【北部炒賣大都會? 蠔殼圍濕地囤地大搜查】

發佈時間:2023年7月21日 近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」,當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園,但宏大規劃策略會否流於口號變質,或觸發投機炒賣破壞規劃方向,將是未來關注重點。 我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究,嘗試透過業權交易及公司囤地活動,探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查,但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析,是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP)  ▍整體發現︰ 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄,發現區內曾經易手的地段數量達904個(按面積佔約47%),亦即近半業權已曾有買家易手。 透過業權調查904個地段發現,背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後,可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組,包括「龍豐」、內地政商界,當中4組買家都涉及離岸公司操作。 廿年間,2017年錄得最多交易宗數,其後幾年並有持續買賣,遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。 [...]

【智障城市?】李家超去中東學做「一線城市」?

發佈時間:2023年2月9日  李家超這兩天訪問中東的行程,最矚目一定是考察沙特的「智慧城市」NEOM計劃及阿聯酋的「馬斯達爾城」(Masdar City),其中NEOM計劃比明日大嶼更誇張,它計劃在沙特西北部的荒漠上興建樓高500米、長達170公里、發展面積達26,500平方公里,差不多等同25個香港,稱之為未來的智慧「一線城市」(the Line City)的大計,涉資達5000億美元,近來正式動工。現時明日大嶼及新田科技城等新的大型發展計劃都談及不少智慧城市的概念,究竟李家超可以從中東搶了什麼回來? 而The Line [...]

【沿路山剷平?】北都公路擬定走線將「夷平」什麼?

發佈時間:2023年2月1日  三鐵三路打頭陣的項目北都公路,由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶,聲稱「打通新界北」,「也能減低對環境的影響」(註一)。但細看其概念走線,除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊,其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路,有約4成(約7公里)屬「重災區」,潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念,日後或會有變動及修改,但單從文件中公佈的規模及走線,亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中: ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地(~4.5公里) 北都公路全長18公里,從西邊天水圍一出發,基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區,整段公路會有4.5公里踩中(約1/4)濕地保育區/緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」(註二),但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水,可見以隧道「避開」生態敏感地,仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路,到年尾已公佈諮詢文件,比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究,據漁護署預計最快要到今年年底完成,明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤,其實明顯側向了一邊。更甚,如其他環團指出,與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生,令人質疑的是,濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節,會否因北都公路而有所改動?豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地(~1.2公里) 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後,再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶,當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟,及至擬議終點的沙嶺,都有不少活躍農地,甚至是本地農業作業鏈的據點之一,如新興農場、富琴火龍果等,他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是,北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址,未知北都公路動工時,稍早前受發展計劃波及的農戶,會否再一次被逼遷。 [...]

【研究觀點】六大範疇評論施政報告

發佈時間:2022年10月19日  總體評價重點: ➤ 並無「以結果為目標」,部分『KPI』只是執行政策的時間表,與政策結果無關,混淆了實行政策與量度政策成效兩個執行公共政策不同步驟的基本概念;而與兌現政綱有關的KPI如減少不適切居所的指標,卻不知所蹤。 ➤ 過往造成嚴重房屋問題的主因為政府偏重發展商利益的房地政策,而今次施政報告延續對過往發展商提倡的政策建議「照單全收」,包括放寬私人發展商收樓的強拍業權門檻(將70年樓齡強拍門檻降至6成,令僅存的戰前唐樓等歷史建築更易受發展商兼併拆樓發展)、向外來人才「撤辣」、繼續擱置一手樓空置稅縱容「囤樓」、放寬發展商新界農地更平補地價改變用途等,都是近年發展商爭取的重要政策。 具體政策問題: [...]

迫部都會區:權貴要打高爾夫 新發展區基層要做擠迫戶

在粉嶺高爾夫球場建公屋被「暫緩」之際,政府日前向城規會申請增加古洞北和粉嶺北公營房屋30%地積比,最高樓宇高度達至主水平基準140-180米,古洞北最高地積比可達7.8倍,比現時皇后山已40多層公屋邨的7倍更高。從修訂構想圖可見,公屋放寬高限後將「密不見天」,全區數十橦40-50層高公屋旨日可待。 申請亦同時將區內大部分私樓住宅用地整體地積多送20%,當中古洞北有私樓地皮的最高地積比將高達7.2倍。其實這已是新發展區歷年來送給地產商的第三份「禮物」。由當初的「原址換地」政策,及年初的標準補地價,至是次放寬密度,至少已惠及以下已成功申請換地的地塊: 粉嶺北新發展區 ▌由恒地持有:B5、B8-B11地盤,共76.3萬方呎 ▌由新世界持有:B6-B7地盤,共23.8萬方呎 古洞北新發展區 ▌由長實持有:B12地盤,共5.35萬方呎 [...]

【2022財政預算案焦點】

【2022財政預算案焦點】 文章發布日期: 2022年2月23日  除咗攞到$10,000消費券及其他抗疫紓困措施,還有以下冇人理但同樣重要既政策焦點... ① 再來一次樓市縱火案:9成按揭借貸由800萬上限放寬到1000萬 幾年前陳茂波一見樓價些微回落,立即將借9成按揭上限由400萬樓價放寬到800萬,立即令樓價火速升溫,依家見疫情、移民潮同加息將至,財政預算又再將9成按揭放寬到1000萬上限,8成則上限由1,000萬變1,200萬,明顯透過財金政策人為托貴樓市。 ② 重置棕地政策爛尾:全私營多層重置大廈安置棕地作業? 成日話棕地難以發展,因為棕地作業太多重置困難,但今次財政預算透露,政府不再帶頭興建營運多層重置大廈作騰空棕地,反而說會批地靠發展商自行買地興建多層大廈,順便給「受影響棕地營運者」,聲稱運用「市場力量」,意味著棕地重置政策很可能爛尾。其實如果所謂市場力量work [...]

【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】

【疫市之際 大地產商一下奪走11公頃北部住宅地】 文章發布日期: 2022年2月17日  政府曾在現今新界東北新發展區(現今已成為北部都會區一部分),為囤地者度身訂造過一個「原址換地」的土地政策,可讓囤地囤過4萬呎以上的地主在私樓土地上繞過一般政府收地而直接獲得土地發展權,過往曾惹來官商勾結的廣泛批評,換地交涉拖足8年,到今日已乏人留意監察的情況下終於得出結果。 數年前只有2宗申請,今日由恆基、新世界、長實、資本策略等財團,一換就換了6宗共11.2公頃東北住宅地,基本上可比一整年政府賣地的規模,新界東北現在全區只有54公頃私人住宅地,單這一輪換地已佔整區私樓地約5分之1的規模。 近日亦有報導指現時另有9宗(共15宗)換地申請仍有待審批,若果每宗都換走約2公頃,基本上整個東北發展區未正式收地發展,主要私樓地已經由大地產商瓜分。 而政府近日繼續為地產商利益進一步鬆章,將本應用於鼓勵活化工廈的標準補地價方程「延伸」去新發展區,玩法一轉又會否收少了發展商的地價公帑? 北部都會區揚言要全面解決住屋問題的關鍵,本來這些土地資源可更多用以提供更多作可負擔資助房屋,就算7-8折首置樓,都會好過直接被大地產商以非正規方式奪得土地發展權,根本無助於解決房屋問題之餘,未來更加會鼓勵大地產商在北部都會區內囤積更多農地,加劇土地壟斷格局。 這種官商合營模式,亦對於北部都會區的發展策略會否大舉向地產利益傾斜,帶來了關鍵的啟示。 [...]

考察手記:寫於大鵬灣風雲變色之前

研究手記:寫於大鵬灣風雲變色之前 自去年北區部會區橫空出世,香港西北部的濕地保育區成為了「兵家必爭」的焦點,畢竟研究員的精神有著創新的執著,於是我們反而更專注去投放心力去東北一方:雙城三圈的大鵬灣「宜遊」生態娛樂旅遊圈,這個包含在龐大藍圖中的概念,將會對未來環境帶來一種怎樣的轉變。 先是一系列前期研究的工作坊,及後在近月進行了一次實地考察,重點考察相關被盯上的地點,不敢說是要目睹其變天前最後一面,卻在途中更深入看見巨變前的各種問題與不安。 閒置中 Podcast - 暗湧中-打卡人潮淹沒最後郊野樂土? 先是有便宜的船,讓我們研究團隊可以定點考察整個幅員甚廣的地區,途經赤門海峽、印洲塘、大鵬灣各處、臨近沙頭角海,行程還在吉澳與鴨洲登島。 行程中其實也令我們有種驚訝,相對4-5年前研究員曾到過相同考察路線,已經目擊有許多明顯變化: [...]

【未夠半年 北部都會區已出師不利?】

【未夠半年 北部都會區已出師不利?】 文章發佈日期:2022年1月11日 去年底政府公佈北部都會區嘅未來藍圖,除咗立即已引發炒賣潮【註一】,到2022年已有各種規劃問題迅速浮現,未興建已亂象叢生。 ✱ 南生圍發展將挑戰濕地保育區概念 早幾日恒地同傅老榕家族嘅南生圍發展項目就上訴得直【註二】,好有可能跟政府收700公頃濕地做保育公園有衝突。發展商自己仲話讓政府提前落實「北部都會區」計劃,取回154.4公頃濕地及數十億元的補地價款項。喺政府仲未公佈濕地保育公園嘅具體安排同時間表之前,發展商睇嚟已經「幫」政府諗埋,成個濕地保育願景俾人帶住走。 如果政府真心想搞好濕地,根本可以先發制人以公眾利益為由提早收地做全面保育管理,避免私人發展利益窒礙整體保育質素,事實上私人發展商提出南生圍發展項目,將濕地割到零零碎碎然後係隔離做低密度豪宅,保育成效根本成疑。講到尾,而家政府只係打「開口牌」收地,仲未有具體方案,加埋而家發展商爭取多年嘅「雙生共融」好可能過關。到時相信政府更有動機,以公私合營嘅名目「收啲唔收啲」濕地,700公頃收唔收得足,政府就會話「唔想糾纏數字」,隨時成為北部都會區第一單「走數」嘅項目。 ✱ 北部將成「廢氣都會區」? [...]

Load More Posts
Go to Top