《草木皆丁 – 發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》行政摘要
研究目的及背景
- 閒置「鄉村用地」作為土地供應選項:面對現時香港土地供應不足的問題,民間多次提出「鄉村式發展地帶」為土地供應選項,但政府以鄉村式發展地帶內的官地「零散」、「偏遠」為由而忽視其發展可能。而現時鄉村地區中除了 932.9 公頃政府官地外,有近 1548.8 公頃呈閒置狀態的私人土地,其面積等於 1.5 個明日大嶼,未被詳細研究其發展可能。因而有必要探討整體丁地現狀及潛在可發展用途,有助促成更妥善的規劃,讓部分或可作為重要土地供應選項。
- 丁地多次被濫用作違法套丁:參考過往發佈的兩份套丁研究報告,指出全新界有上萬間懷疑透過套丁得來的丁屋,及整體套丁的趨勢並未有停止。王光榮等相關涉事人士被廉署調查嫌疑套丁,只屬套丁慣犯的「冰山一角」。因而除了繼續跟進已建成的疑似套丁屋苑外,亦有必要檢視現時最新丁地現況,從而預視未來套丁趨勢,能夠針對性地遏止違法行為。
研究範圍與方法
按照慣常套丁運作,「分割地段」(Division of land) 是套丁前期的必要步驟。參考過往已建成的疑似套丁屋苑的「分割地段」歷程,識別出相關地段作為潛在發展疑似套丁屋苑的可能,一概稱為「潛在套丁土儲」。從而全面剖析鄉村用地範圍的「潛在套丁土儲」的具體分佈形態及其後進行查冊加以查證業權狀況,以此判斷其套丁的跡象。
研究結果
- 在是次研究中,發現「潛在套丁土儲」多達近 787 個,佔地 176.9 公頃,估計將會新增多達 9744 間潛在套丁可得來的丁屋。參考自 2020 年最新套丁研究報告,現時疑似套丁得來的丁屋總數為10581 間,按照現時潛在套丁土儲的數量,意味著未來套丁情況將會翻倍。
- 本研究透過土地隨機抽樣查冊發現「潛在套丁土儲」中「屋苑道路」的公司持有率近 80%,透露背後有公司主導整個丁屋屋苑的規劃及管理,印證其疑似套丁運作的表徵。
- 元朗區的潛在套丁情況最為嚴重,單是該區已佔地接近 93 公頃,佔全新界潛在套丁土儲近一半,潛在套丁可得來的丁屋可達 4 968 間。如果未有任何跟進的話,元朗將會繼續作為新界疑似套丁情況最嚴重的地區。
閒置鄉村用地列表
鄉村用地 | 面積(公頃) | 狀況 |
鄉村用地面積 ( 鄉村式發展地帶用地+ 現有鄉村範圍 ) | 3,380 | 642 條認可鄉村 |
閒置鄉村私人土地 | 1,548.8 | 閒置 |
閒置鄉村政府官地 ( 位於鄉村式發展地帶用地 ) | 932.9 | 閒置 (2012) |
潛在套丁土儲 | 176.9 | 閒置 |
潛在套丁土儲 ( 剔除飛地/漁塘/濕地/ 農地 ) | 149.1 | 閒置 |
個案研究
- 蓮花地村潛在套丁情況最為嚴重:蓮花地村將來或有多達 272 間潛在套丁得來的丁屋建成,佔地近 5.39 公頃,該村疑似透過套丁得來的丁屋亦可能增加近 1.6 倍至 450 幢。值得注意的是,有單一發展商在村內坐擁 7 個潛在套丁土儲,反映政府監管套丁工作不足,亦見丁地規劃上漸失去當初原意。與其放任違規套丁,政府應制定全面及長遠鄉村規劃,收回有潛在套丁風險的丁地,釋放其發展潛力。
- 揭破丁地「零散」的迷陣:政府多次稱鄉村式發展地帶內的官地「零散」及「偏遠」而不合適作發展之用, 本研究指出除政府未有妥善運用政府閒置丁地,鄉村地區內私人土地仍具有發展潛力,以屏山鄉欖口及山廈村以北一帶為例,所謂 「零散」的丁地可以透過合併丁地內的私人土地及棕地等土地選項,成為最少 6.5 公頃的地塊群組,可發展具一定規模的房屋發展計劃。
- 再度發現非本地註冊公司有意發展「套丁」:過往套丁研究報告已發現有 BVI 公司參與疑似套丁項目, 或代表套丁有「離岸化」的趨勢,而今次研究再度發現非本地註冊公司有意發展潛在「套丁」項目,可能漸成為套丁「新操作」,令套丁行動背後的業權人可以規避民間的追查。
- 荒廢珍貴土地近三十年:本研究發現持有潛在套丁土儲的涉事公司向男丁回購丁地,或反映該套丁無法按慣常成事,有「爛尾」的跡象,但不表示「套丁」產業的終結,而是揭示土儲一直存有潛在發展套丁的風險。而涉事丁地因疑似套丁爛尾,長期閒置歷時至今 27 年及 29 年,變相浪費可發展的土地資源。而林建岳為涉事公司的董事,潛在套丁項目或涉及香港中型發展商的參與。
- 丁屋作為房屋供應選項效益低:按照現時鄉郊住宅發展密度,鄉村地區每公頃可建單位數目 500 個, 比起丁屋每公頃只可提供 40 間丁屋,若將 149.1 公頃的潛在套丁土儲皆興建鄉村式公屋,則能提供多74,550 個 700 平方呎的公營房屋單位,滿足 223,650 人的住屋需求,在土地供應不足情況下,鄉村用地不一定只作丁屋之用,政府應更妥善運用現有的土地資源作為更具效益的房屋供應選項。
政策倡議
- 善用潛在違規的隱藏套丁土地政府應剔除 176.9 公頃當中涉及的飛地、漁塘、濕地、農地作生態修復及農業用途,並對剩餘 149.1 公頃違規丁地進行詳細可行性研究,以作更全面的規劃及發展計劃。
- 除了參考過往港英政府打擊套丁的措施,政府應該動用收回土地條例,既阻攔潛在套丁的發展可能,並作出「精準收地」,將丁地與其他土地選項整合及合併,成為大規模的土地發展計劃。
- 政府應全面開放閒置丁地的位置、分佈、大小及目前使用狀況,讓民間可以協助檢視所謂「零散」、「僻遠」的規定準則。
- 發展鄉村式公屋或居屋作另類房屋選項,令鄉村地區可以提供公營房屋供應,達至城鄉共融,舒緩城市人口過度集中,從而改善交通擁擠問題。