【獨不可耐】香港獨有的地區文化仲有幾多剩？
發佈時間：2022年9月13日 在政府推動本地特色旅遊的同時，政府與市建局卻不斷被推出摧毀舊區的獨特文化的重建項目。近年的重建模式轉變，令舊區以前所未有的速度消失。過去5年，單單在是九龍區，研究員就盤點了7個（將）被重建洪流淹沒的獨特地區文化，究竟當中有多少值得保留？在大家的觀察下，又能否數得出更多案例？▍兼善里重建 —— 巷里文化市建局於2021年啟動兼善里重建，作為深水埗僅存的巷里社區，兼善里有逾半世紀歷史，位於兩座逾60年樓齡樓宇間的公眾街道 ，兩旁沒有任何車輛經過，構成社區中獨特的巷里文化，但隨著其被宣布永久封閉，難逃被淹沒的命運。▍深水埗重建 —— 戰前唐樓市建局去年宣布展開「深水埗地區規劃研究」，規劃範圍內有 24 幢樓高三、四層的戰前唐樓，佔全港僅餘約 [...]
【狗違地圖】香港真係有咁多「假狗場」？
發佈日期：2024年7月19日 自月初《十室狗空－香港動物寄養所用地問題研究》發佈後，短短大半個月間已有接近4萬人次瀏覽過研究報告中的動物寄養所地圖！可見甚有迴響，本研的研究成果亦引起不少動保團體及社會大眾的關注。如果未有時間細閱3萬多字的研究報告，瀏覽這個地圖即可以掌握最重要的研究結果。《獲批臨時動物寄養所分佈地圖2019－2024 》 (連結見留言)以下歸納出地圖的一眾潛在觀眾：1） 愛動物之人——早而有聞動物貓狗場申請被濫用，未知申請在何處2） 未來貓舍狗場場主——避開不合適的場地選擇（如疑似非營運個案集中地：錦田北）3） 規劃決策同土地執管者——可跟進疑似違規個案4）借動物過橋的棕地場主——檢查場地是否已被揭發5）流浪貓狗——哪裏有容身之所6）貓舍狗場場主及貓狗義工——想了解「行情」及印證資訊7）一般市民——幫手再看看有沒有「漏網之魚」他們都會對獲批的60塊動物寄養所用地的下落感興趣。佔地逾9萬6千平方米，相等於約13個標準足球場的大小，有趣地絕大部份均集中在元朗錦田北，其餘則散落於大棠、流浮山、沙頭角等地，而每塊申請用地，研究員在過去半年全部親自到訪過，以收集發現當中逾半個案申請作動物寄養所後不予經營，不少反而在破壞土地後另作其他用途：判斷 [...]
【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】
【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】 文章發佈日期：2022年1月12日 特首任期剩番半年之際，新一屆立法會嘅特首答問大會，搖身一變成為一場林鄭施政報告會議，宣告提出改組政府架構，亦顯示「跑馬仔」已經正式宣佈開閘。呢份「政綱」有成過半篇幅處理增加土地房屋供應，誓神劈願解決土地房屋問題，但望真啲唔少建議係進一步從公眾奪走監察權，同時反倒將令土地房屋問題進一步惡化： ✱ 增設房屋局但不改有問題政策 上屆胎死腹中嘅《一手樓空置稅》繼續無影、《劏房租管》依舊無起始租金，發展商繼續囤積一手樓、劏房業主繼續能袋袋平安，中產繼續承受高樓價、基層繼續捱劏房。 基層逼住捱劏房，合資格嘅都排唔到公屋，呢點須要歸咎於房委會嘅自負盈虧性質。係呢個原則下，房委會須考慮盈利，催生綠置居政策賣走租住公屋，令近年租住公屋數量停滯不前；覓地方面，公屋主要來源嘅棕地，政府則有頭威無尾陣，避開發展商土儲唔敢，供應自然受限；即使成功覓地，工程進度亦因大白象基建充斥，導致可跟進工程人手短缺，同時「靚地皮」被政府賣走，令分配予公屋地皮先天條件欠佳而須工程人手處理，落入惡性循環【註1】，若基本制度不改，問題不會解決，增設房屋局就只屬浪費公帑。 ✱ 「官商進市民退」－減公眾參與減環評 [...]
【特權樂園】市建局再偷公園 公家地佔總地盤近90%
發佈時間：2024年3月16日 #市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建 途大廈，但沒有在記者會上被強調，關注未來公共空間發展的朋友不可不察。如此動用公權力奪得一大塊三面都是由公園球場包圍的市區土地發展私樓/混合商住用地，不但擁有大球場景免費看球賽，亦有周邊水道公園作為後花園，地段處於太子更可以號稱「九龍塘豪宅」作賣點，這就是透過將一般市民的公共休憩空間加高加密「層層疊」使然，但究竟是否有詢問市民與居民，他們最需要的公園及公共設施是什麼類型? 是否願意接受將僅存市區公園用於非休憩用途，令公共空間更加不倫不類? 這無疑是當區居民的共同憂慮。是次重建計劃亦包含興建「社區康健中心」的「建議」，等同將服務油尖旺區居民的社區設施放在到區內的最外圍位置。而另一同受影響的界限街球遊樂場，是全港餘下五個公家人造草地曲棍球場之一，未知未來重建會否包括重置此球場，就算整個保留，也會因市建局的食地行徑而影響多年。再重提一次，市建局近年不斷「食公家地」的重建策略，一直無經過《市區重建局條例》指改動市區重建策略時須進行公眾諮詢的公眾認受。這將會帶來相當嚴重的問題，會否令市建局愈來愈「圈地成癮」，未來沒有大公園地產肥肉在旁則不考慮有需要的重建? 區內會否有愈來愈多市區開放的平地公園/公共設施將被盯上?#市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建 [...]
【片地開花】香港參考深圳片區模式「深」入考察
發佈時間：2024年9月3日 政府擬在北部都會區的規劃上，引入在中國內地流行的「片區模式」，發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】，立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】，參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念，究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式，簡單來說即政府就著一個特定區域，展開大規模規劃，並透過招標形式，由私人發展商主導，打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序，在內地的實踐上，發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權，以下試從「深」入考察深圳數個現行片區，看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區（深圳華潤城）：賠償問題惹爭議？深圳華潤城，由華潤置地（深圳）開發有限公司負責，過往被視作成功的深圳片區，區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入，使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途，成功改進為功能混合的街區。【註3】然而，即使是這個標示性案例，在2010年華潤置地進行舊區收購時，亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排，當時亦有媒體報導當時的現金補償，與深圳房價之間依存在巨大懸殊，使絕大多數村民，實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式，預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜，甚至會將收地拆村的程序外判，屆時受影響者則會因非由政府收地，而未能獲得政府安置政策下的待遇，受影響居民難以得到正規賠償的保證，而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大，牽涉的村落與居民甚廣，或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區：開發商財困停工延誤施工進度另外，上述模式由規劃到工程落實需極長週期，一旦過程中發展商缺乏現金流，則牽一髮而動全身，連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地，亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目，包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機，加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升，令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城，亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目，其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上，因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面，如坪山區谷倉吓片區，因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭，導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓，該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費，以及免除相關的違約金，直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性，若日後香港政府希望該區工程能順利進行，在發展商遇財困時（它們現在正遇到很大財政困難）或許意味政府需進一步作財政上的支援，甚至發展商可以財困延誤作理由，要求政府在規劃實行上或許作出讓步，這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區（華潤置地未來城）：承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃，亦表示該區的開發，必須吸引到巨型發展商，例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團，或是特定行業的龍頭企業，如承建深汕汽車工業園的比亞迪，方有充裕的財政及技術資源，來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商，即使有意願，亦未必有足夠能力，為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建，遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程，卻由於規模過大，先後接洽的十餘家開發商，都因爲難度太大放棄，直到2011年，才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下，亦需再耗時多8年進行前期工作，如公眾宣講、方案討論等，至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃，在接洽合適者時亦面臨極大困難，而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下，一些開發項目亦如上述所言，已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡，建材、人力等建造成本，亦遠遠高於鄰近的深圳，同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續，香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色，在上述因素下，還是否願意參與在北部都會區的片區開發，顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製 成效存疑？政府望以「片區模式」建立園區，推動如創科等產業的發展，甚至連「南大嶼」的生態康樂項目，都稱可參考同樣模式，但由整個片區的收購賠償、工程開發，乃至於早期接洽合資格的發展商，似乎在深圳的案例中，亦呈現出不同的問題，比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區，當然不只上述那些項目，有些成功之處不只在於模式本身，亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係，片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外，也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 【註1】新聞公報：發展局局長考察深圳市羅湖區和坪山區片區發展情況 https://shorturl.at/bb2kp 【註2】新聞公報：立法會北部都會區發展事宜小組委員會前往深圳南山和前海進行職務考察 https://shorturl.at/tPqc0 【註3】搜狐：都市更新案例（一）－從大沖村到深圳·華潤城的蝶變之路 https://shorturl.at/kmsZl 【註4】東南網：10個億元戶掩蓋不了拆除戶的權利困境 https://shorturl.at/vvquE 【註5】東方財富網：華潤置地深圳明星舊改遇插曲：合作方爆發財務危機股權被拍賣引萬人圍觀 https://shorturl.at/aGaTg [...]
【無錢起基建】靠公私合營融資是否萬能？
發佈時間：2024年3月8日 #財政儲備 #公私合營 #融資 香港政府財政儲備跌剩7000多億，單計工程開支預算在2024-25年度一年內已達1500億，政府為反駁基建陰乾庫房的說法，計劃透過「公私合營」(PPP)，引入私人資金支付大型基建，避免動用過多公帑，但社會似乎未對這種等同「向發展商借錢」的方法的副作用有深入探討。PPP在香港不是新事物，但在大型基建中廣泛應用並不是慣例。在外國亦有在大型基建項目採用的例子（包括人工島及大型填海），然而近年隨著這些項目連番「出事」，某些情況下甚至會令項目失敗。外國不少學者及智庫開始反思透過PPP為基建融資有何缺陷。在香港大規模引入PPP (如以「片區模式」開發北都中引入PPP元素）為基建融資前，應先檢視外國如何「撞板」：▍得不償失：複雜談判時間成本// Public-private partnership [...]