【共享定自肥?】大埔林村「土地獨享」自肥計劃 發展商隱藏土儲博政府不知?

發佈時間:20223年12月21日 #大埔林村 #囤地 #土地共享 #北部都會區 #城鄉共融 再有土地共享申請原則性獲批,其中包括大埔社山路(位處林村附近)以南項目,連同早前獲批的社山路以北項目,將會大幅改變林村的鄉郊面貌。土地共享計劃要求發展商提供七成樓面面積興建公營/首置房屋,但研究社發現,發展商在現行機制下可以鬼祟偷高私樓佔比。研究員透過抽樣查冊,發現申請社山路以北項目的恒基及會德豐,在項目範圍周邊擁有約10.5萬平方呎的相連土地,待基建道路鋪好之後就可以坐享其成建私樓。此舉變相改變了七三比的規定,更令到土地共享計劃變質。 ► [...]

【新田科技城未起:已成就16公頃國際科技中心遺址?!】

發佈時間:2023年12月20日 #國際科技中心遺址 #創科用地 #北部都會區 政府或於年尾聖誕新年假期前後,公佈關於新田科技城的環境影響評估報告。是次環評的最大爭議點,是政府按照2021年公佈的204公頃創科用地規劃的舊資料,來評估今年5月大幅增加至300公頃創科用地規劃的環境影響,新增的創科用地落在大片原本會保育的漁塘濕地。 犧牲這片於米埔國際級濕地息息相關的魚塘,有必要嗎?對比2021年及2023年兩張圖則,發現新圖則中,新田公路南邊有16公頃原劃作「企業及科技園」的土地,被改劃作住宅用途,當中大部分為私樓及「混合用途」(包含住宅及辦公室),只有少量為「公營房屋」(未必是租住公屋),而原來的創科用地則被推到新田公路北邊的三寶樹漁塘,令原來的保育公園縮水。情況頗像以往科學園般,以科技之名預留土地,怎料不少地方後來變成「國際科技中心遺址」。 ►創科地轉住宅地範圍 與發展商地權吻合 [...]

【國際濕地遺址】瀕危候鳥在新田魚塘最後的冬天?

發佈時間:2023年12月18日 #米埔 #新田 #瀕危候鳥 #新田科技城 #魚塘 #國際濕地遺址 上星期研究員跟隨香港觀鳥會及林超英,參觀因「擴張版」新田科技城,而將被摧毀的90公頃的新田魚塘濕地。這片魚塘為國際級米埔濕地的外圍,其存亡將對米埔未來健康起關鍵作用。 [...]

【尾已爛】正式宣佈放棄上水蓮塘尾做簡約公屋

發佈時間:2023年12月11日 #上水 #蓮塘尾 #簡約公屋 上水蓮塘尾的簡約公屋選址被稱為「沿路山旯旮」之最,但經過眾多社會許多爭論後,政府終於向現實成本效益低頭,正式宣佈放棄,劏房居民不用再遠赴鄉郊「洗滌心靈」。 新計劃改動選址至市區校舍後,整體造價立即便宜約17億。若簡約公屋真的在此偏遠地區落成,變相用巨額公帑補貼鄰近地產商土儲。 早前我們研究過近蓮塘尾3萬呎選址特別「三尖八角」的邊界問題,發現由於現行計劃靠地權人提供土地而非政府主動規劃統籌,令附近閒置20-30年的發展商土儲沒被包含在選址,卻能坐享其成平整土地及各種基建配套,一度令政府聲稱「重奪發展主導權」變成笑話一則。 然而市區最大閒置貨櫃屋「啟德隔離營」,到目前新簇簇依然丟空,卻優先選擇了數塊閒置市區校舍用地,但翻查官方資料,原來5塊當中有3塊本來已計劃長遠作公屋用途,亦即政府拿出未來的公屋地興建簡約公屋,對原有公屋供應進度構成潛在影響,必然會有人會問:為何不直接拿選址直接興建公屋? [...]

北都3萬億造價世界級

發佈時間:2023年11月14日 據北部都會區發展策略財務顧問去年非正式透露,興建北都所需的投資額將達三萬億港元【註1】,估計政府或出資一萬億(而現時財政儲備只有6000多億),其餘兩萬億需由舉債及私人機構融資付鈔。這還未計剛剛施政報告在北都加碼的「兩鐵一路」【註2】,最終基本成本將很可能超越三萬億,未計超支、延誤和通脹,有別於其他大型發展項目,至今仍然未正式交代總造價。 而三萬億港元($3,000,000,000,000)究竟是什麼概念?若保守最終以3萬億帳單結算,新增發展面積達3,000公頃的北都基建開支,應是近代全球都市發展和大型基建概念中最昂貴(規模卻不是最大)的造城計劃之一。近年在建/概念階段中,與北都在性質或規模上有可比性的大型造城計劃如下: ➤ 沙地阿拉伯 NEOM 計劃 [...]

【北部炒賣大都會? 蠔殼圍濕地囤地大搜查】

發佈時間:2023年7月21日 近3萬億投資的北部都會區規劃標榜具「空間發展策略」及「城鄉共融」,當中更稱會斥資收回土地建大型濕地保育公園,但宏大規劃策略會否流於口號變質,或觸發投機炒賣破壞規劃方向,將是未來關注重點。 我們透過對一個在北都發展策略被列入「濕地保育公園」的地帶——蠔殼圍——進行業權調查研究,嘗試透過業權交易及公司囤地活動,探索北都發展最新現況與及現時規劃策略的影響。而本研社已於2018年曾經就著新界西北魚塘進行大規模業權調查,但一直因未能包含地段多達2,000多個的蠔殼圍濕地作全面分析,是次研究亦將能組合到所有香港濕地地權的隱藏拼圖。 參考《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告全文(STORY MAP)  ▍整體發現︰ 我們檢視2000至2021年間的所有交易紀錄,發現區內曾經易手的地段數量達904個(按面積佔約47%),亦即近半業權已曾有買家易手。 透過業權調查904個地段發現,背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後,可以判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組,包括「龍豐」、內地政商界,當中4組買家都涉及離岸公司操作。 廿年間,2017年錄得最多交易宗數,其後幾年並有持續買賣,遠早於五年後2021年10月公布的《北部都會區發展策略》。 [...]

【智障城市?】李家超去中東學做「一線城市」?

發佈時間:2023年2月9日  李家超這兩天訪問中東的行程,最矚目一定是考察沙特的「智慧城市」NEOM計劃及阿聯酋的「馬斯達爾城」(Masdar City),其中NEOM計劃比明日大嶼更誇張,它計劃在沙特西北部的荒漠上興建樓高500米、長達170公里、發展面積達26,500平方公里,差不多等同25個香港,稱之為未來的智慧「一線城市」(the Line City)的大計,涉資達5000億美元,近來正式動工。現時明日大嶼及新田科技城等新的大型發展計劃都談及不少智慧城市的概念,究竟李家超可以從中東搶了什麼回來? 而The Line [...]

【沿路山剷平?】北都公路擬定走線將「夷平」什麼?

發佈時間:2023年2月1日  三鐵三路打頭陣的項目北都公路,由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶,聲稱「打通新界北」,「也能減低對環境的影響」(註一)。但細看其概念走線,除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊,其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路,有約4成(約7公里)屬「重災區」,潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念,日後或會有變動及修改,但單從文件中公佈的規模及走線,亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中: ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地(~4.5公里) 北都公路全長18公里,從西邊天水圍一出發,基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區,整段公路會有4.5公里踩中(約1/4)濕地保育區/緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」(註二),但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水,可見以隧道「避開」生態敏感地,仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路,到年尾已公佈諮詢文件,比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究,據漁護署預計最快要到今年年底完成,明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤,其實明顯側向了一邊。更甚,如其他環團指出,與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生,令人質疑的是,濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節,會否因北都公路而有所改動?豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地(~1.2公里) 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後,再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶,當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟,及至擬議終點的沙嶺,都有不少活躍農地,甚至是本地農業作業鏈的據點之一,如新興農場、富琴火龍果等,他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是,北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址,未知北都公路動工時,稍早前受發展計劃波及的農戶,會否再一次被逼遷。 [...]

【研究觀點】六大範疇評論施政報告

發佈時間:2022年10月19日  總體評價重點: ➤ 並無「以結果為目標」,部分『KPI』只是執行政策的時間表,與政策結果無關,混淆了實行政策與量度政策成效兩個執行公共政策不同步驟的基本概念;而與兌現政綱有關的KPI如減少不適切居所的指標,卻不知所蹤。 ➤ 過往造成嚴重房屋問題的主因為政府偏重發展商利益的房地政策,而今次施政報告延續對過往發展商提倡的政策建議「照單全收」,包括放寬私人發展商收樓的強拍業權門檻(將70年樓齡強拍門檻降至6成,令僅存的戰前唐樓等歷史建築更易受發展商兼併拆樓發展)、向外來人才「撤辣」、繼續擱置一手樓空置稅縱容「囤樓」、放寬發展商新界農地更平補地價改變用途等,都是近年發展商爭取的重要政策。 具體政策問題: [...]

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