【傳媒報導】繼紅山半島後重磅研究揭發173間獨立屋疑違規霸佔官地

發佈時間:2023年9月14日 事源暴雨及山泥傾瀉後,本研社於2023年9月揭發紅山半島之獨立屋涉嫌霸佔官地,再於2日調查全港各區,再發現至少173間獨立屋疑似違規,並整合出《捲土重來:全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報,獲大量傳媒報導及訪問跟進。當中,亦有媒體追訪有關部門、專業人士以及涉事獨立屋之業主,觸發地政總署及屋宇署執法,使事件進一步發酵,並更深入探究箇中弊端。 <影像報導> Channel C HK: 調查揭173獨立屋疑罷佔官地 紅山半島危樓展開加固工程 https://youtu.be/bgA04EE8Aww&t=59 [...]

【首置地簡史】首置樓唔使再靠發展商?

發佈時間:2023年8月31日 政府常宣傳首置樓(「港人首置上車盤」計劃)能滿足「居屋以上,私樓未滿」房屋需求的政策目標,以「資助房屋」之名,聲稱能「豐富」置業階梯的層級,上屆政府林鄭更主張以公私合營模式,「借助」私人發展商之力,指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後,近日政府卻宣布,第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地,卻因僅有一份標書的地價標金,未達政府底價而流標轉交房協【註1】,這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後,已多番被質疑其性質上仍是私營,沒有「公共利益」成份。事隔多年,由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售,重溫過往5年各首置盤的前塵往事,更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀,為及後由私人發展商來「合營」舖路,名為煥然懿居。原先定價為市價的62折,在當時樓價仍然極高的處境下,這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑,及後,其貨尾更提高到7折發售,而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目,市建局竟再上調到72折,可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 [...]

2023-10-05T15:26:32+08:0031 8 月, 2023|土地規劃基建, 房屋研究, 精選|

【碧爆將至】中港地產商負債危機大比併

發佈時間:2023年8月16日 繼「恆大」宣布資不抵債後,中國房地產業近日再面臨債務危機,「碧桂園」無法兌付債券利息,債務困境料會造成連鎖反應,牽連甚廣。香港地產業界雖然暫未受波及,但普遍亦對香港樓市前景看淡,長實以七折售樓亦被視為樓市進一步衰退的信息,面對這種情況,觀乎各地產發展商的債務比率,亦可以預料其債務狀況在未來將是一個不可忽略的問題。 ➤➤港資地產商負債狀況落差大 透過全面整理香港主要發展商最近年報,按發展商2022年報所示的淨負債比率(gearing ratio)進行排列 (見下表一),我們可發現九龍建業(00034)、遠東發展(00035)、新世界(00017)、麗新發展(00488)等上市地產公司的淨負債比率相對地高,甚至高於碧桂園同期40%的淨負債比率。一般而言,「淨負債比率」數值越高,企業無力償債債務的風險則越高。 反而長實(01113)、太古(01972)、九龍倉(00004)、信置(00083)【註1】等則維持於較低水平,均不超過10%。雖則會否最終出現資不抵債的債務危機,亦要取決其他眾多因素,但由此比率亦可見到,部分本地發展商的債務水平實質上亦處於偏高的狀況。 [...]

【親蟹駅?】油塘核爆新呎價的啟示

發佈時間:2023年8月9日 長實油塘首批新盤開價創近年新低,甚至比同區二手盤更平,投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳(與混凝土廠為鄰),但價格之低(比區內二手新樓呎價平20%),或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。 從區內規劃而言,政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區,所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目,我們綜合了城規會及市場的各方訊息,發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應,相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍,它們的價格是否會繼續沉底,有待觀察。 這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段,若它們相當部分變成住宅,潛在供應將遠超13,000伙,比已「重蟹」的啟德(8,200伙貨尾)過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。 已知油塘私人住宅現成及潛在供應(2023年8月): 【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】 1. [...]

【不「撤」實際】施政報告終於搵到理由「撤辣」?

發佈時間:2023年8月8日 記得自去年8月葉劉淑儀表示考慮免除內地購房者買家印花稅,地產界別三不五時有人出來「扭計」,以各種理由要求撤銷樓市俗稱「辣招」的炒樓稅。 適逢近日施政報告又開展「諮詢」,預料撤辣將是地產商爭取的重點,研究員整理了近一年地產業界代表們的精湛語錄,剖析這些地產文學裡十大撤辣邏輯,發現當中的說法匠心獨韻,值得我們溫故知新。 ◣◣ 邏輯一:有辣招,所以無炒家,依家無炒家,所以可以撤 「在房屋供應逐步增加及炒賣絕跡的情況下,政府已無打壓需求之必要,過往樓市興旺時所推出的樓市需求管理措施現已不合時宜」(香港商界會計師協會榮譽會長李偉強,2023/6)【註1】 ◣◣ [...]

【私人參建居屋2023】新居屋樂不可支

發佈時間:2023年6月23日  近日房屋局推出私人參建居屋計劃「樂建居」,聲稱可增加公營房屋供應,經仔細閱讀計劃內容、報章報導和局方解說,我們發現計劃存有十項值得商榷之處,未必可以加快上樓、改善居住環境,甚至會成為地產商佔用公有資源謀利的機會,以下是我們的疑慮和問題: ▍樂建居做乜無啦啦賣貴十幾萬? 「樂建居」會以市價六五折發售,相對於傳統居屋,加價3%,折合每個單位貴約數萬元到十幾萬元不等,發展商或覺得這3%實在微不足道,但對於營營役役、只為上樓的市民來說就是一筆額外支出。而「樂建居」的賣點只是「快少少」落成,以東涌的用地為例,換來只是快2個月完成,柴灣祥民道項目亦只是快10個月。但代價是,立法會將毋須審議任何項目,對於立法會監察權以及市民利益來說,似乎是弊多於利。 ▍樂建居計入公營房屋比例,供應何來增加? 政府口中所謂的「資助出售房屋」,意思是指政府、公營機構或非牟利機構扣除地價後以低於市值的價格售予市民的所謂「公共房屋單位」,除了房屋署和房委會的公屋、居屋,還有房協的「資助出售房屋」和「夾屋」,以及市建局的「煥然壹居」和「煥然懿居」,供應量數字水份甚多,已有「刷數據」之嫌。現時公私營房屋供應比例七三開,局方在簡報裡稱樂建居「清晰定位為由私人發展商興建和出售的項目」【註1】,卻又把樂建居單位計入公私營七三比的公營部份【註2】。先導計劃三塊土地本來就是公營房屋土地,交予地產商建屋根本沒有「提量」,相反這種「公私不分」的舉措或形成「公營房屋」供應充足的幻覺,疑為房屋局日後「收掣」減少自行興建「真公共房屋」鋪路。 ▍房屋局大幅讓利,囤地者又贏? 房屋局以大額地價優惠鼓勵發展商提供私人土地興建居屋,住宅部分地價為市值的三分之一,即是說政府在住宅部分讓利達到三分之二,只有非住宅部分才需要補足全額地價。房屋局局長何永賢更明言,地產商現有約1,000公頃新界農地,希望三分一地價能誘使發展商參建居屋,釋放農地土儲。發展商並能以優惠價補地價,解封土地,然後再以比房委會居屋略高的售價賣出單位。計劃的最大受益者首先是囤地已久的發展商。附帶一提,農業優先區研究一直進展緩慢,現在當局卻打開口牌,聲稱要釋放1,000公頃農地作私營居屋發展,強行營造農業和住屋對立的假象,香港本地農業無地可耕的情況相信會更為嚴重。 [...]

2023-07-06T17:15:22+08:0023 6 月, 2023|土地規劃基建, 房屋研究, 精選|

【未來十年公屋供應總數有36萬間?】

發佈日期:2023年4月19日 立法會財委會最新公佈未來十年中首5年公營房屋供應的選址及後5年預期供應清單【註一】,加起來公屋/資助房屋總數達36萬個,若以平均住戶居住人數2.8/戶作計算,即已是可供100萬人居住的規模,但是否真的起得到? 研究員將清單資料作財政年度歸類及視覺化【註二】,更清晰見到未來供應狀況繼續「頭輕尾重」,首5年供應量只有3分之1 (12.8萬間),在十年後5年才有餘下目標的3分之2 (23.2萬間),這個「先慢後快」情況已經持續超過十年,未來會否在後5年再出現延後問題將值得關注,這將導致現時5年壽命近3萬間「簡約公屋」的銜接問題。 [未來10年公屋落成量分佈表] 落成年度 [...]

2023-04-26T18:04:35+08:0019 4 月, 2023|房屋研究, 精選|

【聯合國都關注香港房屋問題】

發佈時間:2023年3月7日  聯合國剛發佈經濟、社會與文化權利審計結論,引發多方就著香港現況爭議,而居住權作為人權其中一種,今次報告都有著墨。 委員會提出: ▌關注長遠房屋策略提供租津予低收入家庭不足,建議加大資助範圍 ▌公屋申請門檻太高,大量低收入家庭被排除在外,建議增建租住公屋及降低公屋申請門檻。 分析: 1) [...]

2023-03-07T16:04:50+08:007 3 月, 2023|房屋研究, 精選|

【大批舊屋邨重建無期 領展成「釘王之王」?】

發佈時間:2023年3月1日  近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋,聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」,至於重建老化屋邨,政府卻一直歎慢板,表示要考慮一籃子因素,才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主,最近向股東抽水集資,稱要落實「領展3.0戰略」【註1】,未來會積極投資境外物業之餘,又和財團聯手投地、興建新商場,積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化,重建迫在眉睫,持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。 最近研究員整合過去公屋重建的討論,發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主,竟有權力阻撓公屋重建,成為改善公屋生活環境的絆腳石。 ▍20條邨未納入重建 17條拆售予領展 研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】,發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」,即所有設施均由房委會管理,而20條不考慮重建的高齡屋邨之中,17條屋邨的公共設施(如商場和停車場)早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權,發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團,新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。 ▍公屋重建 領展先決? 原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風,表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有,因此如要重建已拆售的屋邨,重建方案「須得到領展同意」,然後處理地契、法例等問題,才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出,若政府要重建拆售屋邨,或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」,金額難以估算;【註4】學者姚松炎亦指出,當局研究領展上市的可行性時,早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃,只要繼續不討論、不讓步、不同意,就能不斷拖延屋邨重建。 [...]

2023-07-06T19:06:46+08:001 3 月, 2023|市區重建, 房屋研究, 社區研究, 精選|
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