市區重建

發佈時間：2023年6月21日　 政府提出油旺重建計劃數年，一直未有解釋一個重要問題：為何要在全球已是密度最高的社區【註1】再增加發展密度？上星期，政府公佈在油旺作試點，鼓勵地產商申請「轉移地積比」(Transfer of Plot Ratio) ，在油旺的核心位置重建，使其密上加密，暗不見天日。 當近年不少先進城市已在討論將城市中心「去中心化」(decentralisation)【註2】 ，追求更可持續的都市發展模式之際，香港政府卻反其道而行將城市核心加劇中心化：繼去年建議加密彌敦道發展密度25%外，上星期再修改城規指引，容許地產商主動申請轉移可建樓面面積至可圖利的核心地段（即「接收地盤」），上限再增加30%，勢將改寫現時已經密得誇張的油旺天際線，未來或舉頭不見天。 [...]

發佈時間：2023年6月7日　 市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究，在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究，其中點名大南街、鴨寮街，意味大有機會被活化／重建，早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司，向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容，已可從對有關未來重建想像的問題設定，可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」，請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序，其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而，要「更多購物中心」，究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型，還是又一城、 K11等大商場，將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下，就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上，深水埗現時的社區經濟模式，是由地攤、排檔、巷鋪構建而成，塑造了獨特的基層消費與生活方式，是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力（例：增加社區共融設施）」一項，但深水埗本身已經是個充滿活力的地方，用不著重建來提升，反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理，削弱了現有的活力；另一方面，「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念，更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」，「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施，對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施，是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」？最後會否令到區內服務基層的設施減少？ [...]

發佈時間：2023年5月30日　 在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下，市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎，近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】，直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」，更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修，卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修，但有心維修就可以免於被收購嗎？事實上，根據市建局社會影響評估，不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」／「良好」，包括衙前圍道 / 賈炳達道（52%）、兼善里／福華街（61%）、山東街 / 地士道街（50%）。可見，被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係，更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己，作為舊區業主，眼見龍門任市建局擺的重建準則，樓宇隨時被市建局盯上，你還會想積極保養自己的大廈嗎？其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修，如今卸膊式批評業主無意修復樓宇，市建局更應反思自己是否做好份內事，否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]

發佈時間：2023年3月1日　 近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋，聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」，至於重建老化屋邨，政府卻一直歎慢板，表示要考慮一籃子因素，才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主，最近向股東抽水集資，稱要落實「領展3.0戰略」【註1】，未來會積極投資境外物業之餘，又和財團聯手投地、興建新商場，積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化，重建迫在眉睫，持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。 最近研究員整合過去公屋重建的討論，發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主，竟有權力阻撓公屋重建，成為改善公屋生活環境的絆腳石。 ▍20條邨未納入重建　17條拆售予領展 研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】，發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」，即所有設施均由房委會管理，而20條不考慮重建的高齡屋邨之中，17條屋邨的公共設施（如商場和停車場）早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權，發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團，新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。 ▍公屋重建　領展先決？ 原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風，表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有，因此如要重建已拆售的屋邨，重建方案「須得到領展同意」，然後處理地契、法例等問題，才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出，若政府要重建拆售屋邨，或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」，金額難以估算；【註4】學者姚松炎亦指出，當局研究領展上市的可行性時，早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃，只要繼續不討論、不讓步、不同意，就能不斷拖延屋邨重建。 [...]

發佈時間：2023年2月12日　 市區重建局又在放假時候發文，公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」，意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外，再進一步殺入市區基層核心生活區，轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料，研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊，由長沙灣興華街以南到太子界限街以北，有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化，就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念，染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕，然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展，將會立即引發私人投機收購，區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉，只是從發展商角度考慮，如何自創「規劃工具」，自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式，既破壞社區自由發展的潛力，又無公眾參與的基礎，更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要，是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步，亦無公眾共識認受，就連第一個發展節點項目都未落實，市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」，可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而，一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」，現時深水埗又是否能照辦煮碗？ 更進一步的問題是，何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權，假日發文自創重建策略，就可以在市民生活的地區任拆任劃？ [...]

發佈時間：2022年12月14日　 市建局日前(12月8日)在古諮會會議的「其他事項」環節，透露了衙前圍村最新的「強化版」保育方案細節，及後在市建局網址《摯誠.志成》再提及平面圖。研究社將之對比市建局2007/2012年的原有方案，發現新方案住宅佔用地面積激增至10倍、住宅佔整體地盤地面面積由5%變近4成、更使衙前圍村的「次軸線」不能保留，嚴重破壞及擠壓現有圍村佈局，使衙前圍村勢成「岩巉圍村」。 市建局新保育方案大變質—衙前圍村慘變「岩巉圍村」？ 原先(2007年)及現今保育方案(2022年) 修訂對比： [...]

發佈時間：2022年11月16日 早前政府建議舊樓重建強拍門檻由8成降低至最低6成，被批評無視小業主私有產權，今日政府提交進一步資料【註1】，揭開原來不只牽涉降低成數的「量變」，還牽涉更重大的「質變」，令發展商可以包攬遠不及業權門檻的地段一併強拍作大規模地區性收樓，政府甚至為發展商「度身」修例，令本來無重建需要但有足夠「經濟價值」的樓宇也可被強拍，違反當初應對舊樓老化的強拍原意。 ▍自創「拔釘」新招: 用加權平均數「攤分鄰近樓宇業權」 過往發展商可能會碰到部分地段有「釘子戶」的情況，令發展商非常頭痛。今次修例政府除了50年樓齡的強拍門檻由8成降至7成，更表示為了「避免插針樓」，今次透露將引入「攤分鄰近樓宇業權」新概念。比起過去強拍申請，鄰近樓宇地段需有「共同使用的樓梯所連接」才能合併強拍的法例要求，今次修例只要地段相連鄰近而無需有共同樓梯，就容許發展商攤分它們的業權份數，在「連接鄰近地段」申請一併強拍，更訂立6成業權作為樓宇地段的基線門檻。意即令發展商收不夠7成，但超過6成業權的舊樓，只要其「申請強拍範圍內」所有平均業權份數在「加權」後整體達7成或上，就能被「拔釘」，簡單點講就是大業主的私有產權比小業主來得的「矜貴」，若發展商收夠隔離業權就可「收你皮」。 可見，比起當初施政報告傳由8成到7成，今次強拍修例細節透露，原來連業權只得6成的樓宇亦會面臨強拍危機，而這些樓宇並不只是如政府所指70年以上樓齡的舊樓，連只有50多年樓齡的「舊樓」也可在新機制下亦無一倖免，亦令舊區響起全面兼併的警號。 ▍以精簡為名：竟無須證明重建計劃有重建需要 [...]

發佈時間：2022年11月7日　 市建局上個月「自創招式」容許業主參與發展工廈重建，被我們多次狙擊助長發展商加速兼併舊樓舊工廈、抹煞小業主的參與權，韋志成琴日趁周末靜靜地回應【註1】，「斷估」小業主無興趣無能力參與發展的原因之餘，仲提到近期好紅(點解叫K11)的河內道重建項目，試圖合理化今次市建局既無實際諮詢、又無視原有的《市區重建策略》、助長發展商「獨食」嘅重建新招。 今次韋志成自行為參加「業主參與發展計劃」的河內道小業主歸納退場原因，指他們因「回報期長」、「財務風險多」及「變數大」退場，因此在三年內將業權轉售發展商新世界。不過，於2010年政府曾透露新世界當時在短時間內「透過公司股權轉讓」，「控制」其他持有業權的公司，令持有的業權大幅增至八成，最後「業主參與發展計劃」只剩下新世界及土發公司聯合推行【註2】。小業主當初退場明顯未如市建局所指的財務考量主動退出，更多是被大發展商兼併的後果。 其實小業主放盤與否的理由眾多，留待保留自用及自行發展亦是潛在原因。因而，今次市建局「斷估」業主退場原因並推出新參與模式、又無事前提供一個公平、鼓勵市民業主參與的公眾諮詢，市建局自己說了算才是現時屢推新重建工具的最大問題。 由於新世界吞併小業主後所得業權份數高達八成，甚至比土發所持有的兩成更高，令新世界可以繞過招標直接取得發展權。市建局其後引述土發董事會的討論，指「理應」由已取得八成業權的新世界發展，因此無需要招標。而新世界在取得發展權後，進一步將早已收購的新雅圖酒店地皮合併發展，令可建樓面面積由約98.6萬呎增加至110萬呎，增幅達一成。大型發展商不但可以在重建項目中取得優先發展權，亦可以自訂發展的組合「賺到盡」。 今次重建土瓜灣新寶工業中再推進化版的「業主參與發展計劃」，僅限有較多業權份數的業主參加，加設門檻更似為大型發展商「度身訂造」。而政府曾指會於逾10年前的市區重建策略檢討中，討論「業主參與發展計劃」的可行性及理據，不過經修訂的《市區重建策略》最終無提到這項發展模式。市建局今次聲稱已平衡法規，但卻再次自創重建工具有違重建策略。 研究員評論： [...]