發佈時間：2023年3月1日　 近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋，聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」，至於重建老化屋邨，政府卻一直歎慢板，表示要考慮一籃子因素，才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主，最近向股東抽水集資，稱要落實「領展3.0戰略」【註1】，未來會積極投資境外物業之餘，又和財團聯手投地、興建新商場，積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化，重建迫在眉睫，持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。 最近研究員整合過去公屋重建的討論，發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主，竟有權力阻撓公屋重建，成為改善公屋生活環境的絆腳石。 ▍20條邨未納入重建　17條拆售予領展 研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】，發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」，即所有設施均由房委會管理，而20條不考慮重建的高齡屋邨之中，17條屋邨的公共設施（如商場和停車場）早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權，發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團，新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。 ▍公屋重建　領展先決？ 原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風，表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有，因此如要重建已拆售的屋邨，重建方案「須得到領展同意」，然後處理地契、法例等問題，才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出，若政府要重建拆售屋邨，或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」，金額難以估算；【註4】學者姚松炎亦指出，當局研究領展上市的可行性時，早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃，只要繼續不討論、不讓步、不同意，就能不斷拖延屋邨重建。 [...]

發佈時間：2023年2月24日　 【賣地流標茂論】邊個話流過標塊地唔會賤賣? 自去年開始，政府賣地流標一浪接一浪，財政預算案公佈2022/23年地價收入大跌四成。雖然陳茂波多番強調政府不會「賤賣土地」，不過研究員分析2014年至今共10次涉及政府賣地或公營機構招標發展項目的流標記錄，發現全部項目流標後再招標時，均出現疑降低賣地底價、改劃土地用途、放寬地契條款等對地產商有利的情況，難說政府沒有向市場讓步，務求盡快賣出土地保障政府收入。 政府不斷透過開發綠化帶、填海而得來的「土地儲備」，到頭來地價卻受制於「市況」，平價賣地予發展商。尤其在「市況」不好下，政府過度依賴賣地作收入來源的背後，將更遷就發展商，並將土地供應及規劃的主導權拱手相讓。 【過往9個流標8個賤賣】 翻查過往流標項目的報導，官方大多將原因歸咎於標書未達底價，政府於最近一次流標重申賣地「不到價就不賣」，以展示賣地機制是獨立且不受發展商出價影響。然而，研究員翻查9個流標再賣項目，撇除位於啟德2A區一幅由商業地改劃為住宅地的呎價不能直接比較，其餘8個項目流標後最終中標金額均低於首次招標時的市場估值下限。 部分流標後疑低價再賣項目： [...]

發佈時間：2023年2月21日　 《問題島途》報告一出，即惹來發展局「戰狼式」回應指報告「危言聳聽」【註一】，並列舉多個「成功」填海案例，如新加坡濱海灣、丹麥哥本哈根北港及深圳前海等，力證明日大嶼也能夠成功。同時，報章亦揭發明日大嶼「交椅洲人工島公眾參與」小冊子在沒註明出處下大量引用外國的規劃圖，包括《問題島途》中重點提及的失敗案例韓國松島的相片，透過「形象化」圖片，「讓瀏覽人士可以更容易理解相關的規劃概念」【註二】。 首先要提醒一下，明日大嶼是個單一項目填海規模至少達1,000公頃的巨型人工島，規劃模式是一個由零開始建構，混合住宅、商業、旅遊，娛樂的「新城」，只要認真翻查政府提及的「成功案例」及眾多外國景觀照片及構想圖，即發現與《問題島途》所列舉的例子不同， 無論從規模以至在性質上難以均難以與明日大嶼相比（因城市發展脈絡不盡相同），有些甚至連填海項目也不是： ▍性質規模難以與明日大嶼相比 1/ 新加坡濱海灣（Marina [...]

發佈時間：2023年2月21日　 財政預算案明天公佈，各大行預測均預計財赤將上千億，比當初預期的560億大幅增加，財政儲備剩下7739億，只及11個月政府開支，為97年後新低，政府荷包已「響警號」【註一】。 是次巨額財赤當然與疫情有關，但還要歸咎賣地收入「失收」以及高企的基建開支。近月大量土地流標及平價賣地，原本預料今年賣地收入達$1200億，怎料只有$470億。今年大跌的賣地收入，將令政府的「基本工程儲備基金」收入大減，而基金一直支撐著每年$1000億的基建開支。若不計及舉債帶來的收入，今年「基本工程儲備基金」或至少錄得$500-600億虧蝕，構成了整體財赤的很大部分。 ▍巨型基建潮即將來臨的啟示 現時巨額財赤，為未來的巨型基建潮帶來絕望啟示。首先現時基建開支已將不斷創新高，在2020-21立法年度，立法會批准了創歷史新高的2,170 億元的工程相關計劃【註二】，而這還未包括北部都會區、明日大嶼、三鐵三路等等多個巨型基建項目。這些都是「巨型基建」，開支是現有「大型基建」的很多倍。如前述，由於政府極為依賴賣地收入以支撐基建開支，問題是，巨型基建願景的推展勢在必行，賣地收入跟得上嗎？ ▍長線賣地收入增長乏力 [...]