《合棕連橫：新界棕土發展潛力研究》

行政摘要

• 棕土作為土地供應選項：政府去年八月成立土地供應專責小組（土供組），討論各種土地選項的發展潛能，包括位於新界逾千公頃的棕土。然而，土供組卻故意貶低棕土的發展潛力，引導市民認同其他社會、環境和財政成本極高的土地選項如填 海、開發綠化帶等等。

• 棕土發展潛能被貶低：政府和土供組在審視棕土的發展潛力上犯下八大錯誤：未有審視所有棕土資源、未完成研究先有結論、新界棕土並非零散、錯誤採用大型規劃模式看待棕土發展、以保育濕地之名製造假對立 、對棕土的發展潛力持雙重標準、《收回土地條例》尚方寶劍備而不用、假設棕土位置偏遠及沒有道路到達。

• 棕土發展潛能研究：研究團隊認為，政府和土供組犯下以上錯誤，導致棕土的發展潛力被埋沒。為全面審視發展潛力，研究團隊透過地塊分析（land parcel analysis)，研究棕土地塊的地理相鄰性(geographical proximity)以及其面積大小。

• 研究結果

  1. 研究團隊發現相連的棕土群達1 172公頃，主要分佈在新界西（洪水橋、元朗南、八鄉和龍鼓灘一帶），然而，現時未被納入發展區內的棕土達723公頃。
  2. 這些大量的相鄰棕土群面積每個至少2公頃，並非零碎，其發展潛力應被研究， 例如發展低密度鄉村式公屋。
  3. 以面積計，首20大的相鄰棕土群總面積達790公頃，然而將近一半（391公頃） 並未放入發展計劃中或沒有發展時間表，這些棕土被政府及土供組完全忽略。
  4. 被政府和土供組忽略的相鄰棕土群中，最大面積的位於橫台山，達71公頃，其次為坪輋（新界北發展計劃，未有發展時間表，70公頃）和龍鼓灘（38公頃）。

• 大規模發展模式以外的可行選項－鄉村式公屋：中低密度的發展無須依從市區的大規模發展邏輯，承載人口少、基建設施要求亦低，所需地塊大小亦毋須如政府聲稱般大，故此政府可參考過往興建鄉村式公屋的方式，重新使用部分棕土。

• 現時處理棕土的手法並不理想：即使部分棕土已被納入發展計劃，政府亦無心盡快處理，例如位於新界北發展計劃共242公頃的棕土，延至2030年後才發展。在發展 區以外的棕土，政府則故意貶低其發展潛力，例如聲稱位於八鄉的大片棕土受到高度發展限制而未能發展，以及部分棕土鄰近濕地之名，貶低整體棕土的發展潛力。

• 總結

1. 政府意圖令土供組及市民誤以為棕土的發展潛力有限，而土供組卻沒有發揮為不同土地供應選項的優次提出建議的角色。
2. 政策建議
   • 訂立「先棕後綠」的發展原則，先充分使用棕土，才考慮使用綠地或填海等代價更高的土地選項。
   • 全面審視發展區內外棕土的發展潛能和土地受破壞程度。
   • 採用「三分棕土」模式善用棕土：
     • 環境修復：修復棕土，將土地的原有生境還原；
       
     • 發展房屋或重置作業：面積較大的棕土群若無法修復，用作發展房屋或重置棕土作業；
     • 鄉村式公屋：面積較小的棕土群若無法修復，可發展作鄉村式公屋。