發佈時間：2026年1月31日 市建局近年頻繁提出檢討「同區七年樓齡」計價機制【註1】，期望藉此降低給予業主的賠償成本。但不少業主其實更加關心能否在重建後原址回遷。 事實上，市建局於2011年亦有推出「樓換樓」的後續安置計劃，當中亦有原址「樓換樓」的選項。然而措施卻要求業主需先接受「七年樓」呎價計算的現金補償，再選購原址重建單位中「最低數個樓層」，並額外付出一筆款項彌補市值差價【註2】，亦沒有為欲原址遷回的業主提供過渡補貼。因此截至去年8月，亦只有8位業主選擇原址遷回【註3】。 究竟「賠償了事」是否重建唯一慣例？而能容納「原址遷回」的重建方案，又是否只是「天方夜譚」？研究員翻查歷史文件，發現由上世紀50年代至今的不同時代，一直有不同的重建項目，事實上能安排居民原址遷回，案例亦橫跨不同房屋類型，宛如一個小小的另類安置史展覽。這反映原址安置並非一種例外或特權，而是一直存在、尊重居民居住權的真實選項。以下將提出當中5個，作為重建回遷的具體案例，並呈現各個案例對現今市區重建軌跡的啟示。 ▍早於50年代已有重建回遷先聲？ ➤ 1. [...]
【開不了口】近年有幾多新住宅區慘淪「食物沙漠」？ 發布日期：2025年11月17日俗語有云「民以食為天」，城市規劃常言「基建」、「配套」先行，對於不少市民而言，最首要的基建配套，或許是所住社區有否充裕的食物選擇，能夠在放工後或假日，不用遠赴他方也能輕易「有啖好食」。過往曾有不少地區，被網民標籤為「美食」或「食物」沙漠，如康城、馬鞍山、黃竹坑等新區都曾「榜上有名」。 但上述地方起碼落樓行少少路就有得食，居民最多只是抱怨選擇少，稱其為「美食沙漠」，然而香港還有不少地方，尤其是新入伙的住宅區，因規劃緣故需到步程較遠的地方才見數間餐廳。究竟這類真正的「食物沙漠」現存多少？ 研究員聚焦近三年全港包括公私營的新住宅樓盤，並以地理數據資訊(GIS)工具作空間資訊分析，以800米步距內不足10間餐廳者為標準，發現五大最嚴重的新區「食物沙漠」，按情況輕重排列，包括安達臣石礦場發展區、東涌東99/100區、大埔白石角、屯門掃管笏，以及「惡名昭彰」的啓德跑道區： ➤最「離地」居屋：安達臣石礦場發展區 居屋｜單位數量：5,800｜步距＜800米餐廳數量：6｜ 安達臣一向被指「隔涉」和民生基建不足【註1】，惟該區卻是近年最大的居屋盤源，共提供5,800個單位。然而，現時當區餐廳仍是寥寥無幾，以已入伙的安秀苑和安柏苑為例，屋苑內有3間新開張的餐廳【註2】，連同附近安達邨一共只有6間，然後最近的選擇已是一公里步程外的秀茂坪商場和街市。 餐廳短缺，預期區內屋苑陸續入伙，「餐飲荒」可能加劇，但新區內配套未能跟上。領展尚在籌備一個面積逾10萬平方米的商場，將包括零售、餐飲和街市，但距離落成約還有半年，區內居民至少還要捱一段日子問題才能紓緩。 ➤開荒牛的困境：東涌東99/100區 公屋｜單位數量：4,800｜步距＜800米餐廳數量：8｜ [...]
發佈時間：2025年11月12日 香港住宅租金指數剛剛於10月創歷史新高【註1】，部分源於增加的非本地學生及外勞，令租盤供應更加緊張。而學生和外勞來港，不但拉高租金，還在逐漸改變香港房屋市場的面貌。研究員發現有大量住宅被改裝為學生／外勞宿舍，將住宅改裝成劏房或放N張碌架床情況，極為多樣和廣泛。研究員透過網上租務平台，搜尋以「宿舍」字眼推銷的租盤／放盤，發現了以下趨勢：➤ 錦上路天水圍都有：「住宅宿舍化」情況遍佈全港以往住宅改裝宿舍的主要顧客為大學就讀的非本地生，改裝情況局限於大學周邊或東鐵線沿線，例如大圍、沙田、紅磡、西營盤等。但隨著政府在2023年起有系統輸入外勞後，衍生的住宿需求擴展至全港各區，反映在遍佈全港的「宿舍盤」，如：近至銅鑼灣【註2】、旺角【註3】、北角【註4】，遠至天水圍【註5】、錦上路【註6】、都有，不少均註明「歡迎做員工宿舍」或「可做外勞宿舍」，顯示外來需求搶租盤的情況已擴散至各區。➤ 乜房屋類型都有：傳統豪宅、中產屋苑、居屋、丁屋、商住大廈、天台屋....與一般宿舍透過改裝舊樓／唐樓的印象不同，改裝成宿舍的房屋類型非常廣泛，由豪宅至天台屋，可謂「應有盡有」：⧪ 九龍塘豪宅區：被改裝為學生宿舍，標榜8分鐘步行到校（浸大／城大），標榜「香港传统豪宅，傍山向海而居」【註7】。該單位原本屬四房一廳兩房連套廁的豪宅單位，被改為住8人的「宿舍」。⧪ 紅磡中產屋苑：這個位於紅磡的中產屋苑細單位，只有481呎但被分間為三房，提供6個床位，表明可以做員工或學生宿舍【註8】。⧪ 馬鞍山居屋：馬鞍山錦英一個401呎兩房居屋單位被改為三房，廣告顯示「合乎輸入勞工補充計劃住宿規定」，居屋單位可能被專營外勞宿舍的集團購入改裝而成【註9】。⧪上環商住大廈：甚至有上環德輔道中的商住大廈被改為學生宿舍，目標顧客應該為就讀港大的非本地生，實用面積僅為260呎但亦有2房1廳，實用呎租達$52【註10】。⧪天水圍村屋：整座「清水」村屋達6房4廁2廚房，標明「歡迎做員工宿舍」，但尚未改裝為宿舍格局，若改為宿舍將需要分間。由於村屋本身屬新界豁免屋宇，本來只適合幾個家庭居住的村屋，分間成數十人居住的宿舍的話有機會導致建築物設施超負荷，例如排污、承重等等，亦潛在違反地契條件。如果沒向城規會申請為「分層住宅」而獲批的話，更可能不符合《城市規劃條例》下「鄉村式發展地帶」的准許用途【註11】。 [...]
【萬年短租】尖沙咀「短租」官地61年，仲係咪短租？ 發布日期：2025年9月27日 一些閒置及沒有長遠發展計劃的官地，為善用資源，政府會透過短期租約政策租出，賺取少許收入。一般來說短租租期最多為7年，可續租但政府亦有權不續。但竟然有塊官地自1964年不斷續租至今61年，還要是位於尖沙咀核心地段？這塊續租年期全港最長，跨越半世紀的「短租」政府土地，位於極度繁忙的尖沙咀五支旗杆對面，租期自1964年12月1日起，面積386呎，短期租約編號為KX131，月租$9000（自2019年起），現時按季續租。細心一看，該地的核准土地用途是「專營巴士公司用地」，不過香港人對此地的印象肯定是那塊巨型廣告牌，而不會留意這其實是一個巴士司機休息室及顧客服務中心。賣廣告應該只是其「附屬功能」，未清楚是否短期租約列明的用途之一。$9000月租，折合呎租$23.2，比較其他短租的租金（可低至$1-2/呎），雖然已高出不少，但若將設立廣告牌後所產生的收益一併考量，$9000月租是否反映其土地價值，見仁見智。雖然巴士公司屬商業營運，在巴士車身（公司財產）賣廣告沒有問題，但在政府土地（公共財產）上賣廣告，而若沒有反映在租金水平上的話，則可能有問題。短租土地的目標一是善用閒置、未有長遠規劃的政府土地作有效益的用途【註1】、，二是「支援各項與經濟民生的活動」【註2】，觀察所見租金普遍較為相宜，甚至會被認為是賤租土地【註3】。對於是公益相關用途（如教育、社福），則會以象徵式每年$1租金批出。這塊「專營巴士公司用地」，在1964年租出的時候屬重要交通設施，但隨社會變遷，該地已成為全尖沙咀最興旺的地方，其功能亦有變化（變成商業空間賣廣告），且其巴士站用途似乎已屬永久，亦不似能有其他用途，再以這個價錢「短期」租出，從規劃和土地行政角度看未必理想。這類年期跨越／超過近半世紀的「萬年短期租約」數目不少，公眾亦無法從公開資料查閱到租約內容，運作不透明。現時有約5800份短期租約，涉3000公頃土地，有1600份已經續租超過10年【註4】，不少亦有爭議。例如一些豪宅地段的後花園。位於赤柱短租編號HX596 及 HX558，兩者的核准用途皆是「私人花園／美化園藝」，呎租分別是$2.63及$8.26（後者額外有停車場功能，反映在租金上），兩者皆自1976年起租；山頂道25號太古大廈旁的私人花園(短租編號HX465)，同樣是1976年起租，至今49年，每月呎租更低至$1.54。富豪能夠用如此便宜的價錢租下政府土地，似乎不合「能者多付」原則。不過有一幅位於長洲北社街附近的一幅「萬年短租」土地則十分有趣，用途為「蜜餞水果廠」（短租編號STTCX174)，自1977年起租。網上資料顯示，應與一間本地僅存的菓子廠有關【註5】，此菓子廠為百年老店，十分有香港特色，可見短期租約的廉租亦能幫助扶植地方產業。但是不少長期的短期租約用地會引起很大爭議。例如早幾個星期傳出校務爭議的香港國際學校，1986年時以非牟利團體身份租下40萬呎球場，年租金$1。其學費高昂，被辦學團體指控忘記初衷，由服務大眾變成服務「特權階層」【註6】，但似乎不影響其繼續平租政府土地。部分短租個案，尤其是在今天眼中看來缺乏公益成分的，可能因政府慣性續租而變成不合理的「萬年短租」（如無其他長期規劃土地用途，一般繼續續租）。近年公眾已日益關注短租政策的公平性問題，實在急需一個全面的政策檢視，確保珍貴的香港土地資源能夠既靈活又公平地運用。 【註1】審計署. 地政總署管理短期租約的工作摘要 【註2】香港特別行政區 新聞公報. 2025年3月26日. [...]
【「百」居難】原來人生喺居住方面已經可以有咁多嘢煩？ 發布日期：2025年9月17日 今日施政報告關於住屋篇幅不多，而近年樓價回調，彷彿房屋問題變得不是最逼切。一直以來香港人對房屋問題的關注點主要是價格，港樓繼續蟬聯全球最不可負擔。但房屋問題不只限於價格，論整體居住質素來說，港樓的「性價比」同樣可能為全球最低。 所以除了以「量」來理解城市住屋問題，亦可以不同居住需要的維度，來剖析現時的香港人面對的居住難題的核心。政府近年倡議提升居民住屋「幸福感」，並提出在提速提量提效之外，亦要提「質」，究竟在「質」上談居住議題，有多少層面及類別的基本需求需要考量？ 研究員透過重新檢閱過去相關討論及報導，歸納出100種基礎住屋難題，錯綜複雜，互為因果，在不同層面上增加居民的生活成本，大致可區分為9類，由不適切居所住戶到私樓住戶，橫跨不同類型居所可能都會面對。 這些林林總總的煩惱，反映香港人即使有了瓦遮頭後，生活都不保證安好，反映房屋政策的缺口，亟待公眾討論及政策支援： ⫸ 1. 空間設計 [...]
發佈時間：2025年3月15日 北部都會區各新發展區正加速中，不僅現存的社區及環境要面對這種急速轉變，就連區內剛入伙的過渡性房屋如「博愛昇平村」【註1】，政府補貼3億興建，早前亦有報導因被納入優先區導致「剛入住即等拆」，突顯了粗放式規劃的問題，亦大大影響入住村內空置單位的意欲。而另一個面臨同類問題的個案，元朗新田過渡屋項目——「新田部屋」，為新世界於2021年借予政府作過渡屋的用地【註2】，涉1,080個單位容納2,700人，由去年7月入伙，房屋局局長何永賢數月前都親訪開幕，亦因未來新田科技城計劃，這項牽涉公帑補貼上6億而建的過渡屋，壽命還能延續多久?在新田科技城的規劃用地中，「新田部屋」選址位處「消防處新界工程部及相關設施」，預期是區內首階段的工程範圍，究竟能否捱到原訂5年的營運年期也成疑問。過渡屋一直被政府認為是解決劏房問題的「底氣」，然而一個個項目「剛起好就夠期」，將會令現今房屋策略「露底」。研究員再進一步查核，發現其入伙期將近一年，但至今最新狀況剩餘單位仍然超過一半，當中3人單位未編配率更逾8成。觀乎與「新田部屋」同期入伙的打鼓嶺「博愛昇平村」及錦田「路德會七星薈」，更有近7成未編配率【註3】。這種非一般高的空置狀況，部分反映選址位置問題，更大程度因為這些過渡屋已判上「死期」，可以想像考慮入住的居民將要面對穩定性的問題。事實上，位處偏遠鄉郊的過渡屋不一等沒有市民入住，有較完整編配率的元朗東頭「同心村」(98.7%)、以及洪水橋「仁愛居」(99%)，以及「博愛江夏圍村」(94.6%) 【註4】現時都有很高的入住率，但搬到「山旯旮」難保未搬上到公屋就要再搬的過渡屋，將會大大減低市民入住意欲。類似「昇平村」及「新田部屋」，還有牛潭尾真善路和流浮山的2個新過渡屋選址，同樣被規劃於北都新發展區的範圍之內，都面臨同一樣的處境。歸根究底，歸因過渡屋的規劃與選址不純粹是從暫時解決基層市民的居住問題出發，相關用地的發展商在興建過渡屋當時已同時向城規會申請由住宅(丙類)改劃至(乙類)，旨於增加地積比，以興建4幢35層高、提供1980伙的私樓【註5】，期望平整好過渡屋項目「功成身退」後，就能為私人住宅項目鋪路【註6】，令相關政策更似幫發展商過渡，或者幫政府提升房屋指標過渡，而新田部屋這上千個用6億公帑興建的過渡屋單位未用完即棄。 【註1】本研社. 2025.1.13. 【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回 新界北規劃有幾粗疏？ https://shorturl.at/7fXJN 【註2】明報財經. [...]
發佈時間：2025年2月17日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議去年尾出爐，剛入伙過渡屋項目「博愛昇平村」，竟被納入優先發展區，宣布將被收回，背後反映新發展區規劃錯亂，未有將現有土地實質用途考量在內【註1】。若政府這種「粗放式」發展模式不變，亦可預視將出現更多類似情況。在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋和簡約公屋在往後10年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，若其在原訂營運日期內被拆，將大大打擊其作為支援劏房政策的安置功能。而現時不少大型過渡屋的選址，事實上亦被分散設於北部都會區範圍之內。研究員重新檢視現時位於北都新發展區的過渡屋選址，並以各發展建議的範圍作疊加分析，發現另有3個過渡屋項目有可能會重現昇平村的狀況，再次造成不必要的公帑浪費。▍發展凌駕房屋 23億過渡屋「起完就拆」浪費公帑？綜觀現時各過渡屋項目，除卻「昇平村」外，座落於新田新潭路、牛潭尾真善路和流浮山的3個過渡屋選址，同樣被規劃於不同新發展區的範圍之內：➤ 座落於新發展區範圍的過渡屋項目項目｜預計竣工日期｜原預計營運年期｜座落新發展區｜單位｜人口｜資助金額打鼓嶺昇平村｜去年7月｜5年以上｜新界北｜601｜1,000｜3.3674億新潭路「新田部屋」｜去年6月｜約5年｜新田科技城｜1,080｜2,700｜6.0794億牛潭尾南(真善路)｜今年第3季｜5年以上｜牛潭尾｜1,208｜2,772｜6.8252億元朗流浮山｜今年初｜約5年｜流浮山／尖鼻咀／白泥｜1233｜2,832｜6.7815億總數｜/｜/｜/｜4,122個單位｜9,304人｜23.0535億當過渡屋本身已被公眾詬病其僅屬暫用性質，造價卻相當昂貴，上述項目的過渡屋平均每個單位涉資助金額約55萬。若在新發展區的規劃下，這些剛或即將落成的項目被「起完就拆」，捱不過原本預期的完結日期，會比原本的浪費更浪費。即使其構築物可被搬遷重置，但在重置過程中涉及在地的重新設計，難免造成模組上的浪費，而搬遷亦會對建材造成損耗。而觀乎這幾個個案，幾乎都是涉及千個單位的大型過渡屋項目，單是這4個項目的供應單位，已佔總數2.1萬個過渡屋單位的兩成，影響人數近萬。若政府仍舊不能妥善將上述過渡屋功能，兼容進新規劃方案中，這一大批本已被安置到偏遠位置的居民，便需再度面臨住屋不穩，並要憂慮未知要被遷往何處。政府在去年尾提出的「簡樸房規管制度諮詢文件」中稱，「約21,000個過渡性房屋單位...為政府逐步處理劣質『劏房』這『老大難』問題提供『底氣』」【註2】，當過渡屋原來動輒便可被「取締」時，政府的底氣究竟又有多充足呢？▍2.1萬過渡屋底氣 政府說法有幾多水份？事實上，除卻上述或將面臨收回危機的逾4千個單位外，研究員再檢視政府常掛在嘴邊的2.1萬個過渡性房屋，並參考立法會2022年的《支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃進度報告》【註3】，以及2024年《過渡性房屋項目的最新進展》【註3】，發現有大量項目或早已完結，若當政府簡樸房規管最快於2026年第四季至2027年第二季落實執法，屆時按原訂計劃終止的過渡屋項目（而又不續期的話），或許會有41個，涉及另外逾5,444個單位：➤ 現時共25個已完結的過渡屋項目（首10個涉最多單位項目）項目｜地區｜機構｜入伙日期(年/季)｜營運年期｜完結日期｜現時狀況｜單位｜漁光村｜香港仔｜房協｜2018/4｜5年｜2023/3｜已完結｜282｜樂屋(B Hotel)｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜242｜樂屋｜土瓜灣｜樂善堂｜2021/3｜2年｜2023/3｜已完結｜110｜｜位於油尖旺區18間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜106｜位於油尖旺區17間賓館｜油尖旺｜嶺南藥業｜／｜／｜／｜已完結｜100｜南昌220｜南昌｜社聯｜2020/3 [...]
發佈時間：2025年2月6日 2018年政府修改《長遠房屋策略》【註1】，將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，貌似新公營房屋比新私樓多，但實質《長遠房屋策略》落實以來，私樓落成量竟比被公屋多【註2】。在實際落成公營房屋持續不足下，政商界卻不時提出需提高私樓比例。甯漢豪更揚言，政府已覓夠地，未來10年公屋供應甚至超標，因此將來可調整整體公私營房屋的七三比例，針對未來新發展區，更檢視將公私營房屋比例調校至「一半一半」【註3】。按往績來看，公營房屋實質落成量將會更少。而根據最新公布的新發展區規劃建議，包括新界北新市鎮的優先發展區、馬草壟及牛潭尾，甚至已直言，因應各區不同發展定位，其住宅區將以「私人住宅」為主導，或意味新發展區內公屋供應會進一步縮減。▍由公私營七三比，調整至私人住宅主導？➤ 新界北新市鎮(優先發展區)住宅總數：17,000 – 19,000發展定位：口岸商貿及產業區官方說法：公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，（優先發展區新增住宅單位17,000 – 19,000個），當中香園圍口岸商住區提供約12,000-13,000個住宅單位（私人住宅為主），大學教育城和毗連社區在附近提供約5,000-6,000個私人住宅單位，增加師生的住宿選項。【註4】➤ [...]
發佈時間：2025年1月23日 彩虹邨重建爭議掀起了民間就舊公共屋邨保育的討論，隨著政府宣布1960年代落成的公共屋邨重建計劃（例如華富邨和西環邨等），不少市民不解為何要「一幢不留」。這批戰後興建、已年屆60歲的公屋，在建築風格和社區資本上均別樹一格，已有不少民間聲音要求保留。遺憾的是，即使民間提出彩虹邨等有保留價值，由於古蹟辦沒有為戰後興建的公共建築系統性地評審，在保育制度上近乎「無險可守」，面對維修成本上升的問題，房委會和房協傾向全部拆卸重建。面對社會對歷史建築保育的意識高漲，官方曾提出／落實過若干公屋「保育」措施以應對，例如提議在彩虹邨「電子化」拍照保育其著名七色牆，及會在重建屋邨沿用彩虹配色，但這是有意義的保育措施，抑或只是敷衍市民？▍ 「瞻仰遺容」式公屋保育研究員整合過去房委及房協在推動轄下屋邨重建時採用的保育措施，發現香港對公屋保育的可歸類為五大類，效果均強差人意：➤ 歷史紀錄及網頁 （例子：明華大廈、花園大廈）2011年宣布重建的明華大廈，以其像行人天橋的中央走廊、麻石牆、通花牆等為特色，當年有城規會委員提出保留明華大廈的其中一座以「留念」但被拒【註1】，房協曾反建議興建「保育公園」代替但最後並無兌現【註2】，近年出現「歷史文化傳承紀錄計畫」，收集老街坊居住多年的歷史以及有關屋邨的歷史及建築特色，並發佈在網站。這類口述歷史的紀錄本身不是壞事，一定有其價值，但若以此代替屋邨建築物和氛圍的保育，好聽一點是聊勝於無，難聽一點就是 「瞻仰遺容」。➤歷史展覽空間 （例子：蘇屋邨、石硤尾邨、藍田邨、牛頭角下邨、明華大廈）不少重建後的屋邨的屋邨都會預留空間作歷史展覽，復刻重建前的生活面貌，並展出在邨內的舊物，但整條屋邨絕大部分均已拆卸。牛頭角下邨及藍田邨設有空間模仿當年的茶餐廳及茶樓，並擺設「卡位」作休憩空間，但展覽與居民的生活連結有限，參觀者極其量只能走馬看花，所扮演的保育功能相當有限。與歷史紀錄及網頁 [...]
發佈時間：2025年1月13日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議上月出爐，去年剛入伙的過渡屋項目「博愛昇平村」竟被納入優先發展區，並需於5年後退場交回土地，反映新發展區規劃過程中忽略了在地用途，構成公帑浪費問題。早前政府撥款資助每間過渡屋50多萬，601伙的昇平村耗用公帑3.3674億，本身過渡屋可以持續使用多年舒緩房屋問題，現在5年後竟要拆卸。新界北早於約10年前已宣告將被發展，政府內部理應知悉該土地有機會被使用，這次實屬因規劃失誤而導致的資源浪費。而本身位處打鼓嶺的昇平村，地理位置對於住戶而言已非優越，原以為暫居過渡屋後便可上公屋，怎料到隔幾年便要再被逼遷。事實上，在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋及簡約公屋在往後十年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，短中期內不應視之為「過渡」。現時過渡屋坐落發展計劃中「優先發展區」的範圍，但佔地上1,000公頃的新界北發展區，竟然沒有空間容下一個過渡性房屋？只需要將所需土地及空間佈局稍微調整，延續過渡屋的使用絕對不難，這突顯了新界北新市鎮的規劃仍停留在「粗放式」發展的階段。這種「粗放式」發展失當難免令人質疑，政府根本沒有仔細研究當區土地的既有用途，便草率規劃「畫餅」。在忽視土地既有用途，漠視土地本身功能的前設下，此新發展區最影響的，還有當區的鄉郊景觀、原有聚落及優質農區資源，難以令香港人有信心，整體北都的規劃都是經過深思熟慮而來。研究員接受明報頭版專訪評論現今新界北的「粗放式」規劃：//本土研究社成員陳劍青質疑，房屋供應問題不可能5年內解決，過渡屋有重要功能，卻被納入優先發展區，反映當局在初期規劃時忽視現有土地實質用途。他認為新北發展範圍大、時間長，若做好事前規劃，絕對有空間兼容過渡屋，並有更長遠功用。//明報. 2025.1.12：納新北發展 昇平村過渡房5年退場 去年8月入伙涉600戶 發展局：確保營運至2029年8月 [...]