Latest Publications
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
考察手記：寫於大鵬灣風雲變色之前
研究手記：寫於大鵬灣風雲變色之前 自去年北區部會區橫空出世，香港西北部的濕地保育區成為了「兵家必爭」的焦點，畢竟研究員的精神有著創新的執著，於是我們反而更專注去投放心力去東北一方：雙城三圈的大鵬灣「宜遊」生態娛樂旅遊圈，這個包含在龐大藍圖中的概念，將會對未來環境帶來一種怎樣的轉變。 先是一系列前期研究的工作坊，及後在近月進行了一次實地考察，重點考察相關被盯上的地點，不敢說是要目睹其變天前最後一面，卻在途中更深入看見巨變前的各種問題與不安。 閒置中 Podcast - 暗湧中－打卡人潮淹沒最後郊野樂土？ 先是有便宜的船，讓我們研究團隊可以定點考察整個幅員甚廣的地區，途經赤門海峽、印洲塘、大鵬灣各處、臨近沙頭角海，行程還在吉澳與鴨洲登島。 行程中其實也令我們有種驚訝，相對4-5年前研究員曾到過相同考察路線，已經目擊有許多明顯變化： 大型旅遊化的前期症狀 一色一樣的「故事館」，都在整個香港東北大鵬灣各處出現，似是官方著力投放資源的環節。故事收集是有助鄉郊活化的重要一環，是細水長流的文化工作，或許有朋友已經預視到危機四伏，於是早著先機尋找當區歷史文化的根據。 但部分這類文化的發掘有其雙面性，也能反過來成為了推動旅遊化的基建素材，讓地方成為旅客更容易進入的「景點」，有時讓人更深入認識當地歷史文化與打卡式消費，都可以是一線之差。 例如進入大鵬灣幾乎必去的吉澳島，不知幾時開始，在島上的觀音廟出現了一棵小型「許願樹」。「許願樹」模仿遊戲似乎在近年已在四處「落地生根」，亦有不同程度的反思，卻似乎在這偏遠的小島方興未艾，不知是否在等待未來大鵬灣「易遊」概念的旅客人潮。 另一個經過也令人出奇不意的，是在吉澳島上多了一間嘈雜的「酒吧」，店名名為Hospitality Legend，位置剛好在吉澳天后廟廣場旁邊，遠處已經聽到播放「廣場音樂」，這是吸引某種品味的旅客一種方式嗎? 這是整個大鵬灣所謂「生態文化娛樂」旅遊發展概念最令人關注的部分，究竟未來的旅遊有幾有文化，又幾有生態? 還是這個北都區規劃的「宜遊」純屬虛構，服務的是另一種東西? 旅遊+地產危機跨境登陸 近年對岸的規劃文件已經為大鵬灣未來的發展命運帶來預示。詳情可以參考我們最新的文章【將旅遊地產概念伸延入香港鄉郊？】，已經透露了數十項會在大鵬灣內銳意「打造」的一站式跨境旅遊措施，包保令你目不暇給... 而當日的考察，無論在印洲塘的內海、島上，還能享受到山雨欲來的一絲寧靜。 我們就此更製作了一張地圖，顯示了一項我們尤其關注的變化：「旅遊地產」。不翻查不察覺，原來近幾年深圳一方的大鵬灣沿岸，已有近30個「旅遊地產」概念項目出現，萬科、佳兆業等內房巨企都樂於將房屋變成不只是用來住的功能，未來這種發展概念，會否隨著深港規劃融合而引進於香港一方的大鵬灣? 事實上，香港對著大鵬灣的海岸，有不少現時「有待復興」的鄉村。近年荔枝窩因有心人經營提供了一個鄉郊復興的示範。但其餘不少如梅子林、吉澳、鹿頸、沙頭角各村上仍有不少閒置的私人農地，會否引來大規模的投機收購潮，變成對岸已經一個個炒起來的「旅遊地產」項目? 當然同樣我們亦關心人流的承載力問題，大鵬灣好像很大，其實各處景點的規模很小，如果每日可達上十萬人次的大小梅沙，只有10%直入香港水域旅遊? 究竟會對島上發展及印洲塘有多大影響，實在也不敢設想。 這不是新假期旅遊的收費宣傳，但在疫情還未解禁沙頭角、大舉開發之前，真的建議仍然愛享受寧靜鄉郊的你，值得低調遊歷感受一下巨變前的島嶼風光。 研究員 29/01/2022
【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢
【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 文章發佈日期：2022年1月20日 【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 今年居屋2022 將以51折推出，眼見以歷年最高折扣率出售，居屋售價看似愈來愈平，很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而，我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據，分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化（https://bit.ly/3KpmTs5）【註一】，發現居屋愈來愈平只是幻象，從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作，更可能預測未來居屋政策的定位。 ✦售價居高不變 拆解折扣「幻象」 自2018年改動以市價7折的居屋定價機制，並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考，居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56-59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售，現時居屋折扣率明顯比過往的7折高，似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感，更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。然而，我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表，計算出居屋單位的平均售價，發現自2014年重推居屋以來，除了16年跌至210萬，歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見，縱使政府近年居屋不斷提高折扣率，居屋愈來愈平似乎只是幻象。 ✦林鄭的納米居屋經濟學 新居屋售價不變的箇中原因，主因是居屋單位愈起愈細而呎價卻愈來愈升。參考上述居屋單位的每年平均呎數及平均售價數據，我們計算出居屋單位的每年平均呎數，發現居屋平均呎數按年逐步下跌，由14年平均451呎到2018年跌至近400呎，2022年更跌至只有382呎，縮細的70呎面積相當於一間主人房，價錢不變但就住少一間大房，市民將貨就價就要硬食縮水居屋。再者，居屋售價卻維持不變，平均呎價持續上升，由14年及16年新居屋的平均呎價在6千元以下，17年升至$6,579，往後維持在6千左右，19年亦曾升至$7,562。 年度 平均呎數 平均呎價 2014 451 HK$5,943 2016 423 HK$5,128 2017 406 HK$6,579 2018 418 HK$6,443 2019 398 HK$7,562 2020 409 HK$6,655 2022 382 HK$6,770(建議臨時呎價) [...]
【公屋數目疑似封頂？】
【公屋數目疑似封頂？】 文章發佈日期：2022年1月18日 年年政府都誓神劈願話係多啲公屋，不惜向綠化帶甚至郊野公園打主意，咁近年公屋數字有無多到？ 截至 公屋單位總數 較上年底淨增長 2017年底 802,134 +4,729 2018年底 818,903 +16,769 2019年底 828,138 +9,235 2020年底 835,665 +7,527 2021 第三季 836,643 +978 (資料來源：【註1】) 公屋單位增長數字有2018年底起逐年下跌，截至去年第三季更增長不足1,000，而住係公屋嘅居民數字由2019年起減少11,267人，雖然數字可能與人口老化有關【註2】，但與公屋最新總數字近乎「封頂」不無關係。 ▋過去四年賣走近萬公屋庫存 2017年10月林鄭提出「公屋封頂論」，指公屋數目最高限制為80萬，被大肆批評後隨即否認。當年雖然否認，但最新數據同近年趨勢都顯示，「公屋封頂論」似乎正在逐步實現。 有兩個因素影響導致公屋數目近乎封頂，除咗因2018年起公屋落成數目由過往每年20,000個左右，逐步下跌至2020年6,605個外，將新建成嘅公共房屋資源私有化，亦嘅主要因素之一。林鄭收回「公屋封頂論」後3個月，政府宣布綠置居恆常化後頭兩年賣出市場嘅公屋庫存分別為2,545個及3,696個，2020/21年計劃計劃賣4,700個，但受疫情影響最後只賣出2,112個，但四年依然合共搶走近萬個單位。 唔少團體當時擔心綠置居恆常化會令公屋庫存降低，不過政府辯稱綠置居「不會減少公屋供應」，因為合資格綠居買家一早排緊公屋。但當年立法會議員不買賬，要求政府即使將綠置居恆常化，亦要根據《長遠房屋策略》繼續增建租住公屋，以保障無能力買樓嘅基層家庭需要【註3】。 過咗幾年，呢個理想並無實現。新建成公屋數字一邊減少，經綠置居流出市場嘅公屋資源一邊增加，此消彼長之下，公屋總數停滯不前，長遠必對公屋流轉及輪候冊有所影響：近幾年綠置居出售單位數目約為每年新落成公屋單位嘅30%，呢啲資源原本係預留作租住公屋，但最後流出市場，政策恆常化長遠或許影響公屋流轉，造成惡性循環。 ▋房委會賣公屋居屋大賺96億 咁政府點解要賣公屋？政府並不缺錢，最主要嘅講法係話幫助基層上車（但有無問過佢哋想租屋定買樓多啲先?)，實質上保障房委會賺錢嘅機會都係原因之一。 睇番數簿預計本年度房委會有成96億盈餘，賺咁多，唔多唔少都係因為同近年綠置居越賣越多同復售居屋有關【註4】。2021年，居屋同公屋建築成本每個分別只係65萬同76萬，但可以賣200幾－500萬不等，房委會儼如變成一個逐利發展商。 ▋政府或許長遠淡化租住公屋的社會角色？ 但房委會唔係公營機構咩？雖然係公營機構，但政府要求房委會「自負盈虧」，係呢個原則下起屋賺錢成為生存條件之一，直接與提供廉價租住公屋嘅目標衝突。但賺錢賺成近百億，又係咪必要呢？ [...]
【仲有至少193個面臨危機未評級古蹟】
【仲有至少193個面臨危機未評級古蹟】 文章發佈日期：2022年1月13日 2021年有多個古蹟被破壞或拆卸，2022年就至少有分域碼頭同海軍商場亦都會喺2月11日告別大家，未來仲有幾多古蹟面臨破壞危機，其實有數得計。 香港古蹟得唔到足夠保護，同評級工作做得慢不無關係。2009年政府公佈1,444幢擬評級歷史建築名單，時至今日仲未評級嘅仍有193個（2009年的名單中66個，其後在名單外新增127個項目） 【註1】部分係未趕及睇真啲有幾多保留價值嘅時候，已經因不同原因拆毀或大幅改動。 保育古蹟都有禁區 可惜當中有58個位於解放軍軍營入面，古諮會委員都冇辦法實地視察，軍事古蹟成為保育黑洞。屈指一算，扣除後來新增嘅127個項目，咁都仲有8個拖延咗好耐仲未評級嘅歷史建築喎！佢哋每個都有特色同保留價值，但因為種種原因拖足10－30年仲未獲得政策保護。 八項未評級古蹟如下： ／中環荷李活道60號（擬定二級，現況：使用中）：大家一定去過或聽過老牌涼茶舖「公利真料竹蔗水」，已係上址地舖經營超過60年。呢座擬定評級古蹟，同毗鄰嘅62號（三級）同64號（不予評級）相連並都建於1920年代，三樓同四樓仲係香港華人書院嘅第一代校舍所在，係當時香港首家由華人開辦嘅英文學校；建築更巧妙咁將古典設計同幾何裝飾藝術圖案結合，例如露台部份就配有歐洲風格的欄杆、扇形燈、多立克柱式。區內多座相類近嘅古蹟已獲評級，獨留呢度未被確認，文物課程導師陳天權就曾經指出係因為業主反對所致【註2】。 ／堅尼地城太白臺8至9號（擬定二級，現況：荒置）：建於1927年，係該私家街唯一尚存嘅唐樓，曾經係香港道德會（福慶堂）嘅永久會址，並一直沿用近80年；建築樓高五層，各設有露台，附以藏有「卍」字同其他幾何裝飾藝術圖案嘅鐵欄杆，更成為中西區文物徑景點之一，可惜至今竟然未被評級，未知係咪因為私人業權影響。2013年已被發現空置同埋圍封，具特色嘅室內裝飾同露台欄桿都被一一拆去，相當唏噓。【註3】 ／西營盤興漢道19號（擬定三級，現況：拆卸重建為「高士台」）：約建於1917年，超過百年歷史嘅戰前唐樓，樓高三層；建築之西式拱門、嵌有「吳」姓嘅窗花、仿羅馬嘅托斯卡納柱式和歐色水泥花階磚，均具裝飾藝術派設計同簡約意大利文藝復興風格，加上上海批盪，結合中、西式嘅圖案，顯現出呢座吳氏大宅主人嘅品味同富裕程度。但建築未及確認評級，已遭到發展商嘉里建設喺2009年拆卸，改建成37層高尚住宅「高士台」。今日發展商只留低鐵製窗花以及簡介牌畀人憑弔，意義盡失。同一街道上嘅興漢道2號（同樣為擬定三級）喺2014年亦難逃拆卸命運。【註4】 ／中環街市（擬定二級，現況：被「活化」）：1939年興建，屬摩登流線型嘅街市，為第四代市場（前身為廣州市場）同第三代中環街市建築，係香港少數喺戰前落成嘅室內街市，港督戴麟趾曾稱佢係東南亞最大嘅肉類市場；建築著重採光同透氣，設計上有別於其他政府設施，女廁同垃圾槽嘅設置喺當時嘅建築物中相當創新，而多組窗戶構成嘅「窗牆」實用之餘，亦顯現包浩斯設計風格；建築早喺1990年已擬定評級，拖足31年尚未正式評級，期間街市已被市建局搶先「活化」，交由老牌發展商華懋管理，大幅對內部空間商業化，裝修成集零售、餐飲、娛樂和休閒嘅建築，因為眾多改動，最後能夠確立評級嘅機會亦可能降低。 ／石澳村405及407號（擬定三級，現況：放盤中）：位於南區，係一座1947年興建，樓高兩層嘅中西合壁大宅，佈局呈長方形，立面飾以粗灰泥批盪同上海批盪，正門簷飾以綠色琉璃瓦鋪砌，並築有八角形同鑲嵌咗彩色玻璃窗戶；建築喺戰後一直由Henry G. Leong Estates Ltd持有（即梁顯利家族，梁顯利個仔就係大鴻輝地產嘅主席梁紹鴻），涉及3塊地皮（其中2塊係999年租約)。建築近日遭梁氏家族決定用6,900萬元放售。喺遲遲未確認評級下，古蹟辦係咪有力保留成疑。【註5】 ／井欄樹村43號（擬定三級，現況：荒置）：位於西貢，係區內大族邱氏喺村內歷史最悠久及僅存嘅傳統村屋，而客家村落井欄樹村則早喺明代已由邱氏立村；建築百年前由出海為生嘅邱氏兄弟興建，後來喺1980年代曾經重修，曾於日佔時期經歷日軍佔據，但係呢座斗廊式客家大宅仍大致保存良好，前方立面仲可以見到受風化嘅花鳥裝飾灰塑，山牆就保留咗紅色夔龍圖案。立法會文件可見，業主曾經申請重建並獲地政總署批准，政府雖試圖向業主提供經濟誘因，不過業主仍堅決拆卸建築。古蹟辦最終只好安排拍照存念，幸而拆卸計劃最終未有落實，至今大宅一直生滿雜草，荒廢至今，拆卸危機猶在【註6】。 ／大浪村（擬定二級，現況：半條村被拆毀）：位於西貢，建村近250年；喺香港只有好少數可以保留完整傳統鄉村建築格局嘅村落，村民以前祭拜天后同土地神，後來受傳教士影響而全村改信天主教，村內建有1867年興建嘅聖母無原罪小堂為證；上百年歷史，但未及確認評級之際，部份村屋上年已遭鏟泥機違規拆卸。查冊發現村內唔少土地已被中信泰富旗下嘅子公司早年買入，其拖延評級或許同未來發展計劃有關。【註7】 （相片由天行足跡提供） ／鹹田村（擬定二級，現況：地產商囤地中）：位於西貢，鄰近鹹田考古遺址，毗鄰大浪村，村內土地同樣被地產商大手買入。建村近150年，村屋唔少都過百年；目前部份村屋因日久失修而倒塌，但仍有大約10間保存良好至今。數年前，漁護署時任助理署長薛漢宗同佢嘅親友曾於鹹田村申建5所丁屋，而上年鹹田灣沙灘又有兩部工程車同建材被發現，被質疑違規施工，可見發展危機已深入偏遠鄉郊，但確認評級工作仍未有眉目。 綜觀上述8項古蹟，至少有6項有明顯發展利益喺背後，其中拖延評級最長達30年以上，需時之長令人懷疑係咪有人喺背後影響確認評級進程。中環街市、大浪村、興漢道19號甚至係未有確認評級之際就遭「先斬後奏」拆毀或大幅改動，其中中環街市甚至係由公營機構市區重建局帶頭「活化」，然後邀請埋地產商管理。成日講「平衡發展與保育」，明顯今次個公秤偏咗向發展果邊多啲。 點解咁多年都仲未被評級？ 翻查古諮會會議記錄，2009年古諮會釐定評級工作整體策略時，主席陳智思認為應該「先處理沒有反對意見的項目」，如有緊急個案先「從速處理」。【註8】呢個對古蹟保育採取「先易後難」嘅態度，無疑提供咗強大誘因畀有意追求更大利益嘅業主先提出反對，拖延評級，最終形成先斬後奏拆毀古蹟嘅漏洞。大浪村及興漢道嘅例子說明，當個個案好緊急嘅時候，要討論嘅時候已經為時已晚，再無意義。此外由2012年起計，古諮會每年只係舉行3-4次會議，每次只係3個半鐘，遇到其他緊急個案要處理時仲會打尖，至於其他「次緊急」嘅個案未能被討論，過多幾年拖下拖下又變做緊急，要討論嘅時候又為時已晚，造成惡性循環，亦睇得出古諮會其實唔太急切去為餘下嘅古蹟確立評級。【註9】 現行政策難以防止「先斬後奏」破壞古蹟 雖然政府有「暫定古蹟」嘅權力，將未成為法定古蹟嘅歷史建築遭到破壞或威脅時加以保護，但能夠成為「暫定古蹟」嘅條件相當苛刻，過往動用次數甚少（例如景賢里），即使深水埗主教山配水庫級數嘅文物喺民間大力推動下想列為暫定古蹟，亦無功而還，何況係其他無意列為法定古蹟、僅會加以行政評級嘅歷史建築，其評級過程更可以因為發展利益而受阻，最後被「先斬後奏」拆卸或改建。政府對歷史文物被拖死無動於衷，亦無意改革古蹟保育政策，足以見到政府對於保護我城歷史嘅熱衷程度同民間依然相差甚遠。 註釋 【註1】1,444 幢歷史建築及1,444幢歷史建築以外的新項目 https://www.aab.gov.hk/b5/aab.php 【註2】香港古蹟知多少？陳天權為你細數 https://www.master-insight.com/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E5%8F.../ 【註3】西環誌：已清拆的興漢道19號 https://www.facebook.com/.../a.608250615.../608251055930948/ [...]
【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】
【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】 文章發佈日期：2022年1月12日 特首任期剩番半年之際，新一屆立法會嘅特首答問大會，搖身一變成為一場林鄭施政報告會議，宣告提出改組政府架構，亦顯示「跑馬仔」已經正式宣佈開閘。呢份「政綱」有成過半篇幅處理增加土地房屋供應，誓神劈願解決土地房屋問題，但望真啲唔少建議係進一步從公眾奪走監察權，同時反倒將令土地房屋問題進一步惡化： ✱ 增設房屋局但不改有問題政策 上屆胎死腹中嘅《一手樓空置稅》繼續無影、《劏房租管》依舊無起始租金，發展商繼續囤積一手樓、劏房業主繼續能袋袋平安，中產繼續承受高樓價、基層繼續捱劏房。 基層逼住捱劏房，合資格嘅都排唔到公屋，呢點須要歸咎於房委會嘅自負盈虧性質。係呢個原則下，房委會須考慮盈利，催生綠置居政策賣走租住公屋，令近年租住公屋數量停滯不前；覓地方面，公屋主要來源嘅棕地，政府則有頭威無尾陣，避開發展商土儲唔敢，供應自然受限；即使成功覓地，工程進度亦因大白象基建充斥，導致可跟進工程人手短缺，同時「靚地皮」被政府賣走，令分配予公屋地皮先天條件欠佳而須工程人手處理，落入惡性循環【註1】，若基本制度不改，問題不會解決，增設房屋局就只屬浪費公帑。 ✱ 「官商進市民退」－減公眾參與減環評 工程遇阻滯，林鄭諉過城規同環評條例「阻住地球轉」，「已覓得建屋土地，但重點要壓縮程序」【註2】，猶如程序本身沒有意義。雖然政府未公布修改城規條例同環評條例細節，但已有建制派／地產商預先放風游說，將會主要向公衆參與落刀，減少公眾反對及申述嘅次數同時間，縮減環評方面評估時間。而根據往績，唔少建議係競選後會突然「成功爭取」。 過往呢啲公眾參與同評估機制，起碼某程度上攔住損害公眾利益或環境嘅不合理規劃，或令受影響人士有制度申訴，維護少數利益，但係「拆牆鬆綁」下，呢啲基本權利將不會存在，暴力遷拆同不匹配發展將湧現，整體城市生活環境將進一步惡化。 ✱ 非正規批地予創科巨企 林鄭仲會以「雙信封制」招標批出包括新田落馬洲企業科技園在內數百公頃創科土地。「雙信封制」招標屬實屬非正規批地，沒有以往公開賣地制度般「一眼睇晒」邊個出咩價，評分過程外界亦不清楚，例如「非價格建議」如「建築設計」等等主觀因素亦會摻雜在內，所以土地並非價高者得，公帑有重大損失之餘，欠缺立法會及公眾監察下亦有潛在利益輸送可能。 ✱ 放寬祖堂地掀起新界土地囤積潮 佔地2400公頃祖堂地為各地產商眼中新界最後一大片「處女地」，林鄭現為過往積極囤地嘅地產商降低收購門檻，必定是未來地產商兵家必爭之地，之但係現時地產商囤積土地幾乎無成本，進一步將房屋供應權拱手相讓俾發展商。 林鄭先前極重視嘅明日大嶼篇幅極少，全程只提2次，但「北部都會區」足足提及21次，並講咗15分鐘，足以前者見到爛尾機會持續高企，不過現時大熱嘅「北部都會區」亦只屬「拋磚引玉」層次嘅空泛概念，而且一開波已經出師不利【註3】，加上數年後政治形勢可能已大變，亦有爛尾嘅可能，但無論如何，呢啲宏大但空洞嘅規劃概念背後嘅「分餅仔遊戲」，非但不能解決問題，而且只會繼續製造更多問題，香港市民嘅房屋處境亦無改善嘅可能。 【註1】【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? https://liber-research.com/tso3/ 【註2】林鄭月娥稱已覓得未來十年建屋土地 但重點要壓縮程序 https://bit.ly/3fdZrzN 【註3】【未夠半年 北部都會區已出師不利？】https://www.facebook.com/localresearch/posts/4848576621905039 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】
【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】 文章發佈日期：2022年1月11日 曾經被評為全球最高人口密度地區之一的旺角地區，市區重建局正著手推行名為 #油旺重建 的計劃，研究多年一直未有具體內容細節。在近日給予城規會的一份討論文件，終於具體建議要更進一步透過增大彌敦道兩旁商業帶的地積比，由現時12倍加至15倍 (多25%)，勢將令未來該區商廈重建得更高更密。 在彌敦道再加高加密度的商業大廈，將會不斷增大現時已經擠湧滿街的人流量，阻隔流通令路邊空氣污染加劇，上十萬在油麻地旺角生活的居民將面對更擠壓的城市空間，而市建局提出此拉高密度的建議時，卻隻字不提對環境質素/城市健康的潛在影響。 更大密度的得益者，當然會是兩旁商廈的地主，重建後將多送25%的樓面面積，但在旺角、油麻地原先已極高密度的地區層層加疊，必然會令市區環境惡化，這是如何加入「新設計概念」都無法扭轉的現實，究竟其實此「加密」建議，有沒有經過審慎評估?#重建研究 【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4574152466014124 【虧虧虧，市建局其實有幾虧？】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/1621555517940515 【城規會 (2022年1月7日) 簡介市區重建局的油旺地區規劃研究 (公開會議)】 https://www.info.gov.hk/.../TPB/Agenda/1262_tpb_agenda.html -- 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
In The Press
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
On-Going Research
Praesent lectus leo, convallis id neque nec, ultrices euismod nibh. Sed ac rhoncus quam. Fusce tristique tellus diam, vel porta eros iaculis vitae.
考察手記：寫於大鵬灣風雲變色之前
研究手記：寫於大鵬灣風雲變色之前 自去年北區部會區橫空出世，香港西北部的濕地保育區成為了「兵家必爭」的焦點，畢竟研究員的精神有著創新的執著，於是我們反而更專注去投放心力去東北一方：雙城三圈的大鵬灣「宜遊」生態娛樂旅遊圈，這個包含在龐大藍圖中的概念，將會對未來環境帶來一種怎樣的轉變。 先是一系列前期研究的工作坊，及後在近月進行了一次實地考察，重點考察相關被盯上的地點，不敢說是要目睹其變天前最後一面，卻在途中更深入看見巨變前的各種問題與不安。 閒置中 Podcast - 暗湧中－打卡人潮淹沒最後郊野樂土？ 先是有便宜的船，讓我們研究團隊可以定點考察整個幅員甚廣的地區，途經赤門海峽、印洲塘、大鵬灣各處、臨近沙頭角海，行程還在吉澳與鴨洲登島。 行程中其實也令我們有種驚訝，相對4-5年前研究員曾到過相同考察路線，已經目擊有許多明顯變化： 大型旅遊化的前期症狀 一色一樣的「故事館」，都在整個香港東北大鵬灣各處出現，似是官方著力投放資源的環節。故事收集是有助鄉郊活化的重要一環，是細水長流的文化工作，或許有朋友已經預視到危機四伏，於是早著先機尋找當區歷史文化的根據。 但部分這類文化的發掘有其雙面性，也能反過來成為了推動旅遊化的基建素材，讓地方成為旅客更容易進入的「景點」，有時讓人更深入認識當地歷史文化與打卡式消費，都可以是一線之差。 例如進入大鵬灣幾乎必去的吉澳島，不知幾時開始，在島上的觀音廟出現了一棵小型「許願樹」。「許願樹」模仿遊戲似乎在近年已在四處「落地生根」，亦有不同程度的反思，卻似乎在這偏遠的小島方興未艾，不知是否在等待未來大鵬灣「易遊」概念的旅客人潮。 另一個經過也令人出奇不意的，是在吉澳島上多了一間嘈雜的「酒吧」，店名名為Hospitality Legend，位置剛好在吉澳天后廟廣場旁邊，遠處已經聽到播放「廣場音樂」，這是吸引某種品味的旅客一種方式嗎? 這是整個大鵬灣所謂「生態文化娛樂」旅遊發展概念最令人關注的部分，究竟未來的旅遊有幾有文化，又幾有生態? 還是這個北都區規劃的「宜遊」純屬虛構，服務的是另一種東西? 旅遊+地產危機跨境登陸 近年對岸的規劃文件已經為大鵬灣未來的發展命運帶來預示。詳情可以參考我們最新的文章【將旅遊地產概念伸延入香港鄉郊？】，已經透露了數十項會在大鵬灣內銳意「打造」的一站式跨境旅遊措施，包保令你目不暇給... 而當日的考察，無論在印洲塘的內海、島上，還能享受到山雨欲來的一絲寧靜。 我們就此更製作了一張地圖，顯示了一項我們尤其關注的變化：「旅遊地產」。不翻查不察覺，原來近幾年深圳一方的大鵬灣沿岸，已有近30個「旅遊地產」概念項目出現，萬科、佳兆業等內房巨企都樂於將房屋變成不只是用來住的功能，未來這種發展概念，會否隨著深港規劃融合而引進於香港一方的大鵬灣? 事實上，香港對著大鵬灣的海岸，有不少現時「有待復興」的鄉村。近年荔枝窩因有心人經營提供了一個鄉郊復興的示範。但其餘不少如梅子林、吉澳、鹿頸、沙頭角各村上仍有不少閒置的私人農地，會否引來大規模的投機收購潮，變成對岸已經一個個炒起來的「旅遊地產」項目? 當然同樣我們亦關心人流的承載力問題，大鵬灣好像很大，其實各處景點的規模很小，如果每日可達上十萬人次的大小梅沙，只有10%直入香港水域旅遊? 究竟會對島上發展及印洲塘有多大影響，實在也不敢設想。 這不是新假期旅遊的收費宣傳，但在疫情還未解禁沙頭角、大舉開發之前，真的建議仍然愛享受寧靜鄉郊的你，值得低調遊歷感受一下巨變前的島嶼風光。 研究員 29/01/2022
【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢
【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 文章發佈日期：2022年1月20日 【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 今年居屋2022 將以51折推出，眼見以歷年最高折扣率出售，居屋售價看似愈來愈平，很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而，我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據，分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化（https://bit.ly/3KpmTs5）【註一】，發現居屋愈來愈平只是幻象，從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作，更可能預測未來居屋政策的定位。 ✦售價居高不變 拆解折扣「幻象」 自2018年改動以市價7折的居屋定價機制，並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考，居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56-59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售，現時居屋折扣率明顯比過往的7折高，似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感，更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。然而，我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表，計算出居屋單位的平均售價，發現自2014年重推居屋以來，除了16年跌至210萬，歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見，縱使政府近年居屋不斷提高折扣率，居屋愈來愈平似乎只是幻象。 ✦林鄭的納米居屋經濟學 新居屋售價不變的箇中原因，主因是居屋單位愈起愈細而呎價卻愈來愈升。參考上述居屋單位的每年平均呎數及平均售價數據，我們計算出居屋單位的每年平均呎數，發現居屋平均呎數按年逐步下跌，由14年平均451呎到2018年跌至近400呎，2022年更跌至只有382呎，縮細的70呎面積相當於一間主人房，價錢不變但就住少一間大房，市民將貨就價就要硬食縮水居屋。再者，居屋售價卻維持不變，平均呎價持續上升，由14年及16年新居屋的平均呎價在6千元以下，17年升至$6,579，往後維持在6千左右，19年亦曾升至$7,562。 年度 平均呎數 平均呎價 2014 451 HK$5,943 2016 423 HK$5,128 2017 406 HK$6,579 2018 418 HK$6,443 2019 398 HK$7,562 2020 409 HK$6,655 2022 382 HK$6,770(建議臨時呎價) [...]
【公屋數目疑似封頂？】
【公屋數目疑似封頂？】 文章發佈日期：2022年1月18日 年年政府都誓神劈願話係多啲公屋，不惜向綠化帶甚至郊野公園打主意，咁近年公屋數字有無多到？ 截至 公屋單位總數 較上年底淨增長 2017年底 802,134 +4,729 2018年底 818,903 +16,769 2019年底 828,138 +9,235 2020年底 835,665 +7,527 2021 第三季 836,643 +978 (資料來源：【註1】) 公屋單位增長數字有2018年底起逐年下跌，截至去年第三季更增長不足1,000，而住係公屋嘅居民數字由2019年起減少11,267人，雖然數字可能與人口老化有關【註2】，但與公屋最新總數字近乎「封頂」不無關係。 ▋過去四年賣走近萬公屋庫存 2017年10月林鄭提出「公屋封頂論」，指公屋數目最高限制為80萬，被大肆批評後隨即否認。當年雖然否認，但最新數據同近年趨勢都顯示，「公屋封頂論」似乎正在逐步實現。 有兩個因素影響導致公屋數目近乎封頂，除咗因2018年起公屋落成數目由過往每年20,000個左右，逐步下跌至2020年6,605個外，將新建成嘅公共房屋資源私有化，亦嘅主要因素之一。林鄭收回「公屋封頂論」後3個月，政府宣布綠置居恆常化後頭兩年賣出市場嘅公屋庫存分別為2,545個及3,696個，2020/21年計劃計劃賣4,700個，但受疫情影響最後只賣出2,112個，但四年依然合共搶走近萬個單位。 唔少團體當時擔心綠置居恆常化會令公屋庫存降低，不過政府辯稱綠置居「不會減少公屋供應」，因為合資格綠居買家一早排緊公屋。但當年立法會議員不買賬，要求政府即使將綠置居恆常化，亦要根據《長遠房屋策略》繼續增建租住公屋，以保障無能力買樓嘅基層家庭需要【註3】。 過咗幾年，呢個理想並無實現。新建成公屋數字一邊減少，經綠置居流出市場嘅公屋資源一邊增加，此消彼長之下，公屋總數停滯不前，長遠必對公屋流轉及輪候冊有所影響：近幾年綠置居出售單位數目約為每年新落成公屋單位嘅30%，呢啲資源原本係預留作租住公屋，但最後流出市場，政策恆常化長遠或許影響公屋流轉，造成惡性循環。 ▋房委會賣公屋居屋大賺96億 咁政府點解要賣公屋？政府並不缺錢，最主要嘅講法係話幫助基層上車（但有無問過佢哋想租屋定買樓多啲先?)，實質上保障房委會賺錢嘅機會都係原因之一。 睇番數簿預計本年度房委會有成96億盈餘，賺咁多，唔多唔少都係因為同近年綠置居越賣越多同復售居屋有關【註4】。2021年，居屋同公屋建築成本每個分別只係65萬同76萬，但可以賣200幾－500萬不等，房委會儼如變成一個逐利發展商。 ▋政府或許長遠淡化租住公屋的社會角色？ 但房委會唔係公營機構咩？雖然係公營機構，但政府要求房委會「自負盈虧」，係呢個原則下起屋賺錢成為生存條件之一，直接與提供廉價租住公屋嘅目標衝突。但賺錢賺成近百億，又係咪必要呢？ [...]
【仲有至少193個面臨危機未評級古蹟】
【仲有至少193個面臨危機未評級古蹟】 文章發佈日期：2022年1月13日 2021年有多個古蹟被破壞或拆卸，2022年就至少有分域碼頭同海軍商場亦都會喺2月11日告別大家，未來仲有幾多古蹟面臨破壞危機，其實有數得計。 香港古蹟得唔到足夠保護，同評級工作做得慢不無關係。2009年政府公佈1,444幢擬評級歷史建築名單，時至今日仲未評級嘅仍有193個（2009年的名單中66個，其後在名單外新增127個項目） 【註1】部分係未趕及睇真啲有幾多保留價值嘅時候，已經因不同原因拆毀或大幅改動。 保育古蹟都有禁區 可惜當中有58個位於解放軍軍營入面，古諮會委員都冇辦法實地視察，軍事古蹟成為保育黑洞。屈指一算，扣除後來新增嘅127個項目，咁都仲有8個拖延咗好耐仲未評級嘅歷史建築喎！佢哋每個都有特色同保留價值，但因為種種原因拖足10－30年仲未獲得政策保護。 八項未評級古蹟如下： ／中環荷李活道60號（擬定二級，現況：使用中）：大家一定去過或聽過老牌涼茶舖「公利真料竹蔗水」，已係上址地舖經營超過60年。呢座擬定評級古蹟，同毗鄰嘅62號（三級）同64號（不予評級）相連並都建於1920年代，三樓同四樓仲係香港華人書院嘅第一代校舍所在，係當時香港首家由華人開辦嘅英文學校；建築更巧妙咁將古典設計同幾何裝飾藝術圖案結合，例如露台部份就配有歐洲風格的欄杆、扇形燈、多立克柱式。區內多座相類近嘅古蹟已獲評級，獨留呢度未被確認，文物課程導師陳天權就曾經指出係因為業主反對所致【註2】。 ／堅尼地城太白臺8至9號（擬定二級，現況：荒置）：建於1927年，係該私家街唯一尚存嘅唐樓，曾經係香港道德會（福慶堂）嘅永久會址，並一直沿用近80年；建築樓高五層，各設有露台，附以藏有「卍」字同其他幾何裝飾藝術圖案嘅鐵欄杆，更成為中西區文物徑景點之一，可惜至今竟然未被評級，未知係咪因為私人業權影響。2013年已被發現空置同埋圍封，具特色嘅室內裝飾同露台欄桿都被一一拆去，相當唏噓。【註3】 ／西營盤興漢道19號（擬定三級，現況：拆卸重建為「高士台」）：約建於1917年，超過百年歷史嘅戰前唐樓，樓高三層；建築之西式拱門、嵌有「吳」姓嘅窗花、仿羅馬嘅托斯卡納柱式和歐色水泥花階磚，均具裝飾藝術派設計同簡約意大利文藝復興風格，加上上海批盪，結合中、西式嘅圖案，顯現出呢座吳氏大宅主人嘅品味同富裕程度。但建築未及確認評級，已遭到發展商嘉里建設喺2009年拆卸，改建成37層高尚住宅「高士台」。今日發展商只留低鐵製窗花以及簡介牌畀人憑弔，意義盡失。同一街道上嘅興漢道2號（同樣為擬定三級）喺2014年亦難逃拆卸命運。【註4】 ／中環街市（擬定二級，現況：被「活化」）：1939年興建，屬摩登流線型嘅街市，為第四代市場（前身為廣州市場）同第三代中環街市建築，係香港少數喺戰前落成嘅室內街市，港督戴麟趾曾稱佢係東南亞最大嘅肉類市場；建築著重採光同透氣，設計上有別於其他政府設施，女廁同垃圾槽嘅設置喺當時嘅建築物中相當創新，而多組窗戶構成嘅「窗牆」實用之餘，亦顯現包浩斯設計風格；建築早喺1990年已擬定評級，拖足31年尚未正式評級，期間街市已被市建局搶先「活化」，交由老牌發展商華懋管理，大幅對內部空間商業化，裝修成集零售、餐飲、娛樂和休閒嘅建築，因為眾多改動，最後能夠確立評級嘅機會亦可能降低。 ／石澳村405及407號（擬定三級，現況：放盤中）：位於南區，係一座1947年興建，樓高兩層嘅中西合壁大宅，佈局呈長方形，立面飾以粗灰泥批盪同上海批盪，正門簷飾以綠色琉璃瓦鋪砌，並築有八角形同鑲嵌咗彩色玻璃窗戶；建築喺戰後一直由Henry G. Leong Estates Ltd持有（即梁顯利家族，梁顯利個仔就係大鴻輝地產嘅主席梁紹鴻），涉及3塊地皮（其中2塊係999年租約)。建築近日遭梁氏家族決定用6,900萬元放售。喺遲遲未確認評級下，古蹟辦係咪有力保留成疑。【註5】 ／井欄樹村43號（擬定三級，現況：荒置）：位於西貢，係區內大族邱氏喺村內歷史最悠久及僅存嘅傳統村屋，而客家村落井欄樹村則早喺明代已由邱氏立村；建築百年前由出海為生嘅邱氏兄弟興建，後來喺1980年代曾經重修，曾於日佔時期經歷日軍佔據，但係呢座斗廊式客家大宅仍大致保存良好，前方立面仲可以見到受風化嘅花鳥裝飾灰塑，山牆就保留咗紅色夔龍圖案。立法會文件可見，業主曾經申請重建並獲地政總署批准，政府雖試圖向業主提供經濟誘因，不過業主仍堅決拆卸建築。古蹟辦最終只好安排拍照存念，幸而拆卸計劃最終未有落實，至今大宅一直生滿雜草，荒廢至今，拆卸危機猶在【註6】。 ／大浪村（擬定二級，現況：半條村被拆毀）：位於西貢，建村近250年；喺香港只有好少數可以保留完整傳統鄉村建築格局嘅村落，村民以前祭拜天后同土地神，後來受傳教士影響而全村改信天主教，村內建有1867年興建嘅聖母無原罪小堂為證；上百年歷史，但未及確認評級之際，部份村屋上年已遭鏟泥機違規拆卸。查冊發現村內唔少土地已被中信泰富旗下嘅子公司早年買入，其拖延評級或許同未來發展計劃有關。【註7】 （相片由天行足跡提供） ／鹹田村（擬定二級，現況：地產商囤地中）：位於西貢，鄰近鹹田考古遺址，毗鄰大浪村，村內土地同樣被地產商大手買入。建村近150年，村屋唔少都過百年；目前部份村屋因日久失修而倒塌，但仍有大約10間保存良好至今。數年前，漁護署時任助理署長薛漢宗同佢嘅親友曾於鹹田村申建5所丁屋，而上年鹹田灣沙灘又有兩部工程車同建材被發現，被質疑違規施工，可見發展危機已深入偏遠鄉郊，但確認評級工作仍未有眉目。 綜觀上述8項古蹟，至少有6項有明顯發展利益喺背後，其中拖延評級最長達30年以上，需時之長令人懷疑係咪有人喺背後影響確認評級進程。中環街市、大浪村、興漢道19號甚至係未有確認評級之際就遭「先斬後奏」拆毀或大幅改動，其中中環街市甚至係由公營機構市區重建局帶頭「活化」，然後邀請埋地產商管理。成日講「平衡發展與保育」，明顯今次個公秤偏咗向發展果邊多啲。 點解咁多年都仲未被評級？ 翻查古諮會會議記錄，2009年古諮會釐定評級工作整體策略時，主席陳智思認為應該「先處理沒有反對意見的項目」，如有緊急個案先「從速處理」。【註8】呢個對古蹟保育採取「先易後難」嘅態度，無疑提供咗強大誘因畀有意追求更大利益嘅業主先提出反對，拖延評級，最終形成先斬後奏拆毀古蹟嘅漏洞。大浪村及興漢道嘅例子說明，當個個案好緊急嘅時候，要討論嘅時候已經為時已晚，再無意義。此外由2012年起計，古諮會每年只係舉行3-4次會議，每次只係3個半鐘，遇到其他緊急個案要處理時仲會打尖，至於其他「次緊急」嘅個案未能被討論，過多幾年拖下拖下又變做緊急，要討論嘅時候又為時已晚，造成惡性循環，亦睇得出古諮會其實唔太急切去為餘下嘅古蹟確立評級。【註9】 現行政策難以防止「先斬後奏」破壞古蹟 雖然政府有「暫定古蹟」嘅權力，將未成為法定古蹟嘅歷史建築遭到破壞或威脅時加以保護，但能夠成為「暫定古蹟」嘅條件相當苛刻，過往動用次數甚少（例如景賢里），即使深水埗主教山配水庫級數嘅文物喺民間大力推動下想列為暫定古蹟，亦無功而還，何況係其他無意列為法定古蹟、僅會加以行政評級嘅歷史建築，其評級過程更可以因為發展利益而受阻，最後被「先斬後奏」拆卸或改建。政府對歷史文物被拖死無動於衷，亦無意改革古蹟保育政策，足以見到政府對於保護我城歷史嘅熱衷程度同民間依然相差甚遠。 註釋 【註1】1,444 幢歷史建築及1,444幢歷史建築以外的新項目 https://www.aab.gov.hk/b5/aab.php 【註2】香港古蹟知多少？陳天權為你細數 https://www.master-insight.com/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E5%8F.../ 【註3】西環誌：已清拆的興漢道19號 https://www.facebook.com/.../a.608250615.../608251055930948/ [...]
【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】
【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】 文章發佈日期：2022年1月12日 特首任期剩番半年之際，新一屆立法會嘅特首答問大會，搖身一變成為一場林鄭施政報告會議，宣告提出改組政府架構，亦顯示「跑馬仔」已經正式宣佈開閘。呢份「政綱」有成過半篇幅處理增加土地房屋供應，誓神劈願解決土地房屋問題，但望真啲唔少建議係進一步從公眾奪走監察權，同時反倒將令土地房屋問題進一步惡化： ✱ 增設房屋局但不改有問題政策 上屆胎死腹中嘅《一手樓空置稅》繼續無影、《劏房租管》依舊無起始租金，發展商繼續囤積一手樓、劏房業主繼續能袋袋平安，中產繼續承受高樓價、基層繼續捱劏房。 基層逼住捱劏房，合資格嘅都排唔到公屋，呢點須要歸咎於房委會嘅自負盈虧性質。係呢個原則下，房委會須考慮盈利，催生綠置居政策賣走租住公屋，令近年租住公屋數量停滯不前；覓地方面，公屋主要來源嘅棕地，政府則有頭威無尾陣，避開發展商土儲唔敢，供應自然受限；即使成功覓地，工程進度亦因大白象基建充斥，導致可跟進工程人手短缺，同時「靚地皮」被政府賣走，令分配予公屋地皮先天條件欠佳而須工程人手處理，落入惡性循環【註1】，若基本制度不改，問題不會解決，增設房屋局就只屬浪費公帑。 ✱ 「官商進市民退」－減公眾參與減環評 工程遇阻滯，林鄭諉過城規同環評條例「阻住地球轉」，「已覓得建屋土地，但重點要壓縮程序」【註2】，猶如程序本身沒有意義。雖然政府未公布修改城規條例同環評條例細節，但已有建制派／地產商預先放風游說，將會主要向公衆參與落刀，減少公眾反對及申述嘅次數同時間，縮減環評方面評估時間。而根據往績，唔少建議係競選後會突然「成功爭取」。 過往呢啲公眾參與同評估機制，起碼某程度上攔住損害公眾利益或環境嘅不合理規劃，或令受影響人士有制度申訴，維護少數利益，但係「拆牆鬆綁」下，呢啲基本權利將不會存在，暴力遷拆同不匹配發展將湧現，整體城市生活環境將進一步惡化。 ✱ 非正規批地予創科巨企 林鄭仲會以「雙信封制」招標批出包括新田落馬洲企業科技園在內數百公頃創科土地。「雙信封制」招標屬實屬非正規批地，沒有以往公開賣地制度般「一眼睇晒」邊個出咩價，評分過程外界亦不清楚，例如「非價格建議」如「建築設計」等等主觀因素亦會摻雜在內，所以土地並非價高者得，公帑有重大損失之餘，欠缺立法會及公眾監察下亦有潛在利益輸送可能。 ✱ 放寬祖堂地掀起新界土地囤積潮 佔地2400公頃祖堂地為各地產商眼中新界最後一大片「處女地」，林鄭現為過往積極囤地嘅地產商降低收購門檻，必定是未來地產商兵家必爭之地，之但係現時地產商囤積土地幾乎無成本，進一步將房屋供應權拱手相讓俾發展商。 林鄭先前極重視嘅明日大嶼篇幅極少，全程只提2次，但「北部都會區」足足提及21次，並講咗15分鐘，足以前者見到爛尾機會持續高企，不過現時大熱嘅「北部都會區」亦只屬「拋磚引玉」層次嘅空泛概念，而且一開波已經出師不利【註3】，加上數年後政治形勢可能已大變，亦有爛尾嘅可能，但無論如何，呢啲宏大但空洞嘅規劃概念背後嘅「分餅仔遊戲」，非但不能解決問題，而且只會繼續製造更多問題，香港市民嘅房屋處境亦無改善嘅可能。 【註1】【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? https://liber-research.com/tso3/ 【註2】林鄭月娥稱已覓得未來十年建屋土地 但重點要壓縮程序 https://bit.ly/3fdZrzN 【註3】【未夠半年 北部都會區已出師不利？】https://www.facebook.com/localresearch/posts/4848576621905039 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】
【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】 文章發佈日期：2022年1月11日 曾經被評為全球最高人口密度地區之一的旺角地區，市區重建局正著手推行名為 #油旺重建 的計劃，研究多年一直未有具體內容細節。在近日給予城規會的一份討論文件，終於具體建議要更進一步透過增大彌敦道兩旁商業帶的地積比，由現時12倍加至15倍 (多25%)，勢將令未來該區商廈重建得更高更密。 在彌敦道再加高加密度的商業大廈，將會不斷增大現時已經擠湧滿街的人流量，阻隔流通令路邊空氣污染加劇，上十萬在油麻地旺角生活的居民將面對更擠壓的城市空間，而市建局提出此拉高密度的建議時，卻隻字不提對環境質素/城市健康的潛在影響。 更大密度的得益者，當然會是兩旁商廈的地主，重建後將多送25%的樓面面積，但在旺角、油麻地原先已極高密度的地區層層加疊，必然會令市區環境惡化，這是如何加入「新設計概念」都無法扭轉的現實，究竟其實此「加密」建議，有沒有經過審慎評估?#重建研究 【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4574152466014124 【虧虧虧，市建局其實有幾虧？】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/1621555517940515 【城規會 (2022年1月7日) 簡介市區重建局的油旺地區規劃研究 (公開會議)】 https://www.info.gov.hk/.../TPB/Agenda/1262_tpb_agenda.html -- 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch