《富稅難收：香港股權轉讓住宅避稅研究》
研究背景
- 香港市民置業難，政府歸因於房屋供應不足，然而更根本原因是房屋資源分配不均，住屋被少數人擁有及炒賣，令真正用家難以取得合理的房屋資源。尤其全球量化寬鬆(Quantitative Easing)令貨幣利率極低及流動資金過剩，大量投資者來港炒賣物業，令本港住宅的非實際居住需求大增。炒家講求投資回報， 是導致住宅租金及樓價上升，以及住宅空置問題的主因之一，亦大大加劇香港房屋資源分配不均。
- 為重建「用家主導」的住宅市場，香港政府自 2010 年起推出多種物業印花稅， 包括買家印花稅、雙倍印花稅（後期或稱為「新從價印花稅」）及額外印花稅等樓市「辣招」，作為一套房屋政策工具，寓禁於徵，以圖遏抑住宅單位的投資及炒賣。同時，政府為優先照顧香港永久居民的首次置業需要，豁免「首置買家」繳付以上所有物業印花稅，只須繳付較低稅率的首置印花稅。
- 現時香港永久居民購買住宅時，若沒有以個人名義持有本港住宅物業，即屬「首置買家」，只需繳付首置印花稅；「非首置買家」則要繳付雙倍印花稅。而非永久居民及公司買家，則要繳付雙倍印花稅及買家印花稅。另外，若業主於購入住宅物業後三年內放售，就須繳交額外印花稅。政府過往一直認為這些稅項行之有效，可達致優先滿足市民自住需要、遏抑住宅炒風的目標。
- 然而，2018 年 1 月，律政司司長鄭若驊被揭發以「首置買家」身份購入住宅單位時，已經以公司名義間接擁有多個住宅單位的控制權，正是「假首置買家」濫用「首置」稅務優惠的典型例子。此外，自政府於 2010 年推出多項樓市「辣招」，市場上出現不少持有住宅物業的公司（下稱「物業公司」），以轉讓公司股權方式買賣住宅單位，成功避開樓市「辣招」。近月聖公會教省秘書長管浩鳴利用股權轉讓方法買樓避稅，就是其中一個例子。
- 一般來說，所有物業都是由個人或公司身份持有，大部分物業買賣都是透過轉換業主的方式進行；即一個普通人或公司向另一個人或公司購買住宅單位，並成為該物業的新業主。然而，以股權轉讓形式進行物業交易卻是透過買入「物業公司」股份，成為公司大股東，從而取得住宅單位擁有權。直至交易完成後，住宅物業的業主都仍是同一間「物業公司」，但公司及物業的真正控制人已變成新買家。
- 現時以股權轉讓方式交易物業，買賣雙方只須繳付 0.2%的股票轉讓印花稅，稅率遠低任何一類物業印花稅，成功減低投資者及外來買家進入本港住宅市場的稅務成本。「物業公司」往往都是沒有經營任何實際業務的「空殼公司」，通常只得幾位公司董事及股東。
- 鄭若驊、管浩鳴及來自其他市場消息的例子，都顯示投資者會透過「物業公司」股權轉讓方式交易住宅物業避稅，並似乎已成為外地資金進入本港住宅市場的顯著渠道。由於社會對這政策漏洞缺乏足夠認識，公開資料及數據亦十分零散， 相關物業交易因不涉及法定業權改變，故不被政府正式記錄為住宅交易；加上政府多次表示未有統計「物業公司」股權轉讓個案的整體數字，更可能令這渠道成為全球熱錢繞過政府監察的走資黑洞。
- 國際社會一直非常關注跨國投資者及企業利用複雜的公司結構，在世界各國持有物業及隱藏資產，從而避開政府徵稅。這情況在「巴拿馬文件」事件後，更成為各國稅務局重點處理的問題。為防止「物業公司」股權轉讓成為避稅或熱錢走資渠道，不同國家都設有針對性的稅務措施，例如新加坡、德國、荷蘭、美國、法國、英國等，都視股權轉讓為取得物業擁有權的途徑，並按情況收取物業印花稅或資產增值稅，減低熱錢過份流入及企業走資避稅的機會。然而， 即使香港近年多次被國際稅務組織評定為「避稅天堂」，港府卻仍未就股權轉讓物業交易開徵任何物業印花稅或資產增值稅。這既與世界各國防止跨國避稅的稅務改革脫節，更會強化香港「避稅天堂」的形象。另外，香港過往一直被視為內地熱錢走資的重要據點，而股權轉讓漏洞極有可能是熱錢走資的其中一個重要渠道，最終導致大量內地熱錢流入香港，衝擊本地住宅市場。
- 研究團隊擔心股權轉讓漏洞會令政府嚴重錯判住宅市場交易實況，特別是政府多番強調現時住宅市場只存在本地居民的「首置需求」。這漏洞不但影響政府制訂房屋政策，更可能縱容熱錢來港炒賣物業，令投資需求主導香港住宅市場， 排擠普通市民的居住需要。若政府不盡快堵塞漏洞，將損害國際社會對香港的投資信心，削弱香港作為國際金融中心的聲譽及國際競爭力。
- 現時政府進行的「土地大辯論」及特首林鄭月娥剛公佈的「娥六招」新房屋政策，均強調以解決房屋問題為目標，但有關討論只是不斷強調增加供應，完全漠視房屋分配不均的根本問題，忽略處理住宅投機炒賣的現象，尤其未觸及投資者以「物業公司」股權轉讓方式衝擊本港住宅市場的問題，將會令現時的住屋問題持續。
- 基於政府及社會現時對「物業公司」股權轉讓漏洞缺乏有系統的研究，以及問題的重要性和嚴重性，本研究期望針對股權轉讓問題進行更全面的現況調查， 並提出政策建議。