【研究手記】一場暴雨打開的研究缺口

發佈時間:2023年10月5日 9月上旬的一場暴雨,引致紅山半島山泥傾瀉,同時令富豪霸佔官地、僭建後花園的行徑曝露於大眾眼前。事件引起社會譁然,研究員亦隨即翻查衛星圖片,發現出事的獨立屋經已霸地至少13年,坍塌絕非偶然,而是許多人為及制度缺失所致。 黑雨後那個星期一的晚上,我們回到研究社開會,討論著紅山半島的後續研究。談及研究社2017年的富豪短租地調查,當時其實經已留意到大量霸官地案例,紅山半島不是孤例。研究方向於是變得清晰,除了從歷史維度說明霸官地問題持續,更有迫切需要透過研究,具體呈現霸官地的普遍性。會後,大家不慌不忙離開,說預留一個晚上就可以查完,而我作為入職不過半年的研究員,當時還未知道要怎樣查,心裡不免有些憂慮。 翌日傍晚,學會了查官地界線、判斷僭建範圍、注意是否已批出短期租約,我們幾個研究員馬上分工,掃視八個傳統富豪區的獨立屋。我負責較熟悉的新界東,這才發現位於大埔滘的海景山莊,幾乎全苑都有僭建,彷彿霸官地僭建才是正確做法。不禁想到我們多少人營營役役為租金苦惱,卻原來有這麼一群人住海景獨立屋仍不滿足,在官地上僭建後花園。這研究過程,其實驚訝多於憤怒,我一再發現自己對上流社會的認知非常粗淺。 夜深,新界東的調查已經見到終點,負責調查港島的研究員仍在苦海浮沉:「不如放過佢哋啦。」大家笑作一團的同時,視線卻未有離開過地圖,調查仍然進行中。翌日早上,研究員又接力寫簡報,並趕在下午發佈。研究發佈後獲得迴響,亦有不少朋友好奇研究社人手短缺,如何在短時間內完成調查。我猜想,是建基於研究社多年來累積的知識與技術:因為知識的累積才能夠迅速切入問題的核心,也因為掌握技術才得以執行構思。 第一次參與查官地的調查,作為研究員的經驗值急速提升,但同時也更令我疑惑,既然我們所使用的工具是政府的公開資料,所花時間也不過兩、三日,那麼政府多年來為何未有執管? 研究發佈後,獲傳媒跟進報道並佔據了相當版面,包括本地及全球著名媒體,又有記者引述報告內容向李家超及甯漢豪追問執管時間表,而且公眾亦有興趣看新聞、關心事態發展。仔細一想,這似乎已經是近年少見的情況。更難得的是事件至今仍持續發酵,紅山半島的問題越揭越多,向下僭建三層的、拆毀主力牆的,不一而足。屋宇署昨日亦公布兩宗未有遵從清拆令而被法庭判罰的個案,大埔一幢獨立屋、一幢村屋分別被罰7萬多、8萬多元。雖然這個判罰金額對富豪而言,想必是微不足道,但至少在今天的香港能夠爭取到政府執管,委實不易。 [...]

【不惜一撤】住屋仍不可負擔 已經揚言「撤辣」?

發佈時間:2023年9月27日 地產業界近月頻頻吹奏「撤辣」,近日連陳茂波都開始放軟態度稱「樓市現況與引入辣招時不同」,似乎施政報告將會有所讓步,但究竟香港現時住屋是否已可負擔到容許撤銷「炒樓稅」的水平?並不能迴避以下5大關鍵事實: 1. 泡沫世一:近日瑞銀「全球房地產泡沫指數」報告【註1】中指出,儘管全球城市樓價都平均微跌,但香港不可負擔的問題仍然位居首位,一個從事高技能服務行業者需工作20至25年才可購入一個鄰近市中心的650呎單位,拋離居次位者東京的平均15年。報告更強調,港人即使薪酬翻倍,亦很難負擔得起這類住屋。 2. 不吃不喝:數月前較多人引述之Demographia發布的最新國際房屋負擔能力(International Housing [...]

【傳媒報導】繼紅山半島後重磅研究揭發173間獨立屋疑違規霸佔官地

發佈時間:2023年9月14日 事源暴雨及山泥傾瀉後,本研社於2023年9月揭發紅山半島之獨立屋涉嫌霸佔官地,再於2日調查全港各區,再發現至少173間獨立屋疑似違規,並整合出《捲土重來:全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報,獲大量傳媒報導及訪問跟進。當中,亦有媒體追訪有關部門、專業人士以及涉事獨立屋之業主,觸發地政總署及屋宇署執法,使事件進一步發酵,並更深入探究箇中弊端。 <影像報導> Channel C HK: 調查揭173獨立屋疑罷佔官地 紅山半島危樓展開加固工程 https://youtu.be/bgA04EE8Aww&t=59 [...]

【為何塌泥紅山半島疑似霸官地可歷時上13年?】

發佈時間:2023年9月10日 天災有時也無分貴賤,臨海獨立屋以為可霸地僭建富豪後花園成無人規管的風光海島,一秒都能變廢土。 研究社翻查及核對歷年衛星圖,可發現今次塌泥的紅山半島獨立屋70號範圍,佔用官地至少已13年,早年圖片較模糊不清,到2010年12月最早清晰見到,大宅對出懸崖已明顯被改造成專屬的私人富豪後花園,及後於2016-17更明顯見到有建構物在花園範圍加重負擔,至今並無短租紀錄,現時各界正追問部門該宅是否有自行僭建地庫。 從這時間的維度看,亦即是說,這不只是一單霸地塌泥的意外,而是持續上十年的非法佔用而並無積極理會個案,亦沒有為該官地追討損失公帑及完成收地或規範化,到今日終於爆煲的個案。 就此問題,本研社在2017年已就這類「短租富豪設施用地」進行全面研究調查 (見經典報告《租連阡陌》),可發現當年很多富豪獨立屋或有「專家教路」,慣以「先霸後租」方式自行「爆林」入侵公家地,然後再等待部門發現時申請批租,便能夠以賤租(呎租幾號子至數元不等)的價格合法化租用。如此行徑不只牽涉土地公平性問題 (劏房呎租$40,富人卻享「低地價政策),更牽涉鼓勵富人霸地及製造破壞及環境影響。 [...]

2023-10-05T15:13:00+08:0010 9 月, 2023|土地研究, 土地規劃基建, 精選|

【食水太深】深水埗全區重建邊界再擴張 連平民唞氣空間都唔放過

發佈時間:2023年9月5日 最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告,研究範圍突然擴闊,而且明顯針對區內的休憩用地,包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法,配合早前迅速通過修訂的城規指引,容許轉移地積比【註1】,日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓,可達度(accessibility)將大大降低。而且犧牲公園換來的,是核心區域的樓宇可以起得更密、更高,摩天大樓將矗立於深水埗。 ▍食出界:突然擴大「覓食」範圍 較2月份公布的研究範圍,市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現,市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然,而是進一步納入外圍的西洋菜南街,剛好到警察體育會前;早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述,亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋,令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。 觀察這些「越界」圈入的土地,部分屬於休憩空間,亦有公家地,本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地,這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地,來奪取未來這些公家土地的發展權。 自創新邊界之後,最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變,不單誤導了大眾對重建範圍的理解,究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可?還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權,令越界變成越權? ▍食公園、食公家地:食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池 [...]

【球.之不得:全面重構反對高球場發展的利益版塊】

發佈時間:2023年8月21日 還有一個星期多,政府就會正式收回粉嶺高球場的32公頃舊場,引起社會上層反彈。過去數月,他們發動了近年在城市發展爭議上少見的大規模攻防戰,試圖令公屋計劃觸礁。無論結果如何,這次申述已將改變中的土地利益板塊初步浮面,令公眾窺探到未來新香港土地政治形態的雛形。 研究員透過全面分析城規會接收到的6,500份反對申述提交者的背景,嘗試更全面重組這批人所屬的板塊,看看能否回答以下的問題:這些反對發展球場的是誰?他們的「份量」有多重?誰有出現,誰又出奇地沒有出現?這些反對意見,足夠撼動政府的決定嗎? 雖然部分人士無法查證背景,但亦有相當部分持反對意見的申述人與知名人士同名同姓,透過其申述資料及其過往言論,能大致推斷申述者身份: 【版塊一】大小發展商:一家八口總動員反對 不令人意外的是,發展商是其中一個最反對高球場發展的板塊,而港資地產商反對最激烈。四大發展商的頂層人物雖然未有親自出面,但亦有不少與極高層同名的人現身。當中尤以恒基及新世界相關人士曝光率最高:例如恒基首席幕僚林高演、執董兼李兆基女婿李寧。新世界甚至是「家族動員」,杜鄭秀霞(鄭家純妹)一家至少8人透過申述書表態,包括副主席杜惠愷【註1】。 雖然未能從申述得知恒基及新世界相關人士頻頻出現的原因,但除了可能的會籍因素外,這兩間發展商的確在北區農地落了「重注」:恒基堪稱「新界農地王」,持有約4,500萬平方呎農地土儲,為四大發展商之首,球場周邊仍有不少農地,相信有不少恒基的持貨,接壤球場的豪宅樓盤「高爾夫.御苑」就是由恒基發展;新世界農地土儲面積比不上恒基,但其土儲重鎮就落在北區,如球場南邊的蓮塘尾土地(臨時借予政府作簡約公屋選址)。一旦高球場用以興建1.2萬伙公屋,或將會影響該區的豪宅定位,或負面影響他們的規劃部署。 [...]

【森林城市:碧桂園爛尾人工島對明日大嶼的啟示】

發佈時間:2023年8月18日 碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多,其中一個是缺乏現金流賣樓停滯,無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封,碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City),當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠,現時已成為國際著名鬼城,亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most [...]

【碧爆將至】中港地產商負債危機大比併

發佈時間:2023年8月16日 繼「恆大」宣布資不抵債後,中國房地產業近日再面臨債務危機,「碧桂園」無法兌付債券利息,債務困境料會造成連鎖反應,牽連甚廣。香港地產業界雖然暫未受波及,但普遍亦對香港樓市前景看淡,長實以七折售樓亦被視為樓市進一步衰退的信息,面對這種情況,觀乎各地產發展商的債務比率,亦可以預料其債務狀況在未來將是一個不可忽略的問題。 ➤➤港資地產商負債狀況落差大 透過全面整理香港主要發展商最近年報,按發展商2022年報所示的淨負債比率(gearing ratio)進行排列 (見下表一),我們可發現九龍建業(00034)、遠東發展(00035)、新世界(00017)、麗新發展(00488)等上市地產公司的淨負債比率相對地高,甚至高於碧桂園同期40%的淨負債比率。一般而言,「淨負債比率」數值越高,企業無力償債債務的風險則越高。 反而長實(01113)、太古(01972)、九龍倉(00004)、信置(00083)【註1】等則維持於較低水平,均不超過10%。雖則會否最終出現資不抵債的債務危機,亦要取決其他眾多因素,但由此比率亦可見到,部分本地發展商的債務水平實質上亦處於偏高的狀況。 [...]

【親蟹駅?】油塘核爆新呎價的啟示

發佈時間:2023年8月9日 長實油塘首批新盤開價創近年新低,甚至比同區二手盤更平,投下樓市震撼彈。或許親海駅本身的條件欠佳(與混凝土廠為鄰),但價格之低(比區內二手新樓呎價平20%),或令區內其他現樓頓變「蟹貨」。 從區內規劃而言,政府自2014-15年才開始銳意轉型油塘區,所以親海駅只是油塘改造大計的頭幾波落成項目,我們綜合了城規會及市場的各方訊息,發現區內未來將有新增至少近13,000個現成及潛在住宅單位供應,相比首批親海駅新盤132個單位多近100倍,它們的價格是否會繼續沉底,有待觀察。 這還未計區內大片尚待重建及整合的工業地段,若它們相當部分變成住宅,潛在供應將遠超13,000伙,比已「重蟹」的啟德(8,200伙貨尾)過之而無不及。早幾年入手油塘的買家或「重注」的地產商或許非常頭痛。 已知油塘私人住宅現成及潛在供應(2023年8月): 【樓盤或項目名稱/發展商/已知未開售的單位數目】 1. [...]

Load More Posts
Go to Top