房屋研究

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【2022財政預算案焦點】

【2022財政預算案焦點】 文章發布日期: 2022年2月23日  除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施,還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案:9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落,立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬,立即令樓價火速升溫,依家見疫情、移民潮同加息將至,財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限,8成則上限由1,000萬變1,200萬,明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾:全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展,因為棕地作業太多重置困難,但今次財政預算透露,政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地,反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈,順便給「受影響棕地營運者」,聲稱運用「市場力量」,意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work [...]

2022-03-18T20:00:29+08:00三月 18th, 2022|土地研究, 房屋研究|

【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】

【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】 文章發布日期: 2022年2月17日  政府曾在現今新界東北新發展區(現今已成為北部都會區一部分),為囤地者度身訂造過一個「原址換地」的土地政策,可讓囤地囤過4萬呎以上的地主在私樓土地上繞過一般政府收地而直接獲得土地發展權,過往曾惹來官商勾結的廣泛批評,換地交涉拖足8年,到今日已乏人留意監察的情況下終於得出結果。 數年前只有2宗申請,今日由恆基、新世界、長實、資本策略等財團,一換就換了6宗共11.2公頃東北住宅地,基本上可比一整年政府賣地的規模,新界東北現在全區只有54公頃私人住宅地,單這一輪換地已佔整區私樓地約5分之1的規模。 近日亦有報導指現時另有9宗(共15宗)換地申請仍有待審批,若果每宗都換走約2公頃,基本上整個東北發展區未正式收地發展,主要私樓地已經由大地產商瓜分。 而政府近日繼續為地產商利益進一步鬆章,將本應用於鼓勵活化工廈的標準補地價方程「延伸」去新發展區,玩法一轉又會否收少了發展商的地價公帑? 北部都會區揚言要全面解決住屋問題的關鍵,本來這些土地資源可更多用以提供更多作可負擔資助房屋,就算7-8折首置樓,都會好過直接被大地產商以非正規方式奪得土地發展權,根本無助於解決房屋問題之餘,未來更加會鼓勵大地產商在北部都會區內囤積更多農地,加劇土地壟斷格局。 這種官商合營模式,亦對於北部都會區的發展策略會否大舉向地產利益傾斜,帶來了關鍵的啟示。 [...]

2022-03-18T19:37:34+08:00三月 18th, 2022|土地研究, 房屋研究|

【納米樓評論】原來最低面積政策都係商機?

【納米樓評論】原來最低面積政策都係商機? 文章發布日期: 2022年2月9日  納米樓越起越多,南華早報引述仲量聯行估計,2022年全年將有2,015間少於215呎嘅單位落成,比舊年960間激增1.1倍【註1】。面對社會輿論批評,政府宣布未來賣地會引入地契條款,將最細單位面積限於280呎。 但根據本研社研究指出,納米樓嘅主要來源係私人市區重建,而非新賣地:由2011-2019年間,有三分二納米樓項目屬重建發展而來【註2】,所以即使政府只針對賣地發展設立限呎,但故意留個大漏洞,納米樓只會繼續增加,限呎政策只會做吓樣扮做咗嘢。 未知仲量聯行是否已意識到民間清晰問題所在,在訪問中率先向政府預先「嗌價」,話如果私人重建項目都要限呎,唔係唔得,但為咗「改善生活空間」,政府應該提供額外樓面面積比發展商,變相免費贈送比發展商額外可售樓面面積,以換取佢哋唔起納米樓。 //...one measure that can [...]

2022-02-09T23:53:21+08:00二月 9th, 2022|房屋研究|

【申請新加坡組屋定香港居屋難啲?】

【申請新加坡組屋定香港居屋難啲?】 文章發布日期: 2022年2月5日  香港私樓貴、公屋居屋多人爭,好多人羨慕新加坡的組屋政策,十個新加坡人有八個住組屋。政府近年將公營房屋政策轉向置業主導,居屋數量上多了,不過市民仍然感覺一屋難求,好似每年參加一次大抽獎咁。今次同大家整理一下申請組屋的狀況,比較申請新加坡組屋同香港居屋難度差幾多呢? 今日新加坡申請一手組屋一共有以下幾個途徑﹕Build-to-order (預售單位)、Sale of Balance Flats (出售貨尾單位)、Open [...]

2022-02-09T23:47:56+08:00二月 9th, 2022|房屋研究|

【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢

【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 文章發佈日期:2022年1月20日 【新居屋貴定平?】全面剖析居屋定價、呎數及成本趨勢 今年居屋2022 將以51折推出,眼見以歷年最高折扣率出售,居屋售價看似愈來愈平,很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而,我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據,分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化(https://bit.ly/3KpmTs5)【註一】,發現居屋愈來愈平只是幻象,從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作,更可能預測未來居屋政策的定位。 ✦售價居高不變 拆解折扣「幻象」 自2018年改動以市價7折的居屋定價機制,並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考,居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56-59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售,現時居屋折扣率明顯比過往的7折高,似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感,更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。然而,我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表,計算出居屋單位的平均售價,發現自2014年重推居屋以來,除了16年跌至210萬,歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見,縱使政府近年居屋不斷提高折扣率,居屋愈來愈平似乎只是幻象。 ✦林鄭的納米居屋經濟學 新居屋售價不變的箇中原因,主因是居屋單位愈起愈細而呎價卻愈來愈升。參考上述居屋單位的每年平均呎數及平均售價數據,我們計算出居屋單位的每年平均呎數,發現居屋平均呎數按年逐步下跌,由14年平均451呎到2018年跌至近400呎,2022年更跌至只有382呎,縮細的70呎面積相當於一間主人房,價錢不變但就住少一間大房,市民將貨就價就要硬食縮水居屋。再者,居屋售價卻維持不變,平均呎價持續上升,由14年及16年新居屋的平均呎價在6千元以下,17年升至$6,579,往後維持在6千左右,19年亦曾升至$7,562。 [...]

2022-02-09T23:48:52+08:00一月 20th, 2022|房屋研究, 精選|

【公屋數目疑似封頂?】

【公屋數目疑似封頂?】 文章發佈日期:2022年1月18日 年年政府都誓神劈願話係多啲公屋,不惜向綠化帶甚至郊野公園打主意,咁近年公屋數字有無多到? 截至      公屋單位總數      較上年底淨增長 [...]

2022-01-19T15:32:11+08:00一月 19th, 2022|房屋研究, 精選|

【亂估經濟學】樓價預測新一年又升?

【亂估經濟學】樓價預測新一年又升? 文章發佈日期:2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時,美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下,究竟應該信邊個呢? 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測,其中美聯喺2020年年頭,預測樓價會升5%,但到咗年尾,根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數,樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭,美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】),年中仲估過升到15%,但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】,而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示,計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】,就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而,預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅,點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%,最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因,本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題,而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下,唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係,實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象,或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理,但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損,但到2021年虧轉盈賺三千萬,上年年頭已經放定風要擴充增30間分行,請多近千名人手。而中原地產仲誇張,上年佣金收入增21%,可以逆市擴張新增95間分行,呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報:美聯:料明年樓市再闖高峯 樓價升5%至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS [...]

2022-01-14T15:32:39+08:00一月 5th, 2022|房屋研究|

【新居屋限售期改5年就冇人炒?】

【新居屋限售期改5年就冇人炒?】 文章發佈日期:2021年12月31日 林鄭今日宣佈將居屋同綠置居轉售期限制,由原本2年改為5年,一改過往公共房屋私營化的論調,跟足口徑講 #用來住不是用來炒,然而措施是否有效遏止炒風與自住需要競爭? 去年本研社已聯同明報深入研究,查冊揭發77宗近年解除轉售限制,透過「白表居屋二手市場」計劃短炒轉手圖利個案,平均獲利240萬,若果改為過5年才可轉售,估計仍然可平均年賺約50萬。 炒賣問題一直嚴重,影響真實自住用家入場,但對炒家來說,有什麼投資好得過能夠連續5年每年穩賺50萬? 單從此粗略估算,已知居屋改為5年限售來隔絕炒家,註定失敗收場。 房屋政策「半桶水」幾近成為現今房屋施政的一大特色,一手樓空置稅冇哂影、劏房租管管完照加租、租住公屋持續萎縮、增加居屋但愈益納米化,同樣賣居屋政策也是不情不願回歸居屋政策「初心」,返回原初十年禁售期,才有望隔開自住需要與投機需求。 當中原因很可能仍受新香港下勢力持續坐大的地產利益影響,連一些在房委會的利益代理人指居屋限售會「影響流動性」,明顯怕現時居屋居民買地產商私樓的需求,少了投機客也影響居屋能夠進取定價及未來補地價的財政收入,令房屋「用來住不是用來炒」成為空談。 -- [...]

2022-01-05T23:40:15+08:00一月 5th, 2022|房屋研究|

【2020納米樓落成量再創新高!】

【2020納米樓落成量再創新高!】 文章發佈日期:2021年12月27日 本研社最近統計,260呎或以下納米單位數目,由2019全年1,805伙續升至2020年2,143伙,佔總一手樓單位數10.3%,即十間中就有一間屬納米單位。 除了過往十多年納米王恆基,2020年恒大亦成為了主要納米樓供應商,單是恆大·珺瓏灣一、二期,已興建近600多個納米樓單位,當中「納米鋅盤」亦成為一時佳話。 政府在現今「告別劏房」的大綱領下,稱只會在賣地條款限單位最低面積200/210呎,然而大部分納米樓單位都來自於私人重建,將會令限呎政策近乎報廢。 今年納米樓落成數字仍在整理,儘管開始出現蝕讓潮,不過預計發展商仍然在未來繼續興建這類極細單位賺到盡,甚至下年新居屋及綠置居項目都有為數不少低至180呎的納米樓單位發售,帶頭違背剛發佈《香港2030+》人均居住面積達237呎的長遠目標,降低一般市民居住質素。 【港台新聞】本土研究社發現去年「納米樓」佔一手住宅供應約一成 https://bit.ly/3pvU9FE 【細讀版】《納錐之地》報告全文:http://bit.ly/3nd68n2 - [...]

2022-01-05T23:40:58+08:00一月 5th, 2022|房屋研究, 精選|

去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文

【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 文章發佈日期:2021年10月22日 上月尾市建局公布完成油旺重建研究報告,重建範圍幾乎佔整個油尖旺區,影響人口接近30萬,將會喺香港史上佔地最大、影響最多人嘅重建計劃。 影響如此深遠。但市建局只肯公佈「結果及建議摘要」【註】,已經完成的報告全文不翼而飛。消失了的完整報告涵蓋: 1) 基準和數據分析 (樓齡和樓宇設施狀況、樓宇密度、環境及基建容量) 2) 特定課題的研究(包括實施機制) [...]

2021-11-16T18:14:58+08:00十一月 16th, 2021|土地供應, 土地研究, 房屋研究, 開放資訊研究|
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