活在新時代香港，資訊開放的研究工作不僅為了打開公共議題，同時亦是保存民間能有自己觀點與判斷的生存之道。
研究簡介
「有啲嘢跌咗唔好搵」，但刻意隱藏的數據與資訊，民間研究仍有僅餘方法盡力找出關鍵社會議題的事實，讓公眾還享可靠民間事實基礎，發展自己的視界與想法。活在新時代香港，資訊開放的研究工作不僅為了打開公共議題，同時亦是保存民間能有自己觀點與判斷的生存之道。
公開資料、開放數據、檔案考挖，保存香港記錄，都在2021變得空前重要。過往我們就不同研究主題備份過往數十萬頁解密文件，都能成為學者、傳媒及議題關注者拓展研究工作的素材，更從發掘中找到端倪找回政策歷史的初衷，是民間能夠發展出獨有論述的基礎。
未來我們將延續這些有關隱藏事實的研究工作，會從以下三方面開展：
研究方向（一）：開展資訊角力戰 —— 在現時政府隱藏政策基本資訊、數據及文件漸成常態。民間愈來愈難築起公眾議題討論的基礎。因而，我們需要在不同的資訊封鎖範疇，盡試任何民間仍能獲取關鍵資料的方法，為公眾理解當今社會實況提供重要基礎。
研究方向（二）：從檔案探掘真象 —— 現今進入政策動盪期，本來的政策原意輕易被隱沒在政府官方論述之中。要守護歷史原意及真象，除了保存文檔，更加需要透過整理及分析「海量」歷史文檔，還原當時的政策具體討論，並從中發掘出關鍵、回應當下、與具前膽性的真實內容。這才能引發民間討論著力點，形成民間獨到觀點的基礎。
研究方向（三）：民間自存攻略—— 來自各方面的資訊限制來得更快，我們更需同時”Back-up” 香港各種關鍵數據，為不同政策議題建立民間資訊庫，讓民間觀點仍然有所參照。自己資料自己搵，我們亦將推動一系列民間研究工作坊，分享有關「查」、「讀」、「掘」、「儲」等多種民間研究搜掘、分析及保存關鍵數據的實戰技能。
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文章發佈(持續更新中)
【未夠半年 北部都會區已出師不利？】
【未夠半年 北部都會區已出師不利？】 文章發佈日期：2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖，除咗立即已引發炒賣潮【註一】，到2022年已有各種規劃問題迅速浮現，未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】，好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃，取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前，發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋，成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地，根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理，避免私人發展利益窒礙整體保育質素，事實上私人發展商提出南生圍發展項目，將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅，保育成效根本成疑。講到尾，而家政府只係打「開口牌」收地，仲未有具體方案，加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機，以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地，700公頃收唔收得足，政府就會話「唔想糾纏數字」，隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? [...]
Tiny Apartment Sales Soar in World’s Priciest Home Market
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白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制
白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制 日期：2020年10月5日 （節錄） 房委會資料顯示，截至今年8月，該5個屋苑已在居二市場錄得27宗成交，全部居住滿3年後即時轉售，其中尚翠苑佔最多，有11宗。每宗個案獲利由約133萬至296萬元不等，當中美盈苑一個中層5室單位獲利近296萬元，較原價高113%；而尚翠苑每宗轉售個案普遍亦大賺200多萬元(見表)。 本土研究社成員姚政希形容，「白居二」計劃淪為炒賣工具，並成為房策漏洞，令更多在「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層難以置業。他續說，大部分抽不到居屋的申請者會湧向「白居二」市場，令賣家增加提價本錢，最終令居二市場變成炒家樂園。 另一本研社成員陳劍青認為，政府近年增加「白居二」名額，卻未有相應收緊這批居屋轉售限制，導致炒風蔓延，明顯違背「白居二」原意，認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。 [...]
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？ 文章發佈日期：2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時，美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下，究竟應該信邊個呢？ 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測，其中美聯喺2020年年頭，預測樓價會升5%，但到咗年尾，根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數，樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭，美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】)，年中仲估過升到15%，但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】，而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示，計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】，就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而，預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅，點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%，最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因，本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題，而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下，唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係，實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象，或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理，但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損，但到2021年虧轉盈賺三千萬，上年年頭已經放定風要擴充增30間分行，請多近千名人手。而中原地產仲誇張，上年佣金收入增21%，可以逆市擴張新增95間分行，呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報：美聯：料明年樓市再闖高峯 樓價升5％至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS [...]
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】 文章發佈日期：2021年12月31日 林鄭今日宣佈將居屋同綠置居轉售期限制，由原本2年改為5年，一改過往公共房屋私營化的論調，跟足口徑講 #用來住不是用來炒，然而措施是否有效遏止炒風與自住需要競爭? 去年本研社已聯同明報深入研究，查冊揭發77宗近年解除轉售限制，透過「白表居屋二手市場」計劃短炒轉手圖利個案，平均獲利240萬，若果改為過5年才可轉售，估計仍然可平均年賺約50萬。 炒賣問題一直嚴重，影響真實自住用家入場，但對炒家來說，有什麼投資好得過能夠連續5年每年穩賺50萬? 單從此粗略估算，已知居屋改為5年限售來隔絕炒家，註定失敗收場。 房屋政策「半桶水」幾近成為現今房屋施政的一大特色，一手樓空置稅冇哂影、劏房租管管完照加租、租住公屋持續萎縮、增加居屋但愈益納米化，同樣賣居屋政策也是不情不願回歸居屋政策「初心」，返回原初十年禁售期，才有望隔開自住需要與投機需求。 當中原因很可能仍受新香港下勢力持續坐大的地產利益影響，連一些在房委會的利益代理人指居屋限售會「影響流動性」，明顯怕現時居屋居民買地產商私樓的需求，少了投機客也影響居屋能夠進取定價及未來補地價的財政收入，令房屋「用來住不是用來炒」成為空談。 -- [...]
【2020納米樓落成量再創新高!】
【2020納米樓落成量再創新高!】 文章發佈日期：2021年12月27日 本研社最近統計，260呎或以下納米單位數目，由2019全年1,805伙續升至2020年2,143伙，佔總一手樓單位數10.3%，即十間中就有一間屬納米單位。 除了過往十多年納米王恆基，2020年恒大亦成為了主要納米樓供應商，單是恆大·珺瓏灣一、二期，已興建近600多個納米樓單位，當中「納米鋅盤」亦成為一時佳話。 政府在現今「告別劏房」的大綱領下，稱只會在賣地條款限單位最低面積200/210呎，然而大部分納米樓單位都來自於私人重建，將會令限呎政策近乎報廢。 今年納米樓落成數字仍在整理，儘管開始出現蝕讓潮，不過預計發展商仍然在未來繼續興建這類極細單位賺到盡，甚至下年新居屋及綠置居項目都有為數不少低至180呎的納米樓單位發售，帶頭違背剛發佈《香港2030+》人均居住面積達237呎的長遠目標，降低一般市民居住質素。 【港台新聞】本土研究社發現去年「納米樓」佔一手住宅供應約一成 https://bit.ly/3pvU9FE 【細讀版】《納錐之地》報告全文：http://bit.ly/3nd68n2 - [...]