【球.之不得:全面重構反對高球場發展的利益版塊】

發佈時間:2023年8月21日 還有一個星期多,政府就會正式收回粉嶺高球場的32公頃舊場,引起社會上層反彈。過去數月,他們發動了近年在城市發展爭議上少見的大規模攻防戰,試圖令公屋計劃觸礁。無論結果如何,這次申述已將改變中的土地利益板塊初步浮面,令公眾窺探到未來新香港土地政治形態的雛形。 研究員透過全面分析城規會接收到的6,500份反對申述提交者的背景,嘗試更全面重組這批人所屬的板塊,看看能否回答以下的問題:這些反對發展球場的是誰?他們的「份量」有多重?誰有出現,誰又出奇地沒有出現?這些反對意見,足夠撼動政府的決定嗎? 雖然部分人士無法查證背景,但亦有相當部分持反對意見的申述人與知名人士同名同姓,透過其申述資料及其過往言論,能大致推斷申述者身份: 【版塊一】大小發展商:一家八口總動員反對 不令人意外的是,發展商是其中一個最反對高球場發展的板塊,而港資地產商反對最激烈。四大發展商的頂層人物雖然未有親自出面,但亦有不少與極高層同名的人現身。當中尤以恒基及新世界相關人士曝光率最高:例如恒基首席幕僚林高演、執董兼李兆基女婿李寧。新世界甚至是「家族動員」,杜鄭秀霞(鄭家純妹)一家至少8人透過申述書表態,包括副主席杜惠愷【註1】。 雖然未能從申述得知恒基及新世界相關人士頻頻出現的原因,但除了可能的會籍因素外,這兩間發展商的確在北區農地落了「重注」:恒基堪稱「新界農地王」,持有約4,500萬平方呎農地土儲,為四大發展商之首,球場周邊仍有不少農地,相信有不少恒基的持貨,接壤球場的豪宅樓盤「高爾夫.御苑」就是由恒基發展;新世界農地土儲面積比不上恒基,但其土儲重鎮就落在北區,如球場南邊的蓮塘尾土地(臨時借予政府作簡約公屋選址)。一旦高球場用以興建1.2萬伙公屋,或將會影響該區的豪宅定位,或負面影響他們的規劃部署。 [...]

【離地獻計】權貴打Golf 農地坎坷

發佈時間:2023年6月13日  鄉議局早前提出高球場興建公屋的替代方案,建議發展高球場旁的丙岡村約8.5公頃的用地,還有部分涉及雞嶺村張氏的農地,聲稱該處為「荒廢農地」。研究員查覽過去三年的衛星地圖,發現其方案的範圍內至少涉及11塊近三年均見活躍的農地,合共逾1公頃,當中包括漁護署登記農場、有機認證農場及社區型農場,更有多座田邊屋散落方案範圍之內,顯示該處土地上有人生活,而非鄉議局所講的「荒廢農地」。 鄉議局不假思索地貿然獻計,卻沒有任何發展影響的考量,例如環境和交通影響評估。須知道一旦落實公屋興建的計劃,受影響便不單單其項目範圍內的土地,先勿論鄉議局方案內涉及的已非其所謂的「荒廢農地」,毗鄰發展範圍的地帶亦有相當多的活躍農地,若真的如鄉紳所願落實計劃,鄰近牛山一帶的農地和村落亦難逃一劫。鄉議局輕描淡寫該處只有少量寮屋戶,僅僅建議可以賠償,便大張旗鼓要求政府收購農地,但當地有居民務農為生,也有居民主動選擇有別於城市的生活模式。為使高球場倖免,竟要犧牲居民原有的農鄉生活選擇,反映鄉紳在思考土地運用時,僅以自身的利益出發,而罔顧具體的情理。 再者,粉嶺高球場是政府以特惠租金租出,不花分毫就可以發展,唾手可得。但發展丙岡,涉及的私人業權分散,收購需時,亦要提供收購賠償和搬遷津貼等,務必更費時失事。身兼行會成員的鄉議局主席劉業強涉嫌涉及利益衝突,本身擁有售價過千萬的粉嶺高球場會籍,且一早表態反對發展高球場。現在他又以鄉議局之姿推銷發展丙岡一帶,進一步反映權貴打波遠比農民和住戶之生活重要。權貴如劉業強,對發展不滿可以提出推土機開向別處,但受影響的持份者又可以作何反應?話語權之不對等的情況顯而易見。 當區居民指出近年新增之活躍農地增多,與清河邨居民加入復耕行列有關,該區耕地面積因而增加,與社區緊緊扣連,實屬城鄉共生的範例,卻遭鄉議局一方忽略。除了活躍農地外,項目範圍內也還有大片暫時休耕或棄耕的農地,卻依然屬於優質農地,天降而來的發展計劃將為這些農地帶來不可逆轉的破壞。 發展局局長甯漢豪雖然表示不會視丙岡為高球場之替代方案,但觀乎政府的行為,則顯得態度曖昧。政府日前將原擬建公屋的9.5公頃高球場用地,由「住宅」地改為「未決定用途」;甯漢豪又稱高球場將未必能提供12,000伙公屋,然後劉業強上星期不謀而合指出丙岡一帶可以提供逾12,000伙公屋,這一連串動作難免令人質疑政府發展高球場的決心。 [...]

【車尾燈都見唔到】新加坡土地房屋政策如何勝過香港?

發佈時間:2022年10月3日  香港人才資金被新加坡吸走、國際地位被對方取代已不是新聞,但近年香港輸給新加坡的豈止這些?除了廣為人知的組屋政策外,近年新加坡一連串的土地房屋政策近乎完勝,香港連車尾燈都見唔到之餘,甚至乎越走越遠。事實上,吸引人才留下,好的土地房屋政策亦是關鍵,並非香港某些官員認為「有麝自然香」、保留高球場就是吸引人才的方法。 為解決房屋問題,新加坡有一套相對完整的土地房屋政策,而且切合社會經濟環境而改動,這或許能夠解釋到兩座城市之間越來越大的距離: 1) 收高球場作為「長遠土地策略」 當香港收回一少部分高爾夫球場都(被塑造成)舉步維艱,收回高球場地已成為新加坡國策。 香港官員視高球場為「國際地位」必不可少的象徵之時,新加坡政府已明言,但為了平衡土地需求,新加坡將會在2030年前收回超過400公頃的高爾夫球場用地【註1】,將佔地非常廣(land [...]

高球場啟示錄

【原文刊於明報星期日生活】高爾夫球場近日重新進入公共視域,再次掀起一場應否作為土地供應選項的爭議。除了高球場公屋計劃由本來的32公頃縮水至9公頃,數日前計劃更以「需要政府補交額外資料」為由被環諮會落下「暫緩決定」。在近日這場高球場爭奪戰的背後,反映現時新政府管治如何做到「利益固化藩籬」,跟「提速、提量、提效」的做法卻背道而馳。現時高球場的發展計劃暫時觸礁,除了意味等上樓公屋戶要一等再等外,對今日香港還有何啟示? 事件簿:回顧高球場爭議 由醞釀作為東北新發展區一個民間替代方案,到納入成為官方研究及規劃方案,整個討論差不多已經十年,讓我們回顧整場爭議過程: ▊2013年:環保觸覺及立法會議員曾委託港大民調就高球場作為新界東北發展計劃的替代方案、保存東北居民生活方式的意見,當中65%受訪者認同高球場應作為替代方案。 ▊2015年:《發展新界北部地區初步可行性研究》曾就高爾夫球場提出的兩個發展方案,分別是局部發展當中32公頃的方案,預計提供4,600個單位、可容納1.3萬人;而整個172公頃發展方案,當時研究指礙於地形較為狹窄,加上要避開大量古樹和山墳,僅能興建逾一萬個中小型單位。當時被質疑貶低高球場發展潛力,「合理化」其他政府早已預定的土地選項。 ▊2018年:土地供應專責小組終將粉嶺高球場列入優先土地發展選項,倡議優先研究發展高球場以東約32公頃土地作短中期發展,但原則上與民間訴求一致,傾向收回整個佔地172公頃的整個高球場。 ▊2019年:時任特首林鄭月娥對有逾六成民意支持的粉嶺高球場土地建屋,表示仍很有爭議,「照單全收」未必是負責任行為。政府轉軚稱「全盤接納」小組建議的八個優先選項,但未有提及全面發展高球場,僅表明會局部發展該32公頃土地,並拖至2023年才收回32公頃舊場作興建公營房屋,其餘140公頃用地則繼續以象徵式地價續租至2027年6月30日。 [...]

迫部都會區:權貴要打高爾夫 新發展區基層要做擠迫戶

在粉嶺高爾夫球場建公屋被「暫緩」之際,政府日前向城規會申請增加古洞北和粉嶺北公營房屋30%地積比,最高樓宇高度達至主水平基準140-180米,古洞北最高地積比可達7.8倍,比現時皇后山已40多層公屋邨的7倍更高。從修訂構想圖可見,公屋放寬高限後將「密不見天」,全區數十橦40-50層高公屋旨日可待。 申請亦同時將區內大部分私樓住宅用地整體地積多送20%,當中古洞北有私樓地皮的最高地積比將高達7.2倍。其實這已是新發展區歷年來送給地產商的第三份「禮物」。由當初的「原址換地」政策,及年初的標準補地價,至是次放寬密度,至少已惠及以下已成功申請換地的地塊: 粉嶺北新發展區 ▌由恒地持有:B5、B8-B11地盤,共76.3萬方呎 ▌由新世界持有:B6-B7地盤,共23.8萬方呎 古洞北新發展區 ▌由長實持有:B12地盤,共5.35萬方呎 [...]

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