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【未夠半年 北部都會區已出師不利？】
【未夠半年 北部都會區已出師不利？】 文章發佈日期：2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖，除咗立即已引發炒賣潮【註一】，到2022年已有各種規劃問題迅速浮現，未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】，好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃，取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前，發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋，成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地，根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理，避免私人發展利益窒礙整體保育質素，事實上私人發展商提出南生圍發展項目，將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅，保育成效根本成疑。講到尾，而家政府只係打「開口牌」收地，仲未有具體方案，加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機，以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地，700公頃收唔收得足，政府就會話「唔想糾纏數字」，隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? 有環團研究發現，上年有五大空氣污染「重災區」，當中有唔少區位於北部都會區，除咗源自對岸工業而產生嘅污染物，亦涉及本地同跨境汽車排放【註三】。政府以概念先行方式空降劃出個北部都會區，背後好可能根本忽視咗新界北部空氣質素惡劣嘅實況，既然個基線數據已經咁「烏煙瘴氣」，額外整個大都會出來，當環評過唔到關時，到時就唔好賴城規程序卡住。 ✱ 概念牽起濕地倒泥狂熱 上年10月施政報告話要搞濕地保育公園，到11月被揭發蠔殼圍持續有不知名泥頭車倒泥。據報蠔殼圍區內至少有5個地點差唔多有20公頃已被傾倒泥頭，或者平整土地，自推出北部都會區後，濕地被破壞嘅情況反而變本加厲，報導最新仲見到搞埋「收費營地」，大搞打卡熱點【註四】。政府搶閘公佈濕地保育公園概念，但又唔積極監管倒泥頭嘅情況，更顯呢啲概念先行嘅計劃「得個講」，規劃根本未成熟。到時濕地漁塘嘅生態價值盡失，政府收地都慳番，唔洗搞濕地保育公園。 ✱ 北部通關泡湯 深港融不了 政府眼中，北部都會區屬深港融合計劃，「人才」於邊界間流動為必要條件，而都會區發展能否「回本」，唔能夠忽視邊境管制的客觀存在同需要，而邊境管制的措施會因眾多影響因素，「人才」嘅流動意願亦受兩地未來數十年嘅政策影響。以同樣屬融合計劃一環嘅高鐵、港珠澳大橋為例，疫情底下可謂蝕到入肉，現階段看亦暫未有通關的跡象，可見邊境嘅客觀存在，的確會影響一個跨境規劃嘅成敗，對於一個數萬億投資嘅北部都會區更加係。 參考資料 【註一】北部都會區 炒地遊戲正式開始 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4663382003757836 【註二】南生圍發展項目上訴得直 北都添變數 城規：研判辭 測量師：政府可土地改劃前收回 https://bit.ly/3q9E2Ou 【註三】屯門空污8連冠 元朗北區東涌大埔緊隨 居北部都會區 未來恐吸廢氣度日 https://bit.ly/3qkA59T 【註四】北都公布後保育區20頃地遭倒泥 5地點受破壞 設收費營地 規劃署：正調查 https://bit.ly/3GcTui9 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow [...]
Tiny Apartment Sales Soar in World’s Priciest Home Market
Tiny Apartment Sales Soar in World’s Priciest Home Market 日期：2021年1月4日 （Abstract 節錄） In the world’s least affordable housing market, one in eight homes sold is a nano apartment, a term widely used to describe [...]
白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制
白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制 日期：2020年10月5日 （節錄） 房委會資料顯示，截至今年8月，該5個屋苑已在居二市場錄得27宗成交，全部居住滿3年後即時轉售，其中尚翠苑佔最多，有11宗。每宗個案獲利由約133萬至296萬元不等，當中美盈苑一個中層5室單位獲利近296萬元，較原價高113%；而尚翠苑每宗轉售個案普遍亦大賺200多萬元(見表)。 本土研究社成員姚政希形容，「白居二」計劃淪為炒賣工具，並成為房策漏洞，令更多在「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層難以置業。他續說，大部分抽不到居屋的申請者會湧向「白居二」市場，令賣家增加提價本錢，最終令居二市場變成炒家樂園。 另一本研社成員陳劍青認為，政府近年增加「白居二」名額，卻未有相應收緊這批居屋轉售限制，導致炒風蔓延，明顯違背「白居二」原意，認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。 全文
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？ 文章發佈日期：2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時，美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下，究竟應該信邊個呢？ 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測，其中美聯喺2020年年頭，預測樓價會升5%，但到咗年尾，根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數，樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭，美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】)，年中仲估過升到15%，但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】，而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示，計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】，就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而，預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅，點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%，最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因，本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題，而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下，唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係，實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象，或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理，但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損，但到2021年虧轉盈賺三千萬，上年年頭已經放定風要擴充增30間分行，請多近千名人手。而中原地產仲誇張，上年佣金收入增21%，可以逆市擴張新增95間分行，呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報：美聯：料明年樓市再闖高峯 樓價升5％至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS 【註二】香港經濟日報：美聯布少明：樓市逢牛必旺 調高全年樓價預測 料升幅逾10% https://bit.ly/3sXBhBz 【註三】香港經濟日報：中原施永青：2021年樓價升15% 升幅不算進取 https://bit.ly/3pUV7LN 【註四】香港商報：美聯樓價指數去年全年升近5% https://bit.ly/32YVFr4 【註五】差餉物業估價署，《香港物業報告》中私人住宅各類單位售價指數（全港） 【註六】大紀元時報：樓市續疲 美聯籲政府逐步撤招 https://bit.ly/32KZ5hw -- 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】 文章發佈日期：2021年12月31日 林鄭今日宣佈將居屋同綠置居轉售期限制，由原本2年改為5年，一改過往公共房屋私營化的論調，跟足口徑講 #用來住不是用來炒，然而措施是否有效遏止炒風與自住需要競爭? 去年本研社已聯同明報深入研究，查冊揭發77宗近年解除轉售限制，透過「白表居屋二手市場」計劃短炒轉手圖利個案，平均獲利240萬，若果改為過5年才可轉售，估計仍然可平均年賺約50萬。 炒賣問題一直嚴重，影響真實自住用家入場，但對炒家來說，有什麼投資好得過能夠連續5年每年穩賺50萬? 單從此粗略估算，已知居屋改為5年限售來隔絕炒家，註定失敗收場。 房屋政策「半桶水」幾近成為現今房屋施政的一大特色，一手樓空置稅冇哂影、劏房租管管完照加租、租住公屋持續萎縮、增加居屋但愈益納米化，同樣賣居屋政策也是不情不願回歸居屋政策「初心」，返回原初十年禁售期，才有望隔開自住需要與投機需求。 當中原因很可能仍受新香港下勢力持續坐大的地產利益影響，連一些在房委會的利益代理人指居屋限售會「影響流動性」，明顯怕現時居屋居民買地產商私樓的需求，少了投機客也影響居屋能夠進取定價及未來補地價的財政收入，令房屋「用來住不是用來炒」成為空談。 -- 【明報頭版】白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 https://bit.ly/3qyzRdR 【Ep 76 攪珠中 － 2022年居屋綠置居你要唔要？】 立即於Apple Podcast收聽：https://apple.co/3ly0yfw Spotify：https://spoti.fi/3JiaNQU 網上版：https://bit.ly/305BQgx 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
【2020納米樓落成量再創新高!】
【2020納米樓落成量再創新高!】 文章發佈日期：2021年12月27日 本研社最近統計，260呎或以下納米單位數目，由2019全年1,805伙續升至2020年2,143伙，佔總一手樓單位數10.3%，即十間中就有一間屬納米單位。 除了過往十多年納米王恆基，2020年恒大亦成為了主要納米樓供應商，單是恆大·珺瓏灣一、二期，已興建近600多個納米樓單位，當中「納米鋅盤」亦成為一時佳話。 政府在現今「告別劏房」的大綱領下，稱只會在賣地條款限單位最低面積200/210呎，然而大部分納米樓單位都來自於私人重建，將會令限呎政策近乎報廢。 今年納米樓落成數字仍在整理，儘管開始出現蝕讓潮，不過預計發展商仍然在未來繼續興建這類極細單位賺到盡，甚至下年新居屋及綠置居項目都有為數不少低至180呎的納米樓單位發售，帶頭違背剛發佈《香港2030+》人均居住面積達237呎的長遠目標，降低一般市民居住質素。 【港台新聞】本土研究社發現去年「納米樓」佔一手住宅供應約一成 https://bit.ly/3pvU9FE 【細讀版】《納錐之地》報告全文：http://bit.ly/3nd68n2 - 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
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【未夠半年 北部都會區已出師不利？】
【未夠半年 北部都會區已出師不利？】 文章發佈日期：2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖，除咗立即已引發炒賣潮【註一】，到2022年已有各種規劃問題迅速浮現，未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】，好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃，取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前，發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋，成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地，根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理，避免私人發展利益窒礙整體保育質素，事實上私人發展商提出南生圍發展項目，將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅，保育成效根本成疑。講到尾，而家政府只係打「開口牌」收地，仲未有具體方案，加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機，以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地，700公頃收唔收得足，政府就會話「唔想糾纏數字」，隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? 有環團研究發現，上年有五大空氣污染「重災區」，當中有唔少區位於北部都會區，除咗源自對岸工業而產生嘅污染物，亦涉及本地同跨境汽車排放【註三】。政府以概念先行方式空降劃出個北部都會區，背後好可能根本忽視咗新界北部空氣質素惡劣嘅實況，既然個基線數據已經咁「烏煙瘴氣」，額外整個大都會出來，當環評過唔到關時，到時就唔好賴城規程序卡住。 ✱ 概念牽起濕地倒泥狂熱 上年10月施政報告話要搞濕地保育公園，到11月被揭發蠔殼圍持續有不知名泥頭車倒泥。據報蠔殼圍區內至少有5個地點差唔多有20公頃已被傾倒泥頭，或者平整土地，自推出北部都會區後，濕地被破壞嘅情況反而變本加厲，報導最新仲見到搞埋「收費營地」，大搞打卡熱點【註四】。政府搶閘公佈濕地保育公園概念，但又唔積極監管倒泥頭嘅情況，更顯呢啲概念先行嘅計劃「得個講」，規劃根本未成熟。到時濕地漁塘嘅生態價值盡失，政府收地都慳番，唔洗搞濕地保育公園。 ✱ 北部通關泡湯 深港融不了 政府眼中，北部都會區屬深港融合計劃，「人才」於邊界間流動為必要條件，而都會區發展能否「回本」，唔能夠忽視邊境管制的客觀存在同需要，而邊境管制的措施會因眾多影響因素，「人才」嘅流動意願亦受兩地未來數十年嘅政策影響。以同樣屬融合計劃一環嘅高鐵、港珠澳大橋為例，疫情底下可謂蝕到入肉，現階段看亦暫未有通關的跡象，可見邊境嘅客觀存在，的確會影響一個跨境規劃嘅成敗，對於一個數萬億投資嘅北部都會區更加係。 參考資料 【註一】北部都會區 炒地遊戲正式開始 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4663382003757836 【註二】南生圍發展項目上訴得直 北都添變數 城規：研判辭 測量師：政府可土地改劃前收回 https://bit.ly/3q9E2Ou 【註三】屯門空污8連冠 元朗北區東涌大埔緊隨 居北部都會區 未來恐吸廢氣度日 https://bit.ly/3qkA59T 【註四】北都公布後保育區20頃地遭倒泥 5地點受破壞 設收費營地 規劃署：正調查 https://bit.ly/3GcTui9 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow [...]
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白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制
白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制 日期：2020年10月5日 （節錄） 房委會資料顯示，截至今年8月，該5個屋苑已在居二市場錄得27宗成交，全部居住滿3年後即時轉售，其中尚翠苑佔最多，有11宗。每宗個案獲利由約133萬至296萬元不等，當中美盈苑一個中層5室單位獲利近296萬元，較原價高113%；而尚翠苑每宗轉售個案普遍亦大賺200多萬元(見表)。 本土研究社成員姚政希形容，「白居二」計劃淪為炒賣工具，並成為房策漏洞，令更多在「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層難以置業。他續說，大部分抽不到居屋的申請者會湧向「白居二」市場，令賣家增加提價本錢，最終令居二市場變成炒家樂園。 另一本研社成員陳劍青認為，政府近年增加「白居二」名額，卻未有相應收緊這批居屋轉售限制，導致炒風蔓延，明顯違背「白居二」原意，認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。 全文
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？ 文章發佈日期：2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時，美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下，究竟應該信邊個呢？ 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測，其中美聯喺2020年年頭，預測樓價會升5%，但到咗年尾，根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數，樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭，美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】)，年中仲估過升到15%，但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】，而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示，計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】，就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而，預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅，點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%，最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因，本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題，而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下，唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係，實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象，或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理，但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損，但到2021年虧轉盈賺三千萬，上年年頭已經放定風要擴充增30間分行，請多近千名人手。而中原地產仲誇張，上年佣金收入增21%，可以逆市擴張新增95間分行，呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報：美聯：料明年樓市再闖高峯 樓價升5％至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS 【註二】香港經濟日報：美聯布少明：樓市逢牛必旺 調高全年樓價預測 料升幅逾10% https://bit.ly/3sXBhBz 【註三】香港經濟日報：中原施永青：2021年樓價升15% 升幅不算進取 https://bit.ly/3pUV7LN 【註四】香港商報：美聯樓價指數去年全年升近5% https://bit.ly/32YVFr4 【註五】差餉物業估價署，《香港物業報告》中私人住宅各類單位售價指數（全港） 【註六】大紀元時報：樓市續疲 美聯籲政府逐步撤招 https://bit.ly/32KZ5hw -- 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】 文章發佈日期：2021年12月31日 林鄭今日宣佈將居屋同綠置居轉售期限制，由原本2年改為5年，一改過往公共房屋私營化的論調，跟足口徑講 #用來住不是用來炒，然而措施是否有效遏止炒風與自住需要競爭? 去年本研社已聯同明報深入研究，查冊揭發77宗近年解除轉售限制，透過「白表居屋二手市場」計劃短炒轉手圖利個案，平均獲利240萬，若果改為過5年才可轉售，估計仍然可平均年賺約50萬。 炒賣問題一直嚴重，影響真實自住用家入場，但對炒家來說，有什麼投資好得過能夠連續5年每年穩賺50萬? 單從此粗略估算，已知居屋改為5年限售來隔絕炒家，註定失敗收場。 房屋政策「半桶水」幾近成為現今房屋施政的一大特色，一手樓空置稅冇哂影、劏房租管管完照加租、租住公屋持續萎縮、增加居屋但愈益納米化，同樣賣居屋政策也是不情不願回歸居屋政策「初心」，返回原初十年禁售期，才有望隔開自住需要與投機需求。 當中原因很可能仍受新香港下勢力持續坐大的地產利益影響，連一些在房委會的利益代理人指居屋限售會「影響流動性」，明顯怕現時居屋居民買地產商私樓的需求，少了投機客也影響居屋能夠進取定價及未來補地價的財政收入，令房屋「用來住不是用來炒」成為空談。 -- 【明報頭版】白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 https://bit.ly/3qyzRdR 【Ep 76 攪珠中 － 2022年居屋綠置居你要唔要？】 立即於Apple Podcast收聽：https://apple.co/3ly0yfw Spotify：https://spoti.fi/3JiaNQU 網上版：https://bit.ly/305BQgx 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch
【2020納米樓落成量再創新高!】
【2020納米樓落成量再創新高!】 文章發佈日期：2021年12月27日 本研社最近統計，260呎或以下納米單位數目，由2019全年1,805伙續升至2020年2,143伙，佔總一手樓單位數10.3%，即十間中就有一間屬納米單位。 除了過往十多年納米王恆基，2020年恒大亦成為了主要納米樓供應商，單是恆大·珺瓏灣一、二期，已興建近600多個納米樓單位，當中「納米鋅盤」亦成為一時佳話。 政府在現今「告別劏房」的大綱領下，稱只會在賣地條款限單位最低面積200/210呎，然而大部分納米樓單位都來自於私人重建，將會令限呎政策近乎報廢。 今年納米樓落成數字仍在整理，儘管開始出現蝕讓潮，不過預計發展商仍然在未來繼續興建這類極細單位賺到盡，甚至下年新居屋及綠置居項目都有為數不少低至180呎的納米樓單位發售，帶頭違背剛發佈《香港2030+》人均居住面積達237呎的長遠目標，降低一般市民居住質素。 【港台新聞】本土研究社發現去年「納米樓」佔一手住宅供應約一成 https://bit.ly/3pvU9FE 【細讀版】《納錐之地》報告全文：http://bit.ly/3nd68n2 - 訂閱支持民間研究工作 https://liber-research.com/support-us/ Follow Us: https://linktr.ee/liberresearch 義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3 Liber Podcast：https://anchor.fm/liberresearch