【尾已爛】正式宣佈放棄上水蓮塘尾做簡約公屋

發佈時間:2023年12月11日 #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 上水蓮塘尾的簡約公屋選址被稱為「沿路山旯旮」之最,但經過眾多社會許多爭論後,政府終於向現實成本效益低頭,正式宣佈放棄,劏房居民不用再遠赴鄉郊「洗滌心靈」。 新計劃改動選址至市區校舍後,整體造價立即便宜約17億。若簡約公屋真的在此偏遠地區落成,變相用巨額公帑補貼鄰近地產商土儲。 早前我們研究過近蓮塘尾3萬呎選址特別「三尖八角」的邊界問題,發現由於現行計劃靠地權人提供土地而非政府主動規劃統籌,令附近閒置20-30年的發展商土儲沒被包含在選址,卻能坐享其成平整土地及各種基建配套,一度令政府聲稱「重奪發展主導權」變成笑話一則。 然而市區最大閒置貨櫃屋「啟德隔離營」,到目前新簇簇依然丟空,卻優先選擇了數塊閒置市區校舍用地,但翻查官方資料,原來5塊當中有3塊本來已計劃長遠作公屋用途,亦即政府拿出未來的公屋地興建簡約公屋,對原有公屋供應進度構成潛在影響,必然會有人會問:為何不直接拿選址直接興建公屋? [...]

【真實造價】簡約公屋按呎價比傳統公屋貴四分一

發佈時間:2023年2月10日  簡約公屋造價之貴令社會嘩然,雖然早幾天方案在立會工務小組獲零反對通過,但依然有議員對造價「未安心」,事實上亦有很多問題如成本效益等均未釐清【註1】。 其中一個最重要的問題是,簡約公屋真的如政府所講,比傳統公屋造價平?房屋局指,若以「建築造價」(即只計建築物結構及屋宇裝備等)計算,每個簡約公屋單位的單價為$53-$65萬不等,比$76萬一個傳統公屋單位便宜【註2】。 不過只要細心翻查文件,即留意到簡約公屋單位面積普遍比傳統公屋細小,細小的單位造價自然會較大的單位便宜,所以要看簡約公屋是否「物超所值」,只看單位造價而非呎價並無意思。 ▍簡約公屋單位面積遠比傳統公屋細小 根據政府披露的資料【註3】,第一期17000個單位中,接近7成的簡約公屋為一二人單位(13平方米/140平方呎),而第二期13000個單位更有73%單位為此類最細的單位。13平方米是一個什麼概念?即是每人獲分配7平方米,是現有公屋編配可容許的最低標準,低無可低。 翻查房委會的最新傳統公屋數據【註4】,2020年代落成的單位則以二三人單位為主,其平均面積為(25.6平方米/276平方呎),差不多是簡約公屋大部份單位的2倍,政府將兩種不同的面積的單位造價直接比較,實屬誤導。 [...]

【真實成本】簡約公屋私人地選址 每單位單項基建成本為市區選址7倍

發佈時間:2023年2月8日  簡約公屋造價之高引起熱議,早前房屋局就減走冷氣及抽氣扇”cut budget”試圖平息事件,最終每單位建築成本「可低至」$53萬,房屋局稱比每個公屋單位造價$76萬為低,屬「物超所值」。 今天(2月8日)政府將到立法會申請149億撥款,興建第一批共四個選址的簡約公屋,除了包括惹人關注、只用得5年就拆的百億啟德選址,同一文件亦披露了證實更多簡約公屋「唔抵做」的細節。研究員翻查最新文件【註1】,發現所謂最低$53萬造價背後其實並不包括單位以外的基建成本,而密度較高項目的建築成本可達每個單位接近$70萬,而且上述數字並未包括工地、地基及渠務工程(簡稱基建成本)等。若計及前述必要的開支,第一批17,000個「簡約公屋」項目平均每單位成本可達$78萬至接近$90萬不等。況且有7成簡約公屋單位為1-2人單位,面積只有13平方米,比二三人單位為主的傳統公屋而言細,若以每呎成本埋單計數,隨時比傳統公屋貴。 雖然這個數字與每個公屋單位造價$76萬未必有直接可比性(因傳統公屋地基工程等並非由房委會負擔),但政府實在有責任將真實成本向公眾及立法會交代,以審視方案是否符合成本效益。 第一批17,000個「簡約公屋」成本細項見列表:https://bit.ly/3Eadkfl ▍元朗攸壆路基建成本比例不尋常 [...]

【啟德夢碎】簡約公屋選址之外 啟德還有幾多商業地積存?

發佈時間:2023年2月2日  現時啟德簡約公屋選址引起啟德業主激烈反對,背後亦有具地產商背景的傳媒率先發功,令整件事被塑造成是「誰應住啟德」的鄰避問題。但爭議背後更真實的是啟德CBD地位前途未卜的問題,令早幾年在啟德高價投地的地產商憂心忡忡。 啟德簡約公屋選址其實是一幅商業用地,它及整個啟德商業地*的現狀,不僅僅對整個啟德,而是對整個未來的香港商業用地的狀況及明日大嶼有一個重要啟示。 面對氣炸了的地產商,手頭上尚有不少啟德地未推售的政府急於「寫包單」,重申啟德「第二個核心商業區」(Core Business District 2,CBD [...]

簡約公屋必選市區絕佳用地

發佈時間:2022年12月8日  簡約公屋造價冠絕其他公營房屋類型,首批四幅選址用地「母雷公咁遠」,分別在元朗、上水、屯門等偏遠地區,近日政府於立法會發布的文件【註1】中,提及興建簡約公屋的用地中,市區土地相對並不多,似是在市區覓地較困難,才要選擇偏遠地區。研究員在市區的地圖上一掃,便已發現一幅絕佳地皮,政府無甚麼理由不考慮作「簡約公屋」選址。該地皮便是位於駱克道219號至227號的前灣仔警察宿舍用地。 該地皮對面是已被列入二級歷史建築物的前灣仔警署,而宿舍本身早於2011年已被拆除,餘下的大片空地佔地約 2.1萬平方呎【註2】,一直被閒置至今已逾十年,未被善用,屬於臨時政府撥地(Temporary Government Land Allocation)。衛星地圖顯示,該地皮長期被用於擺放鐵馬,並沒有特殊用途,意味著只要政府一「拍板」,部門之間互相協調,便可以直接使用。相較於偏遠地區的選址,該地皮地理位置極佳,對面已是駱克道街市,5分鐘即可到達灣仔站,配套完備,交通網絡方便,政府無需要額外增設基建設施,可謂又平又正,絕對是最適當的選址。 [...]

【點樣「虧」劃】地產商話事之禍:點解簡約公屋選址三尖八角?

發佈時間:2022年12月7日  簡約公屋牽涉近300億公帑,至少也未正面回應助發展商土儲「過渡」為熟地的質疑。然而對比4塊簡約公屋選址,另一個明顯特徵會發現兩塊私人地選址邊界也格外「三尖八角」,令地盤「一岩一忽」,何解如此? 我們透過在邊界內外的土地查冊及翻查規劃記錄等,發現簡約公屋私人土地選址的地權佈局上,都牽涉破壞環境、低效益及被地產商帶著走的質疑。 ▍上水蓮塘尾低效益虧劃 其中一塊上水蓮塘尾選址現時「岩岩巉巉」,其中西面邊界有兩個「凹位」,凹位圈起了邊界外數塊共約33,000呎土地(地段編號:DD100 1433)。兩個「凹位」 本與選址連成一片,也緊貼選址通往西北面陳屋埔村的行車橋,卻未有被包在選址內。同樣,與選址東面一路之隔,粉錦公路及邁爾豪園之間數塊共約52,000呎的閒置土地,也未有被包在選址內。 [...]

簡約公屋 點解變左又貴又遠又搶設施?

發佈時間:2022年11月29日 施政報告最大亮點的簡約公屋,今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題,從具體選址資料看,畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。 ▋貴夾唔飽:貴公屋超過20萬元 最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約,總建築及設計成本高達267億元,以興建3萬伙的目標計算,粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本,但對比起過渡性房屋的成本上限(平均成本為55萬元)【註3】,甚至比永久性的公屋單位高出接近四成(平均建築成本為65萬元)【註4】,仍然是不划算,冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪,簡約公屋仍要進行打樁工程,或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異,但居住期卻只有5年,住戶隨時未上樓又要重回劏房市場,簡約公屋到時可能又要拆,是極不划算的「即棄住宅」,倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。 ▋社區二度傷害:偷走買少見少的社區用地? 社區設施配套方面,部分簡約公屋更是雙重加劇社區配套不足的問題。黃偉綸早前已指簡約公屋項目的配套本身比傳統公屋少【註5】。而從是次文件可見,欣寶路簡約公屋選址更是「食」了原本預留作屯門菁田邨的社區設施用地。翻查過往文件,欣寶路選址原本是預留作體育館、社區會堂,及學校用地(屯門第54區4A(東)號及4A(西)號)【註6】,當時規劃署已承認原有的規劃缺少診所及體育館等社區設施,亦有報導指鄰近菁田邨有居民投訴生活基本配套不足【註7】。如今欣寶路簡約公屋選址「食」了原本已不足的社區設施用地,加上簡約公屋項目本身已有社區設施不足的「先天缺陷」,是雙重加劇當區社區設施不足的問題,令當區更迫、更不宜居。 按現時的情況,應要額外計劃新的社區設施用地以補回落差。甚或更壞的情況是,待簡約公屋若干年後拆掉時才補回菁田邨的社區設施。而這在現時「上咗樓先,配套未有都唔緊要」的房屋政策常態下,是不足為奇的。然而,不論前者後者,都是另一場「大龍鳳」,與善用閒置官地的原意不相乎,也是簡約公屋的「快」背後隱藏的額外成本。那倒不如直接起新的公屋。 [...]

僅建3萬間「簡約公屋」,夠應付上12萬不適切劏房戶?

發佈時間:2022年10月30日  李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世,公眾主要關注有幾「簡約」,與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】,少人去問那「3萬間」其實意味著什麼,對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先,決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算,稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題,若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃),過往每公頃面積平均900單位,已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層,假設佔地面積不變,則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展,即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途,調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度,則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」,面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃),與及發展商手上上1,000公頃土儲,根本是少得可憐,形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算,亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」,有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 (官方估計約12萬戶)提早上屋,其實只需拿 [...]

2023-05-05T17:05:51+08:003 11 月, 2022|土地研究, 房屋研究, 簡約公屋, 精選|
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