【超譯K11重建由來】點解有K11 源於「小業主唔想玩」 ?

發佈時間:2022年11月7日 #市建局 #K11 #重建 #土瓜灣  市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建,被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權,韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】,「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘,仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目,試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因,指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場,因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過,於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」,「控制」其他持有業權的公司,令持有的業權大幅增至八成,最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出,更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多,留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而,今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢,市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成,甚至比土發所持有的兩成更高,令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論,指「理應」由已取得八成業權的新世界發展,因此無需要招標。而新世界在取得發展權後,進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展,令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎,增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權,亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」,僅限有較多業權份數的業主參加,加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中,討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據,不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規,但卻再次自創重建工具有違重建策略。 [...]

2022-11-22T19:43:20+08:007 11 月, 2022|市區重建, 房屋研究|

【吞併龍城已上馬】靜靜雞加條橋?市建局如何鬼崇破壞龍城街道特色

發佈時間:2022年11月2日 #市建局 #重建 #九龍城  市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊,如果唔係研究員跟得貼,相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】,入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節,一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋  三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」,但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋,橫越整條賈炳達道,連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅;圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路,連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局,亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 [...]

2022-11-02T23:06:58+08:002 11 月, 2022|土地供應, 市區重建|

制衡無門 市建局自行僭建了什麼新重建招式?

發佈時間:2022年10月25日 #市建局 #市區重建策略 #規劃工具 #重建 市建局最近接連向九龍城及土瓜灣區開刀,近兩年內在區內已推出六個重建項目,掠奪公家資源之餘,更重推食工廈的重建招式。市建局拋出「完整規劃」、「加強連接性」的措辭作包裝,透過各種新的規劃工具及概念改變重建模式,進一步擴權向各區樓宇無差別開刀。市建局看似無王管,然而在成立之初(即2000年),政府為市區重建制定「金鋼圈」——市區重建條例,一方面給予市建局免補地價等各種特權,同時規定市建局需要依循《市區重建策略》的原則及程序推行重建項目。這份《市區重建策略》並非一份只供參考的指引,而是有法例根據及包含公眾意見,為市建局的重建角色定位。 《策略》定下「以人爲本」、四大業務「4Rs」等重建方針之餘,亦制定當中的細節,如需要每兩至三年檢討一次,政府亦要就市區重建策略的修訂先徵詢公眾意見。然而在市建局成立的20年間,只曾經在2008年檢討過一次,其後定期一檢的做法似乎已經絕跡。就算經過兩年多檢討的市區重建策略出爐後卻未能有效制衡市建局,相反在近10年的重建模式越見猖狂,更接連「僭越」重建策略。 市建局近年不但自行於業務範疇加入第五個「R」–「改造重設」,又於去年提出「融合策略」為新的重建模式,這些根本性的改動卻完全繞過條例規定的公眾諮詢程序。我們透過整理市建局近10年來的「進化史」,可見原有市區重建策略如何被重寫,而重建模式早已脫軌。 [...]

2022-10-25T23:02:05+08:0025 10 月, 2022|2022新聞, 市區重建, 規劃研究|

修完即拆:市建局如何「整蠱」舊樓小業主?

#樓宇復修 #市區重建 #樓宇更新大行動 根據《市區重建策略》,重建發展及樓宇復修本應是市建局的兩大核心業務,不過我們比對市建局網頁中樓宇復修項目跟重建項目詳情及翻查市建局交上城規會的重建項目規劃報告書(Planning report),發現這兩大業務在實踐上可能有所「衝突」。 過往不少樓宇復修完成,被評為結構良好,但竟短時間內被納入重建計劃,最短的個案完成復修僅一個月;亦有重建範圍內近半樓宇正進行復修都「冇得留低」。除了浪費資源外,市建局「修完即拆」,無視樓宇狀況的策略亦令業主無所適從和大失預算【註一】,亦凸顯市建局有些重建的決定似乎無關樓宇狀況。 樓宇的原來狀況及復修規模各有不同,但根據市建局多份規劃報告中的大概標準,復修完的建築物,每5至6年需再作全面性樓宇復修「以防止樓宇狀況惡化至失修」【註二】。以此作標準,我們仍發現有至少41幢樓宇在復修完成後不足6年,就被市建局宣佈納入重建範圍,單是土瓜灣,已有以下三個例子,範圍內不少樓宇均完成復修不久,更被市建局稱樓宇狀況良好/尚好/較好,理應無逼切重建需要,但依然被市建局「處決」:  [...]

2022-09-02T17:54:45+08:002 9 月, 2022|土地研究, 市區重建|
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