《草木皆丁 – 發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》行政摘要

研究目的及背景 

1. 閒置「鄉村用地」作為土地供應選項：面對現時香港土地供應不足的問題，民間多次提出「鄉村式發展地帶」為土地供應選項，但政府以鄉村式發展地帶內的官地「零散」、「偏遠」為由而忽視其發展可能。而現時鄉村地區中除了 932.9 公頃政府官地外，有近 1548.8 公頃呈閒置狀態的私人土地，其面積等於 1.5 個明日大嶼，未被詳細研究其發展可能。因而有必要探討整體丁地現狀及潛在可發展用途，有助促成更妥善的規劃，讓部分或可作為重要土地供應選項。
2. 丁地多次被濫用作違法套丁：參考過往發佈的兩份套丁研究報告，指出全新界有上萬間懷疑透過套丁得來的丁屋，及整體套丁的趨勢並未有停止。王光榮等相關涉事人士被廉署調查嫌疑套丁，只屬套丁慣犯的「冰山一角」。因而除了繼續跟進已建成的疑似套丁屋苑外，亦有必要檢視現時最新丁地現況，從而預視未來套丁趨勢，能夠針對性地遏止違法行為。

研究範圍與方法

按照慣常套丁運作，「分割地段」(Division of land) 是套丁前期的必要步驟。參考過往已建成的疑似套丁屋苑的「分割地段」歷程，識別出相關地段作為潛在發展疑似套丁屋苑的可能，一概稱為「潛在套丁土儲」。從而全面剖析鄉村用地範圍的「潛在套丁土儲」的具體分佈形態及其後進行查冊加以查證業權狀況，以此判斷其套丁的跡象。

研究結果

1. 在是次研究中，發現「潛在套丁土儲」多達近 787 個，佔地 176.9 公頃，估計將會新增多達 9744 間潛在套丁可得來的丁屋。參考自 2020 年最新套丁研究報告，現時疑似套丁得來的丁屋總數為10581 間，按照現時潛在套丁土儲的數量，意味著未來套丁情況將會翻倍。
2. 本研究透過土地隨機抽樣查冊發現「潛在套丁土儲」中「屋苑道路」的公司持有率近 80%，透露背後有公司主導整個丁屋屋苑的規劃及管理，印證其疑似套丁運作的表徵。
3. 元朗區的潛在套丁情況最為嚴重，單是該區已佔地接近 93 公頃，佔全新界潛在套丁土儲近一半，潛在套丁可得來的丁屋可達 4 968 間。如果未有任何跟進的話，元朗將會繼續作為新界疑似套丁情況最嚴重的地區。

閒置鄉村用地列表

個案研究

• • 蓮花地村潛在套丁情況最為嚴重：蓮花地村將來或有多達 272 間潛在套丁得來的丁屋建成，佔地近 5.39 公頃，該村疑似透過套丁得來的丁屋亦可能增加近 1.6 倍至 450 幢。值得注意的是，有單一發展商在村內坐擁 7 個潛在套丁土儲，反映政府監管套丁工作不足，亦見丁地規劃上漸失去當初原意。與其放任違規套丁，政府應制定全面及長遠鄉村規劃，收回有潛在套丁風險的丁地，釋放其發展潛力。

• • 揭破丁地「零散」的迷陣：政府多次稱鄉村式發展地帶內的官地「零散」及「偏遠」而不合適作發展之用， 本研究指出除政府未有妥善運用政府閒置丁地，鄉村地區內私人土地仍具有發展潛力，以屏山鄉欖口及山廈村以北一帶為例，所謂 「零散」的丁地可以透過合併丁地內的私人土地及棕地等土地選項，成為最少 6.5 公頃的地塊群組，可發展具一定規模的房屋發展計劃。

• • 再度發現非本地註冊公司有意發展「套丁」：過往套丁研究報告已發現有 BVI 公司參與疑似套丁項目， 或代表套丁有「離岸化」的趨勢，而今次研究再度發現非本地註冊公司有意發展潛在「套丁」項目，可能漸成為套丁「新操作」，令套丁行動背後的業權人可以規避民間的追查。

• • 荒廢珍貴土地近三十年：本研究發現持有潛在套丁土儲的涉事公司向男丁回購丁地，或反映該套丁無法按慣常成事，有「爛尾」的跡象，但不表示「套丁」產業的終結，而是揭示土儲一直存有潛在發展套丁的風險。而涉事丁地因疑似套丁爛尾，長期閒置歷時至今 27 年及 29 年，變相浪費可發展的土地資源。而林建岳為涉事公司的董事，潛在套丁項目或涉及香港中型發展商的參與。

• • 丁屋作為房屋供應選項效益低：按照現時鄉郊住宅發展密度，鄉村地區每公頃可建單位數目 500 個， 比起丁屋每公頃只可提供 40  間丁屋，若將 149.1  公頃的潛在套丁土儲皆興建鄉村式公屋，則能提供多74,550 個 700 平方呎的公營房屋單位，滿足 223,650 人的住屋需求，在土地供應不足情況下，鄉村用地不一定只作丁屋之用，政府應更妥善運用現有的土地資源作為更具效益的房屋供應選項。

政策倡議

• • 善用潛在違規的隱藏套丁土地政府應剔除 176.9 公頃當中涉及的飛地、漁塘、濕地、農地作生態修復及農業用途，並對剩餘 149.1 公頃違規丁地進行詳細可行性研究，以作更全面的規劃及發展計劃。

• • 除了參考過往港英政府打擊套丁的措施，政府應該動用收回土地條例，既阻攔潛在套丁的發展可能，並作出「精準收地」，將丁地與其他土地選項整合及合併，成為大規模的土地發展計劃。

• • 政府應全面開放閒置丁地的位置、分佈、大小及目前使用狀況，讓民間可以協助檢視所謂「零散」、「僻遠」的規定準則。

• • 發展鄉村式公屋或居屋作另類房屋選項，令鄉村地區可以提供公營房屋供應，達至城鄉共融，舒緩城市人口過度集中，從而改善交通擁擠問題。