《納錐之地——香港納米樓研究報告2010-2019》

⾏政摘要

• ⽋缺「居住空間標準」的政策視野﹕政府將「細」扭曲成增加單位供應⽅法，讓市場提供「可負擔」的納米樓，使納米單位數⽬近年倍增。⻑期以來⼀直放寬規劃、建築物的法規，縱容納米樓出現。

• 研究⽅法﹕是次研究希望透過整理⾸個「香港納米樓資料庫」的⽅式，以⾯積260呎或以下新落成私⼈住宅單位為研究對象，以較⻑時間維度 (2010-2019) 的統計數字描述納米樓問題的具體現狀，嘗試勾勒出納米樓問題背後的政策成因，以及從既有發現提出具體政策建議。
• 公眾可以透過以下連結瀏覽「香港納米樓資料庫2010-2019」
  • 連結：http://bit.ly/data_nano_flat

整體數⽬

• • ⻑期低估納米樓問題的規模﹕近年落成的納米單位數⽬明顯急增，調查共發現2010⾄2019年這⼗年間，總共有8,550個納米樓單位推出市場，包括6,150個已經獲發「佔⽤許可證」（入伙紙）的納米單位，以及2,400個正現發售樓花⽽未入伙的納米單位。在2019年，納米單位佔⼀⼿住宅單位落成量的12.9%，代表每8個⼀⼿單位就有⼀間是納米單位，其嚴重性遠超於社會現時⼀般理解的規模。

• • 九龍是納米單位的重災區﹕ 九龍城、油尖旺、深⽔埗三區合計的納米單位數⽬已佔總數逾4成（42.9%）。出乎意料之外，為數不少的納米單位擴散⾄屯⾨、沙⽥、元朗、⼤埔等樓價傳統上比市區便宜的新市鎮。

存在嚴重設計問題

• • 平均⾯積呈下降趨勢﹕ 2010年⾄2019年底，新落成的納米單位平均⾯積為219 呎。在2010年，該些單位的平均⾯積為220呎，2019年則下降⾄213呎，反映單位⾯積縮⼩的情況在過去⼗年愈來愈嚴重，當中⾯積最細的單位暫時是位於屯⾨的菁雋128呎單位，實⽤⾯積少於4張雙⼈床褥。

• • 不同居住活動功能互相衝突﹕ 本研究發現，並沒有任何單位同時有獨立睡房及獨立廚房。只有廚房但沒有睡房的佔總數5.27%；有獨立睡房，⽽設開放式廚房，即儲物櫃(pantry)的單位佔總數6.53%；絕⼤部分情況下，廚房、客廳、睡房的功能基本上指同⼀房間（88.2%），功能上互相衝突。

• • 政策優惠令單位比例上更不實⽤﹕ 本研究發現納米單位的獲豁免計算在發展總樓⾯積的環保設計（露台、環保平台及玻璃幕牆）平均每個為23.6呎，業主平均負擔花了$49.3萬購買上述設施，佔所有單位平均⾯積219呎的10.8%，使單位的室內空間細上加細。
    

供應狀況

• • 重建為主要途徑﹕早期絕⼤部分納米樓發展都來⾃市區重建。2010年以來共有96個納米樓樓盤落成及發售樓花，重建發展項⽬佔64個（66.7%），反映重建屬納米樓頗為普遍的發展模式。此外，有19個項⽬發展前曾獲批准私⼈強制拍賣，涉及2,879個納米樓單位，佔整體約三分之⼀（33.7%）。強拍項⽬中，恒基全資以及合資的⼀共有12個。

• • 納米地產王——恒基地產﹕恒基地產獨資興建2,858個納米單位（33.4%），為「四⼤地產商」之⾸。此外，⻑實、新世界及新鴻基合計興建了624個納米樓單位，不⾜恒基獨資興建的四分之⼀。

• • 沒在《環境、社會及管治報告》披露納米樓業務﹕ 研究發現⾸⼗⼤納米樓發展商均沒在《環境、社會及管治報告》披露其納米樓業務。納米單位為不適切居所，但恒基、九建和遠東發展在《報告》中列出的部分獲獎樓盤實為納米樓， 顯⽰《環境、社會及管治報告》未有有效地監察發展商披露發展不適切居所的業務狀況。

充斥投資需求

• • 2010年發售的納米樓單位，累積轉⼿率更⾼達約八成﹕數據顯⽰「三年轉⼿限 制」結束後，單位轉⼿率非常⾼：佔2010年⾄2015年出售的納米單位的26.2%。已經轉⼿的722個納米單位中，⼀⼿業主平均只持有單位3.48年。背後原因，相信與納米單位樓價上升，業主套現離場有關。

• • 納米單位呎租與同區新落成豪宅看⿑﹕研究發現已入伙的⾸⼗⼤納米樓盤單位租⾦⽔平⾼企，約為$40⾄$64不等，與同區豪宅看⿑。不少上述樓盤在入伙初期均有地產代理表⽰同時間有⼤量租盤放盤，同期租盤數⽬約佔樓盤納米單位總數的三成，顯⽰不少納米樓買家視之為投資⼯具。

• • 採⽤按揭保險者少於三成﹕ 本研究發現2013⾄2018年5⽉期間，在⾯積少於200平⽅呎的⼀⼿單位的業主中，只有29.4%有取⽤按揭保險貸款（即⾸置買家）。按揭保險普遍被理解為市⺠上⾞的主要⽅法，這數據亦突顯納米樓市場可能充斥非⾃住的投資買家。

政府責任

• • 逐步放寬單位設計法規﹕1997年屋宇署將「⿊廁」設計的合法化；《建築物消防安全守則》在2011年更新後，⼤⼤簡化了興建開放式廚房的批則程序，令發展商更容易興建開放式廚房，涉及的主要官員梁展文、林鄭⽉娥等。此兩項放寬促使納米樓的出現。

• • 「通⽤設計」標準懸置20年﹕除了放寬單位基本設計法規外，⼀些改善居住環境的通⽤設計要求，亦在私⼈發展中失效，例如為殘疾⼈⼠⽽設的《暢通無阻的通道》的適⽤範圍只限於「建築物的所有公⽤地⽅」⽽非單位本⾝。20年前提出的《香港2030＋》提出透過建築設計指引，促進私⼈住宅單位內採⽤通⽤設計，今天政府停留在願景和構思階段，納米樓的出現與上述法規的懸置不無關係。

• • 六成透過賣地⽽建的納米樓有限量限呎條款﹕研究發現1,463個納米單位在限量地政策下建成，佔賣地建成的納米樓六成(63.2%)。限量地政策直接⿎勵私⼈市場興建細單位，2014年第四季的賣地開始抽⾛限量條款，但沒有訂出限呎標準，原因是「市場亦會就著這發展⽅向開則」，可⾒政府在納米單位的市場規模擴⼤時實質上有「積極帶風向」的⾓⾊。

• • 官員「搬龍⾨」為維持放任政策﹕早前官員聲稱增加⼟地和房屋單位供應，可以⻑遠根治「蚊型 / 劏屋盤」，後來納米樓的問題續漸擴⼤，政府就反過來稱訂立單位⾯積最低標準會影響供應數⽬，反映政府實際上無意處理納米樓問題。發展局前局⻑⾺紹祥曾承認「地契條款」限制單位最⼩⾯積可⾏，歷屆發展局官員明知政策可⾏但仍然不作為。

政策建議

• 針對納米樓問題，研究團隊提出以下「減納⽅案」﹕

短期措施﹕「定義納米樓」

1. 1. 將⾯積260呎以下的單位，定義為「不適切居所」；
   2. 《強拍條例》連同賣地條款的限制，兩種⽅法預計已經可堵塞近六成納米單位的興建；
   3. 按證保險公司按揭保險承造的⾼成數按揭，為新落成單位加設最細單位⾯積；

中期措施﹕「填補建築監管漏洞」

1. 1. 檢討開放式廚房、⿊廁等，歷年透過作業備考、設計指引規範化的設計，對⽇常使⽤、環境衛⽣的負⾯影響；
   2. 修訂「締造優質及可持續建築環境的措施」的特惠豁免政策，規訂⾯積少於260呎的單位，不可享有豁免樓⾯⾯積計算的優惠；
   3. 確立「通⽤設計」的要求涵蓋在住宅內部設計，使單位內部應有⾜夠空間供輪椅使⽤者或⻑者⽅便出入和使⽤；

中⻑期措施﹕訂立「住宅⾯積標準」

1. 1. 全⾯調查居住形態、空間使⽤需要的現況與期望，建立不同類型房屋的法定最低⾯積標準。