 627個單位，而且未來期數第十一期至第十三期將提供6 400個單位。康城模式作為港鐵的圈地發展嘗試，除了壟斷整個地區的私樓供應，港鐵更包攬當中的物業管理權，主導整個社區的發展模式，可謂一種私人土地發展的「巨無霸」。 ▌東涌之珠 東涌線作為港鐵上蓋物業發展最多的鐵路路線，提供近33 210個住宅單位。自90年代末開始，正值東涌線建成，東涌站的東堤灣畔、海堤灣畔、青衣站的盈翠半島、九龍站漾日居、奧運站的維港灣、南昌站的匯璽等上蓋物業分別於90年末為港鐵帶來龐大的收益，物業發展漸成為其一主要收入，亦顯示當時鐵路加物業的發展定位開始轉變，港鐵開始有「賺到盡」趨勢。 ▌法團結界 在眾多港鐵住宅物業項目之中，只有9個上蓋住宅物業成功組成業主立案法團，而輕鐵屯門碼頭站的海翠花園只是少數成功例子。在「鐵定管理權」下，業主基本上難以逃離港鐵的管理模式。 ▌大小通吃 除了不斷開發新鐵路外，現時港鐵善用「大小通吃」的搵地策略，發展通風樓「插針式」項目，以及車廠圈地操作發展「巨無霸」項目，將會像擴散全港每個角落。 可以想像，如果各站住宅物業未來都用以興建居屋，將有多大程度減低上車人士負擔。一日這張住宅物業版圖格局不變，香港房屋問題並不會有根本性的變化。 研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/ FPS ID：5390547 HSBC [...]
【香港鐵路大縮水秘史】#永續港鐵霸權 #7月專研
香港鐵路大縮水秘史 明顯見到地鐵計劃嘅鐵路早期系統，到後尾實施嘅時候變成縮水版嘅「修正早期系統」(modified initial system)，當中出現過一段少為人知鐵路縮水嘅秘史。石油危機令到負責鐵路早期系統嘅日資財團「突發」退出，港英政府更曾經與日資財團爭執，要追討退場所導致嘅鐵路超支及延遲上至億計嘅損失，但有趣的是，財團表明只可向港英支付港幣5百萬出於善意嘅「補償」(offered a nominal ex gratia payment of ¥300 million, equivalent to about HK$5 million)，呢個明顯唔足夠 (inadequate) 嘅賠償當然俾港英拒絕，而港英與日資財團嘅爭議後續就暫不可考。 為應對財團退場所引起嘅財政問題，港英推動嘅「修正早期系統」除咗鐵路規模大縮水外，原來窮到連車站都要縮水，推遲興建好多個車站出入口，鑽石山站當年更被設計得「簡陋」咗 (cheaper version of Diamond Hill Station)，要推遲落成未來接駁東九龍綫（現時沙中綫）嘅站內地下通道，更估唔到喺四十年前已經諗好咗要起東九龍線（現時沙中綫）拖到今日。除了節省鐵路開支，上蓋物業發展嘅可觀收入亦順應成為鐵路財路緊急儲備，今時今日嘅有「半個地產商」之稱嘅港鐵曾經亦有過一段財政緊縮嘅歷史時期。 想知更多港鐵縮水後續嘅詳情即刻睇： 7月專題—還原「物業帶動鐵路」的歷史時空 https://liber-research.com/07_2021_mtr1/ 參考資料： 1975 FCO 40 [...]