土地研究

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【拖延評級 百年西貢古村被毀】

【拖延評級 百年西貢古村被毀】 文章發佈日期:2021年11月29日 今年8月挖泥車涉嫌違法闖入西貢東郊野公園範圍,後來被傳媒揭發與有過百年歷史的西貢大浪村重建村屋有關【註1】。最近山友 天行足跡 到場視察,發現部分舊村屋已成頹垣敗瓦【註2】,現場照片顯示整排村屋的主體結構已拆剩大門牆壁,極可能是人為拆毀而非自然倒塌,疑與今年8月挖泥車的出現有關。 大浪村有250年歷史,大部分村屋在1996-2000年古蹟辦進行的歷史建築普查中被記錄。但我們抽樣查冊發現,近乎整條村已被地產商買起,當中包括「恒達盛置業有限公司」(Hang Tat Sing Investment [...]

2021-11-30T15:15:22+08:00十一月 30th, 2021|古蹟, 土地研究|

【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】

【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】 文章發佈日期:2021年11月20日 發展局長黃偉綸昨日會見傳媒時,透露明日大嶼工程的「香港島 — 大嶼山東北連接路」,視乎港島的著陸點,「可能需要在維港填海」。屆時根據《保護海港條例》,必須通過法定要求證明有「凌駕性公眾需要」(註1),提醒了公眾明日大嶼工程有機會受到嚴峻的法律挑戰。 由於現時人工島的初步走線 (香港島—大嶼山東北連接路),已顯示會在堅尼地城海邊著陸 (見圖),圖則亦顯示需要在青洲對入的維港位置填海(註2),意味著無可避免面對法律上需通過「凌駕性公眾需要」的嚴謹法理關卡。 若以涉及維港填海的「中環灣仔繞道」工程為例,當中比較方案的測試更直接考慮「公眾意見」,亦提到「隧道方案」在公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持(註3),從而確立「凌駕性公眾需要」的理據。故此,就算立法會可秒速撥款填出人工島,程序上仍有這一難關要闖。這也解釋為何明年中,政府仍執意為「明日大嶼」舉行公眾參與以取得民意加持,未必是因為「尊重市民」而是法訂程序上缺一不可。 在終審判決中,「凌駕性公眾需要」嚴謹的三項原則包括﹕「有迫切性、具充分理由及有即時需要」、「沒有其他切實可行的選擇」及「對海港造成的損害減至最少」,亦有指明不能是決策者自己說了就行。 [...]

2021-11-22T23:22:42+08:00十一月 22nd, 2021|土地研究|

點解環評連個人工島都唔見左?

【點解環評連個人工島都唔見左?】 文章發佈日期:2021年11月12日 政府尋日揀咗幾間環團當做諮詢,今日就立即向環諮會交左個環評項目簡介 (Project Profile),話要開展幫明日大嶼人工島做環評。只係過咗一日就當諮詢完立即上會,可見今時今日公眾意見真係賤過地底泥。 民意梗係要被「精簡程序」,但係依家政府交個份環評張圖,原來連個人工島確實個邊界都未準備好,島上嘅用途完全未有概念,就照交上去話要環諮會做環評,程序上完全亂到一個點。 你交出黎個島上面既具體用途乜都冇,做動物實驗室定核電廠都唔知 (只係透露可能會有個焚化爐),連個島個形狀同邊界又冇,你突然變番2000公頃同縮到成為一個「睇你唔島」更加唔知,你教我究竟要評估一個「估你唔島」乜野環境影響? 負責準備既公司ARUP (奧雅納工程顧問)收左前期人工島研究撥款2.2億,其實早前已經收過一次團結香港基金錢做人工島代言,個董事聲稱「數據顯示」個島既浪唔會高過2米,被天文台前台長林超英即時駁斥有記錄過5米,今日連政府都承認左唔係事實。依家交份咁「估你唔島」既環評文件,又再一次打破左啲所謂專業顧問團體既底線。 [...]

2021-11-18T17:17:00+08:00十一月 18th, 2021|土地研究|

睇完判詞 鄉事顧問預言2029斷丁

【睇完判詞 鄉事顧問預言2029斷丁】 文章發佈日期:2021年11月18日 上兩星期丁權終審案判決一出,研究社即時獨家分析最大贏家係政府而非鄉議局【註1】,因為政府已掌有丁屋政策「全面管治權」。但當日鄉議局開記招時仲樂觀咁歡迎判決,指丁權已終極合憲,仲叫政府唔該批快啲、批多啲丁屋,好似以為自己贏咗官司咁,明顯只係睇個表面結果而冇細閲判詞入面有冇「裝彈弓」。 唔知係咪啲鄉事之後先有時間睇清楚判詞,身為師爺嘅鄉議局顧問薛浩然近日接受報紙訪問【註2】,口風大轉指對丁屋政策未來由「勝利」變「悲觀」,更首度預言丁權將會係2029年「自然死亡」。遲左足足兩個星期方恍然大悟,其實鄉事好有可能都明白係贏左場交,但輸左場仗(winning the battle, losing the war). 事實上,前發展局長林鄭喺2012年曾經提過類似觀點,為丁屋落下「夕陽條款」—即因應基本法於2047年到期,2029年或以前出生的男丁才有機會趕在2047大限前年滿18歲而申請丁屋,當年鄉事派幾乎立即反枱,話2047年終結丁權會出現好多問題,目前言之尚早云云。現在由鄉議局顧問親口承認丁權將死,就知道鄉事都意識到丁權問題再唔係自己說了算。 [...]

2021-11-18T17:13:50+08:00十一月 18th, 2021|丁屋研究, 土地研究|

埃及遷都「反開羅」 將會是北部都會區的未來?

【埃及遷都「反開羅」 將會是北部都會區的未來?】 文章發佈日期:2021年11月10日 在近年,橫空出世的城市新區計劃如雨後春筍,大多集中在威權體制的發展中國家。它們與明日大嶼、北部都會區一樣,均打著「飛地城市主義」(enclave urbanism) 旗號-在「無雷公咁遠」的地方從頭建立一個具有特殊目的、且有排他性(exclusivity)社區的城市規劃概念。然而這些重心轉移計劃的真實面,將會為城市生活來一個怎樣的未來,近日埃及宣佈遷都的「新開羅」計劃是個完美案例。 埃及遷都計劃:「新開羅」(New Cairo) vs 「反開羅」(Anti- Cairo) [...]

2021-11-16T18:25:04+08:00十一月 16th, 2021|土地研究|

去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文

【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 文章發佈日期:2021年10月22日 上月尾市建局公布完成油旺重建研究報告,重建範圍幾乎佔整個油尖旺區,影響人口接近30萬,將會喺香港史上佔地最大、影響最多人嘅重建計劃。 影響如此深遠。但市建局只肯公佈「結果及建議摘要」【註】,已經完成的報告全文不翼而飛。消失了的完整報告涵蓋: 1) 基準和數據分析 (樓齡和樓宇設施狀況、樓宇密度、環境及基建容量) 2) 特定課題的研究(包括實施機制) [...]

2021-11-16T18:14:58+08:00十一月 16th, 2021|土地供應, 土地研究, 房屋研究, 開放資訊研究|

【唔使開山唔使填海】哪有地?新界有2,000公頃!

【唔使開山唔使填海】哪有地?新界有2,000公頃! 文章發佈日期:2021年8月19日 今次同公共專業聯盟 (The Professional Commons) 首次將民間以往提出嘅土地資源合體,炮製成「2020年土地資源綜合資料庫」 呢個集棕地、發展商囤地、閒置政府地、潛在套丁土儲4種土地類型為一身嘅網上公開地圖。同大家一齊睇呢2,000公頃政府睇唔到/未處理好嘅土地係邊。我地用地圖工具做空間分析,搵出14個又大片又近車路嘅選址,合共563公頃。用一半起中低密度嘅鄉村式公屋都可以提供到14-15萬個單位。 邊度有地: 「2020年土地資源綜合資料庫」公開地圖: https://arcg.is/05u4HH0 [...]

2021-11-16T18:13:19+08:00十一月 16th, 2021|土地供應, 土地研究|

丁權覆核終章 點解重有後續好戲睇?

【判辭分析】丁權覆核終章 點解重有後續好戲睇? 文章發佈日期:2021年11月8日 丁權終審判決丁權合憲,驟眼睇呢個特權將會永續落去,但仔細睇判詞就知今次嘅判決表面上係確立原居民丁權合憲,但實際係對鄉事有「削權」之意。 我們在丁權覆核6年間一直跟進官司詳情,以下就34頁嘅判詞作出基本分析,為大家分享終審判詞影響較為深遠嘅觀點。 丁權削權:政府先係最後贏家 報導主要都講判決裁定丁權呢種特權係基本法40條所保障既「傳統權益」,但究竟丁權係一種乜野性質既權,今次終審卻有大刀闊斧落墨。 鄉議局一直以來都堅持丁權係自有永有、原居民與生俱來嘅權利,即係政府唔應該限制原居民嘅「自由建屋權」。但今次判詞定義丁權嘅權利與利益(rights and interests) 嘅時候,第39段話,丁權只係「內在不完美」嘅權利 [...]

2021-11-16T17:42:15+08:00十一月 16th, 2021|丁屋研究, 土地研究|

政府話無祖堂地數字?鄉紳話有喎

【政府話無祖堂地數字?鄉紳話有喎】 文章發佈日期:2021年10月7日 林鄭建議釋放新界祖堂地買賣限制,如果2,400 公頃祖堂地悉數售出,講緊個收益係以千億計,聽聞不少鄉紳已經笑到見牙唔見眼。奇就奇在,政府講到祖堂地咁大發展潛能,咁佢哋究竟係邊嘅呢?政府就話佢哋冇做祖堂地嘅資料,無數目、無面積統計【註】,自然就無分佈資料啦,林鄭喺施政報告話,「儘管沒有正式數字,但新界有不少祖堂地可供發展。」 吓?無數字無分佈資料,就話可供發展?負責批祖堂地地契嘅政府,竟然話唔知祖堂地係邊。明顯大家都知政府係講緊大話。政府唔講呢啲資料,效果就係公眾唔會知道呢啲土地嘅實質現況,例如有啲乜係上面、附近有冇地產商囤地,係咪等緊政府開綠燈就加速囤地,上面嘅活躍農地、寮屋等等就危危乎。 另一個能夠證明政府講大話嘅係,昨日我哋嘅研究員深入元朗十八鄉,同梁福元做節目。 梁福元 突然在直播時間公開咗幅地圖出來,原來係佢自己課金課咗幾萬蚊畀地政總署做查冊既民間研究,先睇到成條村既祖堂地分佈(大家諗下佢查嚟做乜呢?)。即係政府自己本身就有祖堂地資料囉,不過只係當啲資料係商品咁賣啫。研究員重同梁福元就著點樣做業權調查進行深度技術交流,發現其實梁福元除左做村長都幾啱做researcher。 話說回來,呢啲資料本應就係公開資訊,市民本身就有權知道祖堂地嘅實質狀況,進而探究呢啲放寬建議有無官商鄉勾結嘅嫌疑,同埋祖堂地係咪真係如政府所講咁正,如果唔係,我哋有冇其他更好嘅土地供應選擇。2,400公頃嘅祖堂地嘅發展影響極為深遠,新界將會變天,公眾有權知道呢啲重要資料,而非只係為咗服務一小撮比得起錢做全面查冊嘅鄉紳同地產商嘅專利。   [...]

2021-11-16T17:10:34+08:00十一月 16th, 2021|土地研究|
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