社區研究

發佈時間：2024年9月3日　 政府擬在北部都會區的規劃上，引入在中國內地流行的「片區模式」，發展局於3月和去年6月分別訪羅湖、坪山及南山區【註1】，立法會小組亦於5月組團考察大沖片區及桂山區【註2】，參考上述區域中「片區」的開發模式。這種規劃手法對香港來說似是全新概念，究竟具體來說有什麼值得香港參考?片區模式，簡單來說即政府就著一個特定區域，展開大規模規劃，並透過招標形式，由私人發展商主導，打包式包辦該區各部分基建、商場及住宅建造等工序，在內地的實踐上，發展商在整個區域的收購賠償、土地平整、建造工程有極高的主導權，以下試從「深」入考察深圳數個現行片區，看看當中會/應參考什麼。▍大沖片區（深圳華潤城）：賠償問題惹爭議？深圳華潤城，由華潤置地（深圳）開發有限公司負責，過往被視作成功的深圳片區，區內有大型購物商場萬象天地及南山科技金融城。項目的成功常被訴諸於發展商的介入，使當初重建由政府主導時整區統一劃分為單一的住宅用途，成功改進為功能混合的街區。【註3】然而，即使是這個標示性案例，在2010年華潤置地進行舊區收購時，亦充斥著遷拆賠償的爭議。針對發展商與村民間就遷拆安置安排，當時亦有媒體報導當時的現金補償，與深圳房價之間依存在巨大懸殊，使絕大多數村民，實際上仍要面臨「未來如何生存」的困境。【註4】若香港參考上述開發模式，預示政府不僅會將片區內的規劃主導權向發展商傾斜，甚至會將收地拆村的程序外判，屆時受影響者則會因非由政府收地，而未能獲得政府安置政策下的待遇，受影響居民難以得到正規賠償的保證，而使爭議一直曠日持久。而北部都會區所牽涉的收地規模龐大，牽涉的村落與居民甚廣，或產生相類似效應。▍坪山區谷倉吓片區：開發商財困停工延誤施工進度另外，上述模式由規劃到工程落實需極長週期，一旦過程中發展商缺乏現金流，則牽一髮而動全身，連帶地影響不同片區的工程進度。如負責上述片區開發的華潤置地，亦在深圳承擔大量其餘的片區及社區重建的項目，包括深圳萬象城、華潤深圳灣及湖貝舊村重建項目等。但近年華潤置地傳出財務危機，加上在過去數年所錄得的虧損亦節節上升，令人質疑會否影響其所涉片區的開發進度。【註5】而內地另外一間大型開發商華僑城，亦於去年開始拋售上海、西安、南京、成都等地的重點項目，其於深圳光明區的九樾廣場亦宣告停工。【註6】事實上，因財困問題而造成深圳片區工程停工的實例已漸漸浮上水面，如坪山區谷倉吓片區，因其負責的開發商「深圳市南科潤房地產開發有限公司」現金流趨於枯竭，導致回遷地塊停工近兩年而未能交樓，該開發商甚至向居民要求減免安置過渡費，以及免除相關的違約金，直接影響本身能回遷的居民福祉。【註7】當片區的發展極度依賴發展商的資金可持續性，若日後香港政府希望該區工程能順利進行，在發展商遇財困時（它們現在正遇到很大財政困難）或許意味政府需進一步作財政上的支援，甚至發展商可以財困延誤作理由，要求政府在規劃實行上或許作出讓步，這些潛在因素亦應在參考深圳模式時考量在內。▍羅湖區湖貝統籌片區（華潤置地未來城）：承標要求高難覓合適開發商大規模的規劃，亦表示該區的開發，必須吸引到巨型發展商，例如上述所提及的華潤置地、華僑城集團，或是特定行業的龍頭企業，如承建深汕汽車工業園的比亞迪，方有充裕的財政及技術資源，來推動整區的協調方案。而一般規模的開發商，即使有意願，亦未必有足夠能力，為整片區域承擔起耗時持續的大規模工程。如深圳羅湖區中的湖貝舊村重建，遠於30年前已啟動。作為深圳首個城市更新統籌片區進行規劃工程，卻由於規模過大，先後接洽的十餘家開發商，都因爲難度太大放棄，直到2011年，才由當區政府聯同華潤置地合作開展。而即使在華潤置地介入下，亦需再耗時多8年進行前期工作，如公眾宣講、方案討論等，至2019年尾才能動工。【註8】過往內房地產發展蓬勃，在接洽合適者時亦面臨極大困難，而一眾龍頭巨企在現時經濟下行下，一些開發項目亦如上述所言，已出現「後勁不繼」的跡象。若放諸香港的脈絡，建材、人力等建造成本，亦遠遠高於鄰近的深圳，同時樓價卻在經濟低迷下跌勢持續，香港發展商本身規模上已較內地房產龍頭遜色，在上述因素下，還是否願意參與在北部都會區的片區開發，顯然亦是未知之數。▍香港如法炮製　成效存疑？政府望以「片區模式」建立園區，推動如創科等產業的發展，甚至連「南大嶼」的生態康樂項目，都稱可參考同樣模式，但由整個片區的收購賠償、工程開發，乃至於早期接洽合資格的發展商，似乎在深圳的案例中，亦呈現出不同的問題，比起單是認為相當成功同樣值得參考。深圳仍有各色各樣不同的片區，當然不只上述那些項目，有些成功之處不只在於模式本身，亦與地區發展階段及整體經濟環境不無關係，片區除了「大片」、「矚目」及「降低政府投入成本」外，也有例子顯示需要關注當中的私營拆遷、開發年期與發展商長遠負擔能力的細節問題。 [...]