發佈時間：2023年9月14日 事源暴雨及山泥傾瀉後，本研社於2023年9月揭發紅山半島之獨立屋涉嫌霸佔官地，再於2日調查全港各區，再發現至少173間獨立屋疑似違規，並整合出《捲土重來：全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報，獲大量傳媒報導及訪問跟進。當中，亦有媒體追訪有關部門、專業人士以及涉事獨立屋之業主，觸發地政總署及屋宇署執法，使事件進一步發酵，並更深入探究箇中弊端。 ＜影像報導＞ Channel C HK: 調查揭173獨立屋疑罷佔官地 紅山半島危樓展開加固工程 https://youtu.be/bgA04EE8Aww&t=59 [...]
發佈時間：2023年6月30日 今天城規會舉行粉嶺高球場公屋計劃最後一場公聽會，大量鄉事派人士到場表達反對意見，同時擁有高球場會籍的鄉議局主席劉業強曾召開記者會，建議與其發展高球場，不如移至丙岡村發展同等規模的公屋計劃，以保留球場。由於丙崗有大量活躍農地，且具一定考古價值，加上發展牽涉收地，因此絕非理想的替代方案，選址又如此「巖巉」。研究員當時已在大氣電台形容過方案「騎呢」(absurd)【註一】。 ▍丙崗：囤地者墓園 但為何鄉議局選中丙崗此地？「騎呢」背後或有鮮為人知的土地利益考量。為更深入揭開當中土地結構，我們以抽樣查冊方式考證丙崗土地業權，發現鄉議局選定的丙崗選址範圍內外夾雜地產商囤地，又有大量「棘手」、由多個原居民鄉村持有的祖堂地，選址範圍的東北端亦有一段窄長的範圍，緊接在旁邊的雞嶺村界內有大量已分割地段的土地（日後或可用作套丁）。此農業帶十年前曾有一地產艇仔公司收地改劃發展不遂，可謂囤地者的墓園。 但根據鄉議局替代方案選址，囤地者便可將農地土儲套現，計劃的新道路更可接駁至多塊地產商土儲和疑似套丁土地，「釋放」其發展潛力，所以方案可謂「一雞幾味」，除能「救回」高球場外，更讓各個在丙崗「經營」多年的勢力「套現」。 ▍香港興業砸貨50年 我們透過抽樣式進行選址範圍的土地查冊，發現現時鄉議局挑選的農地由兩個地產商持有，包括在1970年代已買入地的林氏離島有限公司（Lam Island [...]
發佈時間：2023年6月21日 政府提出油旺重建計劃數年，一直未有解釋一個重要問題：為何要在全球已是密度最高的社區【註1】再增加發展密度？上星期，政府公佈在油旺作試點，鼓勵地產商申請「轉移地積比」(Transfer of Plot Ratio) ，在油旺的核心位置重建，使其密上加密，暗不見天日。 當近年不少先進城市已在討論將城市中心「去中心化」(decentralisation)【註2】 ，追求更可持續的都市發展模式之際，香港政府卻反其道而行將城市核心加劇中心化：繼去年建議加密彌敦道發展密度25%外，上星期再修改城規指引，容許地產商主動申請轉移可建樓面面積至可圖利的核心地段（即「接收地盤」），上限再增加30%，勢將改寫現時已經密得誇張的油旺天際線，未來或舉頭不見天。 [...]
發佈時間：2023年6月13日 鄉議局早前提出高球場興建公屋的替代方案，建議發展高球場旁的丙岡村約8.5公頃的用地，還有部分涉及雞嶺村張氏的農地，聲稱該處為「荒廢農地」。研究員查覽過去三年的衛星地圖，發現其方案的範圍內至少涉及11塊近三年均見活躍的農地，合共逾1公頃，當中包括漁護署登記農場、有機認證農場及社區型農場，更有多座田邊屋散落方案範圍之內，顯示該處土地上有人生活，而非鄉議局所講的「荒廢農地」。 鄉議局不假思索地貿然獻計，卻沒有任何發展影響的考量，例如環境和交通影響評估。須知道一旦落實公屋興建的計劃，受影響便不單單其項目範圍內的土地，先勿論鄉議局方案內涉及的已非其所謂的「荒廢農地」，毗鄰發展範圍的地帶亦有相當多的活躍農地，若真的如鄉紳所願落實計劃，鄰近牛山一帶的農地和村落亦難逃一劫。鄉議局輕描淡寫該處只有少量寮屋戶，僅僅建議可以賠償，便大張旗鼓要求政府收購農地，但當地有居民務農為生，也有居民主動選擇有別於城市的生活模式。為使高球場倖免，竟要犧牲居民原有的農鄉生活選擇，反映鄉紳在思考土地運用時，僅以自身的利益出發，而罔顧具體的情理。 再者，粉嶺高球場是政府以特惠租金租出，不花分毫就可以發展，唾手可得。但發展丙岡，涉及的私人業權分散，收購需時，亦要提供收購賠償和搬遷津貼等，務必更費時失事。身兼行會成員的鄉議局主席劉業強涉嫌涉及利益衝突，本身擁有售價過千萬的粉嶺高球場會籍，且一早表態反對發展高球場。現在他又以鄉議局之姿推銷發展丙岡一帶，進一步反映權貴打波遠比農民和住戶之生活重要。權貴如劉業強，對發展不滿可以提出推土機開向別處，但受影響的持份者又可以作何反應？話語權之不對等的情況顯而易見。 當區居民指出近年新增之活躍農地增多，與清河邨居民加入復耕行列有關，該區耕地面積因而增加，與社區緊緊扣連，實屬城鄉共生的範例，卻遭鄉議局一方忽略。除了活躍農地外，項目範圍內也還有大片暫時休耕或棄耕的農地，卻依然屬於優質農地，天降而來的發展計劃將為這些農地帶來不可逆轉的破壞。 發展局局長甯漢豪雖然表示不會視丙岡為高球場之替代方案，但觀乎政府的行為，則顯得態度曖昧。政府日前將原擬建公屋的9.5公頃高球場用地，由「住宅」地改為「未決定用途」；甯漢豪又稱高球場將未必能提供12,000伙公屋，然後劉業強上星期不謀而合指出丙岡一帶可以提供逾12,000伙公屋，這一連串動作難免令人質疑政府發展高球場的決心。 [...]
發佈時間：2023年6月7日 市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究，在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究，其中點名大南街、鴨寮街，意味大有機會被活化／重建，早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司，向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容，已可從對有關未來重建想像的問題設定，可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」，請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序，其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而，要「更多購物中心」，究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型，還是又一城、 K11等大商場，將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下，就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上，深水埗現時的社區經濟模式，是由地攤、排檔、巷鋪構建而成，塑造了獨特的基層消費與生活方式，是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力（例：增加社區共融設施）」一項，但深水埗本身已經是個充滿活力的地方，用不著重建來提升，反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理，削弱了現有的活力；另一方面，「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念，更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」，「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施，對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施，是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」？最後會否令到區內服務基層的設施減少？ [...]
發佈時間：2023年6月5日 去年尾低調展開的交椅洲人工島公眾參與活動（下稱明日大嶼諮詢），被公眾及學者狠批為「鬼祟」，連推出諮詢網站時也沒有主動宣傳，要議員及傳媒揭發才承認已展開諮詢，更沒有任何公眾論壇。或許政府自知與民意脫節，上月中委託了某個單位（真實身份不明）製作了一張Google Form問卷調查，似乎試圖「補鑊」。 這份問卷將在今晚23:59截止，旨在了解「公眾對交椅洲人工島資訊的掌握情況」【註1】，不過這張Google Form與明日大嶼「諮詢」一樣，非常低調，只能在經濟日報及信報的連結上找到，相信很少市民知道它的存在。更大的問題是這份問卷無論從涵蓋面、方法學以至問題設定都出了嚴重問題，似乎「越補獲，越大鑊」。 ▍涵蓋面不足：沒有英文版問卷 研究員尋遍整個互聯網，暫時仍未能找到英文版問卷。既然明日大嶼諮詢以中英雙語進行，為何調查市民有多掌握明日大嶼諮詢的問卷就只有中文版？再者，人工島亦直接影響數個多外籍人士定居的社區（如愉景灣、梅窩），不諳中文的人如何表達意見（外國人會看中文經濟日報？）？作為政府委託的民意調查，竟然沒有以法定語文作群體調查，未知背後的原因為何。 ▍用錯方法：連大學生也不會犯這個統計錯誤 [...]
發佈時間：2023年5月30日 在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下，市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎，近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】，直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」，更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修，卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修，但有心維修就可以免於被收購嗎？事實上，根據市建局社會影響評估，不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」／「良好」，包括衙前圍道 / 賈炳達道（52%）、兼善里／福華街（61%）、山東街 / 地士道街（50%）。可見，被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係，更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己，作為舊區業主，眼見龍門任市建局擺的重建準則，樓宇隨時被市建局盯上，你還會想積極保養自己的大廈嗎？其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修，如今卸膊式批評業主無意修復樓宇，市建局更應反思自己是否做好份內事，否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]
發佈時間：2023年5月25日 新田科技城將是北部都會區的核心計劃，規劃一出台已引起批地及保育爭議。此文將最新新田規劃綜合出十大問題進行分析，將會是該區未來需要面對最為核心的課題。 1) 發水樓面：新規劃創科用地激增約100公頃，但為何欠缺客觀估算？ 根據2021年6月發展局提交到立法會工務小組的討論文件【註1】，新田發展規劃共有204公頃創科用地，包括57公頃用作企業及科技園、87公頃設於落馬洲河套區的港深創科園，以及落馬洲管制站遷移而釋出的60公頃土地。但是發展局最新文件卻稱新田創新科技園區面積為300公頃【註2】，即是說急增了約百公頃至7300萬平方呎樓面面積，卻未有詳細解釋科技用地急增的理據，僅稱「為突顯政府對推動創科發展的決心」、「與深圳河對岸300公頃的深圳創新科技區相若」。 從規劃圖則可見主要增幅來自毗鄰落馬洲管制站北面的魚塘範圍，在未有客觀估算下填塘毀農，十多廿年後又會否出現供應過剩？ [...]
發佈時間：2023年5月22日 『土地為珍貴且有限的資源，私下批地及土地補貼令創科產業政策變樣，最終使創科CBD夢碎，殘局至今未能收拾』。 最近政府公佈北部都會區重頭炮——新田創科城——的部分計劃細節，首創以「私下批地」招募龍頭科技企業，建議將極大片土地以「非傳統方式批地」，顛覆了香港多年以來土地行政的原則。有違公平競爭，忽略中小型及初創企業，做法為人垢病，連發展局自己都稱議題「有一定敏感性」。 有報章社論為此「非傳統」做法護航【註1】，並指韓國松島(Songdo)亦是同一種批地方式給予龍頭企業如三星，而非透過傳統「先起樓、再招租」模式，「避免重蹈數碼港覆轍」，即淪為地產發展項目。不過若仔細探究松島案例，即發現這種私下批地予巨企的發展模式，可能會引來更加嚴重的問題，比數碼港模式過之而無不及。事實上，松島有部份透過這種私下批地的地方，已變成地產項目。 松島夢滅，其規劃失誤、公私合營融資模式及規模過大固然為重要因素【註2】，但其向龍頭企業私下廉價批地的做法，亦是導致項目失敗的原因之一。 ▍囤左先算：冒充外資「巧奪」廉價土地 根據韓國的《外商投資促進法》，如果某公司想在松島所屬的仁川自由經濟區 [...]
發佈時間：2023年3月31日 明日大嶼公眾諮詢三個月前在無聲中展開，引來輿論譁然，令人質疑政府鬼祟諮詢不敢面對民情民意。諮詢期於今天（3月31日）結束，回顧過去三個月，發展局一方面積極走訪政商工程界專業人士，形容為「體現民間參與」，另一方面批評民間的5萬字研究報告「立場先行」、「危言聳聽」，卻未有提出理據反駁。 研究員翻查過去三個多月的新聞、發展局網站、社交媒體的內容，解構這個億萬工程的諮詢過程，整理事態發展經歷的三個階段：前期甩漏頻仍、中期積極與民間駁火、後期找靠近政府的人士為人工島護航，最後政商界在新形勢下改口風支持北部都會區發展優先於明日大嶼。這次公眾諮詢錯漏百出，甚至結束前夕亦都未能統一各界口徑，為甚麼？ – 第一階段：悄悄開始 1) 12月29日：立法會開會後公眾諮詢悄然開始 [...]