【傳媒報導】繼紅山半島後重磅研究揭發173間獨立屋疑違規霸佔官地

發佈時間:2023年9月14日 事源暴雨及山泥傾瀉後,本研社於2023年9月揭發紅山半島之獨立屋涉嫌霸佔官地,再於2日調查全港各區,再發現至少173間獨立屋疑似違規,並整合出《捲土重來:全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報,獲大量傳媒報導及訪問跟進。當中,亦有媒體追訪有關部門、專業人士以及涉事獨立屋之業主,觸發地政總署及屋宇署執法,使事件進一步發酵,並更深入探究箇中弊端。 <影像報導> Channel C HK: 調查揭173獨立屋疑罷佔官地 紅山半島危樓展開加固工程 https://youtu.be/bgA04EE8Aww&t=59 [...]

【粉嶺高球場「騎呢」替代方案地權大解剖】

發佈時間:2023年6月30日  今天城規會舉行粉嶺高球場公屋計劃最後一場公聽會,大量鄉事派人士到場表達反對意見,同時擁有高球場會籍的鄉議局主席劉業強曾召開記者會,建議與其發展高球場,不如移至丙岡村發展同等規模的公屋計劃,以保留球場。由於丙崗有大量活躍農地,且具一定考古價值,加上發展牽涉收地,因此絕非理想的替代方案,選址又如此「巖巉」。研究員當時已在大氣電台形容過方案「騎呢」(absurd)【註一】。 ▍丙崗:囤地者墓園 但為何鄉議局選中丙崗此地?「騎呢」背後或有鮮為人知的土地利益考量。為更深入揭開當中土地結構,我們以抽樣查冊方式考證丙崗土地業權,發現鄉議局選定的丙崗選址範圍內外夾雜地產商囤地,又有大量「棘手」、由多個原居民鄉村持有的祖堂地,選址範圍的東北端亦有一段窄長的範圍,緊接在旁邊的雞嶺村界內有大量已分割地段的土地(日後或可用作套丁)。此農業帶十年前曾有一地產艇仔公司收地改劃發展不遂,可謂囤地者的墓園。 但根據鄉議局替代方案選址,囤地者便可將農地土儲套現,計劃的新道路更可接駁至多塊地產商土儲和疑似套丁土地,「釋放」其發展潛力,所以方案可謂「一雞幾味」,除能「救回」高球場外,更讓各個在丙崗「經營」多年的勢力「套現」。 ▍香港興業砸貨50年 我們透過抽樣式進行選址範圍的土地查冊,發現現時鄉議局挑選的農地由兩個地產商持有,包括在1970年代已買入地的林氏離島有限公司(Lam Island [...]

【個天都見唔到?】轉移地積比 油旺密密起

發佈時間:2023年6月21日  政府提出油旺重建計劃數年,一直未有解釋一個重要問題:為何要在全球已是密度最高的社區【註1】再增加發展密度?上星期,政府公佈在油旺作試點,鼓勵地產商申請「轉移地積比」(Transfer of Plot Ratio) ,在油旺的核心位置重建,使其密上加密,暗不見天日。 當近年不少先進城市已在討論將城市中心「去中心化」(decentralisation)【註2】 ,追求更可持續的都市發展模式之際,香港政府卻反其道而行將城市核心加劇中心化:繼去年建議加密彌敦道發展密度25%外,上星期再修改城規指引,容許地產商主動申請轉移可建樓面面積至可圖利的核心地段(即「接收地盤」),上限再增加30%,勢將改寫現時已經密得誇張的油旺天際線,未來或舉頭不見天。 [...]

【離地獻計】權貴打Golf 農地坎坷

發佈時間:2023年6月13日  鄉議局早前提出高球場興建公屋的替代方案,建議發展高球場旁的丙岡村約8.5公頃的用地,還有部分涉及雞嶺村張氏的農地,聲稱該處為「荒廢農地」。研究員查覽過去三年的衛星地圖,發現其方案的範圍內至少涉及11塊近三年均見活躍的農地,合共逾1公頃,當中包括漁護署登記農場、有機認證農場及社區型農場,更有多座田邊屋散落方案範圍之內,顯示該處土地上有人生活,而非鄉議局所講的「荒廢農地」。 鄉議局不假思索地貿然獻計,卻沒有任何發展影響的考量,例如環境和交通影響評估。須知道一旦落實公屋興建的計劃,受影響便不單單其項目範圍內的土地,先勿論鄉議局方案內涉及的已非其所謂的「荒廢農地」,毗鄰發展範圍的地帶亦有相當多的活躍農地,若真的如鄉紳所願落實計劃,鄰近牛山一帶的農地和村落亦難逃一劫。鄉議局輕描淡寫該處只有少量寮屋戶,僅僅建議可以賠償,便大張旗鼓要求政府收購農地,但當地有居民務農為生,也有居民主動選擇有別於城市的生活模式。為使高球場倖免,竟要犧牲居民原有的農鄉生活選擇,反映鄉紳在思考土地運用時,僅以自身的利益出發,而罔顧具體的情理。 再者,粉嶺高球場是政府以特惠租金租出,不花分毫就可以發展,唾手可得。但發展丙岡,涉及的私人業權分散,收購需時,亦要提供收購賠償和搬遷津貼等,務必更費時失事。身兼行會成員的鄉議局主席劉業強涉嫌涉及利益衝突,本身擁有售價過千萬的粉嶺高球場會籍,且一早表態反對發展高球場。現在他又以鄉議局之姿推銷發展丙岡一帶,進一步反映權貴打波遠比農民和住戶之生活重要。權貴如劉業強,對發展不滿可以提出推土機開向別處,但受影響的持份者又可以作何反應?話語權之不對等的情況顯而易見。 當區居民指出近年新增之活躍農地增多,與清河邨居民加入復耕行列有關,該區耕地面積因而增加,與社區緊緊扣連,實屬城鄉共生的範例,卻遭鄉議局一方忽略。除了活躍農地外,項目範圍內也還有大片暫時休耕或棄耕的農地,卻依然屬於優質農地,天降而來的發展計劃將為這些農地帶來不可逆轉的破壞。 發展局局長甯漢豪雖然表示不會視丙岡為高球場之替代方案,但觀乎政府的行為,則顯得態度曖昧。政府日前將原擬建公屋的9.5公頃高球場用地,由「住宅」地改為「未決定用途」;甯漢豪又稱高球場將未必能提供12,000伙公屋,然後劉業強上星期不謀而合指出丙岡一帶可以提供逾12,000伙公屋,這一連串動作難免令人質疑政府發展高球場的決心。 [...]

【深水埗變將軍澳?】深水埗全區重建預想大透視

發佈時間:2023年6月7日  市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究,在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究,其中點名大南街、鴨寮街,意味大有機會被活化/重建,早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司,向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容,已可從對有關未來重建想像的問題設定,可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」,請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序,其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而,要「更多購物中心」,究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型,還是又一城、 K11等大商場,將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下,就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上,深水埗現時的社區經濟模式,是由地攤、排檔、巷鋪構建而成,塑造了獨特的基層消費與生活方式,是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力(例:增加社區共融設施)」一項,但深水埗本身已經是個充滿活力的地方,用不著重建來提升,反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理,削弱了現有的活力;另一方面,「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念,更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」,「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施,對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施,是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」?最後會否令到區內服務基層的設施減少? [...]

【越補鑊越大鑊】錯漏百出的交椅洲人工島資訊問卷調查

發佈時間:2023年6月5日  去年尾低調展開的交椅洲人工島公眾參與活動(下稱明日大嶼諮詢),被公眾及學者狠批為「鬼祟」,連推出諮詢網站時也沒有主動宣傳,要議員及傳媒揭發才承認已展開諮詢,更沒有任何公眾論壇。或許政府自知與民意脫節,上月中委託了某個單位(真實身份不明)製作了一張Google Form問卷調查,似乎試圖「補鑊」。 這份問卷將在今晚23:59截止,旨在了解「公眾對交椅洲人工島資訊的掌握情況」【註1】,不過這張Google Form與明日大嶼「諮詢」一樣,非常低調,只能在經濟日報及信報的連結上找到,相信很少市民知道它的存在。更大的問題是這份問卷無論從涵蓋面、方法學以至問題設定都出了嚴重問題,似乎「越補獲,越大鑊」。 ▍涵蓋面不足:沒有英文版問卷 研究員尋遍整個互聯網,暫時仍未能找到英文版問卷。既然明日大嶼諮詢以中英雙語進行,為何調查市民有多掌握明日大嶼諮詢的問卷就只有中文版?再者,人工島亦直接影響數個多外籍人士定居的社區(如愉景灣、梅窩),不諳中文的人如何表達意見(外國人會看中文經濟日報?)?作為政府委託的民意調查,竟然沒有以法定語文作群體調查,未知背後的原因為何。 ▍用錯方法:連大學生也不會犯這個統計錯誤 [...]

2023-07-06T19:05:04+08:005 6 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 明日大嶼|

市建局的七年之癢

發佈時間:2023年5月30日  在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下,市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎,近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】,直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」,更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修,卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修,但有心維修就可以免於被收購嗎?事實上,根據市建局社會影響評估,不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」/「良好」,包括衙前圍道 / 賈炳達道(52%)、兼善里/福華街(61%)、山東街 / 地士道街(50%)。可見,被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係,更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己,作為舊區業主,眼見龍門任市建局擺的重建準則,樓宇隨時被市建局盯上,你還會想積極保養自己的大廈嗎?其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修,如今卸膊式批評業主無意修復樓宇,市建局更應反思自己是否做好份內事,否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]

【17個科學園】新田科技城十問

發佈時間:2023年5月25日  新田科技城將是北部都會區的核心計劃,規劃一出台已引起批地及保育爭議。此文將最新新田規劃綜合出十大問題進行分析,將會是該區未來需要面對最為核心的課題。 1) 發水樓面:新規劃創科用地激增約100公頃,但為何欠缺客觀估算? 根據2021年6月發展局提交到立法會工務小組的討論文件【註1】,新田發展規劃共有204公頃創科用地,包括57公頃用作企業及科技園、87公頃設於落馬洲河套區的港深創科園,以及落馬洲管制站遷移而釋出的60公頃土地。但是發展局最新文件卻稱新田創新科技園區面積為300公頃【註2】,即是說急增了約百公頃至7300萬平方呎樓面面積,卻未有詳細解釋科技用地急增的理據,僅稱「為突顯政府對推動創科發展的決心」、「與深圳河對岸300公頃的深圳創新科技區相若」。 從規劃圖則可見主要增幅來自毗鄰落馬洲管制站北面的魚塘範圍,在未有客觀估算下填塘毀農,十多廿年後又會否出現供應過剩?   [...]

【新田圈地城】私下批地 將會重蹈韓國松島「創科黑洞」覆轍嗎?

發佈時間:2023年5月22日  『土地為珍貴且有限的資源,私下批地及土地補貼令創科產業政策變樣,最終使創科CBD夢碎,殘局至今未能收拾』。 最近政府公佈北部都會區重頭炮——新田創科城——的部分計劃細節,首創以「私下批地」招募龍頭科技企業,建議將極大片土地以「非傳統方式批地」,顛覆了香港多年以來土地行政的原則。有違公平競爭,忽略中小型及初創企業,做法為人垢病,連發展局自己都稱議題「有一定敏感性」。 有報章社論為此「非傳統」做法護航【註1】,並指韓國松島(Songdo)亦是同一種批地方式給予龍頭企業如三星,而非透過傳統「先起樓、再招租」模式,「避免重蹈數碼港覆轍」,即淪為地產發展項目。不過若仔細探究松島案例,即發現這種私下批地予巨企的發展模式,可能會引來更加嚴重的問題,比數碼港模式過之而無不及。事實上,松島有部份透過這種私下批地的地方,已變成地產項目。 松島夢滅,其規劃失誤、公私合營融資模式及規模過大固然為重要因素【註2】,但其向龍頭企業私下廉價批地的做法,亦是導致項目失敗的原因之一。 ▍囤左先算:冒充外資「巧奪」廉價土地 根據韓國的《外商投資促進法》,如果某公司想在松島所屬的仁川自由經濟區 [...]

2023-05-25T22:53:12+08:0022 5 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 精選|

【3個月明日大嶼圍爐「諮詢」 防民之口終失敗收場】

發佈時間:2023年3月31日  明日大嶼公眾諮詢三個月前在無聲中展開,引來輿論譁然,令人質疑政府鬼祟諮詢不敢面對民情民意。諮詢期於今天(3月31日)結束,回顧過去三個月,發展局一方面積極走訪政商工程界專業人士,形容為「體現民間參與」,另一方面批評民間的5萬字研究報告「立場先行」、「危言聳聽」,卻未有提出理據反駁。 研究員翻查過去三個多月的新聞、發展局網站、社交媒體的內容,解構這個億萬工程的諮詢過程,整理事態發展經歷的三個階段:前期甩漏頻仍、中期積極與民間駁火、後期找靠近政府的人士為人工島護航,最後政商界在新形勢下改口風支持北部都會區發展優先於明日大嶼。這次公眾諮詢錯漏百出,甚至結束前夕亦都未能統一各界口徑,為甚麼? – 第一階段:悄悄開始 1) 12月29日:立法會開會後公眾諮詢悄然開始 [...]

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