【17個科學園】新田科技城十問

發佈時間:2023年5月25日  新田科技城將是北部都會區的核心計劃,規劃一出台已引起批地及保育爭議。此文將最新新田規劃綜合出十大問題進行分析,將會是該區未來需要面對最為核心的課題。 1) 發水樓面:新規劃創科用地激增約100公頃,但為何欠缺客觀估算? 根據2021年6月發展局提交到立法會工務小組的討論文件【註1】,新田發展規劃共有204公頃創科用地,包括57公頃用作企業及科技園、87公頃設於落馬洲河套區的港深創科園,以及落馬洲管制站遷移而釋出的60公頃土地。但是發展局最新文件卻稱新田創新科技園區面積為300公頃【註2】,即是說急增了約百公頃至7300萬平方呎樓面面積,卻未有詳細解釋科技用地急增的理據,僅稱「為突顯政府對推動創科發展的決心」、「與深圳河對岸300公頃的深圳創新科技區相若」。 從規劃圖則可見主要增幅來自毗鄰落馬洲管制站北面的魚塘範圍,在未有客觀估算下填塘毀農,十多廿年後又會否出現供應過剩?   [...]

【新田圈地城】私下批地 將會重蹈韓國松島「創科黑洞」覆轍嗎?

發佈時間:2023年5月22日  『土地為珍貴且有限的資源,私下批地及土地補貼令創科產業政策變樣,最終使創科CBD夢碎,殘局至今未能收拾』。 最近政府公佈北部都會區重頭炮——新田創科城——的部分計劃細節,首創以「私下批地」招募龍頭科技企業,建議將極大片土地以「非傳統方式批地」,顛覆了香港多年以來土地行政的原則。有違公平競爭,忽略中小型及初創企業,做法為人垢病,連發展局自己都稱議題「有一定敏感性」。 有報章社論為此「非傳統」做法護航【註1】,並指韓國松島(Songdo)亦是同一種批地方式給予龍頭企業如三星,而非透過傳統「先起樓、再招租」模式,「避免重蹈數碼港覆轍」,即淪為地產發展項目。不過若仔細探究松島案例,即發現這種私下批地予巨企的發展模式,可能會引來更加嚴重的問題,比數碼港模式過之而無不及。事實上,松島有部份透過這種私下批地的地方,已變成地產項目。 松島夢滅,其規劃失誤、公私合營融資模式及規模過大固然為重要因素【註2】,但其向龍頭企業私下廉價批地的做法,亦是導致項目失敗的原因之一。 ▍囤左先算:冒充外資「巧奪」廉價土地 根據韓國的《外商投資促進法》,如果某公司想在松島所屬的仁川自由經濟區 [...]

2023-05-25T22:53:12+08:0022 5 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 精選|

【3個月明日大嶼圍爐「諮詢」 防民之口終失敗收場】

發佈時間:2023年3月31日  明日大嶼公眾諮詢三個月前在無聲中展開,引來輿論譁然,令人質疑政府鬼祟諮詢不敢面對民情民意。諮詢期於今天(3月31日)結束,回顧過去三個月,發展局一方面積極走訪政商工程界專業人士,形容為「體現民間參與」,另一方面批評民間的5萬字研究報告「立場先行」、「危言聳聽」,卻未有提出理據反駁。 研究員翻查過去三個多月的新聞、發展局網站、社交媒體的內容,解構這個億萬工程的諮詢過程,整理事態發展經歷的三個階段:前期甩漏頻仍、中期積極與民間駁火、後期找靠近政府的人士為人工島護航,最後政商界在新形勢下改口風支持北部都會區發展優先於明日大嶼。這次公眾諮詢錯漏百出,甚至結束前夕亦都未能統一各界口徑,為甚麼? – 第一階段:悄悄開始 1) 12月29日:立法會開會後公眾諮詢悄然開始 [...]

【好難捉摸︰明日大嶼政商板塊正悄悄移動】

發佈時間:2023年3月27日  明日大嶼極低調進行無現場參與的公眾諮詢,3月底屆滿,除了民間團體發佈深入研究引起社會迴響,留意到近月政商板塊個別對明日大嶼人工島的言論風向,似乎形勢正出現逆轉及異動,亦無法如政府期望一樣做到統合各界聚焦如何「優化」人工島方案的目標。 以下綜合了近月數個指標性人物的文章及言論: ➤明報地產版陸振球: //不單對改善財赤極為不利,甚至規劃中的明日大嶼,其未來能提供的土地收益也存在極大變數,或令到項目有入不敷支的危險。 觀察:陸曾在2018年明日大嶼首度提出時,撰文《反對填海變相支持地產霸權》、及後在2020年寫《港府可發低息債拓「明日大嶼」》進一步加持,然而今日180度轉口風,在其文章《明日大嶼有入不敷支危險》,指出土地收益存在極大變數,明顯見到地產商界已感受到開發人工島的巨大風險,頗具標誌性。 ➤行政會議召集人葉劉淑儀: [...]

【必敗嶼山島:南韓松島大型填海失敗啟示錄】

發佈時間:2023年3月22日  早前我們與綠色和平發佈全球人工島爛尾問題研究,引起各界回響和關注,而正在舉辦明日大嶼「公眾諮詢」的發展局最近不斷在Facebook發表一些抽空外國填海脈絡的「填海小知識」,更出動專家顧問刊登一兩篇數據和註腳欠奉的PR鱔稿,但無論公關技倆如何高超,都無法掩蓋《問題島途》揭示過的全球人工島問題。 正如早前報告所示,韓國松島(佔地約1200公頃)和明日大嶼/中部水域人工島極為相似,因此我們綜合韓國和國際的媒體報導和學術研究,再就韓國松島案例作更深入分析,歸立出11大嚴重問題,或成預視明日大嶼失敗啟示錄。 ▍1:「越虧越填,越填越虧」:島上填海用地使用情況不似預期般火熱,例如松島會議中心長年赤字,仁川下轄的松島、永宗、青羅等自由經濟區每年需要1萬億韓元(約60億港元)來修繕基建,然而仁川市政府招商引資乏力,外國直接投資(FDI)一直低於預期,於是只能靠賣地換取收入。 韓國傳媒稱,仁川自由經濟區在過去10年賺取約10萬億韓元(約600億港元)的收入,但當中87%的收入來自賣地【註1】。到了2023年年初,松島只剩下約6%的工業用地可以用作招商引資【註2】,為了「撲水」,仁川市政府唯有填出更多土地來賣地。 仁川經濟廳預測,自由經濟區要到2026年第11區的追加填海工程完成,再出售土地後,才有機會扭虧為盈,但填海造地、基礎設施建設等大型工程會增加約5至6萬億韓元(約300至360億港元)的政府支出【註3】,但第11區要到了在 2028 [...]

【《保護海港條例》修訂建議無差別豁免填海工程 勢為私有化海濱及明日大嶼工程鋪路】

發佈時間:2023年3月22日  本月28日立法會發展事務委員會將審議《保護海港條例》(《條例》)建議修例框架。政府指《條例》、2004及2008年法庭就《條例》的判決及「不可填海推定」的解釋下所訂立的填海門檻為「過高」及「無差別」,建議豁免這類工程毋須證明具「凌駕性公眾需要」。 政府指修訂建議屬「拆牆鬆綁」,為一些小型且「讓公眾能更好享受海港」的設施得以開展,修訂亦能「平衡公眾利益」,然而是次修訂範圍遠超實際所需,手法亦有問題: ➤ 行政權凌駕法院判決:2004及2008年的判決為維港填海定下高門檻,有其法理基礎,亦以看待維港為公共資產為理念,然而政府卻在法庭判決鑽空子,認為「不可填海推定」屬「無差別」,繼而修改法例擴大行政機關權力,使其能豁免原本法例禁止的行為,削弱法庭判決效力,亦不尊重法庭判決。 ➤「無差別豁免」私人發展項目:政府指修例能「讓公眾能更好享受海港」,亦列舉數個可能受惠於《條例》擬議法例修訂的公共工程(見立會文件CB(1)243/2023(05)附件D)。然而,整個修例框架卻「無差別豁免」公共和私人工程。至於為何私人海濱工程無須證明具「凌駕性公眾需要」,及為何值得為私人海濱工程推翻「不可填海推定」,文件卻無可任何解釋。 ➤「法定清單」涵蓋不適合豁免的私人項目:《保護海港條例》的原則為避免過度填海,但「法定清單」卻包涵明顯沒有逼切性且龐大公眾需要的項目,私人發展商亦極可能受惠於清單涵蓋的項目,如觀景台(viewing [...]

【賣地流標茂論】邊個話流過標塊地唔會賤賣?

發佈時間:2023年2月24日  【賣地流標茂論】邊個話流過標塊地唔會賤賣? 自去年開始,政府賣地流標一浪接一浪,財政預算案公佈2022/23年地價收入大跌四成。雖然陳茂波多番強調政府不會「賤賣土地」,不過研究員分析2014年至今共10次涉及政府賣地或公營機構招標發展項目的流標記錄,發現全部項目流標後再招標時,均出現疑降低賣地底價、改劃土地用途、放寬地契條款等對地產商有利的情況,難說政府沒有向市場讓步,務求盡快賣出土地保障政府收入。 政府不斷透過開發綠化帶、填海而得來的「土地儲備」,到頭來地價卻受制於「市況」,平價賣地予發展商。尤其在「市況」不好下,政府過度依賴賣地作收入來源的背後,將更遷就發展商,並將土地供應及規劃的主導權拱手相讓。 【過往9個流標8個賤賣】 翻查過往流標項目的報導,官方大多將原因歸咎於標書未達底價,政府於最近一次流標重申賣地「不到價就不賣」,以展示賣地機制是獨立且不受發展商出價影響。然而,研究員翻查9個流標再賣項目,撇除位於啟德2A區一幅由商業地改劃為住宅地的呎價不能直接比較,其餘8個項目流標後最終中標金額均低於首次招標時的市場估值下限。 部分流標後疑低價再賣項目: [...]

2023-04-21T13:43:08+08:0024 2 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 精選|

【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」

發佈時間:2023年2月21日  《問題島途》報告一出,即惹來發展局「戰狼式」回應指報告「危言聳聽」【註一】,並列舉多個「成功」填海案例,如新加坡濱海灣、丹麥哥本哈根北港及深圳前海等,力證明日大嶼也能夠成功。同時,報章亦揭發明日大嶼「交椅洲人工島公眾參與」小冊子在沒註明出處下大量引用外國的規劃圖,包括《問題島途》中重點提及的失敗案例韓國松島的相片,透過「形象化」圖片,「讓瀏覽人士可以更容易理解相關的規劃概念」【註二】。 首先要提醒一下,明日大嶼是個單一項目填海規模至少達1,000公頃的巨型人工島,規劃模式是一個由零開始建構,混合住宅、商業、旅遊,娛樂的「新城」,只要認真翻查政府提及的「成功案例」及眾多外國景觀照片及構想圖,即發現與《問題島途》所列舉的例子不同, 無論從規模以至在性質上難以均難以與明日大嶼相比(因城市發展脈絡不盡相同),有些甚至連填海項目也不是: ▍性質規模難以與明日大嶼相比 1/ 新加坡濱海灣(Marina [...]

【若然明日大嶼賣地失利 萬億基建帳單點找數?】

發佈時間:2023年2月21日  財政預算案明天公佈,各大行預測均預計財赤將上千億,比當初預期的560億大幅增加,財政儲備剩下7739億,只及11個月政府開支,為97年後新低,政府荷包已「響警號」【註一】。 是次巨額財赤當然與疫情有關,但還要歸咎賣地收入「失收」以及高企的基建開支。近月大量土地流標及平價賣地,原本預料今年賣地收入達$1200億,怎料只有$470億。今年大跌的賣地收入,將令政府的「基本工程儲備基金」收入大減,而基金一直支撐著每年$1000億的基建開支。若不計及舉債帶來的收入,今年「基本工程儲備基金」或至少錄得$500-600億虧蝕,構成了整體財赤的很大部分。 ▍巨型基建潮即將來臨的啟示 現時巨額財赤,為未來的巨型基建潮帶來絕望啟示。首先現時基建開支已將不斷創新高,在2020-21立法年度,立法會批准了創歷史新高的2,170 億元的工程相關計劃【註二】,而這還未包括北部都會區、明日大嶼、三鐵三路等等多個巨型基建項目。這些都是「巨型基建」,開支是現有「大型基建」的很多倍。如前述,由於政府極為依賴賣地收入以支撐基建開支,問題是,巨型基建願景的推展勢在必行,賣地收入跟得上嗎? ▍長線賣地收入增長乏力 [...]

全球人工島研究發佈會及傳媒報導

發佈時間:2023年2月18日  本研社於2023年2月發表《問題島途:從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》,是次重量級的全球研究與明日大嶼項目關連甚深,獲海量傳媒報導及訪問跟進。其中研究發佈會上獲Channel C頻度網上直播,讓我們與普羅市民直接交流;又邀得馬來西亞的反填海關注組的苦主視像現身說法,探討多個馬來西亞人工島破壞生態情況,還被當地稱為「騙局」(scam)。 【足本直播】 Channel C HK: 填海爭議 LIVE|綠色和平 [...]

Load More Posts
Go to Top