《租連阡陌: 香港短期批租富豪用地研究》
行政摘要
研究背景
- 本研究透過在各低密度豪宅區內「富豪設施用地」的綜合研究及重要個案分析，集中整合出近31個透過「短期租約」方式(Short Term Tenancy)租用公地建設的私家游泳池及網球場，研究現時各種短期批租的問題，揭示現今短期租約以至整個土地行政體制如何將有限的土地資源向富豪設施用地傾斜，與及建議善用土地資源的政策方向。
- 現時有約810公頃、超過5,300份短租批地協議，有近1/3的短租批地協議均為私人短租作私人後花園，已知佔地約37.4公頃，當中有不少屬「富豪設施用地」。本研究集中對這些透過短期批租富豪用地使用進行綜合研究，就香港的土地資源運用及土地供應問題提供重要的研究參考。
研究方法
- 研究範圍涵蓋傳統豪宅區如半山區、九龍塘、南區和西貢區，以及新興豪宅區如屯門青山公路一帶、沙田「半山區」、大埔汀角路和離島區。本研究利用各種地圖工具提供的衛星圖，辨認豪宅區內的泳池和網球場，並從地政總署購買地段索引圖，查證涉事網球場或泳池所在地是否以短期租約方式租用。
調查結果
- 「富豪設施用地」數目、分佈、用地面積及租用方式：研究範圍內找出共31個包括23 個泳池和8個網球場，透過短期租約將官地「私有化」。各短租用地面積由數千至三萬平方呎不等，佔地面積總共3公頃 (約3個標準足球場般大)，大多透過直接批租而非公開招標的方式獲得，部分短租用地面積甚至遠遠大於相鄰的豪宅所在地段面積（詳見報告第5至7頁）。
- 個別業主身份：本研究發現，不少短租富豪用地的使用者為著名商人、富豪家族、政要及前高官，例如鷹君集團羅氏家族、信和置業黃氏家族、澳門賭王傅老榕家族、前助理警務處長關綺蘿、「貨櫃大王」林良成和廣西政協朱殿安等（詳見報告第8頁及第12至16頁的表一）。
- 地政配合「富豪設施用地」轉讓：一般用作花園用途的短租用地租約為期五年，政策規定亦不能將短租轉讓他人，然而，本研究發現大部分富豪設施用地早於2000年就存在，而且某些物業在其後亦錄得交易，意味著可能存在地政涉嫌配合短租地轉讓的情況（詳見本文「現行政策問題部分」及報告第21至22頁）。
- 懷疑非法霸佔官地：本研究同時發現，某些相鄰豪宅的富豪設施座落於官地，意味著有懷疑非法霸佔官地作豪華設施的情況（詳見報告第8至11頁）。
現行政策問題
- 鼓勵富豪佔有更多土地：政府容許短租作富豪用地的措施，影響私人地塊內的佈局設計。若豪宅業主知道可以受惠於短租政策，便毋須在私人地上興建泳池，只需在鄰近官地申請即可，變相擴闊私人居住及生活空間。以西貢珊瑚閣為例，便透過短期租約獲得比原本地段逾十倍面積的政府土地，以放置兩個泳池和一個網球場（詳見報告第17至21頁）。
- 地政縱容轉手後續租約 變相助抬樓價：透過土地查冊，研究發現部分涉事的短租富豪用地相連的豪宅有交易記錄，由於短租政策明文不可將短租轉讓，故合理推斷涉事分區地政處在配合地段買賣，將短租富豪用地重新立約，提升原本持有地段的價錢， 變相令富豪獲利。（詳見報告第21至22頁）。
- 低價賤租官地 庫房蒙受損失：政府從來沒有公佈短期租約租金水平，只向外公佈收取「市值租金」，但本研究透過收集其他資訊來源，得知某些直接批租的短期租約的呎租極低，其中一個例子是前鄉議局主席劉皇發大宅相鄰的短租地平均每月呎租，只是6亳，而同是新界區，透過公開招標的苗圃短租用地呎租可高達16.8元，可見地政厚此薄彼，低價賤租官地供富豪（詳見報告第22至23頁）。
- 批租方式準則不一致 出現差別待遇：本研究發現，將短租富豪設施與其他短期租約比較時，發現批租方式準則並不一致及理據不明，對不同人士有差別待遇的情況，懷疑向富豪權貴傾斜（詳見報告第23至27頁）。
政策建議及後續研究方向 詳（見報告第27至28頁）
- 公開審批短租以及公佈審批和續租準則：透明化審批短租申請及續租的過程，亦須要公開地政處土地指引(Land Instruction) 讓，公眾清晰得知審批短租申請的準則，促進土地行政問責，杜絕選擇性批租、執法和構成差別待遇，打破封閉審批制度，結束黑箱作業。
- 公開現存所有短期租約列表：增加短期租約資訊能見度，確保公眾對於公有地的知情權，協助監察，提高地政署巡查執管的效率。
- 收取短期花園合理租金 公佈租金水平：扭轉不同階層在獲取政府土地資源上的不平等。
- 優先檢視富豪用地招標原則及作其他用途可能性：為保障公眾利益，審批短租方式宜以透明度較高的公開招標為原則，在審批續租申請時，政府亦需重新思考相關土地能否作其他用途，尤其具一定規模的地塊。