土地研究

發佈時間：2023年3月27日　 明日大嶼極低調進行無現場參與的公眾諮詢，3月底屆滿，除了民間團體發佈深入研究引起社會迴響，留意到近月政商板塊個別對明日大嶼人工島的言論風向，似乎形勢正出現逆轉及異動，亦無法如政府期望一樣做到統合各界聚焦如何「優化」人工島方案的目標。 以下綜合了近月數個指標性人物的文章及言論： ➤明報地產版陸振球： //不單對改善財赤極為不利，甚至規劃中的明日大嶼，其未來能提供的土地收益也存在極大變數，或令到項目有入不敷支的危險。 觀察：陸曾在2018年明日大嶼首度提出時，撰文《反對填海變相支持地產霸權》、及後在2020年寫《港府可發低息債拓「明日大嶼」》進一步加持，然而今日180度轉口風，在其文章《明日大嶼有入不敷支危險》，指出土地收益存在極大變數，明顯見到地產商界已感受到開發人工島的巨大風險，頗具標誌性。 ➤行政會議召集人葉劉淑儀： [...]

發佈時間：2023年3月22日　 早前我們與綠色和平發佈全球人工島爛尾問題研究，引起各界回響和關注，而正在舉辦明日大嶼「公眾諮詢」的發展局最近不斷在Facebook發表一些抽空外國填海脈絡的「填海小知識」，更出動專家顧問刊登一兩篇數據和註腳欠奉的PR鱔稿，但無論公關技倆如何高超，都無法掩蓋《問題島途》揭示過的全球人工島問題。 正如早前報告所示，韓國松島（佔地約1200公頃）和明日大嶼/中部水域人工島極為相似，因此我們綜合韓國和國際的媒體報導和學術研究，再就韓國松島案例作更深入分析，歸立出11大嚴重問題，或成預視明日大嶼失敗啟示錄。 ▍1：「越虧越填，越填越虧」：島上填海用地使用情況不似預期般火熱，例如松島會議中心長年赤字，仁川下轄的松島、永宗、青羅等自由經濟區每年需要1萬億韓元（約60億港元）來修繕基建，然而仁川市政府招商引資乏力，外國直接投資（FDI）一直低於預期，於是只能靠賣地換取收入。 韓國傳媒稱，仁川自由經濟區在過去10年賺取約10萬億韓元（約600億港元）的收入，但當中87%的收入來自賣地【註1】。到了2023年年初，松島只剩下約6%的工業用地可以用作招商引資【註2】，為了「撲水」，仁川市政府唯有填出更多土地來賣地。 仁川經濟廳預測，自由經濟區要到2026年第11區的追加填海工程完成，再出售土地後，才有機會扭虧為盈，但填海造地、基礎設施建設等大型工程會增加約5至6萬億韓元（約300至360億港元）的政府支出【註3】，但第11區要到了在 2028 [...]

發佈時間：2023年3月22日　 本月28日立法會發展事務委員會將審議《保護海港條例》（《條例》）建議修例框架。政府指《條例》、2004及2008年法庭就《條例》的判決及「不可填海推定」的解釋下所訂立的填海門檻為「過高」及「無差別」，建議豁免這類工程毋須證明具「凌駕性公眾需要」。 政府指修訂建議屬「拆牆鬆綁」，為一些小型且「讓公眾能更好享受海港」的設施得以開展，修訂亦能「平衡公眾利益」，然而是次修訂範圍遠超實際所需，手法亦有問題： ➤ 行政權凌駕法院判決：2004及2008年的判決為維港填海定下高門檻，有其法理基礎，亦以看待維港為公共資產為理念，然而政府卻在法庭判決鑽空子，認為「不可填海推定」屬「無差別」，繼而修改法例擴大行政機關權力，使其能豁免原本法例禁止的行為，削弱法庭判決效力，亦不尊重法庭判決。 ➤「無差別豁免」私人發展項目：政府指修例能「讓公眾能更好享受海港」，亦列舉數個可能受惠於《條例》擬議法例修訂的公共工程（見立會文件CB(1)243/2023(05)附件D）。然而，整個修例框架卻「無差別豁免」公共和私人工程。至於為何私人海濱工程無須證明具「凌駕性公眾需要」，及為何值得為私人海濱工程推翻「不可填海推定」，文件卻無可任何解釋。 ➤「法定清單」涵蓋不適合豁免的私人項目：《保護海港條例》的原則為避免過度填海，但「法定清單」卻包涵明顯沒有逼切性且龐大公眾需要的項目，私人發展商亦極可能受惠於清單涵蓋的項目，如觀景台(viewing [...]

發佈時間：2023年2月24日　 【賣地流標茂論】邊個話流過標塊地唔會賤賣? 自去年開始，政府賣地流標一浪接一浪，財政預算案公佈2022/23年地價收入大跌四成。雖然陳茂波多番強調政府不會「賤賣土地」，不過研究員分析2014年至今共10次涉及政府賣地或公營機構招標發展項目的流標記錄，發現全部項目流標後再招標時，均出現疑降低賣地底價、改劃土地用途、放寬地契條款等對地產商有利的情況，難說政府沒有向市場讓步，務求盡快賣出土地保障政府收入。 政府不斷透過開發綠化帶、填海而得來的「土地儲備」，到頭來地價卻受制於「市況」，平價賣地予發展商。尤其在「市況」不好下，政府過度依賴賣地作收入來源的背後，將更遷就發展商，並將土地供應及規劃的主導權拱手相讓。 【過往9個流標8個賤賣】 翻查過往流標項目的報導，官方大多將原因歸咎於標書未達底價，政府於最近一次流標重申賣地「不到價就不賣」，以展示賣地機制是獨立且不受發展商出價影響。然而，研究員翻查9個流標再賣項目，撇除位於啟德2A區一幅由商業地改劃為住宅地的呎價不能直接比較，其餘8個項目流標後最終中標金額均低於首次招標時的市場估值下限。 部分流標後疑低價再賣項目： [...]

發佈時間：2023年2月21日　 《問題島途》報告一出，即惹來發展局「戰狼式」回應指報告「危言聳聽」【註一】，並列舉多個「成功」填海案例，如新加坡濱海灣、丹麥哥本哈根北港及深圳前海等，力證明日大嶼也能夠成功。同時，報章亦揭發明日大嶼「交椅洲人工島公眾參與」小冊子在沒註明出處下大量引用外國的規劃圖，包括《問題島途》中重點提及的失敗案例韓國松島的相片，透過「形象化」圖片，「讓瀏覽人士可以更容易理解相關的規劃概念」【註二】。 首先要提醒一下，明日大嶼是個單一項目填海規模至少達1,000公頃的巨型人工島，規劃模式是一個由零開始建構，混合住宅、商業、旅遊，娛樂的「新城」，只要認真翻查政府提及的「成功案例」及眾多外國景觀照片及構想圖，即發現與《問題島途》所列舉的例子不同， 無論從規模以至在性質上難以均難以與明日大嶼相比（因城市發展脈絡不盡相同），有些甚至連填海項目也不是： ▍性質規模難以與明日大嶼相比 1/ 新加坡濱海灣（Marina [...]

發佈時間：2023年2月21日　 財政預算案明天公佈，各大行預測均預計財赤將上千億，比當初預期的560億大幅增加，財政儲備剩下7739億，只及11個月政府開支，為97年後新低，政府荷包已「響警號」【註一】。 是次巨額財赤當然與疫情有關，但還要歸咎賣地收入「失收」以及高企的基建開支。近月大量土地流標及平價賣地，原本預料今年賣地收入達$1200億，怎料只有$470億。今年大跌的賣地收入，將令政府的「基本工程儲備基金」收入大減，而基金一直支撐著每年$1000億的基建開支。若不計及舉債帶來的收入，今年「基本工程儲備基金」或至少錄得$500-600億虧蝕，構成了整體財赤的很大部分。 ▍巨型基建潮即將來臨的啟示 現時巨額財赤，為未來的巨型基建潮帶來絕望啟示。首先現時基建開支已將不斷創新高，在2020-21立法年度，立法會批准了創歷史新高的2,170 億元的工程相關計劃【註二】，而這還未包括北部都會區、明日大嶼、三鐵三路等等多個巨型基建項目。這些都是「巨型基建」，開支是現有「大型基建」的很多倍。如前述，由於政府極為依賴賣地收入以支撐基建開支，問題是，巨型基建願景的推展勢在必行，賣地收入跟得上嗎？ ▍長線賣地收入增長乏力 [...]

發佈時間：2023年2月12日　 市區重建局又在放假時候發文，公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」，意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外，再進一步殺入市區基層核心生活區，轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料，研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊，由長沙灣興華街以南到太子界限街以北，有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化，就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念，染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕，然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展，將會立即引發私人投機收購，區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉，只是從發展商角度考慮，如何自創「規劃工具」，自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式，既破壞社區自由發展的潛力，又無公眾參與的基礎，更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要，是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步，亦無公眾共識認受，就連第一個發展節點項目都未落實，市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」，可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而，一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」，現時深水埗又是否能照辦煮碗？ 更進一步的問題是，何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權，假日發文自創重建策略，就可以在市民生活的地區任拆任劃？ [...]

發佈時間：2023年2月10日　 簡約公屋造價之貴令社會嘩然，雖然早幾天方案在立會工務小組獲零反對通過，但依然有議員對造價「未安心」，事實上亦有很多問題如成本效益等均未釐清【註1】。 其中一個最重要的問題是，簡約公屋真的如政府所講，比傳統公屋造價平？房屋局指，若以「建築造價」（即只計建築物結構及屋宇裝備等）計算，每個簡約公屋單位的單價為$53－$65萬不等，比$76萬一個傳統公屋單位便宜【註2】。 不過只要細心翻查文件，即留意到簡約公屋單位面積普遍比傳統公屋細小，細小的單位造價自然會較大的單位便宜，所以要看簡約公屋是否「物超所值」，只看單位造價而非呎價並無意思。 ▍簡約公屋單位面積遠比傳統公屋細小 根據政府披露的資料【註3】，第一期17000個單位中，接近7成的簡約公屋為一二人單位（13平方米／140平方呎），而第二期13000個單位更有73%單位為此類最細的單位。13平方米是一個什麼概念？即是每人獲分配7平方米，是現有公屋編配可容許的最低標準，低無可低。 翻查房委會的最新傳統公屋數據【註4】，2020年代落成的單位則以二三人單位為主，其平均面積為（25.6平方米／276平方呎），差不多是簡約公屋大部份單位的2倍，政府將兩種不同的面積的單位造價直接比較，實屬誤導。 [...]