【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？ 發布日期：2025年10月29日 近年因發展或重建而需居民搬遷的項目，幾乎都會造成矛盾，如大坑西邨重建被逼遷租戶堅持抗爭【註1】；用以興建公屋的牛池灣村、黃大仙竹園村等市區村落被突擊封村【註2】或爆發衝突【註3】；古洞北/粉嶺北、洪水橋／厦村新發展區亦曾因收地而引起爭執【註4】。上述居民往往是因未被妥善安置，而釀成衝突，可見安置可謂處理涉逼遷項目的首要考量。儘管上述收地、收樓的計劃已近乎尾聲，但隨著發展或重建步伐加速，未來社會只會有更多逼於遷居的現象，背後隱含的是更大規模居所不穩的危機。研究員梳理未來將會造成不穩居所的不同政策緣由，並嘗試分析各項均導致上萬人遷居計劃及現象，包括北都發展、公屋重建、市區重建、過渡性住屋政策，以及簡樸房規管制度，藉此推斷將有數十萬人口因各種原因而面臨搬遷。▍未來市民潛在居所不穩至少有五大來源？➤ 新發展區收村｜牽涉人口：上萬計如政府現時「北部都會區」的各個新發展區項目，涉及大量鄉郊土地，雖往往表示會保留認可鄉村，卻意味將遷拆其餘「不受認可」的非原居民村落。然而，政府甚少會透露每個被影響的村落涉及多少人口，近年如「新界北新發展區」計劃公布初時，甚至連受影響村落都未有提及，需要民間辨認方能了解「滅村」名單，可見由北都發展而來的住屋不穩現況仍相當不透明【註5】。參考近期已差不多完成收地的新發展區項目，「古洞北及粉嶺北新發展區」第一階段及其餘階段的工程範圍，分別涉約490個【註6】及1,070個【註7】受影響住戶，而「洪水橋╱厦村新發展區」第二期發展範圍內亦共有1,693個【註8】住戶，反映一個新發展區規模的工程項目，動輒影響上千個住戶，若以每戶2.7人的平均數作計算，即牽涉數千人口。而即將因「牛潭尾新發展區」面臨收地的攸潭美村已有約1,300人【註9】，未來尚有「新田科技城」、「流浮山新發展區」、「馬草壟發展項目」，以及最大規模的「新界北新發展區」等接踵而來，可推斷未來相關收地隨時涉及上萬人口。➤ 公屋重建｜牽涉人口：上十萬計首批落成公屋已步入「老齡」階段，意味未來公屋重建或將成為持續的社會現象，根據立法會數據【註10】，現時房委會轄下有239個公共屋邨，當中有10個樓齡達50年。而政府最新的《長遠房屋策略》(《長策》)亦推斷，按房委會和房協已知的11個重建計劃，十來十年將會2.3萬戶額外房屋需求，再加上7,300戶潛在／可能的公屋重建需求【註11】，即總共逾3萬戶人 [...]

【萬年短租】尖沙咀「短租」官地61年，仲係咪短租？ 發布日期：2025年9月27日 一些閒置及沒有長遠發展計劃的官地，為善用資源，政府會透過短期租約政策租出，賺取少許收入。一般來說短租租期最多為7年，可續租但政府亦有權不續。但竟然有塊官地自1964年不斷續租至今61年，還要是位於尖沙咀核心地段？這塊續租年期全港最長，跨越半世紀的「短租」政府土地，位於極度繁忙的尖沙咀五支旗杆對面，租期自1964年12月1日起，面積386呎，短期租約編號為KX131，月租$9000（自2019年起），現時按季續租。細心一看，該地的核准土地用途是「專營巴士公司用地」，不過香港人對此地的印象肯定是那塊巨型廣告牌，而不會留意這其實是一個巴士司機休息室及顧客服務中心。賣廣告應該只是其「附屬功能」，未清楚是否短期租約列明的用途之一。$9000月租，折合呎租$23.2，比較其他短租的租金（可低至$1-2/呎），雖然已高出不少，但若將設立廣告牌後所產生的收益一併考量，$9000月租是否反映其土地價值，見仁見智。雖然巴士公司屬商業營運，在巴士車身（公司財產）賣廣告沒有問題，但在政府土地（公共財產）上賣廣告，而若沒有反映在租金水平上的話，則可能有問題。短租土地的目標一是善用閒置、未有長遠規劃的政府土地作有效益的用途【註1】、，二是「支援各項與經濟民生的活動」【註2】，觀察所見租金普遍較為相宜，甚至會被認為是賤租土地【註3】。對於是公益相關用途（如教育、社福），則會以象徵式每年$1租金批出。這塊「專營巴士公司用地」，在1964年租出的時候屬重要交通設施，但隨社會變遷，該地已成為全尖沙咀最興旺的地方，其功能亦有變化（變成商業空間賣廣告），且其巴士站用途似乎已屬永久，亦不似能有其他用途，再以這個價錢「短期」租出，從規劃和土地行政角度看未必理想。這類年期跨越／超過近半世紀的「萬年短期租約」數目不少，公眾亦無法從公開資料查閱到租約內容，運作不透明。現時有約5800份短期租約，涉3000公頃土地，有1600份已經續租超過10年【註4】，不少亦有爭議。例如一些豪宅地段的後花園。位於赤柱短租編號HX596 及 HX558，兩者的核准用途皆是「私人花園／美化園藝」，呎租分別是$2.63及$8.26（後者額外有停車場功能，反映在租金上），兩者皆自1976年起租；山頂道25號太古大廈旁的私人花園(短租編號HX465)，同樣是1976年起租，至今49年，每月呎租更低至$1.54。富豪能夠用如此便宜的價錢租下政府土地，似乎不合「能者多付」原則。不過有一幅位於長洲北社街附近的一幅「萬年短租」土地則十分有趣，用途為「蜜餞水果廠」（短租編號STTCX174)，自1977年起租。網上資料顯示，應與一間本地僅存的菓子廠有關【註5】，此菓子廠為百年老店，十分有香港特色，可見短期租約的廉租亦能幫助扶植地方產業。但是不少長期的短期租約用地會引起很大爭議。例如早幾個星期傳出校務爭議的香港國際學校，1986年時以非牟利團體身份租下40萬呎球場，年租金$1。其學費高昂，被辦學團體指控忘記初衷，由服務大眾變成服務「特權階層」【註6】，但似乎不影響其繼續平租政府土地。部分短租個案，尤其是在今天眼中看來缺乏公益成分的，可能因政府慣性續租而變成不合理的「萬年短租」（如無其他長期規劃土地用途，一般繼續續租）。近年公眾已日益關注短租政策的公平性問題，實在急需一個全面的政策檢視，確保珍貴的香港土地資源能夠既靈活又公平地運用。 [...]