【粉嶺高球場「騎呢」替代方案地權大解剖】

發佈時間:2023年6月30日  今天城規會舉行粉嶺高球場公屋計劃最後一場公聽會,大量鄉事派人士到場表達反對意見,同時擁有高球場會籍的鄉議局主席劉業強曾召開記者會,建議與其發展高球場,不如移至丙岡村發展同等規模的公屋計劃,以保留球場。由於丙崗有大量活躍農地,且具一定考古價值,加上發展牽涉收地,因此絕非理想的替代方案,選址又如此「巖巉」。研究員當時已在大氣電台形容過方案「騎呢」(absurd)【註一】。 ▍丙崗:囤地者墓園 但為何鄉議局選中丙崗此地?「騎呢」背後或有鮮為人知的土地利益考量。為更深入揭開當中土地結構,我們以抽樣查冊方式考證丙崗土地業權,發現鄉議局選定的丙崗選址範圍內外夾雜地產商囤地,又有大量「棘手」、由多個原居民鄉村持有的祖堂地,選址範圍的東北端亦有一段窄長的範圍,緊接在旁邊的雞嶺村界內有大量已分割地段的土地(日後或可用作套丁)。此農業帶十年前曾有一地產艇仔公司收地改劃發展不遂,可謂囤地者的墓園。 但根據鄉議局替代方案選址,囤地者便可將農地土儲套現,計劃的新道路更可接駁至多塊地產商土儲和疑似套丁土地,「釋放」其發展潛力,所以方案可謂「一雞幾味」,除能「救回」高球場外,更讓各個在丙崗「經營」多年的勢力「套現」。 ▍香港興業砸貨50年 我們透過抽樣式進行選址範圍的土地查冊,發現現時鄉議局挑選的農地由兩個地產商持有,包括在1970年代已買入地的林氏離島有限公司(Lam Island [...]

【離地獻計】權貴打Golf 農地坎坷

發佈時間:2023年6月13日  鄉議局早前提出高球場興建公屋的替代方案,建議發展高球場旁的丙岡村約8.5公頃的用地,還有部分涉及雞嶺村張氏的農地,聲稱該處為「荒廢農地」。研究員查覽過去三年的衛星地圖,發現其方案的範圍內至少涉及11塊近三年均見活躍的農地,合共逾1公頃,當中包括漁護署登記農場、有機認證農場及社區型農場,更有多座田邊屋散落方案範圍之內,顯示該處土地上有人生活,而非鄉議局所講的「荒廢農地」。 鄉議局不假思索地貿然獻計,卻沒有任何發展影響的考量,例如環境和交通影響評估。須知道一旦落實公屋興建的計劃,受影響便不單單其項目範圍內的土地,先勿論鄉議局方案內涉及的已非其所謂的「荒廢農地」,毗鄰發展範圍的地帶亦有相當多的活躍農地,若真的如鄉紳所願落實計劃,鄰近牛山一帶的農地和村落亦難逃一劫。鄉議局輕描淡寫該處只有少量寮屋戶,僅僅建議可以賠償,便大張旗鼓要求政府收購農地,但當地有居民務農為生,也有居民主動選擇有別於城市的生活模式。為使高球場倖免,竟要犧牲居民原有的農鄉生活選擇,反映鄉紳在思考土地運用時,僅以自身的利益出發,而罔顧具體的情理。 再者,粉嶺高球場是政府以特惠租金租出,不花分毫就可以發展,唾手可得。但發展丙岡,涉及的私人業權分散,收購需時,亦要提供收購賠償和搬遷津貼等,務必更費時失事。身兼行會成員的鄉議局主席劉業強涉嫌涉及利益衝突,本身擁有售價過千萬的粉嶺高球場會籍,且一早表態反對發展高球場。現在他又以鄉議局之姿推銷發展丙岡一帶,進一步反映權貴打波遠比農民和住戶之生活重要。權貴如劉業強,對發展不滿可以提出推土機開向別處,但受影響的持份者又可以作何反應?話語權之不對等的情況顯而易見。 當區居民指出近年新增之活躍農地增多,與清河邨居民加入復耕行列有關,該區耕地面積因而增加,與社區緊緊扣連,實屬城鄉共生的範例,卻遭鄉議局一方忽略。除了活躍農地外,項目範圍內也還有大片暫時休耕或棄耕的農地,卻依然屬於優質農地,天降而來的發展計劃將為這些農地帶來不可逆轉的破壞。 發展局局長甯漢豪雖然表示不會視丙岡為高球場之替代方案,但觀乎政府的行為,則顯得態度曖昧。政府日前將原擬建公屋的9.5公頃高球場用地,由「住宅」地改為「未決定用途」;甯漢豪又稱高球場將未必能提供12,000伙公屋,然後劉業強上星期不謀而合指出丙岡一帶可以提供逾12,000伙公屋,這一連串動作難免令人質疑政府發展高球場的決心。 [...]

【愚民島】諮詢無影 凸顯明日大嶼的兩塊軟肋

發佈時間:2023年1月27日 發展局自去年12月29號向立法會匯報明日大嶼計劃的進展後,一直對何時進行「公眾諮詢」支吾以對,直至數日前經明報報導後,香港人才驚覺政府已悄悄展開明日大嶼計劃的「公眾諮詢」工作,為期三個月,其專頁網站竟在展開「公眾諮詢」20多天後(1月19號年廿八) 才正式上架【註一】,使用搜尋網站搜索也不容易找到,或顯示近日在Google 事件後才驚覺需要搞好「搜尋引擎優化」(SEO)的政府官員,無心讓市民得知公眾諮詢正在展開。 ▊軟肋#1:無法確立「凌駕性公眾需要」 與以往的公眾諮詢截然不同,這個明顯屬「鬼祟」的行為凸顯政府的第一個「軟肋」--兩年前我們曾指出若政府強推明日大嶼時,它在法理上將不能迴避需要民意支持以確立《保護海港條例》中的「凌駕性公眾需要」【註二】。現時明日大嶼中連接交椅洲人工島及於港島西接駁四號幹線,在青洲對出的維港位置填海,按照現時《保護海港條例》,須證明計劃「有凌駕性公眾需要」。 確立「凌駕性公眾需要」的重要性,在往例清楚看到,即使政府現時如何創意地詮釋法律,也難以迴避的。中環灣仔繞道維港填海的案例顯示【註三】,由於在「凌駕性公眾需要」的測試準則中,公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持為關鍵;參考路政署的「中九龍幹線工程九龍灣臨時填海工程的具有力和令人信服的資料」文件【註四】,公眾諮詢須包括社區(大眾)的經濟、環境和社會需要,「而不是滿足小部分人的特別需求和利益」。 [...]

【七大明日大嶼「甯根據」實錄】

發佈時間:2023年1月19日  明日大嶼未開始已加價,造價估計急升16%至5800億,發展局自己也直認造價未封頂,同時賣地收入急插35%,未知會否繼續尋底。近年大型基建超支延誤屬等閒事,市民對政府為明日大嶼計盤數無信心是十分自然的反應,但發展局局長甯漢豪卻指民間擔心項目超支「無依據」【註1】。好奇心驅使下,研究員盤點了甯漢豪/發展局就明日大嶼的言論/看法,大家又看看又有幾多依據: 1. 「甯」式數學:賣地收益疑報大數 2019年政府根據香港測量師學會的估算,預計明日大嶼的賣地收入高達11430億【註】,但連一份研究報告也沒有公開的估算,政府即全盤採納,監管賣地政策的時任發展局常任秘書長(規劃及地政)甯漢豪責無旁貸。及後近期樓市及土地價格下調,賣地收入即時大幅調低35%至7500億。無論是當年的萬億估算,以及最新的調整數字,甯漢豪均沒有詳細交代估算方法,僅僅指這是「情境測試」,「潛在賣地收益(仍)高於工程造價」,公眾會憂慮,賣地收入會不會在明日大嶼開工之際再度向下調整,這個明日大嶼必賺的「情景測試」的依據又有多確實。 ----------------------------- 2. [...]

【以創科之名】科學園圈地變「豪宅園」實錄

發佈時間:2023年1月18日  近年創科用地需求像個無底深潭,層層加碼。據指創科局局長孫東「追債式」不斷投訴創科地短缺,怕若不快造地,香港就會「喪失良機」【註1】。但細看最新的白石角科學園擴建及該區規劃,不難看穿政府其實是有用心搞創科,抑或是以創科之名圈地起私樓。 在這個「缺創科地」的論述下,2021年林鄭政府提出重啟馬料水填海作創科用地為現有的科學園「擴容」,並「藉此機會」興建港鐵白石角站「改善科學園一帶的交通」【註2】。然而弔詭的是,擬建白石角站與現有的科學園的建築群相距近一公里,若要改善科學園上班族的交通問題,新站選址似乎不太合理。 事實上,若然香港創科地短缺,機不可失之下急需造地,其實不用等待馬料水填海,科學園周邊的土地是一個順理成章供科學園擴建的選擇,適逢教大運動場的搬遷(用作興建白石角站),亦是一個科學園擴展的契機。 不過細看白石角站毗鄰土地的規劃,即發現政府並無選擇趁機為科學園「擴容」,而是將白石角站周邊定位為住宅用地,與創科幾乎無關,唯一可能與創科有關的就只在於「改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁」,以及一個正在開售,以創科概念命名的樓盤的名稱。更甚的是,白石角站用地研究將交由港鐵進行,跟據往績,幾乎可預視該區的規劃將以港鐵上蓋私人物業模式豪宅項目為中心。研究員進一步翻查白石角站附近36公頃的土地現有規劃用途,發現清一色是私人住宅的相關地段*,比現時科學園用作創科用途的20公頃更多: (用地/面積/地段號碼) ⊛ [...]

【交圖共賞】人工島「海上波兒」抄襲新加坡? 天價「巨型天幕」咸魚番生?

發佈時間:2023年1月17日  最新造價可達8000億的明日大嶼人工島今日交文件上城規會,呈上文件內展示多張的交椅洲人工島上具體的設計想像圖,將會給城規會委員今星期五討論。雖然這些設計圖指明是「僅供說明的構想圖」,但細心看這批「交圖」,可發現除了景觀、密度、生態、造價成本以外還有更多更嚴重問題,更有疑似抄襲新加坡之嫌,看似宜居的設計圖不止做不到「說明」的作用,背後更極具誤導成分。以下綜合了一些觀察: 1.波上坡兒:設計圖中最為矚目的,莫過於從海濱走廊設計圖中出現一粒巨型綱彈般的「海上的坡兒」,如同近年新加坡在內湖新興的打卡「水上明珠」,疑似抄襲毫無誠意。但新加坡那棵是在Marina Bay內湖興建,明日大嶼若想照抄在水流極急的海岸興建,海上波兒會否容易被吹走,會否真的搶到新加坡人才來打咭,將成一大問號。 . 左:明日大嶼想像圖疑似抄襲新加坡;右:新加坡Marina Bay內湖的「水上明珠」 [...]

【流標分析】賣地計劃連環流標的絕望啟示

發佈時間:2023年1月11日  經濟持續逆轉,政府賣地連番流標或賤價賣地,疫情爆發後已有4塊商業及住宅地流標,全位於新發展區/較為偏遠的地方(啟德、東涌、屯門掃管笏及最新的赤柱)。而政府什將流標只解讀成「不會賤賣」土地,但其實對香港土地拍賣制度及明日大嶼的前途有數個對特區政府來說的絕望啟示,亦迴避了作為香港最大土地供應者/發展商的責任: 一:發展商長遠睇淡未來市況到2030 過往高賣地收入或成絕響 政府認為現時慘淡市況是疫情所致,通關就可以解決所有問題。然而發展商未必係咁諗。一塊2023年招標的土地流標,除了發展商覺得可以「執平貨」外,亦代表著的發展商未必睇好6-7年後建成私樓的市況。一般來講,由發展商投得土地,經過規劃、平整、興建、審批等等,都要花上6-7年才能出售,即代表發展商並不看好2030年前後的私樓住宅市場。 二:極度依賴賣地填氹的明日大嶼勢將「流標」? 如果真的按政府樂觀預期,2030年前後正值明日大嶼填海的「收成期」。根據政府講法,島上賣地收入將有8000億,仍高於5800億的成本(未計超支延誤、通脹及隱藏開支)。若屆時市況依然欠佳,或發展商嫌明日大嶼偏遠而出價偏低(如同近年4塊流標地情況),流標的情況再現,或會嚴重影響賣地收入,令政府一再降低底價。 事實上,明日大嶼比上述4塊流標地將更加「山旮旯」,直線距離中環CBD [...]

只識精簡市民參與權 何不「精簡」發展商囤積土儲?

發佈時間:2022年12月13日 經過近幾年的土地施政發展,已經明顯見到發展商的囤地行為已直接阻礙著香港土地發展流程,令現有香港土地政策: 1.更傾向迴避/抽起相關地帶作收地選址 (例如收回棕地建屋政策); 2.傾向為發展商土地儲備度身訂造 (如「土地共享」); 3.將收回囤地作資助房屋的政府責任,置換為用借地作臨時過渡性質房屋的慈善行為 [...]

【吞併龍城已上馬】靜靜雞加條橋?市建局如何鬼崇破壞龍城街道特色

發佈時間:2022年11月2日 市建局吞併龍城大計原來靜靜雞開展緊,如果唔係研究員跟得貼,相信好難發現九龍城重建項目今個月剛上咗城規會審議【註1】,入面仲攝咗唔少新嘅具體設計細節,一次過點哂出嚟以證市建局究竟點樣有違當初市建局說服市民嘅九龍城重建願景。 ▍加行人天橋  三橫十一直無得留低 市建局推行重建時話「保留城市網格街道形態」、「保存街道氛圍」,但上城規會嘅項目規劃圖中卻靜靜雞加入一條天橋,橫越整條賈炳達道,連接新落成的市政大樓及對面的私樓住宅;圖中亦揭露會興建數條打斜的行人路,連接重建範圍外的龍崗道及侯王道。這些新設計將會打破九龍城原有三橫十一直的街道布局,亦與市建局當初提出的規劃願景有出入。 ▍起7座「彪形」大廈 最高有41層 [...]

2023-05-05T17:06:09+08:002 11 月, 2022|土地供應, 土地規劃基建, 市區重建|

🎁🎁【地產商又贏】超式送大禮新政策盤點

發佈時間:2022年11月1日 施政報告後,政府鄭重宣佈「已奪回土地供應主導權」,「豪言」不靠發展商【註1】。不過仔細分析施政報告各項所謂增加土地供應的政策,其實恰恰反過來是進一步將主導權送出。研究員整理了是次施政報告送給地產商的三份大禮,以及一份終極大禮: 🎁大禮#1 -放寬重建強拍門檻放寬低至6成  自去年強拍數字創新低,紛紛有發展商要求降低強拍門檻。今次施政報告提出將強拍門檻降至最低六成,或令原本無法再收購更多業權的項目可翻生。在政策公布之後,田生隨即表示已有40個項目可「湊夠數」符合強拍要求,甚至有公司估計日後舊樓併購成功率可增加三成。雖然政府聲稱「唔會待薄小業主」【註2】,但降低強拍門檻至勉強過半必然進一步激發侵害其他小業主私有產權的爭議。 值得注意的是,最受首當其衝的是通常只有3-4層高的戰前唐樓,它們層數較少,所以業權份數亦一般較少,致使每一物業佔總業權百分比會較大,將強拍門檻放寬至僅僅超過一半業權,會對此類古蹟影響最大。而重建重災區的九龍城區已有15座戰前唐樓【註3】,降低70年以上的舊樓強拍門檻,事實上令發展商在市區重建有更大的主導權,令這類的古蹟更容易被重建之餘,更或會令舊區的插針樓更容易出現,造成種種規劃問題。 🎁大禮#2- [...]

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