土地研究

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【2022財政預算案焦點】

【2022財政預算案焦點】 文章發布日期: 2022年2月23日  除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施,還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案:9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落,立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬,立即令樓價火速升溫,依家見疫情、移民潮同加息將至,財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限,8成則上限由1,000萬變1,200萬,明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾:全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展,因為棕地作業太多重置困難,但今次財政預算透露,政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地,反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈,順便給「受影響棕地營運者」,聲稱運用「市場力量」,意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work [...]

2022-03-18T20:00:29+08:0018 3 月, 2022|土地研究, 房屋研究|

【民意清零】明日大嶼支持度 再創歷史新低

【民意清零】明日大嶼支持度 再創歷史新低 文章發布日期: 2022年2月22日  中大香港亞太研究所今日發表嘅北部都會區最新民調,標題指近半市民支持北部都會。不過細心啲卻發現,在北部都會區與明日大嶼取捨下,明日大嶼既民意都在幾年間悄悄「靜態清零」。支持只推行明日大嶼嘅就只有4.2%,而支持同時推行北部都會區同明日大嶼,只得21.9%;即係話加起嚟明日大嶼人工島都只係得番約四份之一(26.1%)嘅民意支持。 自從2018年林鄭月娥喺施政報告推出明日大嶼以嚟,民意都係四成左右,經過5年間既推銷,繼而縮水700公頃規模讓步,民意不單只沒有增加,反而更加消減,證明政府早前將反對明日大嶼意見歸咎於反對派阻礙,理由純屬虛構。按理今年明日大嶼會開始正式諮詢,相信都好難扭轉民望(除非造數)。 至於北部都會區,民調指未夠一半(49.1%)嘅市民喺呢個概念階段贊成,現時政府咁落力「推銷」北部都會,都未能獲大多數嘅支持。民調顯示北部都會區,56.9%嘅市民對政府財政表示擔心,當中有18.1%表示非常擔心。林鄭話「數字沒意思」唔公佈北部都會區嘅造價成本。原因相信一旦政府公佈北部都會區咁多基建嘅巨額成本,將會「嚇親」大家,未來北部都會區嘅民意支持度會唔會步明日大嶼嘅後塵? 參考來源: 中大香港亞太研究所民調(2022年2月21日)新聞稿: http://www.hkiaps.cuhk.edu.hk/wd/ni/20220221-142020_1.pdf #大白象 [...]

2022-03-18T19:58:06+08:0018 3 月, 2022|土地研究|

【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】

【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】 文章發布日期: 2022年2月17日  政府曾在現今新界東北新發展區(現今已成為北部都會區一部分),為囤地者度身訂造過一個「原址換地」的土地政策,可讓囤地囤過4萬呎以上的地主在私樓土地上繞過一般政府收地而直接獲得土地發展權,過往曾惹來官商勾結的廣泛批評,換地交涉拖足8年,到今日已乏人留意監察的情況下終於得出結果。 數年前只有2宗申請,今日由恆基、新世界、長實、資本策略等財團,一換就換了6宗共11.2公頃東北住宅地,基本上可比一整年政府賣地的規模,新界東北現在全區只有54公頃私人住宅地,單這一輪換地已佔整區私樓地約5分之1的規模。 近日亦有報導指現時另有9宗(共15宗)換地申請仍有待審批,若果每宗都換走約2公頃,基本上整個東北發展區未正式收地發展,主要私樓地已經由大地產商瓜分。 而政府近日繼續為地產商利益進一步鬆章,將本應用於鼓勵活化工廈的標準補地價方程「延伸」去新發展區,玩法一轉又會否收少了發展商的地價公帑? 北部都會區揚言要全面解決住屋問題的關鍵,本來這些土地資源可更多用以提供更多作可負擔資助房屋,就算7-8折首置樓,都會好過直接被大地產商以非正規方式奪得土地發展權,根本無助於解決房屋問題之餘,未來更加會鼓勵大地產商在北部都會區內囤積更多農地,加劇土地壟斷格局。 這種官商合營模式,亦對於北部都會區的發展策略會否大舉向地產利益傾斜,帶來了關鍵的啟示。 [...]

2022-03-18T19:37:34+08:0018 3 月, 2022|土地研究, 房屋研究|

【民意清零?】城規程序被精簡的不只是諮詢環節?

【民意清零?】城規程序被精簡的不只是諮詢環節? #肢解城市規劃 文章發布日期: 2022年2月12日  除左教人訂口罩,今日立法會發展局【註一】仲靜靜雞透露多咗「精簡」城規程序嘅具體方向,雖然3月先有更多細節,但其中一個已經睇到研究員眼都突一突。「理順相關安排,如限制對土地有控制權者方可提出改劃申請」這項新修訂,帶出兩個問題: 1)扼殺民間改劃? 現時城規會容許任何人申請改劃土地用途,無限制於土地的業權擁有人(是的,即使你不是土地擁有人也有權申請改劃一土地的用途)。除了較著名的囍帖街啞鈴方案,過往民間團體曾利用提交民間方案的改劃申請,與「一鎚定音」的發展方案打擂台,由民間表達規劃發展應該點做起,包括但不限於: 「還海於海」:民間於去年透過向城規會申請改劃(Y/I-NEL/1),將涉及「明日大嶼」填海範圍的交椅洲一帶位置改劃為「海洋功能保留區」地帶,以禁止於該處填海或進行大規模永久覆蓋海面的發展。 大坑西改劃:於2016年提交的改劃方案為建合併出租公屋及資助出售房屋,當時重建計劃的出租公屋不足以安置居民而遭到反對,有民間團體聯同居民策動民間改劃,於方案中提出居民對重建的構想,以及揭示「保守」的城規制度。 “Take [...]

2022-03-18T16:41:49+08:0018 3 月, 2022|土地研究, 肢解城市規劃, 規劃研究|

考察手記:寫於大鵬灣風雲變色之前

研究手記:寫於大鵬灣風雲變色之前 自去年北區部會區橫空出世,香港西北部的濕地保育區成為了「兵家必爭」的焦點,畢竟研究員的精神有著創新的執著,於是我們反而更專注去投放心力去東北一方:雙城三圈的大鵬灣「宜遊」生態娛樂旅遊圈,這個包含在龐大藍圖中的概念,將會對未來環境帶來一種怎樣的轉變。 先是一系列前期研究的工作坊,及後在近月進行了一次實地考察,重點考察相關被盯上的地點,不敢說是要目睹其變天前最後一面,卻在途中更深入看見巨變前的各種問題與不安。 閒置中 Podcast - 暗湧中-打卡人潮淹沒最後郊野樂土? 先是有便宜的船,讓我們研究團隊可以定點考察整個幅員甚廣的地區,途經赤門海峽、印洲塘、大鵬灣各處、臨近沙頭角海,行程還在吉澳與鴨洲登島。 行程中其實也令我們有種驚訝,相對4-5年前研究員曾到過相同考察路線,已經目擊有許多明顯變化: [...]

2022-01-30T17:16:30+08:0029 1 月, 2022|土地研究, 未分類|

【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】

【特首得意諗法 致力令土地房屋問題進一步惡化】 文章發佈日期:2022年1月12日 特首任期剩番半年之際,新一屆立法會嘅特首答問大會,搖身一變成為一場林鄭施政報告會議,宣告提出改組政府架構,亦顯示「跑馬仔」已經正式宣佈開閘。呢份「政綱」有成過半篇幅處理增加土地房屋供應,誓神劈願解決土地房屋問題,但望真啲唔少建議係進一步從公眾奪走監察權,同時反倒將令土地房屋問題進一步惡化: ✱ 增設房屋局但不改有問題政策 上屆胎死腹中嘅《一手樓空置稅》繼續無影、《劏房租管》依舊無起始租金,發展商繼續囤積一手樓、劏房業主繼續能袋袋平安,中產繼續承受高樓價、基層繼續捱劏房。 基層逼住捱劏房,合資格嘅都排唔到公屋,呢點須要歸咎於房委會嘅自負盈虧性質。係呢個原則下,房委會須考慮盈利,催生綠置居政策賣走租住公屋,令近年租住公屋數量停滯不前;覓地方面,公屋主要來源嘅棕地,政府則有頭威無尾陣,避開發展商土儲唔敢,供應自然受限;即使成功覓地,工程進度亦因大白象基建充斥,導致可跟進工程人手短缺,同時「靚地皮」被政府賣走,令分配予公屋地皮先天條件欠佳而須工程人手處理,落入惡性循環【註1】,若基本制度不改,問題不會解決,增設房屋局就只屬浪費公帑。 ✱ 「官商進市民退」-減公眾參與減環評 [...]

2022-01-14T15:41:34+08:0014 1 月, 2022|土地研究|

【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】

【密度極高彌敦道 發展密度擬激增25%】 文章發佈日期:2022年1月11日 曾經被評為全球最高人口密度地區之一的旺角地區,市區重建局正著手推行名為 #油旺重建 的計劃,研究多年一直未有具體內容細節。在近日給予城規會的一份討論文件,終於具體建議要更進一步透過增大彌敦道兩旁商業帶的地積比,由現時12倍加至15倍 (多25%),勢將令未來該區商廈重建得更高更密。 在彌敦道再加高加密度的商業大廈,將會不斷增大現時已經擠湧滿街的人流量,阻隔流通令路邊空氣污染加劇,上十萬在油麻地旺角生活的居民將面對更擠壓的城市空間,而市建局提出此拉高密度的建議時,卻隻字不提對環境質素/城市健康的潛在影響。 更大密度的得益者,當然會是兩旁商廈的地主,重建後將多送25%的樓面面積,但在旺角、油麻地原先已極高密度的地區層層加疊,必然會令市區環境惡化,這是如何加入「新設計概念」都無法扭轉的現實,究竟其實此「加密」建議,有沒有經過審慎評估? #重建研究 【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 https://www.facebook.com/localresearch/posts/4574152466014124 【虧虧虧,市建局其實有幾虧?】 [...]

2022-01-14T15:38:31+08:0014 1 月, 2022|土地研究|

【未夠半年 北部都會區已出師不利?】

【未夠半年 北部都會區已出師不利?】 文章發佈日期:2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖,除咗立即已引發炒賣潮【註一】,到2022年已有各種規劃問題迅速浮現,未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】,好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃,取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前,發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋,成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地,根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理,避免私人發展利益窒礙整體保育質素,事實上私人發展商提出南生圍發展項目,將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅,保育成效根本成疑。講到尾,而家政府只係打「開口牌」收地,仲未有具體方案,加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機,以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地,700公頃收唔收得足,政府就會話「唔想糾纏數字」,隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? [...]

2022-01-14T15:35:37+08:0014 1 月, 2022|土地研究|

【邊個元朗敗家仔賣祖地 搞到喺祖先面前起過渡屋?】

【邊個元朗敗家仔賣祖地 搞到喺祖先面前起過渡屋?】 文章發佈日期:2021年12月15日 早有聽過新界鄉事講「有錢祠堂都可以賣」,但今次鄉事咁高調反對鄉村建過渡屋,仲自封鄉村古蹟,搞到社企「要有光」嘅屏山光村過渡性房屋近日申請由100間縮減至87間。元朗鄉事突然又「勇武」起來,除咗唔驚中央追究鄉事加劇現今社會深層次問題,睇嚟背後既關注並非保育議題咁簡單。 仔細睇番鄉事反對嘅理據,稱由於過渡性房屋嘅三塊土地選址鄰近屏山古蹟聚星樓、達德公所以及屏山文物徑,擔心會影響古蹟嘅觀賞景觀以及風水格局,仲話「誓死保護」屏山古蹟文物。早在1993年,古物古蹟辦事處已經籌辦咗屏山文物徑,沿路亦會經過古蹟聚星樓以及達德公所,仲明言得到屏山鄧族嘅支持。 但奇怪既係,咁「重視保育」嘅鄧氏鄉紳,點解呢三塊鄉村土地會落入地產商手上?我哋翻查今次三塊土地選址嘅業權紀錄,多名姓鄧嘅業權人(其中一塊土地(DD122 377)更係出名難賣嘅祖堂地) 竟然喺1997-8年將呢三塊土地賣予新世界嘅艘仔公司「偉鵬發展」(View Point Development)。呢三塊農地出售呎價仲高於當時平均市價,鄰近聚星樓嘅南面選址估計更以約$1,000呎價出售。 [...]

2021-12-22T01:13:33+08:0022 12 月, 2021|土地研究, 棕地研究|
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