土地、規劃及基建研究

發佈時間：2024年7月23日　 市場消息傳出大潭玫瑰園單號屋新業主僅僅以6,800萬「接貨」，相對逾億元高位蝕讓47%。研究員進一步查證，發現相關單位就是本研在去年世紀暴雨後揭發、其中一間涉嫌開墾官地斜坡的玫瑰園19號獨立屋，未知是否單位涉及霸佔官地改造斜坡，原業主「甩手」時須用力劈價求售？這間19號屋對開的私人地界線外，懷疑有一近50平方米的平台霸佔政府官地。翻查過去數年的衛星圖片，是自2021年起逐步開墾，令原有官地斜坡變成一個平台，並以建構物的形式，記錄在地政署地圖上，證明地政知悉有新建構物在官地之上。再查明物業的平面圖，該座落於原有官地山坡的，很可能是透過拓展19號屋地庫的車房/花園而來，如屬實，無論地政及屋宇署亦要執法，不過研究員無法找到任何官方執法的紀錄，相關平台之位置，亦無任何短租記錄，似乎事件近一年過後，同處紅山半島附近的「高危地區」似乎仍未成為優先執管的地方。這宗交易除了「大劈價」外，值得注意的還有以下幾個重大問題：一、數日前地政總署及屋宇署高調接受傳媒訪問，指已完成聯合巡查四個涉獨立屋僭建官地斜坡的屋苑【註】，檢控了紅山半島3間獨立屋業主，強調大有進展。不過消息一出，這間就處於紅山半島對上的山坡100米外的玫瑰園19號屋就成功交易，會否意味著霸地改斜坡的原業主，將可把復原破壞斜坡的責任轉移他人/政府?二、根據政府的「斜坡維修責任信息系統」顯示，涉被侵佔的斜坡（編號15NE-B/F43)，負責方為地段持有人（即玫瑰園業主），理論上斜坡改建問題會由業主承擔，但資料顯示卻沒有「維修代理人」，顯示這幅斜坡或一直未有人檢查或監察，穩定性成疑。三、玫瑰園值得多加注意的是因為其地理位置，它在紅山半島之對上山崗之巔，而且16座獨立屋，幾乎間間都涉及官地斜坡上僭建，萬一世紀暴雨一再重臨，僭建霸地導致的斜坡不穩導致再度山泥傾瀉，一瀉而下或會波及山坡下的紅山半島，同時公共安全風險仍未有解除。是次大潭玫瑰園交易實用呎價由$36,000大跌至$20,000，若有隱藏地庫/霸地後花園，呎價隨時低過港島私樓呎價。無論如何，這種交易不只地產新聞一宗，當地政打算逐步規管富豪獨立屋屋苑，過了近一年仍有嚴重區域未見執管跡象，是快是慢見人見智。 [...]