土地研究

Home/土地研究

【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】

【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】 文章發佈日期:2022年1月12日 特首任期剩番半年之際,新一屆立法會嘅特首答問大會,搖身一變成為一場林鄭施政報告會議,宣告提出改組政府架構,亦顯示「跑馬仔」已經正式宣佈開閘。呢份「政綱」有成過半篇幅處理增加土地房屋供應,誓神劈願解決土地房屋問題,但望真啲唔少建議係進一步從公眾奪走監察權,同時反倒將令土地房屋問題進一步惡化: ✱ 增設房屋局但不改有問題政策 上屆胎死腹中嘅《一手樓空置稅》繼續無影、《劏房租管》依舊無起始租金,發展商繼續囤積一手樓、劏房業主繼續能袋袋平安,中產繼續承受高樓價、基層繼續捱劏房。 基層逼住捱劏房,合資格嘅都排唔到公屋,呢點須要歸咎於房委會嘅自負盈虧性質。係呢個原則下,房委會須考慮盈利,催生綠置居政策賣走租住公屋,令近年租住公屋數量停滯不前;覓地方面,公屋主要來源嘅棕地,政府則有頭威無尾陣,避開發展商土儲唔敢,供應自然受限;即使成功覓地,工程進度亦因大白象基建充斥,導致可跟進工程人手短缺,同時「靚地皮」被政府賣走,令分配予公屋地皮先天條件欠佳而須工程人手處理,落入惡性循環【註1】,若基本制度不改,問題不會解決,增設房屋局就只屬浪費公帑。 ✱ 「官商進市民退」-減公眾參與減環評 [...]

2022-01-14T15:41:34+08:00一月 14th, 2022|土地研究|

【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】

【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】 文章發佈日期:2022年1月11日 曾經被評為全球最高人口密度地區之一的旺角地區,市區重建局正著手推行名為 #油旺重建 的計劃,研究多年一直未有具體內容細節。在近日給予城規會的一份討論文件,終於具體建議要更進一步透過增大彌敦道兩旁商業帶的地積比,由現時12倍加至15倍 (多25%),勢將令未來該區商廈重建得更高更密。 在彌敦道再加高加密度的商業大廈,將會不斷增大現時已經擠湧滿街的人流量,阻隔流通令路邊空氣污染加劇,上十萬在油麻地旺角生活的居民將面對更擠壓的城市空間,而市建局提出此拉高密度的建議時,卻隻字不提對環境質素/城市健康的潛在影響。 更大密度的得益者,當然會是兩旁商廈的地主,重建後將多送25%的樓面面積,但在旺角、油麻地原先已極高密度的地區層層加疊,必然會令市區環境惡化,這是如何加入「新設計概念」都無法扭轉的現實,究竟其實此「加密」建議,有沒有經過審慎評估? #重建研究 【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4574152466014124 【虧虧虧,市建局其實有幾虧?】 [...]

2022-01-14T15:38:31+08:00一月 14th, 2022|土地研究|

【未夠半年 北部都會區已出師不利?】

【未夠半年 北部都會區已出師不利?】 文章發佈日期:2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖,除咗立即已引發炒賣潮【註一】,到2022年已有各種規劃問題迅速浮現,未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】,好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃,取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前,發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋,成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地,根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理,避免私人發展利益窒礙整體保育質素,事實上私人發展商提出南生圍發展項目,將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅,保育成效根本成疑。講到尾,而家政府只係打「開口牌」收地,仲未有具體方案,加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機,以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地,700公頃收唔收得足,政府就會話「唔想糾纏數字」,隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? [...]

2022-01-14T15:35:37+08:00一月 14th, 2022|土地研究|

【邊個元朗敗家仔賣祖地 搞到喺祖先面前起過渡屋?】

【邊個元朗敗家仔賣祖地 搞到喺祖先面前起過渡屋?】 文章發佈日期:2021年12月15日 早有聽過新界鄉事講「有錢祠堂都可以賣」,但今次鄉事咁高調反對鄉村建過渡屋,仲自封鄉村古蹟,搞到社企「要有光」嘅屏山光村過渡性房屋近日申請由100間縮減至87間。元朗鄉事突然又「勇武」起來,除咗唔驚中央追究鄉事加劇現今社會深層次問題,睇嚟背後既關注並非保育議題咁簡單。 仔細睇番鄉事反對嘅理據,稱由於過渡性房屋嘅三塊土地選址鄰近屏山古蹟聚星樓、達德公所以及屏山文物徑,擔心會影響古蹟嘅觀賞景觀以及風水格局,仲話「誓死保護」屏山古蹟文物。早在1993年,古物古蹟辦事處已經籌辦咗屏山文物徑,沿路亦會經過古蹟聚星樓以及達德公所,仲明言得到屏山鄧族嘅支持。 但奇怪既係,咁「重視保育」嘅鄧氏鄉紳,點解呢三塊鄉村土地會落入地產商手上?我哋翻查今次三塊土地選址嘅業權紀錄,多名姓鄧嘅業權人(其中一塊土地(DD122 377)更係出名難賣嘅祖堂地) 竟然喺1997-8年將呢三塊土地賣予新世界嘅艘仔公司「偉鵬發展」(View Point Development)。呢三塊農地出售呎價仲高於當時平均市價,鄰近聚星樓嘅南面選址估計更以約$1,000呎價出售。 [...]

2021-12-22T01:13:33+08:00十二月 22nd, 2021|土地研究, 棕地研究|

【拖延評級 百年西貢古村被毀】

【拖延評級 百年西貢古村被毀】 文章發佈日期:2021年11月29日 今年8月挖泥車涉嫌違法闖入西貢東郊野公園範圍,後來被傳媒揭發與有過百年歷史的西貢大浪村重建村屋有關【註1】。最近山友 天行足跡 到場視察,發現部分舊村屋已成頹垣敗瓦【註2】,現場照片顯示整排村屋的主體結構已拆剩大門牆壁,極可能是人為拆毀而非自然倒塌,疑與今年8月挖泥車的出現有關。 大浪村有250年歷史,大部分村屋在1996-2000年古蹟辦進行的歷史建築普查中被記錄。但我們抽樣查冊發現,近乎整條村已被地產商買起,當中包括「恒達盛置業有限公司」(Hang Tat Sing Investment [...]

2021-11-30T15:15:22+08:00十一月 30th, 2021|古蹟, 土地研究|

【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】

【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】 文章發佈日期:2021年11月20日 發展局長黃偉綸昨日會見傳媒時,透露明日大嶼工程的「香港島 — 大嶼山東北連接路」,視乎港島的著陸點,「可能需要在維港填海」。屆時根據《保護海港條例》,必須通過法定要求證明有「凌駕性公眾需要」(註1),提醒了公眾明日大嶼工程有機會受到嚴峻的法律挑戰。 由於現時人工島的初步走線 (香港島—大嶼山東北連接路),已顯示會在堅尼地城海邊著陸 (見圖),圖則亦顯示需要在青洲對入的維港位置填海(註2),意味著無可避免面對法律上需通過「凌駕性公眾需要」的嚴謹法理關卡。 若以涉及維港填海的「中環灣仔繞道」工程為例,當中比較方案的測試更直接考慮「公眾意見」,亦提到「隧道方案」在公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持(註3),從而確立「凌駕性公眾需要」的理據。故此,就算立法會可秒速撥款填出人工島,程序上仍有這一難關要闖。這也解釋為何明年中,政府仍執意為「明日大嶼」舉行公眾參與以取得民意加持,未必是因為「尊重市民」而是法訂程序上缺一不可。 在終審判決中,「凌駕性公眾需要」嚴謹的三項原則包括﹕「有迫切性、具充分理由及有即時需要」、「沒有其他切實可行的選擇」及「對海港造成的損害減至最少」,亦有指明不能是決策者自己說了就行。 [...]

2021-11-22T23:22:42+08:00十一月 22nd, 2021|土地研究|

點解環評連個人工島都唔見左?

【點解環評連個人工島都唔見左?】 文章發佈日期:2021年11月12日 政府尋日揀咗幾間環團當做諮詢,今日就立即向環諮會交左個環評項目簡介 (Project Profile),話要開展幫明日大嶼人工島做環評。只係過咗一日就當諮詢完立即上會,可見今時今日公眾意見真係賤過地底泥。 民意梗係要被「精簡程序」,但係依家政府交個份環評張圖,原來連個人工島確實個邊界都未準備好,島上嘅用途完全未有概念,就照交上去話要環諮會做環評,程序上完全亂到一個點。 你交出黎個島上面既具體用途乜都冇,做動物實驗室定核電廠都唔知 (只係透露可能會有個焚化爐),連個島個形狀同邊界又冇,你突然變番2000公頃同縮到成為一個「睇你唔島」更加唔知,你教我究竟要評估一個「估你唔島」乜野環境影響? 負責準備既公司ARUP (奧雅納工程顧問)收左前期人工島研究撥款2.2億,其實早前已經收過一次團結香港基金錢做人工島代言,個董事聲稱「數據顯示」個島既浪唔會高過2米,被天文台前台長林超英即時駁斥有記錄過5米,今日連政府都承認左唔係事實。依家交份咁「估你唔島」既環評文件,又再一次打破左啲所謂專業顧問團體既底線。 [...]

2021-11-18T17:17:00+08:00十一月 18th, 2021|土地研究|

睇完判詞 鄉事顧問預言2029斷丁

【睇完判詞 鄉事顧問預言2029斷丁】 文章發佈日期:2021年11月18日 上兩星期丁權終審案判決一出,研究社即時獨家分析最大贏家係政府而非鄉議局【註1】,因為政府已掌有丁屋政策「全面管治權」。但當日鄉議局開記招時仲樂觀咁歡迎判決,指丁權已終極合憲,仲叫政府唔該批快啲、批多啲丁屋,好似以為自己贏咗官司咁,明顯只係睇個表面結果而冇細閲判詞入面有冇「裝彈弓」。 唔知係咪啲鄉事之後先有時間睇清楚判詞,身為師爺嘅鄉議局顧問薛浩然近日接受報紙訪問【註2】,口風大轉指對丁屋政策未來由「勝利」變「悲觀」,更首度預言丁權將會係2029年「自然死亡」。遲左足足兩個星期方恍然大悟,其實鄉事好有可能都明白係贏左場交,但輸左場仗(winning the battle, losing the war). 事實上,前發展局長林鄭喺2012年曾經提過類似觀點,為丁屋落下「夕陽條款」—即因應基本法於2047年到期,2029年或以前出生的男丁才有機會趕在2047大限前年滿18歲而申請丁屋,當年鄉事派幾乎立即反枱,話2047年終結丁權會出現好多問題,目前言之尚早云云。現在由鄉議局顧問親口承認丁權將死,就知道鄉事都意識到丁權問題再唔係自己說了算。 [...]

2021-11-18T17:13:50+08:00十一月 18th, 2021|丁屋研究, 土地研究|

埃及遷都「反開羅」 將會是北部都會區的未來?

【埃及遷都「反開羅」 將會是北部都會區的未來?】 文章發佈日期:2021年11月10日 在近年,橫空出世的城市新區計劃如雨後春筍,大多集中在威權體制的發展中國家。它們與明日大嶼、北部都會區一樣,均打著「飛地城市主義」(enclave urbanism) 旗號-在「無雷公咁遠」的地方從頭建立一個具有特殊目的、且有排他性(exclusivity)社區的城市規劃概念。然而這些重心轉移計劃的真實面,將會為城市生活來一個怎樣的未來,近日埃及宣佈遷都的「新開羅」計劃是個完美案例。 埃及遷都計劃:「新開羅」(New Cairo) vs 「反開羅」(Anti- Cairo) [...]

2021-11-16T18:25:04+08:00十一月 16th, 2021|土地研究|
Load More Posts
Go to Top