發佈時間：2024年12月24日 環境生態局發布最新「農業優先區」文件，列出37個建議區共980公頃作農業優先使用。佔地看似幅員甚廣，但一些最優質的農區（如上水大隴、沙頭角南涌、荃灣川龍）仍沒有包括在內，北都內的重點活躍農區最後亦被大規模剔出保障中，意味有一場農場大遷徙即將上演。為檢視全港影響的規模，研究員利用最新117個漁農署認可的有機農場清單【註1】，透過「疊加分析」（overlay）逐個位置與優先區範圍進行核對，撇除小部分難以識別具體地址者，以及位於濕地公園、郊野公園等受保障農場外，發現有58個共佔地近50公頃的農場沒有包含在農業優先區範圍內，佔全港認證農場總數近半，其中18個位於北都範圍，亦被剔除於「農業優先區」外。未來還要在香港找新鮮有機食材，會否愈來愈「冇啖好食」?▍連官方認可的有機農場也不保？能夠成為認證有機農場，足以證明農地本身已優質，雖說農業優先區的劃定也要考慮整區環境，但過半連政府確認的有機認證農場均不受「農業優先區」保障的話，對未來香港新鮮有機食材的供應將是一大打擊。在58個「不包括農場」中，逾3成位於北都範圍，當中正正有6個在打鼓嶺/坪輦（包括有心機、恩福有機農場等），3個在沙嶺（包括黎順有機農莊、華園農場等），體現了政府在政策中所言「不包括納入規劃及工程研究或定為發展重點的土地」的劃界原則，卻犧牲掉原有新發展區內融入農地資源的城鄉共融規劃策略。亦能發現大量有機農場，即使與建議「農業優先區」相鄰，卻沒有被包含在內，如位於八鄉元崗新村的仁仁農莊，明明與水盞田的建議優先區相當鄰近，卻處於保障區之外。理由便在於該農場，座落於規劃圖「鄉村式發展」(Village Zone)的土地範圍內，而局方亦表示優先區並不會包括「鄉村式發展」的土地和「認可鄉村範圍」【註2】，兩者皆可作丁屋用途，顯然政府在劃定農業優先區時，其考慮並非以農業或土壤質素等為優先考慮，將原本有潛質保留卻處於村界範圍的優質農地統統掃空。▍沒包沒保障　包了沒保證可保平安事實上，現行政策對於「不包括農地」的影響相當嚴峻，尤其是在局方建議的落實措施中，竟表示政策落實後，漁農署考慮涉「農業優先區」以外農地，作非農業用途的規劃申請時，將「不會從農業角度提出反對意見」，意味政策反可能使大量原本活躍的農地，面臨更大的被開發危機。而有機認證農場沒包當然沒有保障，但被納入農業優先區的農地，包了亦沒保證可保平安。近日世界自然基金會 (WWF) 亦撰文指出，元朗崇山新村亦被納入優先區範圍，但當中部分土地被道路，停車場，貨倉等覆蓋，可耕作農地只得約20%【註3】，究竟政府界定優先區有否合理的客觀準則，亦相當存疑。崇山新村的案例分析，反映了被納入優先區的農地，並非意味能一勞永逸地被受保障，其鄰近的棕地，亦會對僅存的農地造成莫大隱患。可預視現時農業優先區的政策，對於區內外活躍及可耕農地都會帶來重大影響，受影響者將遠超於以上百個有機認證農場的紀錄。除了現時未有更完善因各大發展影響而被抽起的農地安置措施，如何保障香港經營多元產業發展，穩定本土新鮮有機食材的供應，以及在現時「農業優先區」劃界外有更大的保障，將是未來香港發展其中一大難題。 【註1】香港有機資源中心 已獲認證處理單位名單 https://shorturl.at/7yDPE [...]

發佈時間：2024年11月6日　 被譽為全球最型格社區之一的深水埗【註1】，將被市建局的全區重建計劃影響，前年展開研究後，不少人已經擔心該區的草根特色和特殊集聚經濟，將如觀塘裕民坊、灣仔喜帖街般被消滅。昨天市建局向區議會提供進一步的資料【註2】，傳媒集中報導區議員建議興建登山電梯接駁嘉頓山的「新穎」建議，反而忽略了進度報告更多令人憂慮的部分：➤ 意味不明的「四大發展地帶」、「地標式門廊」、「高低錯落天際線」市建局將重建範圍劃分四大發展地帶，包括通州街的「時尚活力創新帶」、長沙灣以北的「樂活社區」、牽涉全區的「潮買綠悠社區」、嘉頓山和主教山的「歷史綠景雙山帶」。首先，深水埗一帶本來已經是成衣業重鎮，一向有時尚活力；亦是年輕人和遊客來尋寶的「潮買」社區；嘉頓山和主教山本來就是居民晨運後花園，沒有什麼舊建築可以重建，後者更是民間阻止政府工程破壞古蹟而得以保育，亦不一定以重建手法才能永久保存。重建模式不當更有機會殺死一個有活力的社區，報告似乎沒有妥善交代「重建」和「促進活力」之間的因果關係。仔細閱讀報告，發現還有不少看似意味不明的規劃，包括在「時尚活力創新帶」部分中，「為深水埗締造地標式門廊」，原來是透過轉移地積比，在通州街一帶興建構建「高低錯落的天際線」（即一堆摩天大廈），作「混合用途」（即商廈、豪宅和辦公室），但這些與創造「時尚活力創新帶」的關係是什麼？報告又沒有說明。參考市建局花墟重建計劃安置花舖的做法，現時被重置在人煙稀少的通州街臨時街市的「棚仔」，已奄奄一息，它或將再被二度逼遷進入「混合用途」的高檔商場，步灣仔喜帖街後塵，一間一間的倒閉，曾經在深水埗成衣業擔當重要地位的「棚仔」或成歷史。➤ 地區特色被挪用成重建理由大部分區外人到深水埗主要是到訪餐廳和閒遊購物，吸引他們的是「熱鬧的美食集中地」、「獨特的購物天堂」。兩者的共通點是「草根」：在地攤／排檔尋寶的重要地方，或是有特殊經濟產業集聚點（如電子貨品），形成深水埗獨有的氛圍，所以深水埗作為相對草根的飲食和購物地帶已經深入民心。雖然報告中肯定這一點，但市建局似乎是將其視為可開發的資產，透過重建「增加活力」（本來已經很有活力，毋須市建局越俎代庖），但市建局採納的以追逐盈利為基礎的重建模式，實質會在重建的過程中，消費深水埗因「草根而型格」的地區特色，將其進一步商業化、高檔化，提升土地價值，過程中摧毀本來的草根社區肌理。我們可以從報告的字眼中看到這種套路：「....(重建）帶來發展機遇，傳承及弘揚深水埗地區的文化特色」、「深水埗....活力十足，同時亦因人流較高，需要提升行人易行度和連通性...梳理人車網絡的佈局」。總括而言，市建局是透過肯定舊區的地區特色和活力為切入點，將其「問題化」(problematise)。即使這些問題真的存在，亦可以以管理方法改善，不過市建局卻將重建視為這些問題的唯一答案，挪用舊區的有機性，變成重建的理由。這種手法的惡果在此不贅，單單看觀塘裕民坊、中環嘉咸街和灣仔喜帖街已知結果如何，而市建局在深水埗採取全區重建模式，其規模或比上述三個重建項目大，影響亦更深遠。➤ 露宿者中心、兒童服務機構等或成逼遷目標早前本研社曾就市建局透過重建侵吞深水埗公共設施選址作「預測」【註3】，是次報告亦驗證了早前我們所擔心的：報告點名「長沙灣道以北」一帶的社區設施「相當低矮」及「只有單一用途」，「且不符合現今標準」(?) ，將透過「一地多用」模式重組。透過「一地多用」重組社區設施的弊端已被廣泛討論，涉及改變社區設施的性質和質素，市民使用設施的方式亦會改變【註4】。更令人憂慮的是，長沙灣道以北有不少重要社區設施，以市建局期望的發展「檔次」來看，不大機會獲得重置，例如香港露宿者救濟會的元州中心、扶幼中心宿舍等，剛剛在2019年翻新的南昌街公廁，也可能因為「用途單一」要為重建讓路。➤ 騎呢「配水庫經濟」 [...]