發佈時間：2025年3月11日 明日大嶼已成明日黃花，財赤下社會共識為減省不必要開支，但發展局最新指仍然會完成未完成的明日大嶼研究，至少花費$6.4億，還說做好的研究未來還會用，「唔好嘥」。這場鬧劇的起點源自約10年前的的東大嶼都會願景，所以除了這$6.4億外，還須計及過去10年已花費、無法計量的成本，例如大量公共和社會資源和時間。除了要求及時止損外，更重要的是聚焦從明日大嶼這場鬧劇中學到的教訓和啟示，帶來了什麼反思，以避免將來重蹈覆轍，那麼過往的犧牲才來得有意義。▍讚「上乘投資」學者 只能信佢一成回到2018年，當全城關注明日大嶼天價時，有38名經濟學者力排眾議支持，先指社會「情緒化」，再將明日大嶼形容為「上佳投資」【註1】，其基礎為估計人工島只是賣地會就有8000多億收入，已足夠回本。由於工程費用攤分數十年，港府財力絕無問題。這些觀點現在看起來已是笑話，相信這批學者已無人敢再談及這項「上乘投資」。專家學者的意見或表面專業中立，但背後或有經不得起時間考驗的大膽假設，所以社會亦不能再盡信專家所言，而需要尋根究底，驗證其專業觀點是否紮實。▍投放人力物力不止6.4 億在$6.4億顧問費以外，政府花費了不可計量的資源推銷明日大嶼，包括薪金昂貴的高官的寶貴時間、發展局和新聞處等公務員大量的公關資源、僱用社交媒體小編來反駁民間研究報告、無數內部會議、印刷大量宣傳品如顯示填海前後東大嶼水域想像圖的「光柵卡」（俗稱閃卡）等。還未計及大量專業團體年輕會員的心機－－2023年中前發展局還大力宣傳和與持份者接觸，與六大專業團體（測量師學會、建築師學會等），開了不少研討會等【註2】；此外成立過6大工作小組，邀請26個學者給予意見等等，現在他們的專業意見無用武之地。更加沒有計及工程策劃以外的大量社會成本－－引起一場上萬人的示威、激起官民爭拗、製造專業人士與普羅市民的對立、甚至波及娛樂圈：劉德華被冠上「填海華」的稱號，至今仍然洗脫不到「罪名」。從中可見，政府貿然挑起一場沒有贏家的戰役，成本遠遠不止眼見的金錢成本，還有更廣泛更無形的社會成本。▍「藏富於地」的土地儲備發展概念破產過去視明日大嶼作為上乘投資背後的預設，是土地能承載財富，賣地一年可獲千億收入，透過不斷造地便能持續產出利潤，高昂的地價，能支撐土地能製造大量經濟價值的論點，「藏富於地」，更令政府努力製造不知有沒有需求的土地。但已這是過去的事。隨著政府低調棄島，政府貌似全面改變了其政府主導發展思維，在北都發展中不再奢求賣地收入，而是透過片區模式等土地行政鬆綁吸引私人投資推動發展，但背後假設土地必然昂貴並從能夠從中榨取重大經濟價值的思維沒變，似乎沒有認清「藏富於地」的土地儲備發展概念已經破產。現時政府極力推銷下，發展商依然對北都具體發展普遍口惠而實不至，足以證明這點。▍假大空畫大餅城市開發模式應告一段落明日大嶼為典型的從無到有，畫大餅的城市開發案例。這類沒有現存和具體需求基礎的城市規劃，並沒有嚴謹的估算，所以容易估錯數，即使落成還要面對空置和低使用率的風險，這點在全球大批畫大餅的填海失敗案例中清楚說明【註3】，在財政緊絀的未來，這類高投資和回報不明的畫大餅城市開發模式應告一段落。▍明日大嶼「白色規劃」演化成北都的「戰略留白」當政府無法為沒有現實需求的質疑辯解時，經常會挪用外國「白色規劃」(white zone) 的案例，說明「先造地後想用途」的必要性，但背後仍是基於前述「藏富於地」的假設，面臨很大不確定性和風險。自「白色規劃」概念在明日大嶼生根後，北都規劃亦用上類似概念－－新田科技城和流浮山的藍圖預留大量沒有具體用途的創科土地，好聽一點是「戰略留白」，雖有闡述策略，但實質具體來說政府亦不清楚這些土地該做什麼、有什麼人會用，遑論計好數避免浪費和過度發展。▍所謂「策略性」 (CBD3、機場城市)一開始都只是一紙空文由於缺乏具體內容對應具體用地需要，所以連政府和顧問亦無法具體形容土地用來幹什麼：「核心商業區3/CBD3」（即明日大嶼），和CBD1和CBD2的定位區別是什麼？為何啟德(CBD2) [...]

發佈時間：2025年3月9日 政府上月公布財政預算案，土地市場疲弱下，將來年預算的總地價收入定為210億，並提及來年不會推售商業用地，轉為只售8幅住宅用地，合共提供約4455個單位，為15年新低。儘管政府近年預算已不斷調低主要來自賣地及補地價的總地價收入，但憑藉這8塊住宅地，以及發展商補地價收入等，便認為可用作補貼政府庫房210億的目標，似乎仍是過於樂觀。▍靠賣嗰8塊地夠唔夠頂210億？研究員翻查了各測量師行：➤ 西貢打鼓嶺清水灣道(滾存地)｜24,900平方米｜332戶｜中原估值：15.1億｜普縉估值：10.6億｜美聯估值：沒有數字➤ 赤柱環角道(滾存地)｜23,900平方米｜637戶｜中原估值：72.1億｜普縉估值：26億｜美聯估值：沒有數字➤ 東涌第 106A 區(滾存地)｜14,200平方米｜985戶｜中原估值：8億｜普縉估值：7億｜美聯估值：8.02億➤ 佐敦谷彩興路｜3,800平方米｜573戶｜中原估值：18.4億｜普縉估值：11.8億｜美聯估值：沒有數字➤ [...]

發佈時間：2025年3月4日 千億財赤下政府開源節流，大部分市民均被開刀，有市民開始抱怨公務員凍薪而普通市民福利遭削，滅赤「刀口」不均。但實際上刀口不均的情況遠比這個萬眾注視的議題還要嚴重。公務員凍薪與否，怎做也不討好，但有些唾手可得的舒緩財赤手段，即使實質影響不大但象徵意義重大，可惜公眾所知不多，政府亦無動機採納。上月中研究員揭露「$1呎租豪宅花園地」的議題【註1】，發現有逾2100塊政府土地以極低廉租金出租作「私人花園／美化園藝」用途，每月呎租低至平均$1.78，部分座落於全球最貴重地段，成為獨立屋的泳池和網球場，變相以公帑資助頂級富豪延伸生活空間。▍$1年租 激抵政府地 合共775塊在檢視政府短期用地列表時，研究員發現除「私人花園／美化園藝」外，還有一類政府土地租金更低，租金僅為為每年$1，屬象徵式租金，而且地政總署的資料還標示著「如要繳付」(if demanded)，即有可能完全免費。現時這類租金激抵的政府地合共775塊，佔地上千公頃。當然相當部分的這類象徵式短租地為社福或公益用途，但當中卻不乏具爭議及公平性問題的批地，尤其是當相關用地均毋須公開招標批予單一團體，當中以香港遊艇會的情況最為突出。➤ 香港遊艇會熨波洲分會(每月呎租$0.0000019716)地址：熨波洲(短租編號：SHX1159、SHX720、HX899；由南區地政處批出)面積：126,800呎租金及用途：每塊每年$1（如須繳付），合共每年$3；用作露天貯物及康樂用途合共約，最早的SHX720、HX899 地塊由1989年起承租，至今36年。香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲有一分會，透過私人遊樂場地契約持有（即「會所地」），佔地3萬呎並闢作會所之用。2018年，當時社會開始注意到「會所地」（私人遊樂場地契約用地）用地不公的問題，除粉嶺哥爾夫球場外，有傳媒追查香港遊艇會在深水灣對出的小島熨波洲的分會，除持有「會所地」外，更利用短期租約形式「暗擴私人體育會面積」達8萬呎（當年只有兩塊短租地，分別為5.3萬呎和2.4萬呎）。當年政府曾拒絕公佈租金及租約條款【註2】，成為眾矢之的，經過民間多年爭取，公眾終於得以知道租金會所私人地段以外的政府地段，以每塊每年$1象徵式租金租出（但仍公佈無租約條款），其餘5000多塊的短租土地租金亦同步在地政總署的「地理資訊地圖」公佈。根據「地理資訊地圖」，香港遊艇會現時透過短期租約租下另外相連及附近的12萬呎土地作為遊艇會的延伸，用作上岸位置及儲藏遊艇，3塊短租土地合共每年租金$3，當中2塊30多年來續租，短租變長租。香港遊艇會的個人會籍目前索價$218萬【註3】，而且不是有錢就能入會，申請須一委員會審批，會員可享用會所設施包括餐飲服務等，屬社會上流人士重要社交場所。當然遊艇會亦有推廣水上運動如帆船，亦可為運動員提供相關訓練場地，其水上活動訓練中心亦有公眾可參與的課程，惟後者收費高達$7,150多元(4節)【註4】，康文署的同類訓練收費僅為約$500一節【註5】，以大額地價補貼卻僅換來一般公眾難以負擔的活動，對運動普及化幫助不大。政府之所以為這些會所提供大額地價資助，其理由是開埠之初公共及康樂設施嚴重短缺，政府透過廉價撥地予私人體育會提供體育設施【註6】，給予這些會所／體育會$1短租地背後的理由亦一脈相承。但時至今日，不少會所的實際最重要功能變成富裕階層的社交場地，雖有提供運動場地功能但屬次要：以香港遊艇會為例，一年的餐飲收入達7000萬元，但理應為主要業務的「船艇泊位及保養等服務收入」僅為近4,000萬元。現時政府大力推動遊艇經濟，以吸引「高增值人士」來港消費。在去年12月公佈的《旅遊業藍圖2.0》，政府建議在香港仔、紅磡、南丫島推動遊艇旅遊，東涌和機場亦有同樣設施，政府亦在3年內「邀請私人機構探討建設和營運遊艇停泊設施」【註7】，在海島和臨海用地開拓「生態+旅遊」。政府表示需要提供泊位鼓勵來港人才或企業高端消費（例如買賣遊艇）【註8】，未知在現行新政策導向下，會否令地政總署採用香港遊艇會模式，以極廉地價補貼新遊艇會，吸引政府或商界樂見的高消費客群？在財赤之下，再調撥資源補貼高尚階層的理據為何？▍財赤之下 [...]