房屋研究

發佈時間：2022年12月8日　#簡約公屋 #房屋局 #公屋 #閒置官地 簡約公屋造價冠絕其他公營房屋類型，首批四幅選址用地「母雷公咁遠」，分別在元朗、上水、屯門等偏遠地區，近日政府於立法會發布的文件【註1】中，提及興建簡約公屋的用地中，市區土地相對並不多，似是在市區覓地較困難，才要選擇偏遠地區。研究員在市區的地圖上一掃，便已發現一幅絕佳地皮，政府無甚麼理由不考慮作「簡約公屋」選址。該地皮便是位於駱克道219號至227號的前灣仔警察宿舍用地。 該地皮對面是已被列入二級歷史建築物的前灣仔警署，而宿舍本身早於2011年已被拆除，餘下的大片空地佔地約 2.1萬平方呎【註2】，一直被閒置至今已逾十年，未被善用，屬於臨時政府撥地（Temporary [...]

發佈時間：2022年12月7日　#簡約公屋 #公屋 #過渡性房屋 #恒基 #新鴻基 簡約公屋牽涉近300億公帑，至少也未正面回應助發展商土儲「過渡」為熟地的質疑。然而對比4塊簡約公屋選址，另一個明顯特徵會發現兩塊私人地選址邊界也格外「三尖八角」，令地盤「一岩一忽」，何解如此? 我們透過在邊界內外的土地查冊及翻查規劃記錄等，發現簡約公屋私人土地選址的地權佈局上，都牽涉破壞環境、低效益及被地產商帶著走的質疑。 ▍上水蓮塘尾低效益虧劃 [...]

發佈時間：2022年11月29日　#簡約公屋 #公屋 #過渡性房屋 施政報告最大亮點的簡約公屋，今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題，從具體選址資料看，畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。 ▋貴夾唔飽：貴公屋超過20萬元 最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約，總建築及設計成本高達267億元，以興建3萬伙的目標計算，粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本，但對比起過渡性房屋的成本上限（平均成本為55萬元）【註3】，甚至比永久性的公屋單位高出接近四成（平均建築成本為65萬元）【註4】，仍然是不划算，冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪，簡約公屋仍要進行打樁工程，或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異，但居住期卻只有5年，住戶隨時未上樓又要重回劏房市場，簡約公屋到時可能又要拆，是極不划算的「即棄住宅」，倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。 ▋社區二度傷害：偷走買少見少的社區用地？ 社區設施配套方面，部分簡約公屋更是雙重加劇社區配套不足的問題。黃偉綸早前已指簡約公屋項目的配套本身比傳統公屋少【註5】。而從是次文件可見，欣寶路簡約公屋選址更是「食」了原本預留作屯門菁田邨的社區設施用地。翻查過往文件，欣寶路選址原本是預留作體育館、社區會堂，及學校用地（屯門第54區4A(東)號及4A(西)號）【註6】，當時規劃署已承認原有的規劃缺少診所及體育館等社區設施，亦有報導指鄰近菁田邨有居民投訴生活基本配套不足【註7】。如今欣寶路簡約公屋選址「食」了原本已不足的社區設施用地，加上簡約公屋項目本身已有社區設施不足的「先天缺陷」，是雙重加劇當區社區設施不足的問題，令當區更迫、更不宜居。 [...]

發佈時間：2022年11月7日　#市建局 #K11 #重建 #土瓜灣  市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建，被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權，韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】，「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘，仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目，試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因，指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場，因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過，於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」，「控制」其他持有業權的公司，令持有的業權大幅增至八成，最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出，更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多，留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而，今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢，市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成，甚至比土發所持有的兩成更高，令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論，指「理應」由已取得八成業權的新世界發展，因此無需要招標。而新世界在取得發展權後，進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展，令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎，增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權，亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」，僅限有較多業權份數的業主參加，加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中，討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據，不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規，但卻再次自創重建工具有違重建策略。 [...]

發佈時間：2022年10月30日　#簡約公屋 #房委會 #劏房 李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世，公眾主要關注有幾「簡約」，與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】，少人去問那「3萬間」其實意味著什麼，對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先，決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算，稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題，若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃)，過往每公頃面積平均900單位，已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層，假設佔地面積不變，則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展，即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途，調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度，則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」，面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃)，與及發展商手上上1,000公頃土儲，根本是少得可憐，形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算，亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」，有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 [...]

發佈時間：2022年10月19日　#施政報告 #KPI  總體評價重點： ➤ 並無「以結果為目標」，部分『KPI』只是執行政策的時間表，與政策結果無關，混淆了實行政策與量度政策成效兩個執行公共政策不同步驟的基本概念；而與兌現政綱有關的KPI如減少不適切居所的指標，卻不知所蹤。 ➤ 過往造成嚴重房屋問題的主因為政府偏重發展商利益的房地政策，而今次施政報告延續對過往發展商提倡的政策建議「照單全收」，包括放寬私人發展商收樓的強拍業權門檻（將70年樓齡強拍門檻降至6成，令僅存的戰前唐樓等歷史建築更易受發展商兼併拆樓發展）、向外來人才「撤辣」、繼續擱置一手樓空置稅縱容「囤樓」、放寬發展商新界農地更平補地價改變用途等，都是近年發展商爭取的重要政策。 [...]