《新丁再現：新界套丁研究報告2020》
行政摘要
- 套丁問題仍然嚴重: 丁屋政策作為上世紀七十年代鄉郊房屋政策下一「臨時性措施」(Interim measures)，卻維持了近半世紀，政策改革停滯，期間非法轉售丁權，即「套丁」的情況日益嚴重。市場上除了有大量丁屋二手樓盤，不少以屋苑形式興建、懷疑是以套丁手法得來的丁屋（下稱「丁屋屋苑」）遍佈新界各處，引起一系列法律、環境、管治和規劃等問題。
- 更新「疑似套丁資料庫」: 自2018年出版《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》後， 近年一連串影響套丁產業鏈的法庭案件，及去年發生與鄉紳有關的社會事件後，市民對鄉事派的非法經濟來源關注急升。在問題未有明顯改善的情況下，本土研究社認為有必要更新原有資料庫，比過往研究更深入分析套丁活動的運作，觀察套丁行為如何出現變化。資料庫連結: (地圖： https://bit.ly/308zIBp ；列表：https://bit.ly/3drfBEg)
研究結果
- 研究團隊在2017年發現疑似套丁而得來的丁屋近萬，約每4幢丁屋就有1幢疑似以套丁手法得來。在是次更新研究中，相關數字增加804幢，總數破萬，達10,581 幢，意味著過去兩年多，差不多平均每天就有1幢疑是以套丁手法得來的丁屋落成。情況以元朗區最為嚴重，共有512幢 (佔總數64%)，大幅拋離北區的113幢 (佔總數14%) 及屯門區的74幢 (佔總數9%)。整體數據請見附錄一。情況最嚴重的鄉村為元朗區的西邊圍，121間獲批「免費建屋牌照」的丁屋之中有120 間位於丁屋屋苑內，佔99.1%。疑似透過套丁得來的丁屋佔鄉村內丁屋數量超過30% 的鄉村達到59條，詳見附錄三及附錄四或https://bit.ly/2GXesbn。
個案分析
- 本研究從「疑似套丁資料庫2020」選取個案深入分析，發現六個現象:
- 揭發「自發聚居」的套丁假象：《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》出版後，有鄉紳辯稱屋苑化的丁屋是由於原居民「自發聚居」，但研究團隊透過查冊，不難發現同一地產商主導位於不同鄉村的丁屋屋苑發展，甚至有懷疑空殼公司參與策劃，令人難以相信丁屋屋苑的出現純屬「自發聚居」。
- 著名鄉紳涉嫌參與套丁 疑有曾任職大型發展商人士參與：以往大眾理解套丁活動是由盤踞於鄉村、由鄉紳組成的小型地產商主導。是次研究首次發現有曾任職大型地產商人士與著名鄉紳合組公司，而該公司涉嫌參與發展丁屋屋苑，當中可能有未知的合作關係，值得進一步追查。
- 出現套丁「慣犯」：《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》指出，自1990年起至少40多宗民事訴訟案件，香港法院判詞揭發了當中秘密合作協議的存在，涉嫌套丁罪行 ，但相關部門似乎未有跟進。是次研究發現，過往牽涉套丁行為的發展商／人士，過去兩年多繼續參與發展丁屋屋苑，顯示他們在案件後仍然繼續涉嫌參與套丁活動，相關部門亦未有多加阻撓。
- 出現套丁「慣犯」：《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》指出，自1990年起至少40多宗民事訴訟案件，香港法院判詞揭發了當中秘密合作協議的存在，涉嫌套丁罪行 ，但相關部門似乎未有跟進。是次研究發現，過往牽涉套丁行為的發展商／人士，過去兩年多繼續參與發展丁屋屋苑，顯示他們在案件後仍然繼續涉嫌參與套丁活動，相關部門亦未有多加阻撓。
- 套丁「離岸化」：是次研究首度發現有離岸公司(簡稱 BVI 公司)疑似參與套丁，BVI 公司私隱度高，具隱匿性，公眾難以查閱公司董事和股權結構，令人更難得知丁屋屋苑背後發展商的背景，包括曾否參與其他套丁活動，使相關部門難以追查。
- 邊「擴丁」、邊套丁：過往幾年有部份鄉村因缺乏興建丁屋用地而獲擴大可建丁屋的範圍（即「擴丁」），但卻同時出現將新丁屋屋苑向不合資格人仕出售的情況，讓地產商有源源不絕的土地可供套丁，顯示政府部門容許「擴丁」有助長套丁的情況。
- 《一手樓銷售條例》對丁屋發展項目的豁免變相縱容套丁：《一手樓銷售條 例》規定發展商需向買家提供「一手樓售樓說明書」（售樓書），惟若丁屋屋苑不屬「單一發展項目」，則獲得豁免。丁屋屋苑的發展模式明顯屬「單一發展項目」，但卻毋須被規管。其結果是，丁屋發展商毋須提供售樓處說明發展商背景及項目背景，令外界較難得知其發展模式。本研究發現，政府在立法時低調處理此豁免條文，令政府少了一個對套丁「把關」的機會，變相默許套丁行為。
政策建議
- 過去兩年多， 套丁問題未有改善。政府現時對套丁的態度，屬「非不能也，是不為也」，研究團隊參考《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》的建議措施，並因應現時最新套丁情況，現建議：
- 訂立「疑似套丁鄉村管制名單」：針對疑似套丁得來的丁屋佔鄉村內丁屋數量的百分比超過50%的鄉村，取消整條村的所有進行中的丁屋申請，以收阻嚇之效。
- 訂立「疑似套丁鄉村觀察名單」：針對疑似套丁得來的丁屋佔鄉村內丁屋數量的百分比超過30%但不超過50%的鄉村，撤查進行中的丁屋申請，須額外審查擬建丁屋的地段以往的業權轉讓歷史，包括發展商／公司買入後有否將地段分割。
- 暫緩處理新屋苑完工及轉讓的申請程序：若發現有相當數量的新丁屋屋苑正在興建，或新近完工，規模由十至數十幢不等，須即時暫緩處理新屋苑完工及轉讓的申請程序以便深入調查，堵截疑似套丁發展項目。
- 撤銷《一手住宅物業銷售條例》對丁屋的豁免：將丁屋屋苑納入條例規管，發展商須按條例要求擬備售樓書，交代發展商背景及發展項目細節。若發展項目有套丁的嫌疑，地政署應予徹查，增加發展商日後套丁的風險，藉此遏止套 丁。
- 開放丁屋申請、審批及撤銷轉讓限制等資訊及數據：讓民間可以幫助政府監察整個丁屋申請過程，找出丁屋申請中懷疑套丁的跡象，為地政處分擔調查疑似套丁工作。