【又送大禮】有地唔用 「送」官地玩擴丁?

發佈時間：2022年9月21日　

近日元朗工業邨回收廠Mil Mill本地鄉郊工業可能被迫遷，政府亦打算係Mil Mill所在地隔離條村焫着另一火頭。今月有傳發展局有意重研鄰近元朗工業村的蝦尾新村及沙田排頭村「鄉村擴展區」。比起提供予Mil Mill 的山旯旮、貴租短期撥地作「挽留措施」，政府竟打算以賤價永久將擱置二十多年的官地賣給原居民村作「鄉村擴展」。兩地合共3.6公頃坐落新市鎮的邊緣、鄰近基本配套的靚官地「留座」，看來是「嫌地太多」。

這些鄉村擴展區的計劃本為現時鄉村範圍「擴界」，由政府統一收地作更完善的鄉村基建規劃，以公帑平整「整靚」塊地，再以私人協約的批地平價售予原居民建丁屋。現時房屋問題迫切，公屋覓地困難，但政府地仍然以賤價售出予原居民起丁屋，以目前丁屋的密度計算，每公頃只能興建40間三層高丁屋，土地使用效益明顯比高密度公屋較低，尤其蝦尾新村及沙田排頭村「鄉村擴展區」選址位處新市鎮邊緣及貼近道路配套，其中沙田排頭村更位於港鐵站旁，可謂是土地浪費。

蝦尾新村及排頭村擴展區分別佔地2.2公頃及1.4公頃，可比近年的公屋發展計劃規模。這兩塊地若果不賣地而留予房委會建公屋，將能惠及更多市民。而且，排頭村所在地於2006年曾被研究可提高至5倍地積比，每公頃可興建900個單位；蝦尾新村亦可提高至3倍，每公頃可興建400-500個單位，比起每公頃只能提供40間丁屋的估算，明顯是更具效益的房屋供應選項。加上現時兩塊選址政府早年已收地，與其「送大禮」予鄉事，倒不如將這些閒置丁地用作更具效益的公屋房屋供應。

政府深知鄉村擴展區政策涉及賤價賣地、丁權無限而土地有限等問題具爭議性，於2002年凍結鄉村擴展區政策。事實上，除了現時解凍的兩條西貢孟公屋村以及沙田小瀝源村外，當年一邊凍結的還有另外8條鄉村，若然一併解凍，將有10公頃的土地會以賤價近乎「送予」原居民，而擬興建的丁屋最多只有約549間。

而興建這些丁屋，是在解決什麼問題？政府聲稱，鄉村擴展區是為解決「無地」原居民的住屋問題。然而這十條村內有四條村有疑似套丁【註1】，即涉嫌非法將丁權授予外人的情況，與原居民有逼切的「住屋需求」抵觸：

鄉村擴展區計劃名稱／／村內疑似套丁現況

▍沙田 排頭及上禾輋／／早早被政府收地。鄰近有兩塊分別1.37 公頃及0.78 公頃的潛在套丁土儲。

▍元朗 蝦尾新村／／早早被政府收地。鄰近有尚譽這些疑似套丁的屋苑，以及早已分割好地段的潛在套丁土儲。

▍西貢 孟公屋村／／2019年獲政府局部解封，接收並處理位於鄉村擴展區內私人土地的小型屋宇申請，已被批評為鄉村「擴丁」。村內出現近10間鄰近疑似套丁得來的丁屋。

▍荃灣 和宜合村／／鄰近出現17間疑似套丁得來的丁屋。

港英政府在1980年開展鄉村擴展區試驗計劃，在1987年回顧計劃時【註2】，已發現擴展區被濫用的情況。當時小型屋宇工作小組的主席 Peter Ng 引用核數署1987年的丁屋政策調查，指其中一條參與鄉村擴展區試驗計劃的沙田田心村，40%的新丁屋在建造期間已經賣給外人，已經有違當初擴展區為解決原居民住屋問題及改善其生活質素的原意。

現時套丁的情況，比1980年代有過之而無不及，套丁屋苑能夠動輒上百棟的規模。若然在交通樞紐、新市鎮旁賤價批地，而該地的丁屋將有價有市，吸引不法之徒套丁的誘因極大。現時部分鄉村既有套丁前科，政府亦未處理好套丁問題，而套丁嚴重浪費土地資源，現時亦有嚴重的房屋危機，根本無任何正當理由重啟極大爭議的鄉村擴展區計劃。

要解決這個問題，有個一石二鳥的方法，就是停止賤價賣地。在擴展區土地興建公屋，既可以杜絕套丁的可能，亦能夠幫政府「追KPI」，最重要的是這些土地能夠舒緩短期公屋供應的燃眉之急。去年丁權終審案，已確立政府對丁屋政策有「全面管治權」【註3】，理論上無需要懼怕鄉事勢力或法律挑戰，若然政府仍然「死心不息」重推「擴丁區」，無意為丁權「截龍」，那只有一個解釋，就是政府明刀明槍向鄉紳送大禮。

參考資料

【註一】本土研究社 草木皆丁 – 發展新界潛在違規丁地地圖 https://bit.ly/3eME3AZ

【註二】1987 The minutes of the 7th meeting of the Small House Policy Working Group

【註三】香港01 丁權案｜本研社：判決意味政府擁全面管制權　可主導審批規管套丁 https://bit.ly/3LuqoP0

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