簡約公屋

發佈時間：2022年12月8日　 簡約公屋造價冠絕其他公營房屋類型，首批四幅選址用地「母雷公咁遠」，分別在元朗、上水、屯門等偏遠地區，近日政府於立法會發布的文件【註1】中，提及興建簡約公屋的用地中，市區土地相對並不多，似是在市區覓地較困難，才要選擇偏遠地區。研究員在市區的地圖上一掃，便已發現一幅絕佳地皮，政府無甚麼理由不考慮作「簡約公屋」選址。該地皮便是位於駱克道219號至227號的前灣仔警察宿舍用地。 該地皮對面是已被列入二級歷史建築物的前灣仔警署，而宿舍本身早於2011年已被拆除，餘下的大片空地佔地約 2.1萬平方呎【註2】，一直被閒置至今已逾十年，未被善用，屬於臨時政府撥地（Temporary Government Land Allocation）。衛星地圖顯示，該地皮長期被用於擺放鐵馬，並沒有特殊用途，意味著只要政府一「拍板」，部門之間互相協調，便可以直接使用。相較於偏遠地區的選址，該地皮地理位置極佳，對面已是駱克道街市，5分鐘即可到達灣仔站，配套完備，交通網絡方便，政府無需要額外增設基建設施，可謂又平又正，絕對是最適當的選址。 [...]

發佈時間：2022年12月7日　 簡約公屋牽涉近300億公帑，至少也未正面回應助發展商土儲「過渡」為熟地的質疑。然而對比4塊簡約公屋選址，另一個明顯特徵會發現兩塊私人地選址邊界也格外「三尖八角」，令地盤「一岩一忽」，何解如此? 我們透過在邊界內外的土地查冊及翻查規劃記錄等，發現簡約公屋私人土地選址的地權佈局上，都牽涉破壞環境、低效益及被地產商帶著走的質疑。 ▍上水蓮塘尾低效益虧劃 其中一塊上水蓮塘尾選址現時「岩岩巉巉」，其中西面邊界有兩個「凹位」，凹位圈起了邊界外數塊共約33,000呎土地（地段編號：DD100 1433）。兩個「凹位」 本與選址連成一片，也緊貼選址通往西北面陳屋埔村的行車橋，卻未有被包在選址內。同樣，與選址東面一路之隔，粉錦公路及邁爾豪園之間數塊共約52,000呎的閒置土地，也未有被包在選址內。 [...]

發佈時間：2022年11月29日 施政報告最大亮點的簡約公屋，今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題，從具體選址資料看，畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。 ▋貴夾唔飽：貴公屋超過20萬元 最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約，總建築及設計成本高達267億元，以興建3萬伙的目標計算，粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本，但對比起過渡性房屋的成本上限（平均成本為55萬元）【註3】，甚至比永久性的公屋單位高出接近四成（平均建築成本為65萬元）【註4】，仍然是不划算，冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪，簡約公屋仍要進行打樁工程，或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異，但居住期卻只有5年，住戶隨時未上樓又要重回劏房市場，簡約公屋到時可能又要拆，是極不划算的「即棄住宅」，倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。 ▋社區二度傷害：偷走買少見少的社區用地？ 社區設施配套方面，部分簡約公屋更是雙重加劇社區配套不足的問題。黃偉綸早前已指簡約公屋項目的配套本身比傳統公屋少【註5】。而從是次文件可見，欣寶路簡約公屋選址更是「食」了原本預留作屯門菁田邨的社區設施用地。翻查過往文件，欣寶路選址原本是預留作體育館、社區會堂，及學校用地（屯門第54區4A(東)號及4A(西)號）【註6】，當時規劃署已承認原有的規劃缺少診所及體育館等社區設施，亦有報導指鄰近菁田邨有居民投訴生活基本配套不足【註7】。如今欣寶路簡約公屋選址「食」了原本已不足的社區設施用地，加上簡約公屋項目本身已有社區設施不足的「先天缺陷」，是雙重加劇當區社區設施不足的問題，令當區更迫、更不宜居。 按現時的情況，應要額外計劃新的社區設施用地以補回落差。甚或更壞的情況是，待簡約公屋若干年後拆掉時才補回菁田邨的社區設施。而這在現時「上咗樓先，配套未有都唔緊要」的房屋政策常態下，是不足為奇的。然而，不論前者後者，都是另一場「大龍鳳」，與善用閒置官地的原意不相乎，也是簡約公屋的「快」背後隱藏的額外成本。那倒不如直接起新的公屋。 [...]

發佈時間：2022年10月30日　 李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世，公眾主要關注有幾「簡約」，與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】，少人去問那「3萬間」其實意味著什麼，對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先，決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算，稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題，若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃)，過往每公頃面積平均900單位，已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層，假設佔地面積不變，則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展，即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途，調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度，則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」，面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃)，與及發展商手上上1,000公頃土儲，根本是少得可憐，形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算，亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」，有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 (官方估計約12萬戶)提早上屋，其實只需拿 [...]