【好難捉摸︰明日大嶼政商板塊正悄悄移動】

發佈時間:2023年3月27日  明日大嶼極低調進行無現場參與的公眾諮詢,3月底屆滿,除了民間團體發佈深入研究引起社會迴響,留意到近月政商板塊個別對明日大嶼人工島的言論風向,似乎形勢正出現逆轉及異動,亦無法如政府期望一樣做到統合各界聚焦如何「優化」人工島方案的目標。 以下綜合了近月數個指標性人物的文章及言論: ➤明報地產版陸振球: //不單對改善財赤極為不利,甚至規劃中的明日大嶼,其未來能提供的土地收益也存在極大變數,或令到項目有入不敷支的危險。 觀察:陸曾在2018年明日大嶼首度提出時,撰文《反對填海變相支持地產霸權》、及後在2020年寫《港府可發低息債拓「明日大嶼」》進一步加持,然而今日180度轉口風,在其文章《明日大嶼有入不敷支危險》,指出土地收益存在極大變數,明顯見到地產商界已感受到開發人工島的巨大風險,頗具標誌性。 ➤行政會議召集人葉劉淑儀: [...]

【必敗嶼山島:南韓松島大型填海失敗啟示錄】

發佈時間:2023年3月22日  早前我們與綠色和平發佈全球人工島爛尾問題研究,引起各界回響和關注,而正在舉辦明日大嶼「公眾諮詢」的發展局最近不斷在Facebook發表一些抽空外國填海脈絡的「填海小知識」,更出動專家顧問刊登一兩篇數據和註腳欠奉的PR鱔稿,但無論公關技倆如何高超,都無法掩蓋《問題島途》揭示過的全球人工島問題。 正如早前報告所示,韓國松島(佔地約1200公頃)和明日大嶼/中部水域人工島極為相似,因此我們綜合韓國和國際的媒體報導和學術研究,再就韓國松島案例作更深入分析,歸立出11大嚴重問題,或成預視明日大嶼失敗啟示錄。 ▍1:「越虧越填,越填越虧」:島上填海用地使用情況不似預期般火熱,例如松島會議中心長年赤字,仁川下轄的松島、永宗、青羅等自由經濟區每年需要1萬億韓元(約60億港元)來修繕基建,然而仁川市政府招商引資乏力,外國直接投資(FDI)一直低於預期,於是只能靠賣地換取收入。 韓國傳媒稱,仁川自由經濟區在過去10年賺取約10萬億韓元(約600億港元)的收入,但當中87%的收入來自賣地【註1】。到了2023年年初,松島只剩下約6%的工業用地可以用作招商引資【註2】,為了「撲水」,仁川市政府唯有填出更多土地來賣地。 仁川經濟廳預測,自由經濟區要到2026年第11區的追加填海工程完成,再出售土地後,才有機會扭虧為盈,但填海造地、基礎設施建設等大型工程會增加約5至6萬億韓元(約300至360億港元)的政府支出【註3】,但第11區要到了在 2028 [...]

【《保護海港條例》修訂建議無差別豁免填海工程 勢為私有化海濱及明日大嶼工程鋪路】

發佈時間:2023年3月22日  本月28日立法會發展事務委員會將審議《保護海港條例》(《條例》)建議修例框架。政府指《條例》、2004及2008年法庭就《條例》的判決及「不可填海推定」的解釋下所訂立的填海門檻為「過高」及「無差別」,建議豁免這類工程毋須證明具「凌駕性公眾需要」。 政府指修訂建議屬「拆牆鬆綁」,為一些小型且「讓公眾能更好享受海港」的設施得以開展,修訂亦能「平衡公眾利益」,然而是次修訂範圍遠超實際所需,手法亦有問題: ➤ 行政權凌駕法院判決:2004及2008年的判決為維港填海定下高門檻,有其法理基礎,亦以看待維港為公共資產為理念,然而政府卻在法庭判決鑽空子,認為「不可填海推定」屬「無差別」,繼而修改法例擴大行政機關權力,使其能豁免原本法例禁止的行為,削弱法庭判決效力,亦不尊重法庭判決。 ➤「無差別豁免」私人發展項目:政府指修例能「讓公眾能更好享受海港」,亦列舉數個可能受惠於《條例》擬議法例修訂的公共工程(見立會文件CB(1)243/2023(05)附件D)。然而,整個修例框架卻「無差別豁免」公共和私人工程。至於為何私人海濱工程無須證明具「凌駕性公眾需要」,及為何值得為私人海濱工程推翻「不可填海推定」,文件卻無可任何解釋。 ➤「法定清單」涵蓋不適合豁免的私人項目:《保護海港條例》的原則為避免過度填海,但「法定清單」卻包涵明顯沒有逼切性且龐大公眾需要的項目,私人發展商亦極可能受惠於清單涵蓋的項目,如觀景台(viewing [...]

【賣地流標茂論】邊個話流過標塊地唔會賤賣?

發佈時間:2023年2月24日  【賣地流標茂論】邊個話流過標塊地唔會賤賣? 自去年開始,政府賣地流標一浪接一浪,財政預算案公佈2022/23年地價收入大跌四成。雖然陳茂波多番強調政府不會「賤賣土地」,不過研究員分析2014年至今共10次涉及政府賣地或公營機構招標發展項目的流標記錄,發現全部項目流標後再招標時,均出現疑降低賣地底價、改劃土地用途、放寬地契條款等對地產商有利的情況,難說政府沒有向市場讓步,務求盡快賣出土地保障政府收入。 政府不斷透過開發綠化帶、填海而得來的「土地儲備」,到頭來地價卻受制於「市況」,平價賣地予發展商。尤其在「市況」不好下,政府過度依賴賣地作收入來源的背後,將更遷就發展商,並將土地供應及規劃的主導權拱手相讓。 【過往9個流標8個賤賣】 翻查過往流標項目的報導,官方大多將原因歸咎於標書未達底價,政府於最近一次流標重申賣地「不到價就不賣」,以展示賣地機制是獨立且不受發展商出價影響。然而,研究員翻查9個流標再賣項目,撇除位於啟德2A區一幅由商業地改劃為住宅地的呎價不能直接比較,其餘8個項目流標後最終中標金額均低於首次招標時的市場估值下限。 部分流標後疑低價再賣項目: [...]

2023-04-21T13:43:08+08:0024 2 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 精選|

【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」

發佈時間:2023年2月21日  《問題島途》報告一出,即惹來發展局「戰狼式」回應指報告「危言聳聽」【註一】,並列舉多個「成功」填海案例,如新加坡濱海灣、丹麥哥本哈根北港及深圳前海等,力證明日大嶼也能夠成功。同時,報章亦揭發明日大嶼「交椅洲人工島公眾參與」小冊子在沒註明出處下大量引用外國的規劃圖,包括《問題島途》中重點提及的失敗案例韓國松島的相片,透過「形象化」圖片,「讓瀏覽人士可以更容易理解相關的規劃概念」【註二】。 首先要提醒一下,明日大嶼是個單一項目填海規模至少達1,000公頃的巨型人工島,規劃模式是一個由零開始建構,混合住宅、商業、旅遊,娛樂的「新城」,只要認真翻查政府提及的「成功案例」及眾多外國景觀照片及構想圖,即發現與《問題島途》所列舉的例子不同, 無論從規模以至在性質上難以均難以與明日大嶼相比(因城市發展脈絡不盡相同),有些甚至連填海項目也不是: ▍性質規模難以與明日大嶼相比 1/ 新加坡濱海灣(Marina [...]

【若然明日大嶼賣地失利 萬億基建帳單點找數?】

發佈時間:2023年2月21日  財政預算案明天公佈,各大行預測均預計財赤將上千億,比當初預期的560億大幅增加,財政儲備剩下7739億,只及11個月政府開支,為97年後新低,政府荷包已「響警號」【註一】。 是次巨額財赤當然與疫情有關,但還要歸咎賣地收入「失收」以及高企的基建開支。近月大量土地流標及平價賣地,原本預料今年賣地收入達$1200億,怎料只有$470億。今年大跌的賣地收入,將令政府的「基本工程儲備基金」收入大減,而基金一直支撐著每年$1000億的基建開支。若不計及舉債帶來的收入,今年「基本工程儲備基金」或至少錄得$500-600億虧蝕,構成了整體財赤的很大部分。 ▍巨型基建潮即將來臨的啟示 現時巨額財赤,為未來的巨型基建潮帶來絕望啟示。首先現時基建開支已將不斷創新高,在2020-21立法年度,立法會批准了創歷史新高的2,170 億元的工程相關計劃【註二】,而這還未包括北部都會區、明日大嶼、三鐵三路等等多個巨型基建項目。這些都是「巨型基建」,開支是現有「大型基建」的很多倍。如前述,由於政府極為依賴賣地收入以支撐基建開支,問題是,巨型基建願景的推展勢在必行,賣地收入跟得上嗎? ▍長線賣地收入增長乏力 [...]

全球人工島研究發佈會及傳媒報導

發佈時間:2023年2月18日  本研社於2023年2月發表《問題島途:從全球大型填海工程看明日大嶼計劃的危機》,是次重量級的全球研究與明日大嶼項目關連甚深,獲海量傳媒報導及訪問跟進。其中研究發佈會上獲Channel C頻度網上直播,讓我們與普羅市民直接交流;又邀得馬來西亞的反填海關注組的苦主視像現身說法,探討多個馬來西亞人工島破壞生態情況,還被當地稱為「騙局」(scam)。 【足本直播】 Channel C HK: 填海爭議 LIVE|綠色和平 [...]

【市區基層文青街道大滅絕 油旺全區重建推土機北上殺到深水埗】

發佈時間:2023年2月12日  市區重建局又在放假時候發文,公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」,意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外,再進一步殺入市區基層核心生活區,轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料,研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊,由長沙灣興華街以南到太子界限街以北,有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化,就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念,染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕,然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展,將會立即引發私人投機收購,區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉,只是從發展商角度考慮,如何自創「規劃工具」,自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式,既破壞社區自由發展的潛力,又無公眾參與的基礎,更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要,是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步,亦無公眾共識認受,就連第一個發展節點項目都未落實,市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」,可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而,一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」,現時深水埗又是否能照辦煮碗? 更進一步的問題是,何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權,假日發文自創重建策略,就可以在市民生活的地區任拆任劃? [...]

【真實造價】簡約公屋按呎價比傳統公屋貴四分一

發佈時間:2023年2月10日  簡約公屋造價之貴令社會嘩然,雖然早幾天方案在立會工務小組獲零反對通過,但依然有議員對造價「未安心」,事實上亦有很多問題如成本效益等均未釐清【註1】。 其中一個最重要的問題是,簡約公屋真的如政府所講,比傳統公屋造價平?房屋局指,若以「建築造價」(即只計建築物結構及屋宇裝備等)計算,每個簡約公屋單位的單價為$53-$65萬不等,比$76萬一個傳統公屋單位便宜【註2】。 不過只要細心翻查文件,即留意到簡約公屋單位面積普遍比傳統公屋細小,細小的單位造價自然會較大的單位便宜,所以要看簡約公屋是否「物超所值」,只看單位造價而非呎價並無意思。 ▍簡約公屋單位面積遠比傳統公屋細小 根據政府披露的資料【註3】,第一期17000個單位中,接近7成的簡約公屋為一二人單位(13平方米/140平方呎),而第二期13000個單位更有73%單位為此類最細的單位。13平方米是一個什麼概念?即是每人獲分配7平方米,是現有公屋編配可容許的最低標準,低無可低。 翻查房委會的最新傳統公屋數據【註4】,2020年代落成的單位則以二三人單位為主,其平均面積為(25.6平方米/276平方呎),差不多是簡約公屋大部份單位的2倍,政府將兩種不同的面積的單位造價直接比較,實屬誤導。 [...]

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