【森林城市:碧桂園爛尾人工島對明日大嶼的啟示】

發佈時間:2023年8月18日 碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多,其中一個是缺乏現金流賣樓停滯,無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封,碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City),當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠,現時已成為國際著名鬼城,亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most [...]

【越補鑊越大鑊】錯漏百出的交椅洲人工島資訊問卷調查

發佈時間:2023年6月5日  去年尾低調展開的交椅洲人工島公眾參與活動(下稱明日大嶼諮詢),被公眾及學者狠批為「鬼祟」,連推出諮詢網站時也沒有主動宣傳,要議員及傳媒揭發才承認已展開諮詢,更沒有任何公眾論壇。或許政府自知與民意脫節,上月中委託了某個單位(真實身份不明)製作了一張Google Form問卷調查,似乎試圖「補鑊」。 這份問卷將在今晚23:59截止,旨在了解「公眾對交椅洲人工島資訊的掌握情況」【註1】,不過這張Google Form與明日大嶼「諮詢」一樣,非常低調,只能在經濟日報及信報的連結上找到,相信很少市民知道它的存在。更大的問題是這份問卷無論從涵蓋面、方法學以至問題設定都出了嚴重問題,似乎「越補獲,越大鑊」。 ▍涵蓋面不足:沒有英文版問卷 研究員尋遍整個互聯網,暫時仍未能找到英文版問卷。既然明日大嶼諮詢以中英雙語進行,為何調查市民有多掌握明日大嶼諮詢的問卷就只有中文版?再者,人工島亦直接影響數個多外籍人士定居的社區(如愉景灣、梅窩),不諳中文的人如何表達意見(外國人會看中文經濟日報?)?作為政府委託的民意調查,竟然沒有以法定語文作群體調查,未知背後的原因為何。 ▍用錯方法:連大學生也不會犯這個統計錯誤 [...]

2023-07-06T19:05:04+08:005 6 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 明日大嶼|

【3個月明日大嶼圍爐「諮詢」 防民之口終失敗收場】

發佈時間:2023年3月31日  明日大嶼公眾諮詢三個月前在無聲中展開,引來輿論譁然,令人質疑政府鬼祟諮詢不敢面對民情民意。諮詢期於今天(3月31日)結束,回顧過去三個月,發展局一方面積極走訪政商工程界專業人士,形容為「體現民間參與」,另一方面批評民間的5萬字研究報告「立場先行」、「危言聳聽」,卻未有提出理據反駁。 研究員翻查過去三個多月的新聞、發展局網站、社交媒體的內容,解構這個億萬工程的諮詢過程,整理事態發展經歷的三個階段:前期甩漏頻仍、中期積極與民間駁火、後期找靠近政府的人士為人工島護航,最後政商界在新形勢下改口風支持北部都會區發展優先於明日大嶼。這次公眾諮詢錯漏百出,甚至結束前夕亦都未能統一各界口徑,為甚麼? – 第一階段:悄悄開始 1) 12月29日:立法會開會後公眾諮詢悄然開始 [...]

【好難捉摸︰明日大嶼政商板塊正悄悄移動】

發佈時間:2023年3月27日  明日大嶼極低調進行無現場參與的公眾諮詢,3月底屆滿,除了民間團體發佈深入研究引起社會迴響,留意到近月政商板塊個別對明日大嶼人工島的言論風向,似乎形勢正出現逆轉及異動,亦無法如政府期望一樣做到統合各界聚焦如何「優化」人工島方案的目標。 以下綜合了近月數個指標性人物的文章及言論: ➤明報地產版陸振球: //不單對改善財赤極為不利,甚至規劃中的明日大嶼,其未來能提供的土地收益也存在極大變數,或令到項目有入不敷支的危險。 觀察:陸曾在2018年明日大嶼首度提出時,撰文《反對填海變相支持地產霸權》、及後在2020年寫《港府可發低息債拓「明日大嶼」》進一步加持,然而今日180度轉口風,在其文章《明日大嶼有入不敷支危險》,指出土地收益存在極大變數,明顯見到地產商界已感受到開發人工島的巨大風險,頗具標誌性。 ➤行政會議召集人葉劉淑儀: [...]

【必敗嶼山島:南韓松島大型填海失敗啟示錄】

發佈時間:2023年3月22日  早前我們與綠色和平發佈全球人工島爛尾問題研究,引起各界回響和關注,而正在舉辦明日大嶼「公眾諮詢」的發展局最近不斷在Facebook發表一些抽空外國填海脈絡的「填海小知識」,更出動專家顧問刊登一兩篇數據和註腳欠奉的PR鱔稿,但無論公關技倆如何高超,都無法掩蓋《問題島途》揭示過的全球人工島問題。 正如早前報告所示,韓國松島(佔地約1200公頃)和明日大嶼/中部水域人工島極為相似,因此我們綜合韓國和國際的媒體報導和學術研究,再就韓國松島案例作更深入分析,歸立出11大嚴重問題,或成預視明日大嶼失敗啟示錄。 ▍1:「越虧越填,越填越虧」:島上填海用地使用情況不似預期般火熱,例如松島會議中心長年赤字,仁川下轄的松島、永宗、青羅等自由經濟區每年需要1萬億韓元(約60億港元)來修繕基建,然而仁川市政府招商引資乏力,外國直接投資(FDI)一直低於預期,於是只能靠賣地換取收入。 韓國傳媒稱,仁川自由經濟區在過去10年賺取約10萬億韓元(約600億港元)的收入,但當中87%的收入來自賣地【註1】。到了2023年年初,松島只剩下約6%的工業用地可以用作招商引資【註2】,為了「撲水」,仁川市政府唯有填出更多土地來賣地。 仁川經濟廳預測,自由經濟區要到2026年第11區的追加填海工程完成,再出售土地後,才有機會扭虧為盈,但填海造地、基礎設施建設等大型工程會增加約5至6萬億韓元(約300至360億港元)的政府支出【註3】,但第11區要到了在 2028 [...]

【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」

發佈時間:2023年2月21日  《問題島途》報告一出,即惹來發展局「戰狼式」回應指報告「危言聳聽」【註一】,並列舉多個「成功」填海案例,如新加坡濱海灣、丹麥哥本哈根北港及深圳前海等,力證明日大嶼也能夠成功。同時,報章亦揭發明日大嶼「交椅洲人工島公眾參與」小冊子在沒註明出處下大量引用外國的規劃圖,包括《問題島途》中重點提及的失敗案例韓國松島的相片,透過「形象化」圖片,「讓瀏覽人士可以更容易理解相關的規劃概念」【註二】。 首先要提醒一下,明日大嶼是個單一項目填海規模至少達1,000公頃的巨型人工島,規劃模式是一個由零開始建構,混合住宅、商業、旅遊,娛樂的「新城」,只要認真翻查政府提及的「成功案例」及眾多外國景觀照片及構想圖,即發現與《問題島途》所列舉的例子不同, 無論從規模以至在性質上難以均難以與明日大嶼相比(因城市發展脈絡不盡相同),有些甚至連填海項目也不是: ▍性質規模難以與明日大嶼相比 1/ 新加坡濱海灣(Marina [...]

【若然明日大嶼賣地失利 萬億基建帳單點找數?】

發佈時間:2023年2月21日  財政預算案明天公佈,各大行預測均預計財赤將上千億,比當初預期的560億大幅增加,財政儲備剩下7739億,只及11個月政府開支,為97年後新低,政府荷包已「響警號」【註一】。 是次巨額財赤當然與疫情有關,但還要歸咎賣地收入「失收」以及高企的基建開支。近月大量土地流標及平價賣地,原本預料今年賣地收入達$1200億,怎料只有$470億。今年大跌的賣地收入,將令政府的「基本工程儲備基金」收入大減,而基金一直支撐著每年$1000億的基建開支。若不計及舉債帶來的收入,今年「基本工程儲備基金」或至少錄得$500-600億虧蝕,構成了整體財赤的很大部分。 ▍巨型基建潮即將來臨的啟示 現時巨額財赤,為未來的巨型基建潮帶來絕望啟示。首先現時基建開支已將不斷創新高,在2020-21立法年度,立法會批准了創歷史新高的2,170 億元的工程相關計劃【註二】,而這還未包括北部都會區、明日大嶼、三鐵三路等等多個巨型基建項目。這些都是「巨型基建」,開支是現有「大型基建」的很多倍。如前述,由於政府極為依賴賣地收入以支撐基建開支,問題是,巨型基建願景的推展勢在必行,賣地收入跟得上嗎? ▍長線賣地收入增長乏力 [...]

全球人工島研究發佈會及傳媒報導

發佈時間:2023年2月18日  本研社於2023年2月發表《問題島途:從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》,是次重量級的全球研究與明日大嶼項目關連甚深,獲海量傳媒報導及訪問跟進。其中研究發佈會上獲Channel C頻度網上直播,讓我們與普羅市民直接交流;又邀得馬來西亞的反填海關注組的苦主視像現身說法,探討多個馬來西亞人工島破壞生態情況,還被當地稱為「騙局」(scam)。 【足本直播】 Channel C HK: 填海爭議 LIVE|綠色和平 [...]

【智障城市?】李家超去中東學做「一線城市」?

發佈時間:2023年2月9日  李家超這兩天訪問中東的行程,最矚目一定是考察沙特的「智慧城市」NEOM計劃及阿聯酋的「馬斯達爾城」(Masdar City),其中NEOM計劃比明日大嶼更誇張,它計劃在沙特西北部的荒漠上興建樓高500米、長達170公里、發展面積達26,500平方公里,差不多等同25個香港,稱之為未來的智慧「一線城市」(the Line City)的大計,涉資達5000億美元,近來正式動工。現時明日大嶼及新田科技城等新的大型發展計劃都談及不少智慧城市的概念,究竟李家超可以從中東搶了什麼回來? 而The Line [...]

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