簡約公屋 點解變左又貴又遠又搶設施?

發佈時間:2022年11月29日 #簡約公屋 #公屋 #過渡性房屋 施政報告最大亮點的簡約公屋,今日立法會上載的文件方始交代選址及造價等細節【註1】。早前民間對簡約公屋的質疑一一應驗。除了造價又貴過平均公屋單位的成本效益問題,從具體選址資料看,畀發展商借地做「過橋性房屋」、不能保證住戶過渡上樓【註2】等問題也未有解決。 ▋貴夾唔飽:貴公屋超過20萬元 最新立法會文件披露這些簡約公屋造價毫不簡約,總建築及設計成本高達267億元,以興建3萬伙的目標計算,粗略估計平均每間簡約公屋的成本高達89萬。這個價格雖然計及設計成本,但對比起過渡性房屋的成本上限(平均成本為55萬元)【註3】,甚至比永久性的公屋單位高出接近四成(平均建築成本為65萬元)【註4】,仍然是不划算,冠絕其他公營房屋類型。從文件亦可看到當中的端倪,簡約公屋仍要進行打樁工程,或是推高成本的「元兇」。簡約公屋建築成本、程序幾乎與傳統公屋無異,但居住期卻只有5年,住戶隨時未上樓又要重回劏房市場,簡約公屋到時可能又要拆,是極不划算的「即棄住宅」,倒不如將這些地皮用作興建永久性傳統公屋。 ▋社區二度傷害:偷走買少見少的社區用地? [...]

2022-11-30T00:01:29+08:0030 11 月, 2022|土地研究, 房屋研究|

【棕於走數】誰打劫了70%多層棕地重置大廈?

發佈時間:2022年11月21日 #棕地 #短期措施 #安置 #清零 #上樓 民間在多年前早已提出的「多層式大廈」作重置棕地政策,提供安置選項以騰空更多棕地作房屋用途之餘,亦是作為政府妥善管制現時散亂、為現存棕地作業者提供更長遠穩定經營的規劃出路,其後讓政府更開始研究多層大廈的可能性。研究社研究棕地新作《棕須一變》200多頁2年時間都已寫好,而政府則足足花6年時間,今日稱終於完成棕地作業多層工廈研究【註1】,直到今天仍未公佈,只有薄薄5頁紙的政策文件。 文件透露了一個嚴重問題:最新建議的選定5幅用地作「多層大廈」的重置政策,主要用途竟然不是用作重置棕地? [...]

2022-11-21T19:19:29+08:0021 11 月, 2022|土地研究|

僅建3萬間「簡約公屋」,夠應付上12萬不適切劏房戶?

發佈時間:2022年10月30日 #簡約公屋 #房委會 #劏房 李家超首份施政報告「簡約公屋」橫空出世,公眾主要關注有幾「簡約」,與及將過渡屋易名「公屋」湊數問題【註1】,少人去問那「3萬間」其實意味著什麼,對理解現屆政府解決房屋問題的決心有何啟示。 首先,決心可從真正拿出來的資源作基本衡量。從政府現時的建屋新呎度估算,稱簡約公屋可「砌積木」起上十層高。先不質疑工程技術安全問題,若以2018年社聯在南昌過渡屋的發展規模作參考 (3層90戶佔地0.1公頃),過往每公頃面積平均900單位,已是現有住宅密度中最高水平。若要將過渡屋由3層升至10層,假設佔地面積不變,則會變成每公頃達3,000個單位的極高密度發展,即佔地10公頃就能建3萬間。若從以上極高密度發展中提供多1-2倍額外用地作設施配套用途,調低至1000個-1500個單位/公頃較合理高密度,則用20至30公頃土地就足夠建3萬間10層「簡約公屋」,面積數量相對於政府手上數百公頃閒置短租土地 (單是竹篙灣閒置地已60公頃),與及發展商手上上1,000公頃土儲,根本是少得可憐,形同施捨。 從以上「冷冰冰的數字」作估算,亦具體說出如果現屆政府真的認為上樓「等多一日都嫌多」,有心一次過為香港所有不適切居所及劏房 [...]

2022-11-09T17:26:22+08:003 11 月, 2022|土地研究, 房屋研究, 精選|

【研究員手記】始見土地的輪廓

發佈時間:2022年10月14日 #棕地 #研究手記 過往做記者報導棕地議題,聚焦如何透過一、兩個個案更快呈現當中的問題。而今次首次參與棕地研究,落手搵地要快之餘,需要更深入認清每幅棕地的模樣,立體化每個細節。在過程中對棕地多過對人,對得耐更發現這些棕地越望越「肉酸」,而落地行一轉之後更能感受到政府長期話缺地的荒謬之處。 考察當日原本的目的地是一幅閒置14年的棕地,但去到現場卻感覺棕地「越搵越有」。我們在錦田一帶沿著沙埔村路搵地,沿著車路已經看到有多於一塊被鏟平的棕地,沙塵滾滾遍布石頭,完美呈現荒廢狀態。事實上,這一帶的閒置快熟棕地已有近21公頃,面積之大相等於一個維園。 當到達「目的地」的長春新村「萬年荒廢」棕地,這幅5公頃的地不但荒蕪,更有廢墟感—被充滿銹跡的鐵皮圍起,需要企上石堆、伸盡手臂才可以透過手機,窺看已生滿雜草的閒置棕地。不過,如此荒廢的「快熟棕地」卻並非於隱蔽地段,旁邊已經是以大自然景觀作招徠的新地私樓項目Park YOHO,距離元朗市中心亦只需要約10分鐘車程,理論上大片棕地不難被看見。再者這一帶的棕地被規劃署列為中發展潛力的棕地,意味著政府任由這些大片、「即食」的土地被浪費,另一邊廂卻反覆以加快上樓、增加土地供應為由向綠地開刀,正好反映其荒謬之處。 我們只在長春新村一帶行一轉已經有所「斬獲」,這些大片的棕地一直無發展計劃甚至被閒置,到底是不被政府看見,或是政府視而不見?當去到流浮山一帶,沿著深灣路兩旁已見到為數不少有作業的棕地,執管紀錄顯示該一帶的棕地群有違規作業,顯然於有關部門執法後亦無改善情況。再一次反映官方並非對這些棕地不知情,而是選擇不作為。 [...]

2022-10-19T18:10:27+08:0019 10 月, 2022|土地研究, 棕地研究|

【研究觀點】六大範疇評論施政報告

發佈時間:2022年10月19日 #施政報告 #KPI  總體評價重點: ➤ 並無「以結果為目標」,部分『KPI』只是執行政策的時間表,與政策結果無關,混淆了實行政策與量度政策成效兩個執行公共政策不同步驟的基本概念;而與兌現政綱有關的KPI如減少不適切居所的指標,卻不知所蹤。 ➤ 過往造成嚴重房屋問題的主因為政府偏重發展商利益的房地政策,而今次施政報告延續對過往發展商提倡的政策建議「照單全收」,包括放寬私人發展商收樓的強拍業權門檻(將70年樓齡強拍門檻降至6成,令僅存的戰前唐樓等歷史建築更易受發展商兼併拆樓發展)、向外來人才「撤辣」、繼續擱置一手樓空置稅縱容「囤樓」、放寬發展商新界農地更平補地價改變用途等,都是近年發展商爭取的重要政策。 [...]

2022-10-19T17:45:02+08:0019 10 月, 2022|土地研究, 房屋研究|

【超式口號質變?】李家超的「提質」究竟提了什麼?

發佈時間:2022年10月13日 #李家超 #提速提效提量 #KPI #施政報告 上任百日,李家超的土地房屋核心綱領可以話改就改,由「提速、提效、提量」,日前突然加埋「提質」,僅一百日政綱已經「質變」,令研究員好奇究竟李家超參選個時其實有冇諗清楚? 無啦啦咁加多個口號,相信都同民間多次狙擊不無關係。新政府量化為本的「KPI」風氣,一直被指為求「谷數」而無視質素。但宜家補番「提質」的口號,難道就夠?研究員整理了過去百日政府曾放風及推動的房屋土地政策,列出當中對超式口號的種種「質」疑。 ▋四大陰「質」政策 [...]

2022-10-19T17:47:36+08:0013 10 月, 2022|土地供應, 土地研究, 房屋研究|

【單嘢黃咗】能否成功煞停近億「山旮旯」碼頭改善計劃?

發佈時間:2022年10月11日 #隱世鄉村 #碼頭改善 #大白象 #山旮旯 #萬角咀 #梅窩 早前政府推動「碼頭改善計劃」翻新23個「山旮旯」鄉村舊碼頭,其中一個選址為極為偏遠,位於梅窩半小時腳程外的萬角咀碼頭。每個碼頭可以值成億,但政府一直拒絕提供用量數據,民間一直質疑計劃必要性。 [...]

2022-11-07T15:50:48+08:0011 10 月, 2022|土地研究, 規劃研究|

【遍地山墳】政府縱容原居民非法殯葬?

發佈時間:2022年10月10日 #原居民 #白衣 #原居民認可殯葬區 #郊野公園 #燒山 早前與《Yahoo新聞》記者深入山頭實地視察屯門青山荷石精舍一帶的「認可殯葬區」一轉【註一】,揭發附近山頭遍地疑似「無牌」的界外墳頭。自2020年重陽大火後,這些界外殯葬情況,已經成為研究員其中一個的重點發掘對象,除了作為火燒郊野的潛在來源,背後揭示的卻是除丁屋以外政府縱容原居民的新界管治問題。 今次一上青山荷石精舍附近山頭,已經數到至少30個疑似越界墳頭,當中不少疑似「無牌」並未有刻上民政要求的許可證編號,更見有今年2022年剛落成、還未落葬的界外墳頭。眼見一個山頭有咁多疑似違規嘅情況,民政卻解釋「未能判斷有關墓地的確實位置及是否獲發殯葬許可證」,連負責批准落葬的民政亦無法掌握「認可殯葬區」附近的實際情況,不難想像這些疑似「無牌」界外山墳分分鐘只是冰山一角、更遍佈其他「認可殯葬區」。 [...]

2022-10-11T16:44:35+08:0010 10 月, 2022|土地研究|

【盤點十個「唔揪得」土地發展選項】

發佈時間:2022年10月06日 #唔揪得 #施政報告 #桂山島 #香港城 施政報告將至,又有人拋橋扮解決土地問題。除咗最近吳秋北建議「政府在內地直接買樓予公屋輪候者」,其實久不久都有人提起呢啲毫無規劃理據、完全經不起現實考驗的「唔揪得」建議。 今次研究員整理十個過往曾湧現的土地發展「狂想」及其問題,排名不分先後: ▋「送中」大挪移: [...]

2022-10-06T23:24:48+08:006 10 月, 2022|土地研究|
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