【研論】為何「香港千萬人口論」老是常出現？ 發佈時間：2025年2月4日 近日不少政府官員和議員，興致勃勃地說要建設千萬人口大都會。千萬人口，離現時750多萬的香港還有250萬人之距，不單純是否有能力或者如何輸入的技術問題，更該問是香港要有一千萬人的論調，為何老是常出現? 若要「打爆」各大新發展區及現有新市鎮的人口參數，研究社曾經計算過各區預期最大估計的幽靈人口 (包含北都全區及形同擱置的明日大嶼)，估到最極限都只會能增大205萬人口容量，而且往往現實無法興建最大容量，意味著若果香港需要「塞進」1,000萬人口的話，至少50萬人以上需要再擠進現有市區。 新發展區／發展項目 新增容納人口 —------------------------------------------------------------ 明日大嶼 50萬 [...]
發佈時間：2024年6月10日 現時在城規會就新田科技城收到千多份意見書中，8成多意見屬反對，然而最終只會重視的可能只有當中1%，這將包括在新田囤積大片土地多年的大發展商，以不同身份及名義的申述，可從這些申述意見，窺見新田科技城最終會否步向地產豪園的命運。⦿ 地產利益分身術研究員細閱千多份意見書中所有與發展商相關的申述書內容，不難見到他們都原則上支持新田科技城，但實質內容絕大部份內容都與創科無直接關係，只是關注地產開發。部分地產商甚至出動他們的艇仔公司，隱身地為自己在區內爭取更多利益。這些地產商不乏政治影響力，對政府的規劃能發揮一定影響：⦿ 住屋問題嚴峻還建議減公屋增私樓?不少有發展商背景的申述，強烈質疑新田科技城內有「太多公屋」，要求改變7:3 公私營房屋比例，當中邏輯有趣 — 因為排公屋條件苛刻，輪候冊長，公屋政策自然排除絕大部分香港市民，所以不應該起那麼多公屋居屋，並將公私營房屋比例改為5:5 [...]
發佈時間：2024年6月1日 新田科技城規劃申述接獲9成反對，傳媒亦有廣泛報道部分著名人物的意見。研究員細閱1600度份申述書，發現了不少未被注視的申述內容，深入分析有助我們理解民意有多一面倒。當中不乏有理有節、大量基於數據和科學的申述，當中最全面的，要算是資深大律師白理桃Ruy Baretto (申述編號S440)。白理桃除了是資深大律師，還是嘉道理農場的董事會成員，對環境議題熟悉，亦是「民間土地資源專家組」(Citizens Task Force on [...]
發佈時間：2024年5月29日 ● 城市土地價值除了反映其使用價值，也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格，若以歷史最高級別計算，可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303，攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510，最高峰時的價格足足是18年前的5倍。● 然而，自2022年5月到達高峰值後，每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調，只2年內已急跌4分之1，最新報價為每呎$1,114，即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水，亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格，在北上發展趨勢下的新界農地，未來的帳面價值會否「打回原形」，或還有多少泡沫價值在未來蒸發?● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施，嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權，圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。● 與此同時，近年不少發展商因考慮負債及各種因素，連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權，讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償，這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施，弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。● [...]
發佈時間：2024年8月29日 隨著深港活動愈趨融合，鄰近北都的新發展區正面臨地價衝擊，直接影響囤地多年發展商的補地價開發土地的意欲，發展商連番放棄為等候多年的囤地補地價，新田科技城不少地亦變相令政府轉策略直接收地。 近日發展局再公佈新安排，容許在新田三寶樹濕地公園收地的賠償，直接充當其他用地補地價的資金，似乎正在為新田科技城以至整個北都內，發展商無興趣為囤地補地價進行開發而救亡。 雖然具體安排仍然不明，是此舉動暫時看來都只屬於「左手交右手」，並無明確大增發展商在其他區出錢補價的意欲。 其實近年發展局為了實現開發上千公頃的北區都會區，想盡辦法透過「公私合營」減低自身開發成本，亦不斷向發展商的要求讓步，包括： 1) 幫申請原址換地的發展商強收餘下1成的私人地 [...]
發佈時間：2024年8月22日 近年高位入市，其實不只是上車一族，還有曾以天價投地的各大發展商。 研究員整理了2017-2021年間各大發展商於港九新界揮金換土天價投地的紀錄，這全部發生在地價節節下滑、賣地計劃流標不斷以前。可發現當年各大發展商天價投地幾乎人人有份，「麵粉」(土地/發展成本) 價格之貴，相比今日這些地盤將近落成的樓盤，分分鐘已可趨近「麵包」(樓價) 價格。 ➤九龍啟德 當時啟德追捧CBD2概念，中資爭相來港奪地，整個發展區內大量商住地地價過往10多年愈追愈高，商住賣地的樓面地價每呎最高峰可達1.7萬，今日啟德樓價要賣到1.7萬呎也極具挑戰。今日塊麵包同昨日舊麵粉價格已相差無幾。 [...]
發佈時間：2024年8月20日 賣地流標、地盤停工、私營市場工程減少，建造業界似乎開始「上游水退」，建築師業界首當其衝，接下來或可見將一脈蔓延至測量業界、工程顧問、建築承辦商、裝修等行業。遂去信甯漢豪表示無工開，指希望重啟已擱置的「明日大嶼」，及斥資其他暫緩的建築工程項目。 但認真問一個邏輯問題，基礎建設本應為按民所需的城市配套，甚麼時候本末倒置，竟成了為工程業界續命的搖錢樹？ 業界是否已陷入絕境，所以未來要拿萬億公帑到海中心填海? 翻查統計處資料，香港建造工程量總值自2009年突破1000億元後，逐年拾級而上，5年間翻了一倍，即使疫情期間仍沒有明顯跌幅，去年更攀至巔峰逼近3千億，甯漢豪年尾仍表明，未來幾年，香港公私營每年建築工程總開支亦可達3000億。 從建造工程性質方面，過往香港私人建築地盤佔總量逼近七成。但自2010年起，政府開展大量基建項目，至今公營工程幾乎每年都佔總數逾半，工程實質總值亦翻了一倍。行頭「巨建成癮」的現象，高度依賴公帑收入，不僅成政府一大負擔，亦養大了工程利益「尾大不掉」。 當然可以說工程人工物料開支都有所上升，但相比起屬城市「長遠投資」的教育開支，多年來增長緩慢，每年1100億左右的開支近7年幾乎已沒有增長，今年預算只佔政府開支總預算14.9% [...]
發佈時間：2024年8月14日 香港樓價地價持續貶值，伴隨而來不只是負資產，而是其衍生物出現全方位「負都市狀況」。 香港的土地市場已經出現接二連三的「負症候」：賣地計劃多季流標或聲稱「押後」，有屯門樓盤地盤突然停工、北都發展商囤地多年棄地換金，這種「有地都冇人要」的放「負」，完全與過往香港多年來「瘦田無人耕耕開有人爭」成強烈對比。 近日在元朗洪水橋作多層現代產業大樓的賣地計劃宣布延遲投標，發展局局長甯漢豪稱對該地價要求不高，「只要不是負數即可」，出現了地價會否跌破「零」，香港「負地價」的討論不脛而走。要說到香港所有地價將「負」諸東流仍然未知數，但各種過往政府意圖依賴外判原有安置、基建、房屋等責任予發展商的縮數，明顯已是「有負眾望」。 另一著名負案例，是荃灣油柑頭「首置地」與近日柴灣「樂建居」的私人參建資助房屋的流標，發展商代理聚焦指責興建這些土地的公益條款「太多限制」，樓價又要折扣率、斜坡地又要平整，最好就「拆牆鬆綁」由發展商話事云云。 賴地硬固然可以，但歸根究底，保證資助房屋供應的責任為何不是由政府來負? 什麼時候，依賴圖利為目標的發展商成為了必然事實，當他們無力自為就要不斷削足適履，尤其能夠發揮社會效益的用途，基本上是無法純以土地市價來衡量的。 預示這種「負邏輯」在政府的土地資源管理將會日漸盛行，甚至愈演愈烈。面對原有土地計劃無人問津，政府繼續路徑依賴，提供特惠批地、送地、加高加密破壞原有城市規劃、圈地、食公園，不斷下試公眾利益的底線，過往大埔林村鄉郊「土地共享」的公私合營計劃已送路放寬39層樓2000個單位予發展商，未來會否連公營房屋部分都削減掉? 很多人最想知道「負狀況」何時退卻，一般來說現時發展一個地盤，除了土地成本、還有私樓豪宅化以後變貴的建築成本，與及加息潮及資本回籠影響下的融資成本。有說只要開始減息地價就能重回「正」軌，一切如常繼續「坐地起價」。但除了供給側的成本外，面對需求側上人口紅利大不如前、港深融合直接競爭、香港獨特性減退，與及對未來經濟前景的不確定，都令這「負狀況」的氛圍揮之不去。 [...]
【北都村崩】新田非原居民鄉村的被消失名冊 發佈時間：2024年6月21日 北部都會區規劃標榜「城鄉共融」，頭炮新田科技城亦強調先進創新，但當中開發模式卻仍然相當落後，除了大規模開發魚塘濕地、活躍農地外，亦對區內大量「非原居民村」的歷史文化及原有居民視而不見，亦無為村落進行相關諮詢，彷彿他們從不存在。而即將開展的兩個主要項目——新田科技城和北環線，亦將為區內眾多非原居民村帶來滅村之災。 研究員近日從舊地圖、舊報紙，以及各種史料，加上村民訪問，對元朗新田鄉內的非原居民村進行了一連串地毯式研究，重現這10多條連名字也不曾被完整記載，與及即將受北都規劃波及的非原居民村落。 【潭尾腹地—環山群村】 牛潭尾，又稱攸潭美，位於新田與元朗之間的大片谷地，三面環山，主要被南面的雞公嶺和北面的牛潭山餘脈所包圍。原本乃綠色一片的鄉郊之土，更曾滿佈漁農和禽畜業的痕跡，可謂香港人的一大糧倉。然而，隨著本地生產漸漸式微，逐漸受棕地入侵，和早年高鐵走線所影響，環境已大不如前。近年不但被規劃為綜合發展區，亦為北環綫之牛潭尾站及有如錦上路站旁之八鄉巨型車廠之興建地點。可以想像鄉郊生活即將步入倒數階段。 ▶️攸潭美：乃「牛潭尾」之雅名，亦作為村名，由於幅員甚廣，分為一區和二區，亦可分為東區、中區、南區及西區。據資料載，早於1905年已有村民定居，昔日多以種植稻田、蔬菜、養豬、養雞、養鴿和養魚維生，至今仍有本地著名的錦鯉養殖地。一區尚有一座泰國佛堂，每逢泰國節日與星期日都有大批善信到此參拜，曾吸引1500人以上前來聚會；二區則有一座姚聖母廟，村民逢農曆10月16日奉三牲禮祭拜，並在村長家前聚餐，是村內一大盛事。村內還有曾拍攝《五個小孩的校長》和《男排女將》的攸潭尾學校。 ▶️新圍村：最早記載出現於1909年，由黃、趙兩姓建村，後來由李、黃、陳、楊姓合力發展。此村部分村民具原居民權益，亦有部分屬非原居民。1988年政府修建新田公路時，把新圍村分為兩區：上新圍一帶為一區，下新圍、開明學校、怡安苑一帶為二區。上新圍，又稱福興里新圍，該處的建築群有不少金字頂青磚屋，外觀卻展現出中西合璧風格，相信是由祖藉四邑（尤其是台山）一帶的海外華僑於1930年代建成，其立面建有南洋風格的陽台騎樓，加入裝飾柱樑及山花造型，受巴洛克建築風格影響。下新圍，又稱楊姓村，村內本有多間古舊的青磚屋，但現時大部份正在重建或被拆卸，有些只剩下半截牆身或半邊房屋。村內更設一間由2009年擴建而成的竹林道觀。 ▶️攸美新村：位於青山公路廿九咪，為1963年落成的花園式平房新村，只有18個低矮的住宅單位，乃建築商誠興建築公司之古道誠所建。早年村內發展成商店密集的新型社區，今日卻凋零。村後本內佈滿漁塘、農地和寮屋村落，近日已被恒基與中建逐步收購業權下，計劃發展成105幢洋房。 [...]
發佈時間：2024年5月23日 早前曾有非官方消息指出北都總造價要3萬億，堪稱世界級造城計劃。自北都提出已近3年，政府仍一直欠交北都總造價的初步估算，去年在爭議中承諾會在今年交代北都發展總造價。但近日有立法會議員再問及發展局要求交代各北都項目成本造價時，最後就只交出2240億的成本，點解估算會縮細左咁多?HK01好有心製作好個列表，詳列發展局報出的北都各項目成本開支。哦，原來只係交代「新發展區」成本，連北都公路、北環線、北環線支線、沙田繞道唔算係「北都各個發展項目」? 已有評論估計北都公路及沙田繞道各已牽及上千億造價，單計北都公路的勘查研究已經11.3億，仲未計真正開工嘅開支，唔怪得條數細左咁多。就算剩係睇北都新發展區既開支都唔應該得2240億，睇清條數原來只係報左小部分「批緊錢」+「就黎批錢」既成本，而唔係各項目成本總造價。舉例說，新界北新發展區只係報左約2億工程規劃研究，冇計未來區內工程開支，即係2240億之後可能還有2240億。其實北都有啲新發展區都已經開動緊，咁點解連初步估算都交唔到？就著未交代出估算，發展局以此作為理據：「由於一些項目仍在進行不同階段的研究，土地用途、工程方案、詳細設計、以及分期施工安排仍有待落實，須在相關研究／設計進入較為成熟的階段，方能就該等項目的開支作出較為可靠的估算。」其實北都有些發展項目已有初步估算，但沒有在今次計算在內：例如時任創科局局長薛永恒於2020年指河套發展未有就項目完整成本估算，亦有「近1000億元」的「暫時估算」。但今日政府只交代河套發展143億的已核准發展成本，與近千億的暫時估算相差10倍8倍，這是否能稱得上是「報細數」?倒帶2018年，當時林鄭政府提出明日大嶼人工島計劃，要在海中心填島，十畫都未有一撇，也能夠提供初步6,420億的發展成本估算，北都規劃都已提出近3年，到今日都未能讓公眾掌握北都開發的總成本，這合理嗎?其實新田科技城都過了環評、河套發展已經平整建造了一期，要等到何時才叫「成熟的階段」? 煮到熟哂先講個造價出黎，無論幾貴，公眾最後只可硬食，與公眾想要用來參考項目是否合乎成本效益的整體估算，根本是兩碼子的事。發展局還有一個拒絕現今提供整體估算的理由相當值得相榷，因為「片區模式」 (即政府向發展方出讓區域土地發展權，由私營市場出資及規劃)， 「均會影響政府為新發展區的收地和工程承擔的開支及有關估算」。這亦無法成立。就算造價成本會因發展模式而變動，也可以提出一個範圍的成本估算，讓公眾理解整體工程的代價，而不能作為不提出造價估算的理由。試想想若然這些「片區」如全球不少新區開發模式一樣爛尾收場，公眾絕對有權知悉，究竟政府可能用多少成帑為整個項目包底，並不能借「外判」為由放棄估算造價成本。去年發展局承諾會在今年交代北都發展總造價，然而過了半年總造價至今仍然落空，想問係咪所有發展項目都米已成炊，都唔會有呢?其實任何一個城市發展大計，你講到有幾天花龍鳳高質量都冇問題，但係究竟要花幾多成本造價先係關鍵，除左睇會用上幾多個億既財政儲備划唔划算，亦包括各種社會環境成本考慮，基本到唔能夠更基本，不然你只係獨自在毫無代價唱最幸福的歌。參考資料 HK01: [...]