【避得過世紀暴雨洪水 逃不過農業園大縮水?】

發佈時間:2023年10月10日 昔日有賴新界完善農村水利基建,香港僅存農區的本土農戶並未因世紀暴雨「沒頂」,但有些卻很可能不捱過最新農業園計劃「大縮水」。 伴隨今日深處未見低的香港財政赤字,原本計劃斥資上百億收地建路的80公頃農業園二期亦出現變數。政府相當低調公佈將收地範圍大減至19公頃,另有11公頃則行「公私合營」模式,收地面積縮水近6成。本身路政署連農業園二期大路也已刊憲,今日連同其餘土地一齊變「未有時間表」,與及「現正與相關部門就農業園第二期的計劃諮詢持份者,以落實有關發展內容及時間」,似乎正受著持續財政赤字及「持份者」(囤地發展商?) 影響了原有百億大計。 由當初政府按「新農業政策」主導發展的農業園計劃,到今日「以有序方式」變政府私下找「農聯社」包辦合營部分農地,有以下主要變化: 1. 農地變食邑?:除收地面積大縮水外,新計劃中另有11公頃將會新增以「公私合營」模式給「農聯社」管理,原本計劃是由部門決定是否保留現有農民租戶,現今變相給予「農聯社」的私營機構選定未來新入場租戶資格,而政府部門在日後營運中減弱,直接批給「農聯社」代管過程中亦無牽涉公開招標,具體營運的方式及內容至今不明。 [...]

2023-10-11T19:46:39+08:0010 10 月, 2023|土地規劃基建|

【研究手記】一場暴雨打開的研究缺口

發佈時間:2023年10月5日 9月上旬的一場暴雨,引致紅山半島山泥傾瀉,同時令富豪霸佔官地、僭建後花園的行徑曝露於大眾眼前。事件引起社會譁然,研究員亦隨即翻查衛星圖片,發現出事的獨立屋經已霸地至少13年,坍塌絕非偶然,而是許多人為及制度缺失所致。 黑雨後那個星期一的晚上,我們回到研究社開會,討論著紅山半島的後續研究。談及研究社2017年的富豪短租地調查,當時其實經已留意到大量霸官地案例,紅山半島不是孤例。研究方向於是變得清晰,除了從歷史維度說明霸官地問題持續,更有迫切需要透過研究,具體呈現霸官地的普遍性。會後,大家不慌不忙離開,說預留一個晚上就可以查完,而我作為入職不過半年的研究員,當時還未知道要怎樣查,心裡不免有些憂慮。 翌日傍晚,學會了查官地界線、判斷僭建範圍、注意是否已批出短期租約,我們幾個研究員馬上分工,掃視八個傳統富豪區的獨立屋。我負責較熟悉的新界東,這才發現位於大埔滘的海景山莊,幾乎全苑都有僭建,彷彿霸官地僭建才是正確做法。不禁想到我們多少人營營役役為租金苦惱,卻原來有這麼一群人住海景獨立屋仍不滿足,在官地上僭建後花園。這研究過程,其實驚訝多於憤怒,我一再發現自己對上流社會的認知非常粗淺。 夜深,新界東的調查已經見到終點,負責調查港島的研究員仍在苦海浮沉:「不如放過佢哋啦。」大家笑作一團的同時,視線卻未有離開過地圖,調查仍然進行中。翌日早上,研究員又接力寫簡報,並趕在下午發佈。研究發佈後獲得迴響,亦有不少朋友好奇研究社人手短缺,如何在短時間內完成調查。我猜想,是建基於研究社多年來累積的知識與技術:因為知識的累積才能夠迅速切入問題的核心,也因為掌握技術才得以執行構思。 第一次參與查官地的調查,作為研究員的經驗值急速提升,但同時也更令我疑惑,既然我們所使用的工具是政府的公開資料,所花時間也不過兩、三日,那麼政府多年來為何未有執管? 研究發佈後,獲傳媒跟進報道並佔據了相當版面,包括本地及全球著名媒體,又有記者引述報告內容向李家超及甯漢豪追問執管時間表,而且公眾亦有興趣看新聞、關心事態發展。仔細一想,這似乎已經是近年少見的情況。更難得的是事件至今仍持續發酵,紅山半島的問題越揭越多,向下僭建三層的、拆毀主力牆的,不一而足。屋宇署昨日亦公布兩宗未有遵從清拆令而被法庭判罰的個案,大埔一幢獨立屋、一幢村屋分別被罰7萬多、8萬多元。雖然這個判罰金額對富豪而言,想必是微不足道,但至少在今天的香港能夠爭取到政府執管,委實不易。 [...]

【不惜一撤】住屋仍不可負擔 已經揚言「撤辣」?

發佈時間:2023年9月27日 地產業界近月頻頻吹奏「撤辣」,近日連陳茂波都開始放軟態度稱「樓市現況與引入辣招時不同」,似乎施政報告將會有所讓步,但究竟香港現時住屋是否已可負擔到容許撤銷「炒樓稅」的水平?並不能迴避以下5大關鍵事實: 1. 泡沫世一:近日瑞銀「全球房地產泡沫指數」報告【註1】中指出,儘管全球城市樓價都平均微跌,但香港不可負擔的問題仍然位居首位,一個從事高技能服務行業者需工作20至25年才可購入一個鄰近市中心的650呎單位,拋離居次位者東京的平均15年。報告更強調,港人即使薪酬翻倍,亦很難負擔得起這類住屋。 2. 不吃不喝:數月前較多人引述之Demographia發布的最新國際房屋負擔能力(International Housing [...]

【捲土重來:全面調查霸佔官地作私人後花園】 研究簡報

發佈時間:2023年9月13日 富豪僭建後花園,令到霸佔官地由土地資源運用提昇至公共安全問題,甯漢豪明言會全面調查紅山半島違規霸地個案,但獨立屋霸地僭建問題,豈止紅山半島? 研究員連日全面調查全港傳統豪宅區的獨立屋的地權狀況,已經迅速整理好全香港疑似違規佔用政府土地作私人富豪後花園的情況,發現全港至少有173間獨立屋涉霸佔官地,是現時紅山半島約8倍的規模。但若以屋苑計,紅山半島仍然穩守第一位,佔至少21間。 今日新鮮發佈之《捲土重來:全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報(多圖),已經逐個將全港8大傳統豪宅區獨立屋屋苑/別墅的霸地個案截圖分析備存,見留言立即睇。 (一)分區列表(173間) 半山區(13間) 南區 [...]

2023-09-26T20:17:40+08:0013 9 月, 2023|土地規劃基建, 精選|

【為何塌泥紅山半島疑似霸官地可歷時上13年?】

發佈時間:2023年9月10日 天災有時也無分貴賤,臨海獨立屋以為可霸地僭建富豪後花園成無人規管的風光海島,一秒都能變廢土。 研究社翻查及核對歷年衛星圖,可發現今次塌泥的紅山半島獨立屋70號範圍,佔用官地至少已13年,早年圖片較模糊不清,到2010年12月最早清晰見到,大宅對出懸崖已明顯被改造成專屬的私人富豪後花園,及後於2016-17更明顯見到有建構物在花園範圍加重負擔,至今並無短租紀錄,現時各界正追問部門該宅是否有自行僭建地庫。 從這時間的維度看,亦即是說,這不只是一單霸地塌泥的意外,而是持續上十年的非法佔用而並無積極理會個案,亦沒有為該官地追討損失公帑及完成收地或規範化,到今日終於爆煲的個案。 就此問題,本研社在2017年已就這類「短租富豪設施用地」進行全面研究調查 (見經典報告《租連阡陌》),可發現當年很多富豪獨立屋或有「專家教路」,慣以「先霸後租」方式自行「爆林」入侵公家地,然後再等待部門發現時申請批租,便能夠以賤租(呎租幾號子至數元不等)的價格合法化租用。如此行徑不只牽涉土地公平性問題 (劏房呎租$40,富人卻享「低地價政策),更牽涉鼓勵富人霸地及製造破壞及環境影響。 [...]

2023-10-05T15:13:00+08:0010 9 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 精選|

【食水太深】深水埗全區重建邊界再擴張 連平民唞氣空間都唔放過

發佈時間:2023年9月5日 最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告,研究範圍突然擴闊,而且明顯針對區內的休憩用地,包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法,配合早前迅速通過修訂的城規指引,容許轉移地積比【註1】,日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓,可達度(accessibility)將大大降低。而且犧牲公園換來的,是核心區域的樓宇可以起得更密、更高,摩天大樓將矗立於深水埗。 ▍食出界:突然擴大「覓食」範圍 較2月份公布的研究範圍,市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現,市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然,而是進一步納入外圍的西洋菜南街,剛好到警察體育會前;早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述,亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋,令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。 觀察這些「越界」圈入的土地,部分屬於休憩空間,亦有公家地,本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地,這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地,來奪取未來這些公家土地的發展權。 自創新邊界之後,最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變,不單誤導了大眾對重建範圍的理解,究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可?還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權,令越界變成越權? ▍食公園、食公家地:食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池 [...]

【首置地簡史】首置樓唔使再靠發展商?

發佈時間:2023年8月31日 政府常宣傳首置樓(「港人首置上車盤」計劃)能滿足「居屋以上,私樓未滿」房屋需求的政策目標,以「資助房屋」之名,聲稱能「豐富」置業階梯的層級,上屆政府林鄭更主張以公私合營模式,「借助」私人發展商之力,指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後,近日政府卻宣布,第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地,卻因僅有一份標書的地價標金,未達政府底價而流標轉交房協【註1】,這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後,已多番被質疑其性質上仍是私營,沒有「公共利益」成份。事隔多年,由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售,重溫過往5年各首置盤的前塵往事,更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀,為及後由私人發展商來「合營」舖路,名為煥然懿居。原先定價為市價的62折,在當時樓價仍然極高的處境下,這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑,及後,其貨尾更提高到7折發售,而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目,市建局竟再上調到72折,可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 [...]

2023-10-05T15:26:32+08:0031 8 月, 2023|土地規劃基建, 房屋研究, 精選|

【球.之不得:全面重構反對高球場發展的利益版塊】

發佈時間:2023年8月21日 還有一個星期多,政府就會正式收回粉嶺高球場的32公頃舊場,引起社會上層反彈。過去數月,他們發動了近年在城市發展爭議上少見的大規模攻防戰,試圖令公屋計劃觸礁。無論結果如何,這次申述已將改變中的土地利益板塊初步浮面,令公眾窺探到未來新香港土地政治形態的雛形。 研究員透過全面分析城規會接收到的6,500份反對申述提交者的背景,嘗試更全面重組這批人所屬的板塊,看看能否回答以下的問題:這些反對發展球場的是誰?他們的「份量」有多重?誰有出現,誰又出奇地沒有出現?這些反對意見,足夠撼動政府的決定嗎? 雖然部分人士無法查證背景,但亦有相當部分持反對意見的申述人與知名人士同名同姓,透過其申述資料及其過往言論,能大致推斷申述者身份: 【版塊一】大小發展商:一家八口總動員反對 不令人意外的是,發展商是其中一個最反對高球場發展的板塊,而港資地產商反對最激烈。四大發展商的頂層人物雖然未有親自出面,但亦有不少與極高層同名的人現身。當中尤以恒基及新世界相關人士曝光率最高:例如恒基首席幕僚林高演、執董兼李兆基女婿李寧。新世界甚至是「家族動員」,杜鄭秀霞(鄭家純妹)一家至少8人透過申述書表態,包括副主席杜惠愷【註1】。 雖然未能從申述得知恒基及新世界相關人士頻頻出現的原因,但除了可能的會籍因素外,這兩間發展商的確在北區農地落了「重注」:恒基堪稱「新界農地王」,持有約4,500萬平方呎農地土儲,為四大發展商之首,球場周邊仍有不少農地,相信有不少恒基的持貨,接壤球場的豪宅樓盤「高爾夫.御苑」就是由恒基發展;新世界農地土儲面積比不上恒基,但其土儲重鎮就落在北區,如球場南邊的蓮塘尾土地(臨時借予政府作簡約公屋選址)。一旦高球場用以興建1.2萬伙公屋,或將會影響該區的豪宅定位,或負面影響他們的規劃部署。 [...]

【森林城市:碧桂園爛尾人工島對明日大嶼的啟示】

發佈時間:2023年8月18日 碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多,其中一個是缺乏現金流賣樓停滯,無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封,碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City),當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠,現時已成為國際著名鬼城,亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most [...]

Load More Posts
Go to Top