《合棕連橫:新界棕土發展潛力研究》
行政摘要
- 棕土作為土地供應選項:政府去年八月成立土地供應專責小組(土供組),討論各種土地選項的發展潛能,包括位於新界逾千公頃的棕土。然而,土供組卻故意貶低棕土的發展潛力,引導市民認同其他社會、環境和財政成本極高的土地選項如填 海、開發綠化帶等等。
- 棕土發展潛能被貶低:政府和土供組在審視棕土的發展潛力上犯下八大錯誤:未有審視所有棕土資源、未完成研究先有結論、新界棕土並非零散、錯誤採用大型規劃模式看待棕土發展、以保育濕地之名製造假對立 、對棕土的發展潛力持雙重標準、《收回土地條例》尚方寶劍備而不用、假設棕土位置偏遠及沒有道路到達。
- 棕土發展潛能研究:研究團隊認為,政府和土供組犯下以上錯誤,導致棕土的發展潛力被埋沒。為全面審視發展潛力,研究團隊透過地塊分析(land parcel analysis),研究棕土地塊的地理相鄰性(geographical proximity)以及其面積大小。
研究結果
- 研究團隊發現相連的棕土群達1 172公頃,主要分佈在新界西(洪水橋、元朗南、八鄉和龍鼓灘一帶),然而,現時未被納入發展區內的棕土達723公頃。
- 這些大量的相鄰棕土群面積每個至少2公頃,並非零碎,其發展潛力應被研究, 例如發展低密度鄉村式公屋。
- 以面積計,首20大的相鄰棕土群總面積達790公頃,然而將近一半(391公頃) 並未放入發展計劃中或沒有發展時間表,這些棕土被政府及土供組完全忽略。
- 被政府和土供組忽略的相鄰棕土群中,最大面積的位於橫台山,達71公頃,其次為坪輋(新界北發展計劃,未有發展時間表,70公頃)和龍鼓灘(38公頃)。
- 大規模發展模式以外的可行選項-鄉村式公屋:中低密度的發展無須依從市區的大規模發展邏輯,承載人口少、基建設施要求亦低,所需地塊大小亦毋須如政府聲稱般大,故此政府可參考過往興建鄉村式公屋的方式,重新使用部分棕土。
- 現時處理棕土的手法並不理想:即使部分棕土已被納入發展計劃,政府亦無心盡快處理,例如位於新界北發展計劃共242公頃的棕土,延至2030年後才發展。在發展 區以外的棕土,政府則故意貶低其發展潛力,例如聲稱位於八鄉的大片棕土受到高度發展限制而未能發展,以及部分棕土鄰近濕地之名,貶低整體棕土的發展潛力。
總結
- 政府意圖令土供組及市民誤以為棕土的發展潛力有限,而土供組卻沒有發揮為不同土地供應選項的優次提出建議的角色。
- 政策建議
- 訂立「先棕後綠」的發展原則,先充分使用棕土,才考慮使用綠地或填海等代價更高的土地選項。
- 全面審視發展區內外棕土的發展潛能和土地受破壞程度。
- 採用「三分棕土」模式善用棕土:
- 環境修復:修復棕土,將土地的原有生境還原;
- 發展房屋或重置作業:面積較大的棕土群若無法修復,用作發展房屋或重置棕土作業;
- 鄉村式公屋:面積較小的棕土群若無法修復,可發展作鄉村式公屋。
- 環境修復:修復棕土,將土地的原有生境還原;