土地研究

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【地產商又贏:新地借過渡屋食大茶飯】

【地產商又贏:新地借過渡屋食大茶飯】 近日新地做慈善借元朗山貝村土地做「過渡屋」,不單止顯出動機不純粹【註一】,如果再深入進行土地分析,可找到很可能是另一個官商鄉黑的案例,亦可以窺探出林鄭大力推動「過渡性房屋」與地產商之間的暗中盤算。 借小地打亂政府收回棕地大計 其實去年10月施政報告已表明,政府正研究用《收回土地條例》徵收160公頃在元朗/屯門市鎮附近的棕地。【註二】 但現時新地借出的那塊3公頃的土地,恰恰就處於當區整個12公頃的棕地群的中心位置 (詳見地圖)。亦即是說,現時發展商只暫借一塊3公頃小地,就已經能搗亂政府潛在收回12公頃棕地群作重新規劃發展,大大減弱政府收回該地的理據。 這區土地長期閒置、私人發展申請失敗、不同類型土地夾雜,淪為規劃「死地」,最理想的做法,本應是透過政府全面徵收做回合乎規劃需要的用途,修復濕地就修復濕地,適合發展就建公營/可負擔房屋。 但多謝新地橫刀借地,就已成功毀掉了該區全面收地及改善規劃的好大機會,很難不懷疑這就是地產商阻撓政府收棕地的技倆,未來就可以自留土儲起豪宅。此招亦連帶令相鄰不知來歷的離岸公司(寰冠投資發展及紅昇企業)、中資(張松橋)及元朗祖堂持有的相鄰土地,都立即水漲船高。 借過渡屋過橋破壞規劃原意 [...]

2021-08-25T18:54:15+08:00八月 25th, 2021|土地研究|

【舉報鄉黑成功】

【舉報鄉黑成功】丁屋大王光榮被捕! 有勞大家幫手持之以恆舉報篤灰鄉黑套丁,今日最新消息,盤踞元朗大埔多年等地嘅「丁屋大王」王光榮涉嫌套丁已被廉署拘捕,其子王威信亦是7 21事件中一名粉白衣人。 王光榮的疑似套丁個案在本研社發布研究案例中多次出現,傑作包括元朗十八鄉「曉門」、全港最巨型丁屋屋苑大埔「華樂豪庭」,近年王光榮仍然無懼套丁指控,繼續收購新界農地,食髓知味繼續大搞非法套丁生意。 如果告得成,地產商同原居民當中隱藏秘密協議即將會在法庭公諸於世! 過往王光榮同眾多鄉紳有緊密合作,日子一到,拘捕行動就可能陸續有來。先感謝各位的努力,我們未來仍不放棄繼續做更多相關民間研究工作,希望大家繼續支持,好快又有新研究發佈! --- ▍廉署回應聲明 https://www.icac.org.hk/tc/press/index_id_1070.html //廉政公署(廉署)發言人回應傳媒查詢,證實廉署就一個位於元朗的小型屋宇(丁屋)地產發展項目懷疑涉及貪污詐騙進行調查,近日進行代號「芒草」行動,先後拘捕共二十四人,包括地產發展商負責人、丁屋申請人及中間人。 [...]

2021-08-25T17:40:56+08:00八月 25th, 2021|土地研究|

【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位?】

【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位?】 政府同發展商話,根據以往研究,濕地緩衝區並非不可發展,建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地,同增加發展密度,所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。 其實呢個說法好危險,因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲,好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》(《米埔拉姆薩爾濕地》)嘅設立息息相關,搞「濕地緩衝區」,實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。 ▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業 1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》,政府需要根據國際條約嘅責任,拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視,以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》,發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動,係干擾濕地保育區(包括《米埔拉姆薩爾濕地》)嘅主要因素,長遠應該透過受控制嘅發展,將其遷移及修復濕地。 研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引,劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」,禁止「濕地保育區」內嘅新發展,以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ,以遷移區內嘅水鳥大敵-棕地作業。 值得注意嘅係,呢個建議並無鼓勵任意運用「濕地零淨損失」概念,即係一邊破壞濕地,再喺第二個地點做番個未知功效嘅「人造濕地」補數,呢種濕地「可加可減」概念,同當初「防患未然」、拒絕「濕地淨損失」、遷移人類活動嘅原意截然不同。 [...]

2021-08-25T17:08:24+08:00八月 25th, 2021|土地研究|

【又話冇地 重批20萬呎皇宮?】

【又話冇地 重批20萬呎皇宮?】 政府在2021年3月開綠燈補地價,批准中資 #恒大地產 在米埔濕地相鄰 #和生圍 一帶興建268幢低密度獨立屋,當中重特別發展一間市值達40億的「#皇宮式住宅」,與地產商游說上車客買納米「#龍床盤」成極殘酷對比。 此間富豪恒宮佔地20萬呎,比起馬化騰石澳富豪行宮14萬呎還要巨大,圖則內可見8房8廳極盡奢華,根據01估計相等於180間太古城三房單位,實屬浪費土地資源。 恒大在大陸本身都有起皇宮式商品房偏好。近年南下香港攪地產,向本地大地產商偷師大搞 #納米樓 [...]

2021-08-17T19:28:04+08:00八月 17th, 2021|土地研究|

【📜報告發佈】首個棕土政策 —— 成形還是走樣?

【報告發佈】首個棕土政策 —— 成形還是走樣? 政府年多以來大鑼大鼓說正善用棕地,但是次首個棕土政策只收全港棕地3%。規劃署八塊棕地選址,是政府因應其《新界棕地使用及作業現況研究》而生的首個棕地政策。意味著政府有機會在完成三階段棕地檢視後,就當交咗功課為棕地的發展潛力封頂,繼而為明日大嶼鋪路。民間絕不能讓政府這份大縮水的棕地政策得過且過。 今次透過三個個案,八千字報告,同你剖析今次收棕地: 縮咗幾多水?今次選址仲有72%同區棕地未收 相等於13,000個公屋單位 避咗邊個啲棕地?政府選址鄰近有地產商囤地跡象 治標定治本?選擇性收地變相進一步鼓勵棕地擴張 [...]

2021-08-17T17:50:27+08:00八月 17th, 2021|土地研究, 棕地研究|

【地產霸權之後 新基建黨出沒注意⚠️】

【地產霸權之後 新基建黨出沒注意】 香港地產黨被削權,還是會被新地主黨取而代之?工程界別特首選委的部署,將為此帶來關鍵啟示。 據明報統計,最新工程選委63個列明團體中竟有40家都屬私營工程公司,當中27家自去年至今中標金額,可知的超過366億公帑,意味著新選委體制設計上,雖然減弱了既有本地地產商及鄉事力量,卻很可能造就一群專食土地收益的新工程「跎地」。 其實土地問題的根源之一,不是用以騙小市民的「地少人多」,乃源自政府在公共財政上要拿可每年上千億的土地收益,持續供養背後私營工程公司的既得利益,令政府不願犧牲賣地收益及公地資源作解決房屋問題,被既得利益拖後腳,這就是香港玩了數十年的「土地—基建資本旋轉門」的遊戲,起很多大而無當的音樂噴泉大白象,民生保育的「適切基建」(appropriate infrastructure)淪為「無肉食」的次選。 而本地資深工程界代表李智明工程師,更點出這種新工程利益結構都以中資基建工程公司為主,未來特首為了更有動機落力推動類似「明日大嶼」的大型基建工程,以「投桃報李」,將會成為背後阻礙解決土地問題、耗用更龐大公帑建大型工程的「基建黨」。 這樣一來,中央指示解決深層次問題,取決於未來能否讓這群新工程利益忠誠讓利,抑或是仍然將土地問題簡化為造島問題,讓他們可以在現有政治體制見風使盡利。 #基建黨 [...]

2021-08-17T15:53:00+08:00八月 17th, 2021|土地研究|

【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】

【重擊違規丁地 潛在套丁土儲報告全面睇】 本研社在2021年5月3日出版已經是第三份有關套丁名為《草木皆丁-發展新界潛在違規丁地可行性研究報告》,10多位義工金睛火眼掃盡全新界177公頃潛在套丁地段,比起第一份《丁不厭詐》點題之作及第二份《新丁再現》深度剖析套丁案情,今次第三部曲就再下一城,將上2,000公頃中每條村每一塊潛在違規丁地,清清楚楚展露出來。 特別鳴謝一起完成研究報告的一眾義工朋友及成員,沒有他們的無償付出,基本上無可能短短半年內高速完成,揭示當今新界丁地規劃失當及鄉紳潛在套丁圖謀。 有興趣可以在以下連結細閱研究報告同地圖資料庫,冇咁多時間細讀,都歡迎望下個簡報同大大力share俾朋友: 《草木皆丁》報告全文:https://bit.ly/3nFeDcA 《草木皆丁》研究簡報:https://bit.ly/33b66EQ 《草木皆丁》新界潛在違規丁地地圖庫:https://bit.ly/3eME3AZ 研究報告發現精華: ◆ [...]

2021-08-17T15:02:02+08:00八月 17th, 2021|土地研究|

【告別Google Map】破解隱藏套丁地 升級地圖技術全攻略

【告別Google Map】破解隱藏套丁地 升級地圖技術全攻略 好多人問本研社研究員平時究竟點搵地同點樣分析大量嘅土地資料。其實唔係咩秘密,我哋主要係運用地理資訊系統(Geographic Information System, GIS)工具,將啲空間數據(spatial data)有系統咁整理、分析,我哋唔少嘅研究就係咁樣誕生㗎喇!以往我哋發佈報告用嘅GIS 工具係Google [...]

2021-09-16T18:50:26+08:00八月 17th, 2021|土地研究|

【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?

【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心? 未有發動土改鬥香港地主,地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目,由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施,唔單只會加劇香港土地兼併分田地,亦將會根本性改變香港城市土地格局。 早在今年4月,星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ,有發展商向政府建議賦權予民政專員,「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意,牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術,政府已經話成立小組配合研究跟進,又唔見檢討丁屋政策咁積極? ▌「豬頭骨」都變「大肥肉」 放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」,實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地,正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段,難以發展私樓,所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋,最後態度其實也是不甘不願。 [...]

2021-09-02T16:55:46+08:00八月 7th, 2021|土地研究, 肢解城市規劃, 規劃研究|

地產商「投資失敗」都有安慰獎收?

地產商「投資失敗」都有安慰獎收? 上星期五政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地,包括元朗YOHO Midtown旁核心地段,興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」(連YOHO MidTown 旁黃金地段都收!),「重創」地產商發展大計,起公屋拯救水深火熱嘅基層市民?事情當然冇咁簡單。 呢3塊地,其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊,並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年,仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神,已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係,南華早報剛剛揭發,原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地,對於地產商「可有可無」,政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 ▍發展商收唔到「祖堂地」始「同意」政府收地 [...]

2021-08-07T16:06:56+08:00八月 7th, 2021|土地研究, 規劃研究|
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