分析現時港鐵上蓋物業住宅項目的供應數量及地區分佈，可得出直至2021年港鐵有份參與發展的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），總計已建成125 557個住宅單位，而當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，管理112 759個住宅單位，30多萬人的生活在「鐵屋」之內，基本上可將港鐵列為香港主要發展商之一。

為現時整個港鐵住宅物管王國進行全面點算 (屋苑數據表列：https://bit.ly/3BAfuC3)，可得出以下分析：

▌未竟之鐵

單單目前港鐵有計劃落成的上蓋發展項目 (如元朗站上蓋、康城未來期數、黃竹坑上蓋、錦上路上蓋、何文田上蓋、八鄉車廠上蓋、小蠔灣車廠上蓋第一期)，未來近十年潛在供應房屋近34 060個單位，已佔未來全港私樓供應相當重的比例。再配合未來不斷開發新鐵路及其上蓋發展，如近日政府已放風北環線將以擁用權模式建造，港鐵未來物業發展的容量將不只3.4萬。

▌以鐵圈地

日出康城作為最多港鐵住宅物業的車站，多達14個項目期數佔19 627個單位，而且未來期數第十一期至第十三期將提供6 400個單位。康城模式作為港鐵的圈地發展嘗試，除了壟斷整個地區的私樓供應，港鐵更包攬當中的物業管理權，主導整個社區的發展模式，可謂一種私人土地發展的「巨無霸」。

▌東涌之珠

東涌線作為港鐵上蓋物業發展最多的鐵路路線，提供近33 210個住宅單位。自90年代末開始，正值東涌線建成，東涌站的東堤灣畔、海堤灣畔、青衣站的盈翠半島、九龍站漾日居、奧運站的維港灣、南昌站的匯璽等上蓋物業分別於90年末為港鐵帶來龐大的收益，物業發展漸成為其一主要收入，亦顯示當時鐵路加物業的發展定位開始轉變，港鐵開始有「賺到盡」趨勢。

▌法團結界

在眾多港鐵住宅物業項目之中，只有9個上蓋住宅物業成功組成業主立案法團，而輕鐵屯門碼頭站的海翠花園只是少數成功例子。在「鐵定管理權」下，業主基本上難以逃離港鐵的管理模式。

▌大小通吃

除了不斷開發新鐵路外，現時港鐵善用「大小通吃」的搵地策略，發展通風樓「插針式」項目，以及車廠圈地操作發展「巨無霸」項目，將會像擴散全港每個角落。

可以想像，如果各站住宅物業未來都用以興建居屋，將有多大程度減低上車人士負擔。一日這張住宅物業版圖格局不變，香港房屋問題並不會有根本性的變化。

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